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CGJSP – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – VÍCIOS NO CONTRATO – JUDICIALIZAÇÃO

1003420-90.2016.8.26.0048
Atibaia 18/01/2018 14/02/2018
Geraldo Francisco Pinheiro Franco
LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 26 e ss

REGISTRO DE IMÓVEIS – Procedimento administrativo – Alienação fiduciária – Pretensão de suspensão, pelo Oficial de Registro de Imóveis, do procedimento de intimação do fiduciante para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor do fiduciário – Inexistência de previsão legal para a pretensão deduzida pelo recorrente – Ajuizamento de ação contenciosa que não afasta a possibilidade de intimação do devedor e de consolidação da propriedade, em favor do credor, em caso de não purgação da mora, como previsto nos arts. 26 e seguintes daLei nº 9.514/97– Procedimento administrativo que não se mostra adequado para a apreciação da alegação de "irregularidades" nos contratos de alienação fiduciária, por se cuidar de supostos vícios que seriam intrínsecos ao negócio jurídico subjacente ao registro – Necessidade de recurso às vias ordinárias para solução do litígio relativo à validade, no todo ou em parte, dos contratos de alienação fiduciária em garantia, bem como para a obtenção de medida de natureza cautelar – Recurso não provido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 1003420-90.2016.8.26.0048 – ATIBAIA – PASCHOAL ARTESE NETTO – ADVOGADA: MARCIA BUENO, OAB/SP 53.673 – (30/2018-E) – DJE DE 14/02/2018, P. 13.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Procedimento administrativo – Alienação fiduciária – Pretensão de suspensão, pelo Oficial de Registro de Imóveis, do procedimento de intimação do fiduciante para purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade do imóvel em favor do fiduciário – Inexistência de previsão legal para a pretensão deduzida pelo recorrente – Ajuizamento de ação contenciosa que não afasta a possibilidade de intimação do devedor e de consolidação da propriedade, em favor do credor, em caso de não purgação da mora, como previsto nos arts. 26 e seguintes daLei nº 9.514/97– Procedimento administrativo que não se mostra adequado para a apreciação da alegação de "irregularidades" nos contratos de alienação fiduciária, por se cuidar de supostos vícios que seriam intrínsecos ao negócio jurídico subjacente ao registro – Necessidade de recurso às vias ordinárias para solução do litígio relativo à validade, no todo ou em parte, dos contratos de alienação fiduciária em garantia, bem como para a obtenção de medida de natureza cautelar – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Paschoal Artese Netto contra r. decisão do MM. Juiz Corregedor que manteve a recusa da suspensão do procedimento de intimação do devedor fiduciante, em curso perante a Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Atibaia, visando sua constituição em mora para efeito de posterior consolidação da propriedade, se não houver pagamento do débito, em favor credor fiduciário.

O recorrente alegou, em suma, que por meio dos requerimentos prenotados sob nºs 286.309 e 286.310 o credor fiduciário solicitou à Sra. Oficial de Registro de Imóveis de Atibaia a intimação do fiduciante para efeito de constituição em mora visando posterior consolidação da propriedade dos imóveis dados em garantia em contratos de alienação fiduciária. Disse que move ações de prestação de contas (Processos 0003366-36.2015.4.03.6100 e 001779-76.2015.4.03.6100) e ações anulatórias (Processos nºs 0015370-08.2015.4.03.6100 e 0015369-23.2015.4.03.6100), em razão da existência de ilegalidades e irregularidades nos "termos de constituição em garantia". Informou que já houve a conclusão do procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade, em favor do credor, que foi objeto do requerimento protocolado sob nº 286.310, razão pela qual ocorreu a perda do objeto do pedido de suspensão desse procedimento. Contudo, encontra-se em curso o procedimento de constituição em mora decorrente da solicitação do credor que foi objeto do protocolo nº 286.309, o qual deve ser suspenso até o julgamento da ação judicial em que discutida a validade do contrato de alienação fiduciária em garantia. Aduziu que a suspensão do referido procedimento não acarreta sobreposição em relação à ação judicial porque não pretende, na esfera administrativa, promover a discussão sobre a validade do contrato, mas somente evitar que as decisões que forem proferidas nas ações de prestação de contas e anulatória, em curso perante a Justiça Federal, se tornem inexequíveis, uma vez que depois da consolidação da propriedade deverá o credor promover o leilão extrajudicial dos imóveis.

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 107/108).

É o relatório.

A Sra. Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Atibaia informou que o credor fiduciário protocolou, sob nº 286.309, solicitação visando a constituição dos devedores em mora em relação aos contratos que têm como garantia os imóveis objeto das matrículas nºs 771 e 12.272, e protocolou, sob nº 286.310, solicitação de constituição dos devedores em mora em relação aos contratos que têm como garantia os imóveis objeto das matrículas nº s 1.833 e 17.252 (fls. 47).

Prosseguiu dizendo que os imóveis têm proprietários distintos e que os dois requerimentos de constituição dos devedores em mora dizem respeito a diferentes contratos, razão pela qual foram qualificados e processados separadamente.

Esclareceu que o procedimento instaurado a partir do requerimento prenotado sob nº 286.310 já foi encerrado mediante consolidação, em favor do credor fiduciário, da propriedade dos imóveis objeto das matrículas nºs 1.833 e 17.252 (fls. 48).

Por essa razão, o MM. Juiz Corregedor Permanente considerou que o pedido originalmente formulado estava prejudicado quanto ao requerimento de constituição em mora e consolidação da propriedade que foi objeto da prenotação nº 286.310 (fls. 77).

Nesse ponto conformou-se o recorrente que pretende, apenas, a reforma da r. decisão para que seja sobrestado o procedimento de constituição em mora decorrente do requerimento objeto da prenotação nº 286.309 (fls. 89).

ALei nº 9.514/97estabeleceu procedimento extrajudicial para a constituição em mora do devedor que não pagar o débito e, não ocorrendo a purgação da mora no prazo fixado, para a consolidação da propriedade, em favor do credor, dos imóveis que foram dados em alienação fiduciária em garantia.

Para essa finalidade aLei nº 9.514/97atribuiu ao Oficial de Registro de Imóveis a realização da intimação do devedor para pagar o débito, sob pena de consolidação da propriedade plena em favor do credor se ocorrer a purgação da mora:

"Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

(…)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissãointer vivose, se for o caso, do laudêmio".

O procedimento extrajudicial previsto naLei nº 9.514/97para a constituição do devedor em mora e a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário não comporta a instauração de contraditório entre as partes para a discussão sobre a validade da garantia e a existência do débito, razão pela qual não se mostra possível a intervenção do devedor para pleitear, na esfera administrativa, a suspensão da intimação para pagar o débito, do prazo para purgar da mora, ou dos efeitos decorrentes da falta de purgação.

Para essa finalidade deverá a parte legitimada valer-se de ação própria, na esfera jurisdicional, conforme precedente desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça:

"ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL Devedor que, intimado pelo Sr. Oficial para purgação da mora, pretende a suspensão do procedimento para debater, administrativamente, aspectos da dívida Impossibilidade, à míngua de previsão legal Procedimento previsto pelo art. 26 daLei 9.514/97que apenas prevê, na esfera extrajudicial, possibilidade de purgação integral da mora Pretensão de redução da dívida que só tem cabimento no âmbito judicial Recurso Desprovido" (Parecer apresentado pelo MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Dr. Iberê de Castro Dias, no Recurso Administrativo nº1004756-32.2016.8.26.0533, aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça, Des. Pereira Calças, j. 05.07.2017).

No presente caso, o recorrente informou que moveu ações de prestação de contas e anulatória, perante a Justiça Federal (fls. 89), e nelas deverá requerer a concessão de medida de natureza cautelar visando afastar eventual risco ao seu alegado direito, ou visando garantir a execução de futura decisão em seu favor.

Por fim, a solução proposta não importa em negativa de jurisdição porque a esfera administrativa tem alcance restrito, não se prestando para a solução de litígio relativo à existência de débito, ou à validade da garantia constituída em favor do credor.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 17 de janeiro de 2018.

José Marcelo Tossi Silva
Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do MM Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso.

Publique-se.

São Paulo, 18 de janeiro de 2018.

PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça

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