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TJ/BA: CGJ publica Provimento Conjunto CGJ/CCIN sobre averbação e matrícula de imóveis

 

A Desembargadora LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA CEZARSANTOS, Corregedora-Geral da Justiça do Estado da Bahia e o Desembargador EMÍLIO SALOMÃO RESEDÁ, Corregedor das Comarcas do Interior, no uso de suas atribuições legais e regimentais consoante o disposto nos arts. 88 a 90 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia conjuntamente,

 

CONSIDERANDO a situação dos acervos dos cartórios de registro de imóveis do Estado da Bahia;

 

CONSIDERANDO que após a edição do Provimento CGJ nº 09/2013, diante do pedido de averbação ou registro, os Oficiais de Registro de Imóveis precisam ajustar as matrículas dos imóveis ao quanto previsto no Código de Normas e Procedimentos Notariais e de Registros do Estado da Bahia (CNP);

 

CONSIDERANDO que foram identificadas matrículas e transcrições em que foram lançados atos sem que os que lhe seriam prévios tivessem sido realizados, e que, de outro lado, é necessário dar continuidade ao sistema registral em benefício dos usuários e do Estado;

 

CONSIDERANDO a necessidade de conferir segurança jurídica à padronização de procedimentos pelos oficiais de registro, usuários e instituições a fim de que os atos extrajudiciais de aperfeiçoamento dos registros e averbações do passado possam estar sincronizados e instruam o oficial de registro da Bahia deste poder-dever;

 

CONSIDERANDO a ampla situação da cidade informal no Estado da Bahia, e a universalização do acesso ao registro imobiliário, sua importância econômica e social; a função social do registro;

 

CONSIDERANDO que a Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Bahia cumpre o dever de padronizar procedimentos, e fomentar, dentro da legislação, meios para que os cartórios extrajudiciais possam, com segurança jurídica, praticar os atos necessários à efetivação de direitos e de outro a regularização de registros nascidos anteriormente à edição deste provimento;

 

CONSIDERANDO a necessidade de aperfeiçoamento e atualização do Provimento CGJ nº 14/2018

 

RESOLVEM:

 

CAPÍTULO I

DA PARTE GERAL

 

 

Artigo 1º. Para os fins deste Provimento, considera-se:

 

  1. Registro atípico: Ato de averbação ou registro que foi praticado anteriormente a este Provimento sem a completa observância ao microssistema registral, à Lei Federal nº. 6.015/1973, leis específicas e normas de serviço do Estado da Bahia (notadamente seu Código de Normas);

 

  1. Áreas urbanas consolidadas: Áreas em que a ocupação informal e/ou assentamentos espontâneos ou característicastípicas das chamadas favelas brasileiras marcam parte ou a totalidade da poligonal assentada em transcrição ou matrícula no registro de imóveis.

 

  1. Empreendimento atípico: Situação de edificação, voltada ou não à vida condominial, promovida ou não por prévia incorporação imobiliária, de uso residencial, comercial ou outro, cujo assentamento registral não encontre correspondência exata com os ditames da lei de registros públicos, com atos precedentes não registrados/averbados, descrição incompleta do imóvel, suas unidades, e demais caracteres, podendo já ter inclusive, matrículas específicas abertas para unidades em caso de comunidades organizadas sob a forma de condomínio ou demais mecanismos de fracionamento da propriedade.

 

Artigo 2º. Este Provimento é editado com a finalidade de permitir maior adesão da população ao sistema registral, diminuindo as informalidades, assegurando maior acesso dos seus usuários, aperfeiçoando, na medida do possível, situações de registro atípico nos Cartórios no Estado da Bahia.

 

Parágrafo único. Os termos e concessões previstos neste provimento somente poderão ser aplicados para a regularização de áreas, edificações, incorporações ou demais atos de fracionamento da propriedade cuja situação seja já existente no Cartório de Registro de Imóveis na entrada em vigor deste Provimento, exceto o seu artigo 4º, que poderá tratar também de situações futuras.

 

Artigo 3º. Na qualificação registral de qualquer título que ingressar na Serventia Extrajudicial, incluindo as hipóteses descritas neste Provimento, o registrador deverá verificar se a matrícula é omissa em relação à caracterização do imóvel ou ao titular do domínio ou de direitos reais, conforme descrito no art. 929, I, e arts. 1041 a 1046 do CNP, e, não podendo fazer as atualizações ou retificações de ofício, deverá apresentar nota devolutiva indicando as averbações preliminares necessárias, bem como os DAJE's e documentos cabíveis para regularizar a matrícula, antes de proceder com o registro ou averbação requeridos.

 

Parágrafo Único. A divergência de metragem entre a inscrição imobiliária e a matrícula do imóvel não obsta a prática do ato pretendido, sendo o lançamento de IPTU elemento existente para fins meramente fiscais, valendo, em todo caso, a especialidade objetiva entre o registro, o título e as declarações bem como trabalhos técnicos sob a ART ou RRT.

 

CAPÍTULO II

DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

 

Artigo 4º. O proprietário de imóvel que deseje averbar a construção, reforma e ampliação de edificações que possuam até quatro pavimentos, mas sem habite-se, poderá requerer ao Cartório de Imóveis o reconhecimento de sua acessão, por ato de valor econômico, em situação que não seja pelo procedimento descrito no art. 1255 do Provimento CGJ nº 001/2018, acompanhado dos seguintes documentos:

 

  1. Ficha de inscrição municipal do imóvel, certidão de primeiro lançamento ou certidão específica da Prefeitura da localidade;

 

  1. Memorial descritivo contendo o cadastro completo da construção, fotos de todos os cômodos, bem como área externa, com declaração expressa do responsável técnico de que imóvel não compromete a segurança de seus habitantes ou de seus vizinhos, acompanhada de ART ou RRT;

 

  1. O requerimento deverá vir acompanhado de declaração do requerente de que está ciente que a referida averbação não substitui o alvará de habite-se sobre o imóvel e que responsabiliza-se exclusivamente por sua própria conta e risco por eventuais danos que cause a terceiros;

 

  1. Para benfeitorias cujo valor supere 100 salários mínimos, podendo tomar-se como base o valor venal da construção para fins de ITIV certificado pela Prefeitura Municipal, o ato deverá ser acompanhado de ata notarial lavrada mediante visita in loco do tabelião, substituto ou escrevente autorizado, de que constem as informações das alíneas (a), (b) e (c) acima e que ateste com fé de ofício notarial que a construção descrita na planta e memorial descritivo corresponde à encontrada no imóvel.

 

§1º Ao tabelião caberá, no exercício da atividade notarial de assessoramento e orientação dos interessados, analisar a viabilidade jurídico-registral da averbação de construção pretendida nos termos deste Provimento, alertando-os quando constatar a impossibilidade da prática do ato, bem como ausência ou insuficiência de documentos.

 

§ 2º A lavratura do ato notarial de que trata a alínea “d” do artigo 4º será considerada ato com valor econômico, cuja base de cálculo será a metade do valor da construção.

 

§ 3º O registrador deverá lançar averbação indicando, expressamente, que não foi apresentado “alvará de habite-se”, conforme requerimento acompanhado de documentação comprobatória, na forma deste Provimento.

 

§ 4º Nos casos em que for averbada a construção de duas ou mais unidades imobiliárias em um mesmo terreno, possibilitar-se-á a alteração de suas frações ideias com a posterior instituição de condomínio, edilício ou urbano simples, a instituição do direito de laje, bem como os demais atos necessários para a individualização das unidades autônomas.

 

Artigo 5º. É vedada a averbação de construção sem habite-se quando haja incorporação imobiliária, nos termos da Lei Federal 4.591/1964.

 

Parágrafo único. O oficial de registro que notar que determinado grupo econômico venha a utilizar-se deste artigo com constância de maneira a burlar a lei de incorporação imobiliária e o ordenamento municipal deverá encaminhar notícia para o Ministério Público, a fim de que apure a ocorrência de eventual crime ou responsabilidade.

 

 

CAPÍTULO III

DOS EMPREENDIMENTOS ATÍPICOS

 

SEÇÃO I – DA CONTINUIDADE

 

Artigo 6º. Será admitido registro do título de disposição, modificação,

 

 

oneração do direito real vinculado especificamente à unidade autônoma, em continuidade aos atos desta, excepcionalmente, sem a prévia averbação de construção na unidade ou na matrícula matriz, nos casos em que forem identificados empreendimentos imobiliários em situação atípica, mas que tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, e, concomitantemente, os documentos arquivados na serventia sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens.

 

§ 1º. No título que se pretende registrar deve constar, expressamente, que o adquirente foi alertado pelo Tabelionato de Notas que, no caso de alienação, gratuita ou onerosa, deverá verificar a situação de adimplemento de cotas condominiais junto à administração do prédio, e que eventuais débitos de natureza condominial passam a ser de sua responsabilidade, por força do art. 1.345 do Código Civil.

 

§2º Fica vedada a cumulação dos procedimentos listados no caput com a averbação de construção de que trata o art. 4º deste Provimento.

 

SEÇÃO II

DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO INDIVIDUAL

 

Artigo 7º. Ficarão convalidados os atos já praticados ou que vierem a ser praticados nos empreendimentos que já tenham iniciado a sistemática consuetudinária de averbação de construção de unidade autônoma individualmente considerada, até a publicação deste provimento, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

 

  1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

 

  1. Planta e memorial descritivo da unidade autônoma, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado; RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

 

  1. Habite-se ou, para os empreendimentos construídos anteriormente à vigência da Lei Federal 4.591/64, certidão equivalente emitida pela autoridade competente.

 

§ 1º. Nas hipóteses de solicitação de inclusão de áreas (privativa, construída e/ou comum) não consignadas no registro de apartamentos já construídos, com registro anterior realizado em transcrição ou matrícula com descrição precária e cuja incorporação não tenha sido localizada, a averbação da área na unidade autônoma integrante de condomínio edilício, será procedida mediante comprovação através dos seguintes documentos:

 

  1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

 

  1. Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

 

  1. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

 

  1. Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

 

  1. Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

 

§ 2º. Caso o requerimento do caput solicite a inclusão de fração ideal da unidade, não consignada anteriormente no registro matriz, além da documentação retromencionada, é necessário anexar memorial descritivo detodo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e RRT ou ART devido.

 

SEÇÃO III

DA EXISTÊNCIA DA CONVENÇÃO PARA FINS DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

Artigo 8º. Quando já houver convenção de condomínio registrada para o empreendimento atípico descrito no art. 6º, cuja descrição seja suficiente à caracterização precisa da edificação e suas unidades autônomas, fica considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, com base neste Provimento, e autorizado o oficial à prática de atos subsequentes.

 

§1º Na hipótese da convenção de condomínio registrada não descrever adequadamente o empreendimento e unidades autônomas, será considerado instituído o condomínio por unidades autônomas, desde que apresentados os seguintes documentos:

 

  1. Requerimento com assinatura e firma reconhecida (sinal público, se couber);

 

  1. Memorial descritivo da unidade, com detalhamento das áreas privativas, comuns, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

 

  1. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

 

  1. Plantas da unidade, com destaque das áreas que se pretende averbar, com assinaturas e firmas reconhecidas do profissional técnico habilitado e do proprietário;

 

  1. Anuência do Síndico, com reconhecimento da firma e expressa indicação da área objeto da averbação, acompanhada da Ata de Eleição em via original ou cópia autenticada, devidamente registrada no Cartório Registro de Títulos e Documentos.

 

SEÇÃO IV

DA ESPECIFICAÇÃO SIMPLIFICADA DO CONDOMÍNIO

 

Artigo 9º. Nos casos em que o Oficial identifique empreendimento imobiliário em situação atípica no qual não tenham sido averbados/registrados títulos que descrevam integralmente o empreendimento, suas partes comuns, unidades autônomas, composição e fração ideal, ou, ainda, quando os documentos arquivados na serventia não sejam suficientes para descrever e caracterizar estes itens, só será admitido registro do título vinculado à futura unidade autônoma, sem a prévia averbação de construção, depois de realizado o procedimento simplificado de Especificação de Condomínio, mediante a apresentação dos seguintes documentos, em pelo menos 2 vias originais, sendo uma arquivada em cartório:

 

  1. Requerimento de especificação simplificada do condomínio, onde estejam declaradas as áreas comuns e frações ideais do empreendimento, bem como declarando ciência de que o empreendimento está em situação atípica perante o ente Municipal e/ou perante o Cartório de Imóveis, não tendo sido apresentado o habite-se para a averbação da construção das unidades.

 

  1. Memorial descritivo de todo o empreendimento, com detalhamento das áreas privativas, comuns e frações ideais, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

 

  1. Plantas de todo o empreendimento, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado;

 

  1. Quadro de áreas na forma da NBR 12.721, com assinatura e firma reconhecida do profissional técnico habilitado e de pelo menos um proprietário;

 

  1. RRT ou ART, conforme o caso, devidamente assinada e com reconhecimentos de firmas;

 

  1. Certidões de Dados Cadastrais (ou Certidões de 1º lançamento, ou fichas cadastrais) de todas as unidades autônomas, emitidas pelo órgão municipal competente;

 

§ 1º. O requerimento de instituição de condomínio deverá ser assinado pelos proprietários.

 

§ 2º. Considerar-se-á a especificação simplificada de condomínio como ato de averbação com valor econômico

 

§ 3º. Caso haja divergência entre a descrição das unidades autônomas no memorial descritivo e nas matrículas que eventualmente já foram individualizadas, deverá, sendo o caso, retificar o memorial ou acompanhar o procedimento, requerimento devidamente assinado e com firma reconhecida do proprietário tabular daquela unidade anuindo e solicitando a averbação da alteração da descrição da sua unidade na matrícula, mediante pagamento do DAJE pertinente, nos termos do memorial e demais documentos a serem apresentados.

 

§ 4º. A ausência de requerimento do proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel cuja retificação seja necessária implicará na impossibilidade de prática no procedimento descrito neste artigo.

 

§ 5º. Caso algum proprietário e/ou titular de direito real sobre o imóvel não assine o requerimento, este será&

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