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Artigo – Claudio Bernardes – Política habitacional adequada pode controlar o preço dos terrenos

Coeficiente médio de influência entre valor da habitação e da terra é 2,4, diz estudo chinês

A relação entre o preço da terra e o dos imóveis construídos nem sempre é perfeitamente compreendida. Será que altos valores de terrenos levam a imóveis construídos caros? Pode ocorrer também o contrário, ou seja, o alto custo dos imóveis faz com que o dos terrenos suba?

O valor dos imóveis construídos é composto pelos custos de aquisição da terra, de desenvolvimento do projeto, de construção, de vendas e margem de lucro do empreendedor. Sob essa perspectiva, o aumento no preço dos terrenos implica uma automática elevação do custo final da unidade construída. Isso significa que quaisquer intervenções que possam limitar a oferta de terra, e consequentemente elevar seu preço, levarão a um aumento no preço dos imóveis construídos.

Por outro lado, há estudos que procuram demonstrar, por meio de modelos teóricos, que o preço dos terrenos deriva da demanda por imóveis construídos e, portanto, seu valor determina o da terra. Dessa forma, por intermédio dos mecanismos de mercado, a demanda habitacional determina o custo da habitação, mas a demanda por terrenos é derivada da habitação. Isso quer dizer que uma forte demanda no mercado imobiliário pode fazer com que a demanda habitacional exceda a oferta e aumente o preço da habitação, que, por sua vez, aumentará o da terra.

Na verdade, o valor das habitações e dos terrenos tem uma relação mútua de causa e efeito. Do ponto de vista da demanda, o aumento de preço da habitação leva à elevação no custo da terra, mas, a partir da perspectiva de oferta, o preço da terra é um fator de aumento no da habitação.

Contudo, o valor dos terrenos não é o único determinante do preço da habitação e vice-versa. Uma avaliação mais detalhada dessa questão deve considerar outras externalidades envolvidas no processo, como população, renda, custos de produção e variáveis macroeconômicas.

Estudo publicado por pesquisadores da Universidade de Zhejiang, na China, e da Wayne State University, nos EUA, procurou avaliar com maior profundidade essa relação de preços.

A pesquisa avaliou, por meio de modelos de equações simultâneas, dados de 21 capitais de províncias na China.

Os modelos teóricos utilizaram duas variáveis endógenas, o índice de variação de preços da habitação urbana, extraído do anuário estatístico chinês, e o índice de variação de valores da terra urbana, a partir de dados do sistema de monitoramento do custo da terra do Ministério de Terras e Recursos da China. Foram utilizadas também variáveis exógenas, como valor do investimento em projetos habitacionais e em infraestrutura urbana, área construída, área de terreno adquirida, PIB local, renda per capita, taxa de crescimento populacional e taxa de emprego.

A conclusão é que, naqueles casos, o coeficiente médio de influência entre preço das habitações e da terra é 2,4, o que demonstra que a influência do valor da habitação no da terra é maior que a influência do custo da terra na habitação. Todavia, os autores reconhecem que essa avaliação tem implicações importantes na análise qualitativa e não quantitativa dos mecanismos de interação entre os preços dos terrenos e das habitações.

Esses resultados, ressalvadas as especificidades da amostra, levam, portanto, à conclusão que, quanto maior a demanda habitacional, maior será a influência do preço da habitação no dos terrenos. Dessa forma, políticas habitacionais que resultem em equilíbrio da oferta e demanda serão fortes indutores de um processo de controle do valor dos terrenos.

Claudio Bernardes é engenheiro civil e presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP.

Fonte: Folha de S. Paulo

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