Em 15/09/2015

Retificação de registro. Aumento de área – limite – divergência.

Questão esclarece dúvida acerca do limite para aumento de área nos casos de retificação das dimensões do imóvel.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do limite para aumento de área nos casos de retificação das dimensões do imóvel. Veja nosso posicionamento sobre o assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: Nos casos de retificação da dimensão do imóvel, qual o limite para o aumento de área? Deve ser observado o art. 500 do Código Civil?

Resposta:Vejamos o que nos ensina Eduardo Augusto, acerca da retificação da dimensão do imóvel:

“4.4.9 Retificação da dimensão do imóvel

4.4.9.1 Limites da divergência

A retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, entre outras hipóteses).

Não se retifica o imóvel, mas sua descrição³⁷⁸.

Retificar significa corrigir falha ou inserir dado omisso. Não significa, necessariamente, adequar o registro imobiliário à realidade fática, pois muitas realidades fáticas não são juridicamente aceitas, como ocorre no caso de um imóvel registrado com 250 m² mas com 320 m² existentes no interior dos muros levantados, sendo esse excesso, por exemplo, uma área adquirida do vizinho por acordo informal (que, apesar de irregular, é muito comum).

No entanto, se for provado que o imóvel sempre teve aquela área e que a falha está no dado registrado, aí sim a retificação é o caminho correto para a regularização. Não existe limite matemático para essa correção, mas apenas o limite do bom senso, pois, quanto maior a divergência, maior o ônus do titular em comprovar que se trata de erro e não de acréscimo irregular de área.

(...)

A utilização do § 1º do artigo 500 do Código Civil (divergência de área encontrada na venda ‘ad mensuram’ de bem imóvel) como esteio para a decisão do caso é puro equívoco. Essa regra (do limite de a divergência ser de 1/20 ou 5%) refere-se a direito contratual, direito disponível, embate exclusivo entre A e B, solução ‘inter partes’, enfim, situação que se julgada de forma incorreta trará prejuízo apenas a uma das partes da lide.

(...)

A retificação de registro, no entanto, cuida dos direitos reais imobiliários, que são direitos ‘erga omnes’, cuja publicidade registral deve ser abrangente e segura, pois é dirigida a todos indistintamente, pois todos os demais são sujeitos passivos da obrigação de respeitar o direito real constituído. Direito registral imobiliário é direito público, é direito indisponível, somente podendo ser alterado nos estritos termos da lei.

Conclui-se, portanto, pela não aplicabilidade do artigo 500 do Código Civil como parâmetro na análise dos procedimentos de retificação de registro. O escopo é diferente, cada regra se aplica ao campo para o qual foi criada. No registro público a regra é pela não inclusão de área sem permissivo legal. Ou o acréscimo se dá pela aquisição derivada e devidamente formalizada (instrumento público de aquisição e unificação) ou por uma das formas de aquisição originária (usucapião, acessão). Nos demais casos, o acréscimo real de área é ilegal não podendo ser revalidado pela retificação (mesmo se judicial).

__________________

³⁷⁸Venicio Antonio de Paula SALLES, Direito registral imobiliário, 2006, p. 20.”

(AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 380-384).

Sugerimos, para maior aprofundamento no tema, a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.