Em 12/07/2016

CSM/SP: Alienação fiduciária. Cláusulas contratuais contraditórias. Ofensa a Lei nº 9.514/97. Legalidade. Segurança jurídica

Não é possível o registro de contrato de alienação fiduciária de imóvel em garantia de dívida de terceiro com cláusulas contraditórias e em desconformidade com a Lei nº 9.514/97, sob pena de violação dos Princípios da Legalidade e Segurança Jurídica

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1002050-35.2015.8.26.0073, onde se decidiu não ser possível o registro de contrato de alienação fiduciária de imóvel em garantia de dívida de terceiro com cláusulas contraditórias e em desconformidade com a Lei nº 9.514/97, sob pena de violação dos Princípios da Legalidade e Segurança Jurídica. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta em decorrência da negativa de registro de contrato de alienação fiduciária de imóvel em garantia de dívida de terceiro, onde, ao desqualificar o título apresentado, o Oficial Registrador condicionou a inscrição pretendida à adequação de duas das cláusulas contratuais à Lei nº 9.514/97. Apontou que uma das cláusulas, além de contraditória com outra, está em desconformidade com o art. 27, § 2º da Lei nº 9.514/97, uma vez que o valor previsto para venda do bem em segundo leilão toma por parâmetro o valor do imóvel, e não o da dívida. Afirmou, ainda, que a outra cláusula viola os §§ 5º e 6º do mesmo art. 27, seja ao permitir a alienação do bem imóvel por valor inferior ao da dívida, com subsistência do débito, seja ao não prever a extinção do débito garantido, se o leilão não alcançar o mínimo legalmente previsto, ocasião em que o imóvel, ao contrário do estabelecido, deve ficar com o credor fiduciário, e não ser vendido. Nas razões recursais, o interessado argumentou ser livre o ajuste sobre o preço mínimo para alienação do imóvel em segundo leilão e que a intenção foi impedir a venda por preço vil. Sustentou, ainda, que a dívida será sempre inferior a 60% do valor do imóvel e que as cláusulas questionadas estão de acordo com os princípios do equilíbrio contratual, da função social do contrato, da boa-fé e da proibição do enriquecimento sem justa causa. Por fim, argumentou que existe relação de complementariedade entre as cláusulas e não de contradição.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu acertada a recusa do título, por contrariar elementos essenciais à estrutura normativa da categoria contratual em exame. Destacou que, pelo art. 27, § 2º da Lei nº 9.514/97, no primeiro leilão, a referência para a venda do imóvel é o valor indicado em contrato. No segundo leilão, toma-se por parâmetro, necessariamente, a dívida contratual em aberto, com os acréscimos textualmente previstos nos §§ 2º e 3º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Contudo, observou que, nos termos convencionados, será admitido, em segundo leilão, lanço inferior à dívida, desde que igual ou superior a 60% do valor do bem imóvel, sempre incluindo despesas, prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos, contrariando-se a disciplina legal. O Relator ainda destacou a existência de contradição entre as cláusulas, expressando inaceitável ambivalência contratual, a semear desaconselhável insegurança jurídica, ao estabelecer que, não havendo, em segundo leilão, lanço correspondente, no mínimo, ao valor da dívida, o fiduciário ficará com o imóvel. Desta forma, a cláusula, ao permitir a subsistência da dívida, após admitir também a alienação em segundo leilão por preço inferior ao valor do débito garantido, ofende, independentemente da contradição antes desvelada, a diretriz fixada no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. Por fim, o Relator destacou que, “conforme expresso regramento legal, é vedada a alienação, por inexistência ou insuficiência do lanço, se inferior ao valor da dívida, e o bem imóvel transferido em garantia deve permanecer com o credor fiduciário, livre das restrições características da resolubilidade, considerando-se, em contrapartida, a dívida extinta, outorgando-se ao devedor quitação do débito, mediante termo próprio, consoante o § 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB

Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB