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  Decisão 1ª VRPSP
  Fonte: 1034145-37.2015.8.26.0100
  Julgamento: 18/05/2015 | Aprovação: Não disponível | Publicação: 20/05/2015
  Estado: São Paulo | Cidade: São Paulo (1º SRI)
  Relator: Tânia Mara Ahualli
  Legislação: Arts. 195 e 237 da Lei nº 6.105/73.

  Ementa:

  “Registro de Imóveis – carta de arrematação – modo de aquisição derivado – não observância aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – dúvida procedente.”

  Íntegra:

  1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA CAPITAL DO ESTADO DE SÃO PAULO

  Processo Digital nº: 1034145-37.2015.8.26.0100

  Classe - Assunto Dúvida - Registro de Imóveis

  Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

  Suscitado: Ana Maria Gomes de Oliveira Lindgren

  Juíza de Direito: Dra. Tânia Mara Ahualli

  “Registro de Imóveis – carta de arrematação – modo de aquisição derivado – não observância aos princípios da continuidade e da especialidade objetiva – dúvida procedente.”

  Vistos.

  Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Ana Maria Gomes de Oliveira Lindgren, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de Carta de Arrematação, referente ao imóvel matriculado sob nº 45.896, expedida pelo MMº Juízo da 5ª Vara Cível da Capital, nos Autos da Ação Sumária em que o Condomínio Edifício União moveu em face de Marília Alves de Amorim, sendo tal bem levado a hasta pública e arrematado por Francisca Consentino Silvestre.

  Os óbices registrários referem-se: a) ausência do pagamento de ITBI; b) violação ao princípio da continuidade, uma vez que Marília Alves não figura como titular de qualquer direito sobre o imóvel.

  Esclarece que o bem encontra-se na titularidade de Maria Verginia Comi, também conhecida como Maria Berginia Miceli Comi, Olavo Egidio Comi, Fausto Augusto Comi, Luiz Natal Comi e Helena Clementina Comi, os quais prometeram vender a Fernando Vergueiro e Sérgio Vergueiro. Por sua vez, os compromissários compradores prometeram ceder e transferir seus direitos a Szymon Laufer, que também assina Simão Lafer, João Antonio e a Silvano Benjamin Baroni, que assina S. Baroni, sendo que estes últimos prometeram ceder e transferir seus direitos a Irio Spinardi. Aduz que, em recente decisão, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura, entendeu que a carta de arrematação é modo de aquisição derivado de aquisição de propriedade, logo, deverá ser mantida a exigência formulada. Alega outrossim, que não houve impugnação da suscitada em relação ao pagamento de ITBI. Juntou documentos às fls.07/49.

  A suscitada apresentou impugnação às fls.52/62. Alega que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade, razão pela qual, após a arrematação em juízo, quebra-se o princípio da continuidade dominial. Argumenta que a penhora não visou o pagamento de débitos do seu titular, constituindo obrigação “propter rem”, logo, não há que se falar em continuidade registrária.

  O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida e, no mérito, pela manutenção do óbice (fls.71/74).

  É o relatório.

  Passo a fundamentar e a decidir.

  Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real, como já está pacificado pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

  Nesse sentido a decisão do Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível 464-6/9, São José do Rio Preto):

  “Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

  Sendo assim, fica claro que não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicional para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.

  Feitas estas considerações, verifico que houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. A suscitada deixou de impugnar a exigência relativa ao pagamento de ITBI, pressupondo sua concordância com relação a este óbice.

  A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior da Magistratura.

  E ainda que assim não fosse, embora o título tenha sido emanado de órgão judicial, está em desconformidade com a lei, o que impede o seu ingresso.

  Importante destacar o entendimento de Francisco Eduardo Loureiro, em Código Civil Comentado:

  “O princípio da continuidade, também chamado trato sucessivo e trato contínuo, está previsto nos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.105/73. Expressa a regra que ninguém pode dispor de direitos que não tem, ou de direitos de qualidade e quantidade diversa dos quais é titular. Diz que, em relação a cada imóvel, deve haver uma cadeia de titulares, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Não se encontram sujeitos a tal princípio os títulos que expressam modos originários de aquisição da propriedade, como a usucapião e a desapropriação”.

  Sobre o tema merece ser citado Narciso Orlandi:

  “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios”.

  Portanto, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula, caso contrário traria insegurança jurídica ao Registro de Imóveis.

  É certo que os títulos originários não estão sujeitos ao princípio da continuidade por sua natureza constitutiva, pois nesta forma de aquisição da propriedade não há a transmissão de um sujeito para outro.

  Todavia, tendo em vista recente decisão proferida pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível: 9000002-19.2013.8.26.0531 CSMSP - Apelação Cível. Localidade: Santa Adélia. Data Julgamento: 02/09/2014 - DATA DJ: 17/11/2014 - Relator: Elliot Akel. Voto nº 34.029. Legislação: CC2002 - Código Civil de 2002 / 10.406/2002, ART: 1911 - CTN - Código Tributário Nacional / 5.172/1966, ART: 130 LOSS - Lei Orgânica da Seguridade Social - 8.212/1991, art: 53, §1º), que reconheceu a arrematação como forma derivada de aquisição da propriedade:

  “REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO - MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE - FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA - RECURSO DESPROVIDO”.

  Como destaca o MMº Juiz de Direito Drº Josué Modesto Passos, "diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112).

  E ainda de acordo com a observação feita pelo mencionado magistrado “a arrematação não pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante), e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija - como de fato se exige -, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e é exigida, então - quod erat demonstrandum - a aquisição é derivada (e não originária)” (op. cit., p. 118).

  Logo, na presente hipótese, não se tratando de aquisição originária, houve o rompimento do encadeamento sucessivo de titularidade, ferindo consequentemente o princípio da segurança jurídica que dos atos registrários se espera. Assim, até que Marília Alves passe a integrar a cadeia de titularidade registrária do bem, o óbice registrário deverá ser mantido.

  Do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Ana Maria Gomes de Oliveira Lindgren, com observação.

  Não há custas, despesas processuais e honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

  Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe.

  P.R.I.C.

  São Paulo, 18 de maio de 2015.

  Tânia Mara Ahualli, Juíza de Direito

  (DJe de 20.05.2015)

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