O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo (1/8), no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A leitora Gelinice Costa Kawati pretende comprar um imóvel e quer saber quais os cuidados que ela deve tomar. A resposta é do oficial titular do 17o Registro de Imóveis da Capital, Dr. Francisco Ventura de Toledo.

Registro de Imóveis - Diário Responde

Moro na zona leste e pretendo comprar uma casa, porém eu vi uma reportagem na TV dizendo que muitos imóveis são considerados “clandestinos”. Quais os cuidados que eu devo tomar?

A primeira cautela que você deve ter antes de concretizar a compra de um imóvel é solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienação (se o imóvel já estiver matriculado a mera certidão da ficha da matrícula já abrange todas as informações necessárias – o escrevente do cartório esclarecerá qualquer dúvida). Tal certidão deve ser solicitada no Registro de Imóveis competente, sendo que nesta capital a Arisp (telefone 3107-2532) pode informar qual será este cartório.

De posse da certidão, deve se verificar se a descrição do imóvel no registro corresponde àquela verificada no local. Se eventual construção não estiver mencionada na certidão, ela deverá ser averbada pelo vendedor. Se a descrição do terreno apresentar divergências ou se o imóvel estiver contido dentro de uma área maior, poderá se tratar de um imóvel que necessita de retificação de seu registro ou de um imóvel que tem origem em um parcelamento irregular (“clandestino”). Em ambas as hipóteses, o oficial do cartório deverá ser consultado. Os ônus, acaso existentes, deverão ser cancelados.

Da certidão deverá constar os nomes e qualificações dos atuais proprietários e cônjuges. Dos proprietários, pessoas físicas ou jurídicas, deverão ser exigidas as certidões negativas de ações cíveis, fiscais e trabalhistas e de protestos de títulos. Todas elas deverão ser solicitadas nas comarcas de domicílio dos proprietários, e as de ações judiciais também na comarca do imóvel. Em havendo alguma ação ou protesto um advogado deverá ser consultado para avaliação dos riscos.       

As pessoas jurídicas proprietárias deverão apresentar as CNDs do INSS e da Receita Federal em seu nome. No caso de vendedor pessoa física, que seja empregador ou produtor rural, CND do INSS em seu nome também deverá ser apresentada.

De boa cautela é verificar se existem débitos condominiais (em caso de unidades autônomas) ou IPTU em atraso. Por fim, formalizado o negócio, é muito importante registrar o seu contrato de promessa ou a sua escritura definitiva no Registro de Imóveis.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br  - Tel. 289-3599 e-mail [email protected]
 

A prescrição a que se refere o art. 43, § 5º, do CDC é o da ação de cobrança e não o da ação executiva. As informações restritivas de crédito devem cessar após o quinto ano do registro (art. 43, § 1º, CDC). Precedente citado: REsp 534.645-PR, DJ 15/9/2003. REsp 506.006-RS, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, julgado em 28/6/2004 (v. Informativo n. 214). (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 215, 26 de junho a 1º de julho de 2004).
 

Trata-se de execução proposta contra o marido, devedor principal, e a esposa, avalista do título. O Tribunal a quo entendeu que não poderia a esposa, uma vez que é avalista do título, interpor embargos de terceiro, para defender sua meação, eis que também é parte executada, como litisconsorte passivo. Contudo não houve sua intimação da penhora, o que é uma irregularidade, tratando-se de ato que antecede os embargos à execução. Logo, a Turma entendeu que a falta de intimação da penhora autoriza a esposa avalista a interpor embargos de terceiro para defesa de sua meação, pois se assim não for, ela ficará sem poder defender-se, sequer como parte. Precedente citado: REsp 46.242-MT, DJ 1º/4/1996. REsp 245.183-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 29/6/2004. (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 215, 26 de junho a 1º de julho de 2004).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Julgados procedentes os pedidos das ações diretas de inconstitucionalidade movidas pelo Procurador-Geral da República e pelo Partido da Social Democracia Brasileira – PSDB, nas quais se impugnava a lei 8.264/2002, do Estado da Bahia, que, em seu artigo 1o, redefinia os limites territoriais do Município de Salinas da Margarida previstos na lei estadual 1.755/62 e alterações.

Entendeu-se que houve violação à CF, em face da ausência de consulta prévia, mediante plebiscito, às populações dos municípios envolvidos (CF, art. 18, § 4o: “A criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de Municípios, far-se-ão por lei estadual, dentro do período determinado por Lei Complementar Federal, e dependerão de consulta prévia, mediante plebiscito, às populações dos Municípios envolvidos, após divulgação dos Estudos de Viabilidade Municipal, apresentados e publicados na forma da lei.”). Precedentes citados: ADI 2632 MC/BA (DJU de 29/8/2003); ADI 2812/RS (DJU de 28/11/2003); ADI 2381 MC/RS (DJU de 14/12/2003); ADI 2702/PR (DJU de 6/2/2004).

Brasília, 19/5/2004. Relatora: Ministra Ellen Gracie (Ações Diretas de Inconstitucionalidade no 2994/BA e no 3013/BA, Informativo STF no 347, p.2).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. O recurso extraordinário deve impugnar todos fundamentos da decisão recorrida, sob pena de não conhecimento.

No presente caso, a recorrente deixou de atacar o seguinte fundamento do acórdão recorrido:

Afinal, ele está localizado em ilha costeira, que até o advento da Constituição Federal de 1988 não era reconhecida como propriedade da União. A propriedade poderia ter sido adquirida após a promulgação da atual Carta, mas esta, entretanto, ressalvou a propriedade adquirida anteriormente à sua promulgação. Logo, seja o imóvel usucapiendo de propriedade dos réus-apelantes, seja de propriedade dos autores (se ficar confirmado que adquirido o domínio pelo usucapião antes do advento da nova Carta), está totalmente afastada a pretensão da União.”

Esse fundamento é suficiente per se para manter a decisão recorrida.

Aplicável a Súmula 283.

Além disso, a controvérsia depende do prévio exame de norma infraconstitucional conforme se percebe da Ieitura do RE.

“A E. 2a Turma do C.TRF/3a Região concluiu que a época em que foi proposta a ação (1965), as ilhas marítimas não constituíam domínio da União, passando, entretanto, a sê-lo, após a promulgação da Constituição Federal de 1967, conforme expressa disposição constante do inciso II, do artigo 4o, com a condição de que fossem 'ilhas oceânicas'. Afastou, assim, o interesse público federal, em verdadeiro atentado à lei que discrimina os bens públicos da União (Dec.lei no 9.760/46).

7. Com efeito, o acórdão recorrido negou vigência ao artigo 1o, alínea 'd' do Decreto-lei no 9.760/46..."

A ofensa à CF, se houvesse, seria indireta, o que é vedado em RE, conforme a jurisprudência do STF.

Por tais razões, nego seguimento ao agravo.

Brasília, 28/4/2004. Ministro Nelson Jobim, relator (Agravo de Instrumento no 477.513-3/SP, DJU 21/5/2004, p.77).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de recurso especial, apoiado na alínea "a" do permissivo constitucional, a desafiar acórdão resumido nesta ementa:

"Apelação cível. Embargos de terceiro. Execução. Penhora incidente sobre bem hipotecado a credor outro e vendido pelo executado e após sua citação válida. Persistência do ônus real, preferência concursal do crédito garantido e inocorrência de litisconsórcio. Limitação da lide a matéria de direito, previsão legal de julgamento antecipado e prova documental imediata de alienação fraudulenta. Oferecendo os autos, desde a inicial, elementos documentais testificantes de inexercício possessório, pelo promitente comprador e, enfim, adquirente, antes de ajuizada execução em cujos autos penhora incidira sobre bem objeto dos retrocitados negócios tanto quanto de hipoteca constituída em favor de credor outro, deve o juiz julgar antecipadamente a lide, em nulidade ou erro não incorrendo, se prolatar sentença sintônica com os objetivos do artigo 698, do CPC, e demonstrativa de citação válida, naqueles autos executivos, preceder celebração e registro da escritura concernente à consumação da retrocitada venda, em fundamento factual de conclusiva proclamação de fraude e conseqüente improcedência de embargos opostos à aperfeiçoada penhora. Preliminares rejeitadas. Recurso improvido".

Afirma o recorrente, que o aresto hostilizado contrariou "de um só jato, os artigos 47 e seu parágrafo único e os artigos 214, caput, e 247, todos do Código de Processo Civil", ao não entender ser o Banco do Nordeste litisconsorte necessário; bem assim, contrariou o artigo 593, II, também do CPC, ao concluir pela ocorrência de fraude à execução.

Em primeiro juízo de admissibilidade o recurso não foi admitido. Houve agravo para este Tribunal que, por decisão do então Relator, Ministro Ari Pargendler, proveu o agravo e determinou a subida do recuso especial, para melhor exame.

Decido. Em que pese a decisão de fls. 210 proferida nos autos do AG 375.852, apenso a este REsp 439865, tenho como correta a decisão proferida em primeiro juízo de admissibilidade, a dizer que:

“(...)

Em relação ao artigo 47 do Código de Processo Civil, a lide foi solvida ao entendimento de que:

"Os haveres do credor e beneficiário da hipoteca, legalmente constituída e inscrita, não estariam sofrendo qualquer restrição com o instaurar do processo executivo em cujos autos restou constritado bem constitutivo daquela mesma garantia, à vista da preponderância da posição jurídica daquele, caso, pois, em que não se imporia a decisão "de modo uniforme para todas as partes" a que alude o artigo 47, do CPC. Ademais, da declaração sentencial de persistência da multicitada hipoteca, especial e de grau primeiro, e de dever ser o titular do crédito pela mesma garantido "cientificado para o exercício do direito preferencial quando da praça", não recorreu o interessado único, qual fosse, o exeqüente e ora apelado, evidenciando-se, a tanto, a oportuna satisfação aos objetivos do artigo 698, do mesmo código.

Inadmitido, porquanto tecnicamente inadmissível, o alegado litisconsórcio necessário, rejeita-se a preliminar motivada em tal hipótese."

Daí não advém, à evidência, qualquer ofensa ao dispositivo retromencionado, obstando, ainda, a admissibilidade do apelo, as Súmulas 05 e 07 do Superior Tribunal de Justiça.

Quanto aos artigos 47, parágrafo único, 214 e 247 do mesmo diploma legal, ditos como supostamente ofendidos, não foram objeto do indispensável prequestionamento, incidindo, a não tornar possível o apelo, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal"

O recurso também não prospera, na parte de que trata do tema relativo à ocorrência ou não de fraude à execução em razão do acórdão, confirmando os termos da sentença, assentar-se nas provas carreadas aos autos.

Nego seguimento ao recurso (CPC, art. 557, caput).

Brasília, 5/5/2004. Ministro Humberto Gomes de Barros, relator (Recurso Especial no 439.865/BA, DJU 13/5/2004, p.271).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de recurso especial interposto por A.A.G.F. e cônjuge, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional contra v. acórdão do Eg. Segundo Tribunal de Alçada Cível do Estado de São Paulo, assim ementado, verbis:

"Locação de imóveis. Execução promovida pelos fiadores em face dos locatários. Sub-rogação nos direitos de credor. Penhorabilidade do bem de família. Possibilidade. Os fiadores que solvem a obrigação dos locatários sub-rogam-se nos direitos de credor, incabível, destarte, na execução por aqueles promovida, a alegação, pelos devedores formulada, de impenhorabilidade do bem de família, de acordo com o disposto no artigo 3o, VII, da lei 8009/90.

Recurso a que se nega provimento."

Os recorrentes alegam contrariedade ao artigo 3o da lei 8.009/90 e ao artigo 82 da lei 8.245/91. Contra-razões às fls. 103/109.

Decisão de admissão às fls. 111/112.

Decido. Em relação à matéria tratada nos autos, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar situação idêntica à presente, assim se posicionou nos termos dos seguintes precedentes, verbis:

"Locação. Embargos à execução em caráter regressivo. Outorga uxória em fiança. Falta de prequestionamento. Sub-rogação do fiador que paga a dívida oriunda de débitos locatícios. Impenhorabilidade do bem de família do locatário.

- A nova Lei do Inquilinato restringiu o alcance do regime de impenhorabilidade dos bens patrimoniais residenciais instituído pela lei 8.009/90, considerando passível de constrição judicial o bem familiar dado em garantia por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato locatício.

- Com o pagamento da dívida pelo fiador da relação locatícia, fica este sub-rogado em todas as ações, privilégios e garantias que tinha o locador-credor em relação ao locatário-devedor, nos termos do Código Civil, artigo 988.

- A jurisprudência já pacificou entendimento no sentido de ser vedada a penhora de bem de família do locatário em execução proposta pelo locador a fim de solver dívida advinda da relação locatícia.

- Se ao locador-credor não é possibilitado constringir judicialmente o imóvel do locatário, e a sub-rogação transmite os direitos e ações que possuía o credor, conseqüência lógica é que ao fiador tal privilégio não pode ser assegurado, de vez que não existia para o credor primitivo.

- Recurso especial conhecido e provido." (RESP 263114/SP, relator ministro Vicente Leal, DJ de 28/5/2001).

“Locação. Fiador que paga a dívida ao locador. Sub-rogação legal. Execução contra locatário-afiançado. Bem de família. Penhora. Impossibilidade legal.

1. A impenhorabilidade do bem de família é regra, somente cabendo as exceções legalmente previstas. Nos termos da lei 8,009/90, artigo 3o, VII (incluído pela lei 8.245/91, art. 82), é possível a penhora do bem de família como garantia de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

2. O fiador que paga integralmente a dívida a qual se obrigou, fica sub-rogado nos direitos e garantias do locador-credor. Entretanto, não há como estender-lhe o privilégio da penhorabilidade do bem de família em relação ao locatário-afiançado, taxativamente previsto no dispositivo mencionado, visto que nem mesmo o locador o dispunha.

3. Recurso conhecido e provido." (RESP 255663/SP, relator ministro Edson Vidigal, DJ de 28/8/2000).

Ante o exposto, com base no artigo 557, §1o - A do Código de Processo Civil conheço do recurso e lhe dou provimento.

Brasília, 7/5/2004. Relator: Ministro Gilson Dipp (Recurso Especial no 634.058/SP, DJU 14/5/2004, p.336).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de recurso especial interposto pelo G.P.C. com fulcro no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4a Região, assim ementado, verbis:

"Embargos de terceiro. Impenhorabilidade. Bem de família. Lei 8.009/90. Prova. Honorários advocatícios. Incabimento.

1. Os documentos anexados aos autos - comprovantes de residência, certidões dos Cartórios de Registro de Imóveis da comarca dando conta da inexistência de bens em nome da embargante - comprovam que a demandante, ex-esposa do executado, permanece residindo no imóvel do casal.

2. Assim, tratando-se de bem destinado à moradia de entidade familiar, inviável a penhora, consoante o disposto no artigo 1o da lei 8.009, de 29 de março de 1990.

3. Inexistindo nos autos da execução quaisquer elementos capazes de alertar o credor da eventual impossibilidade da penhora, visto que o bem ainda consta como sendo do executado no Registro de lmóveis, a parte embargada não pode ser condenada ao pagamento das custas e honorários de advogado".

Opostos embargos de declaração, foram estes rejeitados.

Sustenta a recorrente violação aos artigos 20 e 535 do CPC, bem como divergência jurisprudencial, aduzindo, em síntese, que o Código de Processo Civil, com relação à condenação em honorários advocatícios, adota o princípio objetivo da derrota e, julgando procedente o pedido formulado na ação, o vencido deve ser condenado no ônus da sucumbência.

Instado, o douto Ministério Público Federal manifestou-se pelo provimento do recurso especial.

Relatados. Decido.

Tenho que a presente postulação merece guarida.

A condenação em honorários advocatícios é uma decorrência lógica do princípio da sucumbência. Por disposição legal o ônus dos honorários cabe ao vencido na demanda (artigo 20 do Código de Processo Civil). A boa-fé ou a averiguação do fato de se ter dado, ou não, causa à demanda, só tem lugar quando não é possível se identificar a parte vencida na relação processual.

No caso dos autos, foram julgados procedentes os embargos de terceiro opostos à execução fiscal movida pelo Instituto Nacional do Seguro Social por ter sido penhorado bem de família. Na impugnação aos embargos de terceiro e na apelação, o INSS se opôs à natureza do bem, não havendo como ser aplicado o princípio da causalidade. Portanto, tendo sido vencido na ação, deve o INSS arcar com os honorários advocatícios.

Nesse sentido, cito os seguintes julgados, verbis:

“Agravo regimental. Ônus sucumbencial. Aplicação independente da boa-fé com que tenha agido o vencido. Os encargos da sucumbência decorrem exclusivamente da derrota experimentada pela parte. Agravo improvido." (AGA no 136.409/SP, relator ministro Barros Monteiro, DJ de 18/8/1997, p.37899)

“Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Embargos de terceiro. Honorários.

1. No exame da admissibilidade da recurso especial, pela alínea a) do permissivo constitucional, é possível apreciar o mérito da causa.

2. Julgados procedentes os embargos, impõe-se a condenação dos vencidos no pagamento da verba honorária, não os liberando desse ônus o fato de não ter sido levado a registro o compromisso de compra e venda. Precedente.

3. Quanto ao dissídio, efetivamente deixaram os recorrentes de demonstrá-lo, nos moldes exigidos pelo artigo 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Não mencionaram, como exigido em recurso especial, as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem o aresto paradigma com a hipótese destes autos.

4. Agravo regimental improvido." (AGA no 288.508/SP, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 16/10/2000, p.00309)

"Processual civil. Embargos de terceiro. Contrato de compra e venda não registrado. Verba honorária paga pelo embargado. Aplicação do princípio da sucumbência. Princípio da causalidade.

1. Embora o compromisso particular de compra e venda do imóvel não tenha sido registrado perante o cartório competente, fato que ocasionou a errônea indicação do bem à penhora pelo INSS e o posterior acolhimento dos embargos de terceiro, não é oponível aos embargantes a condenação em honorários advocatícios. Aplicação do princípio da sucumbência.

2. Prevaleceria o princípio da causalidade se a autarquia federal, diante da propositura dos embargos de terceiro, não tivesse contestado o feito, quando seria, então, sustentável a tese da condenação dos embargantes na verba honorária.

3. Recurso especial improvido.” (Resp no 490.605/SC, relatora ministra Eliana Calmon, DJ de 19/5/2003, p.00220)

“Execução. Penhora. Embargos de terceiro. Honorários. 

1. Enfrentando o embargado, credor, as razões postas nos embargos de terceiro, defendendo a legitimidade e regularidade da penhora, não há falar em inversão da sucumbência.

2. Recurso especial não conhecido.” (Resp no 489.238/MG, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 15/9/2003, p.00316)

Tais razões expendidas, com esteio no artigo 557, § 1o-A, do Código de Processo Civil, dou provimento ao presente recurso especial.

Brasília, 4/5/2004. Relator: Ministro Francisco Falcão (Recurso Especial no 572.102/SC, DJU 20/5/2004, p.206/207).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Administrativo. Parcelamento do solo. Loteamento. Obras de infra-estrutura. Responsabilidade.

1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do Solo – Lei 6.766/79, não mais se questiona as obrigações do desmembrador ou do loteador. Ambos são obrigados a cumprir as regras do plano diretor.

2. As obras de infra-estrutura de um loteamento são debitadas ao loteador, e quando ele é oficialmente aprovado, solidariza-se o Município.

3. Obrigação solidária a que se incumbe o loteador, o devedor solidário acionado pelo Ministério Público.

4. Recurso especial improvido.

Brasília, 12/11/2002. (Data do Julgamento) Relatora: Ministra Eliana Calmon (Recurso Especial no 263.603/SP, DJU 24/5/2004, p.229).
 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Civil. Loteamento. Cláusula contratual que atribui aos adquirentes o custeio da rede de água potável. Validade. Lei 6.766/79, artigos 18, V, e 26. Exegese.

I. Não constando dos preceitos da lei 6.766/79 vedação a que as despesas de implantação de rede de água potável em loteamento sejam custeadas pelos adquirentes dos lotes, em havendo previsão contratual originária e vinculante nesse sentido, aqui existente, é procedente a ação de cobrança intentada pela empresa empreendedora contra os compradores inadimplentes com tal obrigação.

II. Recurso especial conhecido e provido.

Brasília, 6/4/2004. (Data do Julgamento) Relator: Ministro Aldir Passarinho Júnior (Recurso Especial no 191.907/SP, DJU 24/5/2004, p.276).