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Negócios fiduciários: palestras sobre o tema marcam o segundo dia do Encontro Nacional do IRIB

Palestras sobre o tema “Negócios fiduciários” abrem as atividades do segundo dia (31/5) do XLIV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, que reúne mais de 380 congressistas em Curitiba/PR. O primeiro painel contou com presença da oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Atibaia/SP, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto; do consultor jurídico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Antônio Cetraro; e do coordenador jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal, Mauro Antônio Rocha. Participaram da mesa os registradores de imóveis em São Paulo/SP Flaviano Galhardo e George Takeda.

Membro efetivo da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP, Mauro Antônio Rocha cuidou do subtema “O direito real de aquisição como objeto de garantia de operação e de penhora em execução de interesse de terceiros”. O conferencista lembrou que, à medida que a crise econômica se aguça, os interesses do mercado de crédito financeiro convergem para a alienação fiduciária de bem imóvel, que se apresenta como supergarantia das obrigações e, também, para os direitos reais aquisitivos que, no negócio fiduciário, são atribuídos ao devedor fiduciante.

Para Mauro Rocha, esses direitos, transmissíveis, disponíveis e com conteúdo patrimonial podem ser cedidos, utilizados como garantia de negócios em geral e objeto de constrição para a garantia judicial. “É urgente, portanto, que se estabeleçam procedimentos registrais que proporcionem a segurança, publicidade e eficácia desejadas, além de critérios confiáveis de avaliação desses ativos, notadamente para a penhora e venda forçada na execução”, disse.

O representante da Abecip José Antônio Cetraro trouxe reflexões acerca a reforma da Lei nº 9.514/1997, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Atualmente, tramitam no Congresso Nacional projetos com esse objetivo, entre eles o PL 6525/2013, em análise na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados, e o PLV 12/2017 (Medida Provisória nº 759/2016), que está na pauta de votações do Senado Federal.

“A Lei nº 9.514 está próxima de completar duas décadas de vigência e os seus dispositivos que criaram a alienação fiduciária de bem imóvel foram responsáveis por uma extraordinária transformação, não apenas no crédito imobiliário como nos negócios imobiliários em geral. A celeridade na recuperação do crédito estimulou a aplicação dessa garantia para as mais diversas transações, extrapolando os limites do mercado imobiliário”, afirmou o palestrante, lembrando que, nesse período, gradativa e inexoravelmente, operou-se a substituição da hipoteca como garantia real até então predominante, pela alienação fiduciária de imóveis.

Segundo José Antônio Cetraro, paralelamente às formas inovadoras de contratação da alienação fiduciária, sobrevieram questionamentos judiciais, não apenas quanto a elas, mas também decorrentes da sua aplicação convencional em financiamentos imobiliários. Nesse caso, quando deflagrado o procedimento de notificação do devedor para a purgação da mora e, quando não efetuada, relativamente aos leilões e à desocupação do imóvel.

Cetraro alerta que, atualmente, múltiplos aspectos jurídicos desafiam a doutrina diante desse inovador instituto jurídico, ao tempo em que o Judiciário vem proferindo decisões capazes de abalar a segurança jurídica que inicialmente caracterizou a alienação fiduciária de imóveis, estimulando a judicialização de um procedimento concebido, em tese, para desafogá-lo.

“Aguarda-se que a necessária retomada de desenvolvimento do mercado imobiliário encontre a alienação fiduciária de bem imóvel fortalecida, juridicamente ágil e segura quando for necessária a recuperação dos créditos por ela garantidos”, afirma.

A registradora de imóveis Maria do Carmo de Rezende Campos Couto destacou, em sua apresentação, as questões que geram dúvidas sobre alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e que tem mais fomentado as discussões entre os registradores. Inicialmente, foi feita uma abordagem sobre o instituto e suas nuances em face da qualificação registral, o que deve ser observado pelo registrador no exame do título.

Com relação ao exame do contrato, Maria do Carmo afirmou que há um consenso geral de que cabe ao registrador, em obediência ao principio da legalidade, examinar se o documento contém todas as cláusulas exigidas pela Lei nº 9.514/97 ou que a afronte. A palestrante recomenda que deve ser verificado se houve o cumprimento às determinações e requisitos do artigo 24 da referida lei, bem como a existência de disposições acerca do procedimento do leilão extrajudicial (art. 27).

Durante a palestra foram abordadas, também, outras questões polêmicas como a alienação fiduciária “elástica”, alienação fiduciária “guarda –chuva”, crédito rotativo, purgação da mora após a consolidação da propriedade, ITBI nas cessões feitas pelo devedor fiduciante, entre outras.

Palestra -Maria do Carmo de Rezende Campos Couto

Palestra – José Antônio Cetraro

Palestra – Mauro Antônio Rocha

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB

Em 31/5/2017

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