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TJSP – RI – Escritura pública de venda e compra de fração ideal

TJSP – RI – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Alienações anteriores de frações ideais do imóvel já devidamente registradas – Imóvel em estado de condomínio geral – Ausência de ofensa à lei das incorporações imobiliárias – Óbice afastado – Recurso provido

Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1019470-78.2016.8.26.0506

Comarca: RIBEIRÃO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Registro: 2018.0000294468

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são partes é apelante MARCOS HENRIQUE DE FARIA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1019470-78.2016.8.26.0506

Apelante: Marcos Henrique de Faria

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 37.309

Registro de Imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal – Alienações anteriores de frações ideais do imóvel já devidamente registradas – Imóvel em estado de condomínio geral – Ausência de ofensa à lei das incorporações imobiliárias – Óbice afastado – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de compromisso de compra e venda de imóvel.

O apelante afirma, em síntese, não se ter providenciado alienação a terceiros. Sustenta que a parte alienada já estava registrada na respectiva matrícula.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, respeitado entendimento diverso, ele comporta provimento.

Foi prenotada sob n° 421.433 a escritura de venda e compra de fl. 11/14, cujo objeto é o imóvel matriculado sob n° 55.625, do 2° Ofício de Registros de Imóveis de Ribeirão Preto, referente à unidade n° 73 do Condomínio Edifício Província de Salerno.

Também era objeto do negócio a fração ideal correspondente a 1/70 do imóvel descrito na matrícula de n°. 757 (fl. 16/36), prenotação n° 422.960, que obteve qualificação negativa, conforme nota de exigência e devolução de fl. 39/40.

O imóvel da matrícula n° 757 está em titularidade dominial de várias pessoas (R.10, fl. 19), as quais adquiriram conjuntamente o referido bem, com frações de 1/70 em sua maioria.

Sustentou a diligente Oficial que, para o ingresso do título, seria necessário registro prévio de incorporação, por se tratar tipicamente de um condomínio edilício, em obediência à Lei n° 4.591/64.

Contudo, o caso em exame não demanda registro prévio de incorporação, tampouco envolve instituição de condomínio edilício, não sendo aplicável o art. 32 da Lei n° 4.591/64.

Diz o Item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

No caso, contudo, verifica-se da matrícula n° 757 que, em 2002, o imóvel foi alienado em 70 frações ideais (fl. 16/36) aos condôminos do Condomínio Edifício Província de Salerno, esse sim instituído em obediência à Lei n° 4.591/64, na matrícula n° 22.228 da mesma serventia.

O condomínio edilício instituído na matrícula n° 22.228 conta com 70 unidades autônomas. O imóvel da matrícula n° 757 é lindeiro, e serve justamente de estacionamento (vagas de garagem) para os adquirentes das unidades.

Da leitura da matrícula n° 757, observa-se que as frações ideais foram distribuídas sem qualquer individualização de sua área, ou mesmo sua localização.

Caso houvesse delimitação da fração ideal em alguma área ou perímetro específico, com numeração, metragens etc., aí sim haveria indícios de burla à lei de parcelamento, já que essa espécie de delimitação é incompatível com as regras do condomínio comum, onde os condôminos, embora tenham cada um sua fração ideal, são, ao mesmo tempo, proprietários do todo, e não de uma determinada área.

Mas não é esse o caso.

Outro motivo para que se conclua pela ausência de burla à lei de incorporações e parcelamento de solo se colhe do tamanho da área do terreno onde estão as vagas de garagem.

A área total é de aproximadamente 2.000 m². Para um parcelamento dividido em 70 frações ideais, não haveria tamanho bastante para a existência de lotes viáveis.

Outrossim, no caso em exame, não existe qualquer área a ser revertida ao poder público, como vias de circulação, áreas livres, dentre outras. O que se tem é, simplesmente, um condomínio geral com livre possibilidade de disposição das frações ideais, não havendo que se falar, sequer, em área mínima, já que não existe, como dito, descrição de perímetro do que corresponderia à fração ideal de 1/70.

A N. Registradora não está equivocada ao afirmar que, caso se pretenda vincular a fração ideal da matrícula n° 757 às unidades autônomas do condomínio vizinho, seria obrigatória a retificação da instituição do Condomínio Província de Salerno.

Contudo, essa retificação da instituição seria uma opção, não seria obrigatória.

Não há óbice para que os condôminos da matrícula n° 757 permaneçam como estão, podendo alienar suas frações ideais, até mesmo para terceiros que não tenham qualquer relação com o condomínio edilício vizinho, já que, como dito, não existe vinculação entre a fração de 1/70 com as unidades autônomas do prédio lindeiro.

Aliás, os prédios sequer precisariam ser contíguos.

A área da mencionada matrícula, objeto desta suscitação de dúvida, é composta por garagens construídas e já consolidadas (fotografias de fl. 61/69), erguidas para suprir as que faltavam, já que não havia vagas de garagens suficientes a todos os condôminos.

Tais vagas já estão na posse dos condôminos, com essa exclusiva finalidade, não havendo qualquer indício de que haja objetivo de oferta pública de futuras unidades autônomas.

Observa-se, ademais, várias registros de compra e venda de fração de 1/70, que ingressaram na mesma matrícula; o mais recente, R.37, foi feito em 21.01.2016, e outros tantos feitos no período compreendido entre 17.01.2002 a 21.01.2016 (fl. 27 a 36).

Não que a ocorrência de inscrições anteriores gere direito adquirido a novas inscrições, caso verificado algum óbice registral. O que ocorre, como dito, é que a hipótese levantada pela Sra. Oficial não se aplica ao caso sob exame.

É verdade, outrossim, que, conforme sustentado pela Sra. Oficial, a redação anterior do mencionado item 171 (antigo 151) das Normas não continha a amplitude atual, dada pela redação do Provimento n° 37/2013, publicado em 28/11/2013, que passou a vedar ofensa não somente às regras de loteamentos ou desmembramentos, mas também de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, além das relativas ao Estatuto da Terra.

Ocorre que somente seria preciso retificação da instituição do condomínio Província de Salerno, com o acréscimo das 70 vagas de garagem, junto à matrícula n° 22.228 se a hipótese fosse de incorporação imobiliária, o que não é o caso, como dito.

Existem precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura em situações jurídicas semelhantes, como se vê, a título ilustrativo, nos autos do processo n° 0002976-34.2015.8.26.0396, que tratavam de módulo mínimo rural, no qual são citados outros vários precedentes:

O óbice legal, como se vê, não está na alienação de imóvel rural com área inferior à do módulo, mas no desmembramento ou na divisão do imóvel rural, em área inferior à do módulo, e desde que daí decorra violação ao Estatuto da Terra. É o quanto se dessume da orientação reiteradamente adotada por esta Corregedoria Geral, bem como pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: “Escritura de venda e compra fração ideal área menor que o módulo rural possibilidade em caso que não configura desmembramento recurso provido com observação.” (Recurso Administrativo 85.474/2014, São Bento do Sapucaí, Des. Elliot Akel, DJ 7/8/14). “Registro de Imóveis. Dúvida. Registro de escritura de compra e venda de partes ideais. Área inferior ao módulo rural da região. Possibilidade de registro, uma vez que não há desmembramento ou divisão do imóvel, nem indícios de fraude à lei do parcelamento do solo. Recurso provido. A lei 4.504/65 estabelece que ‘o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural’. Esse dispositivo criou a figura do módulo rural, o qual significa a quantidade mínima de terra admitida para formação de um imóvel rural, afim de se evitar a formação de minifúndios. O artigo 8º da Lei 5868/72 dispõe que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo rural determinado para a região. Não ocorrendo divisão ou desmembramento do imóvel, rural em novas unidades, não há violação ao módulo de parcelamento rural, conforme tem entendido o Conselho Superior da Magistratura: ‘Inexiste infringência ao módulo rural na venda de parle ideal porque não há divisão nem desmembramento do imóvel rural’ (apelação cível n° 270.256, São José do Rio Preto). ‘Nada impede que a fração ideal de cada coproprietário do imóvel rural seja inferior a do módulo rural. Mas aos condôminos não será dado proceder à divisão ou desmembramento em áreas de tamanho inferior à da fração mínima de parcelamento’ (apelação cível 268.272, Pederneiras). ‘Nada embaraça, destarte, se proceda ao registro de instrumentos de negócios jurídicos que formem ou mantenham o estado de comunhão sobre imóvel rural’ (apelação cível 267.465, Santa Cruz do Rio Pardo).” .” (Apelação 156-6/3, Paraibuna, j. 29/6/04, Rel. Des. José Mário Antônio Cardinale). Consoante se nota de fls. 28/29, a venda registrada disse respeito a parte ideal do imóvel originário, sem descrição de limites físicos da área alienada. Não haverá, portanto, desmembramento ou divisão vedados por lei, tampouco se infere qualquer tentativa de afronta ao Estatuto da Terra, de tal arte que regular o ato notarial. Aliás, é precisamente pela ilegalidade que decorreria da delimitação física da área vendida, na forma do item 171, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ, que bem andaram ao não proceder ao georreferenciamento. (g.n).

Por essas razões, a hipótese é de provimento do recurso, para afastar o óbice levantado na nota devolutiva ora impugnada.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO (DJe SP)

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