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Fernando Méndez González – palestra sobre a fé pública registral atrai juristas em SP

Fernando Méndez González faz palestra sobre a fé pública registral, em São Paulo

O registrador e professor espanhol veio ao Brasil a convite do IRIB. A palestra marcou o lançamento do curso de especialização em Direito Notarial e Registral do IPD-SP

Diretor de Relações Internacionais do Colégio de Registradores da Espanha, o professor e registrador da propriedade em Barcelona, Fernando Pedro Méndez González esteve no Brasil no começo do mês. Atendendo ao convite do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB, ele foi o conferencista convidado do Seminário "A função da fé pública registral no sistema de transmissão de bens imóveis – A diligência exigida aos adquirentes na era da informação”. O evento, realizado em 4/9, marcou o lançamento do Curso de Pós-Graduação em Direito Registral e Notarial da Faculdade de Direito do IDP/SP.

Fernando González palestrou para um auditório lotado e diante de uma mesa formada por grandes estudiosos. Participaram como debatedores, o professor doutor Carlos Alberto Dabus Maluf (professor titular de Direito Civil na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo – USP e advogado em São Paulo) e o professor doutor Celso Fernandes Campilongo (professor titular de Filosofia e Teoria Geral do Direito na Faculdade de Direito da USP e advogado em São Paulo). O professor de Direito Civil e Metodologia Jurídica da Faculdade de Direito do IDP/SP e procurador federal junto ao Ibama/São Paulo, Marcel Edvar Simões, foi o mediador.

Antes de sua conferência, Fernando Méndez González gentilmente concedeu uma entrevista à equipe de jornalismo do IRIB. A conversa teve a mediação do diretor de Relações Internacionais do Instituto, Ivan Jacopetti do Lago, registrador em Paraguaçu Paulista/SP. Confira a seguir os principais trechos da entrevista.

IRIB – Em linhas gerais qual é o tema da sua explanação?

Fernando Pedro Méndez González – Acabei de escrever uma monografia que será publicada no próximo mês, por meio da qual pretendo demonstrar que o sistema de transmissão tradicional da Espanha (conhecido pelo nome de Título e Modo, ou seja, contrato mais a entrega do bem) somente funciona para imóveis não inscritos no registro, que podem atingir por volta dos 5% do total.

Em relação à propriedade inscrita, este não é o sistema de transmissão. O sistema de transmissão é o que eu chamo de sistema de transmissão registral. Porque o Registro espanhol tem efeito de fé pública registral e isto significa que o titular, que figura no registro, tem o poder de disposição do bem imóvel. Portanto, enquanto não aparece outro titular registral que elimine esse poder de disposição, isto é, até que o adquirente inscreva seu título, ele não adquire uma titularidade protegida in rem, e, portanto, não é verdadeiro proprietário. Isso é o que pretendo argumentar.

Então, na Espanha, o registro é, como a traditio, um modo de aquisição?

Vejamos. Não sei se é melhor chamá-lo no sentido técnico de “modo de aquisição” ou então como um requisito necessário para que o adquirente tenha a certeza da titularidade in rem, isto é, uma titularidade que só pode vir a perder com seu consentimento. Só existe uma forma de saber, quando a propriedade não se acha inscrita: por meio de usucapião. Se você não adquire por usucapião, e a propriedade não está inscrita no registro, não pode ter a certeza de ser dono, não é mesmo? Mas, se a propriedade está inscrita e você a adquire pela via registral, aí pode ter certeza absoluta. Seria a usucapião uma forma de adquirir? Sabemos que muitos acreditam que sim, que é um modo de aquisição. E, nesse sentido, podemos dizer que a inscrição, dotada de fé pública registral, também o é.

O registro representa uma aquisição derivada ou originária?

Seria uma aquisição derivada, porque adquire um título registral, mas, de certa forma, em sentido originário, porque só poderiam lhe afetar os vícios de forma de aquisição, mas não os anteriores, porque em relação àqueles estaria blindada pela fé pública registral.

A fé pública protege as aquisições em relação a terceiros?

Bem, não só em relação a terceiros, mas protege o próprio adquirente, porque quando ele adquire um título registral, fazendo a inscrição, com isso extingue, elimina, o jus disponendi do títular registral anterior. E, ao inscrever, tal fato é reconhecido pelo Estado, perante todos, revelando o titular que o Estado reconhece. Portanto, não surte efeito apenas perante terceiros; surte efeito para o próprio adquirente, que fica protegido perante todas as causas de resoluções, etc., que derivam de contratos anteriores.

E quais são os efeitos para a economia e para o mercado de uma norma como essa, em que se tem a titularidade protegida pelo registro?

Uma das características da economia de mercado é a contratação impessoal, ou seja, celebram contratos pessoas que não se conhecem entre si. E uma das características essenciais para a contratação impessoal é a informação incompleta. Não sei se alguém é dono, ou se não é, daquilo que está vendendo. Um sistema de titularidade protegida pelo registro economiza todo tipo de investigação retrospectiva, que, além de tudo, seria insegura. Basta confrontar o registro; o que não consta no registro, não me atinge. Portanto, isso reduz drasticamente os custos de informação e de transação. Além disso, do ponto de vista do crédito, isso contribui para um abatimento substancial dos juros.

O senhor acredita que, além do registro, exista algum outro mecanismo de redução de custos de transação? Existe alguma outra solução melhor que o registro da propriedade?

Não e isto por uma simples razão. Há algumas incertezas que posso resolver no mercado. Por exemplo: se quero comprar um apartamento em um edifício e quero saber se tem algum tipo de problema estrutural, se apresenta umidade, etc., contrato um arquiteto; o mercado soluciona esse tipo de problema. Mas se eu preciso saber quem é o dono, não é o mercado que vai resolver esse problema. O mercado pode dar a sua opinião, mas apenas o Estado pode resolver esse problema. O único que pode definir quem é o dono de algo é o Estado. E isso é feito por meio do registro. Ao menos, ao procurar o registro, na verdade o que estou fazendo é perguntar ao Estado quem é o dono e o Estado vai me responder: “o dono é Fulano”. Isso o Estado pode dizer de várias formas, mas tem que dizer por meio de algum organismo e o organismo que se criou ao longo da História é o Registro de Direitos, o que tem fé pública registral.

Então, a criação da titularidade real por inscrição é um ato de soberania do Estado?

Sim, do Estado. O registrador é o órgão por meio do que o Estado atua neste caso, assim como o juiz é o órgão por meio do qual atua a jurisdição contenciosa estatal. É isso aí. De fato, os alemães o chamam de um höchste Staats.

Qual a sua opinião sobre o sistema de registro do Brasil? Quais são as semelhanças e distinções, se comparado com o sistema espanhol?

Veja bem, o Brasil é muito grande e eu não conheço todo o território. O que eu conheço melhor é o Estado de São Paulo. Acho que o estado de São Paulo, assim como Brasília, Rio de Janeiro, deve ter profissionais bem qualificados que conduzem o Registro Imobiliário. Acredito que no Brasil há uma boa legislação Registral e, se tivesse algo a dizer a respeito, eu diria que deveriam introduzir, sem nenhum tipo de complexo, a fé pública registral que, na verdade, já está sendo introduzida aos poucos.

Venho ao Brasil a convite do Instituto de Registro de Imóveis do Brasil, o IRIB, com quem tenho grande afinidade pelas características do sistema registral brasileiro e o registro da propriedade na Espanha. São sistemas registrais um tanto diferentes, porém também são sistemas convergentes. O sistema espanhol é um sistema de fé pública registral e o brasileiro é um sistema onde a inscrição é constitutiva e teoricamente não tem fé pública registral. Graças a uma reforma ocorrida nos anos passados, o sistema registral brasileiro está começando a ter fé pública registral, o que me deixa muito satisfeito, pois isso proporcionaria uma economia bastante significativa em termos de custos de informação, de transação, e diminuição dos juros para aqueles que têm hipotecas, trazendo benefícios para o mercado e para o público em geral.

Temos também sistemas organizacionais similares, em se tratando de sistemas que vivem dos serviços solicitados pelo público; isto permite diminuição dos custos do serviço e eficiência superior aos demais sistemas organizados, em termos de organização administrativa clássica, porque lhes permite a possibilidade de se adaptar às demandas.

Portanto, estamos aqui hoje para debater exatamente sobre em que consiste o sistema de transmissão de bens imóveis naqueles países que, como na Espanha, existe a fé pública registral. A tese que defendo é de que sempre há fé pública registral; seja ela expressa em lei ou não: a inscrição adquire um caráter constitutivo, no sentido de que, enquanto não houver inscrição, o adquirente não está protegido. Isso é o que eu pretendo defender na explanação que vou fazer.

Perfil

Registrador da propriedade em Castelldefels, província de Barcelona, Espanha; membro da Junta de Gobierno do Colégio de Registradores da Espanha, onde ocupa o cargo de diretor de Relações Internacionais. Professor da Universidade de Barcelona, foi fundador e presidente da European Land Registry Association –ELRA-, bem como criador e membro do Conselho de Administração do Centro de Pesquisa e Desenvolvimento de Direito Imobiliário e Registro Comercial da Universidade de Barcelona (CIDDRIM-UB). Escritor de livros e artigos sobre Lei de Registro e sistemas de registro, ele é convidado a participar regularmente de simpósios e eventos internacionais relacionados a esses assuntos. Membro do European Law Institute.. Em 2006, foi agraciado com a Medalha “Júlio Chagas” pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, por seu trabalho publicado no Brasil.

Entrevista: Andréa Vieira. Revisão: Ivan Jacopetti do Lago e SJ. Fotos: Carlos Petelinkar. Acesso às fotos:https://flic.kr/s/aHsm4GDp3r.

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