Em 17/03/2015

Princípio da Prioridade – aplicação. Ordem de prenotação – imóveis distintos.

Questão esclarece acerca da aplicação do Princípio da Prioridade, quando os títulos não se referirem à mesma matrícula.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da aplicação do Princípio da Prioridade, quando os títulos não se referirem à mesma matrícula. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: Quando os títulos não se referirem à mesma matrícula, haveria necessidade de se observar a ordem do Protocolo para a efetivação do registro?

Resposta: Se não existirem direitos reais contraditórios, entendemos que a prática de atos em imóveis distintos não precisa observar a ordem das prenotações. Ex: prenotada para registro uma compra e venda e, posteriormente, uma cédula de crédito rural (onde o prazo para registro é de 03 dias), cujo ato será praticado em matrícula distinta, sem contraditório entre elas, entendemos que o registro da cédula poderá preceder ao da compra e venda.

Vejamos, ainda, os ensinamentos de Eduardo Augusto:

“3.2.4.8 Princípio da prioridade

(...)

A prioridade somente é verificada entre títulos que envolvam um mesmo imóvel. Assim uma escritura que trata da venda de um lote urbano prenotada sob nº 46.038 (de 17/5/2005) pode ser registrada antes da escritura de doação de um imóvel rural prenotada sob nº 45.990 (de 5/5/2005). A ordem desses registros não afeta o direito real de ninguém, isso porque o direito retroage à data da prenotação e entre eles não há qualquer relação de incompatibilidade ou preferência. A ordem dos registros tem importância apenas numa mesma matrícula.

À regra da prioridade determinada pela ordem de chegada no protocolo possui as seguintes exceções:

a) título de hipoteca que faça menção à existência de uma outra anterior, ainda não registrada na matrícula (LRP, artigo 189); e

b) escrituras públicas lavradas numa mesma data e prenotadas no mesmo dia que tragam em seu contexto a hora de sua lavratura (LRP, artigo 192).

(...)

A prioridade, como já foi dito, somente tem importância no caso de títulos que tenham por objeto um mesmo imóvel. Além disso, há que se verificar se, entre eles, há alguma incompatibilidade ou se envolve alguma questão de prioridade.” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 235-236).

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.