Em 28/07/2011

IRIB Responde: Ações reais e pessoais reipersecutórias

Informação sobre a existência de tais ações deve ser de conhecimento do comprador

A questão selecionada para o Boletim Eletrônico de hoje trata sobre a necessidade de que a informação sobre a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias seja levada ao conhecimento do comprador do imóvel que, desejando, poderá dispensar a apresentação de tais certidões, desde que tal fato conste na escritura pública de compra e venda.

Como de costume, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos que sejam obedecidas as referidas normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Pergunta: Foi apresentada escritura pública de compra e venda. Em análise da matrícula, foi verificado que há registro de ações reais e pessoais reipersecutórias e não consta na escritura nenhuma referência a tal registro. As dúvidas são: 1 – É possível registrar a escritura pública de compra e venda mesmo que na matrícula já tenha o registro de ações reais e pessoais reipersecutórias? 2 – Caso seja possível o registro do título, deve-se exigir expressa ciência do comprador acerca de tal registro (ações reais e pessoais reipersecutórias)?

Resposta: De acordo com a Lei nº 7.433/85 e seu decreto regulamentador (Decreto nº 93.240/86), é de responsabilidade do notário exigir a apresentação de tais certidões, além de uma declaração do outorgante de que não existem ações reais ou pessoais reipersecutórias. Neste sentido, valioso é o ensinamento de Leonardo Brandelli:

“A certidão da situação jurídica do imóvel, expedida pelo Registro de Imóveis competente, é obrigatória para a lavratura de escritura pública que tenha por objeto bem imóvel, e terá validade de trinta dias, conforme dispõe o art. 1º, IV, do Decreto n. 93.240/86.

Além da obrigatoriedade de apresentação da certidão expedida pelo Registro de Imóveis em que se encontra matriculado o imóvel, a fim de averiguar-se a sua situação jurídica, deverá o tabelião exigir do outorgante uma declaração de que não existem ações reais ou pessoais reipersecutórias, nem ônus reais sobre o imóvel, sob pena de responder civil e criminalmente por eventual falsidade na declaração.

Embora a lei não seja explícita a respeito, a existência de ônus ou ações, que não tenham o condão de impedir a alienação do bem, não impede a lavratura da escritura. Em tal caso, não haverá declaração de inexistência de ônus ou ações, mas declaração das ações ou ônus existentes, e que não impedem a celebração do negócio jurídico pretendido, declarando o credor ter de tudo ciência. Uma hipoteca comum, por exemplo, não impede a alienação do bem, bastando que se declare no ato notarial a sua existência. O direito real continuará a existir e afetará ao adquirente, mas a alienação pode ser feita.

É de notar que a atividade notarial da escritura pública localiza-se na esfera do direito obrigacional, na instrumentalização de atos jurídicos. Assim sendo, ainda que houvesse ônus a impedir a transmissão da propriedade do bem, nada parece impedir a lavratura da escritura de compra e venda, desde que o comprador, ciente da situação, consinta com ela.” (BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial, 2ª Ed., Saraiva, São Paulo, 2007, p. 281-282)

Portanto, para que seja possível o registro desta escritura pública, a informação de que o comprador está ciente do ônus que grava o bem deverá constar no documento.

Seleção e comentários: Consultoria Jurídica do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde