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A Trajetória do Título no Registro de Imovéis: Considerações Gerais - Luiz Egon Richter ^[i]*

 

No âmbito do estudo do direito registral imobiliário, merece especial atenção a trajetória do título, que se inicia com a sua apresentação no Registro de Imóveis e se encerra com a devolução ao apresentante. É durante este espaço temporal que o título apresentado sofre a ação do Oficial do Registro de Imóveis.

Buscando enfrentar o tema, apresento este ensaio, onde procuro trabalhar algumas questões conceituais e principiológicas relacionadas com a prática do dia-a-dia nos serviços de Registro de Imóveis.

Antes de fazer uma abordagem a respeito  do trâmite do título propriamente dito, convém uma breve análise conceitual do próprio Registro de Imóveis, que é o espaço onde o título será analisado.

O Registro de Imóveis pode ser conceituado como: a instituição que tem por atribuição legal a capacidade para  publicizar fatos jurídicos que dizem respeito aos bens imóveis, o direito real de propriedade imobiliária, os direitos reais que podem recair sobre o direito real de propriedade imobiliária e demais direitos inscritos, bem como atos ou fatos que dizem respeito aos sujeitos que figuram nos registros, sempre que a lei assim impuser ou autorizar, com a finalidade de dar autenticidade, segurança e eficácia jurídica.

É instituição cuja origem antedata o próprio Estado, pois a busca pela segurança vem de tempos imemoriáveis. Em época mais recente na história, o Estado acabou por assumir a responsabilidade pela segurança jurídica, e para tanto, criou órgãos e instituições para tal finalidade. Ao criá-los distribuiu e atribuiu, por força de lei, as competências e respectivas finalidades, onde se destacam a publicidade, segurança e eficácia jurídica.

O Registro de Imóveis brasileiro transcende no âmbito de suas competências, a mera publicidade constitutiva, desconstitutiva ou declaratória de direitos reais sobre bens imóveis, na medida em que, são publicizados fatos jurídicos que dizem respeito aos imóveis, assim como atos e fatos que dizem respeito aos titulares de direitos ou demais sujeitos que figuram nos atos registrais. Temos, portanto, um sistema registral imobiliário que não fica adstrito à constituição ou declaração de direitos reais sobre bens imóveis. Atrevo-me a dizer, que é um sistema flexível e não rígido!

Os efeitos dos atos registrais podem ser constitutivos, quando a publicidade é elemento da própria constituição do direito ou, em outras palavras, a publicidade é pressuposto de existência do direito real. Podem ser também desconstitutivos, quando em razão do cancelamento de um registro se desconstitui o direito real ou, ainda, em razão da transmissão do direito real, este se desconstitui em favor do outorgante. Quando o direito já existe anteriormente, mas necessita da publicidade apenas para produzir efeitos em relação a terceiros, estamos diante dos efeitos declaratórios. Além destes, temos ainda os que são praticados apenas para dar notícia, tornar público, atos ou fatos que dizem respeito ao bem imóvel, aos direitos inscritos ou sujeitos que figuram nos atos registrais.

A publicidade registral imobiliária se dá, via de regra, a partir do título apresentado. Este título é que vai dar causa ao registro, razão pela qual, o mesmo é denominado de título causal. Mas o que vem a ser título para efeitos de registro? É todo e qualquer documento que contempla  no seu bojo, direito a ser constituído, desconstituído ou declarado ou, ainda, meros atos e fatos que possam de uma forma ou outra repercutir no registro, independentemente da produção de efeitos.  

Nem todos os títulos têm ingresso no Registro de Imóveis. De acordo com o artigo 221 da Lei dos Registros Públicos, somente serão admitidos a registro: escrituras públicas, escritos particulares com ou sem força de escritura pública, atos autênticos de países estrangeiros e títulos judiciais. Podemos acrescentar a estes, os títulos de natureza administrativa, expedidos pelos órgãos estatais competentes, como por exemplo um título de constituição de direito real de uso, uma investidura, etc...

O sistema registral imobiliário brasileiro é informado por vários princípios que nos servem de guia e, sobretudo,  facilitam a compreensão e aplicação da matéria registral imobiliária,  onde destacamos alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja idéia nuclear é a de que a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do título, o que não quer dizer, por outro lado,  que a validade do título necessariamente impõe validade ao registro.

A par da legalidade destaca-se o princípio da inscrição, cuja idéia central é a de que a constituição, transmissão e desconstituição dos direitos reais sobre imóveis por atos inter vivos só se operam com a publicidade no registro imobiliário. É a publicidade que opera a mutação jurídico-real. Para que o direito, fato ou ato possa ser objeto de publicidade, é necessário que o título esteja prenotado. Estamos falando do princípio da prioridade, cuja idéia é a de assegurar a preferência para o título apresentado em primeiro lugar. Num concurso de títulos que tenham por objeto direitos reais que disputam o mesmo imóvel, o protocolo é decisivo.

No Brasil não adotamos o princípio da fé pública inscritiva, como o Sistema Alemão, apenas a presunção dela. Isto quer dizer, por um lado que, até prova em contrário, o direito real inscrito pertence àquele cujo nome figura no registro como titular do mesmo e, por outro, a despeito da insaneabilidade do registro, o terceiro de boa-fé pode ter o seu direito garantido.

Outro princípio importante é o da especialidade que informa a necessidade da especialização tanto do bem, como dos direitos inscritos. Em outras palavras, o direito, para ser inscrito, precisa ser inequívoco e distinto dos demais, assim como o bem imóvel sobre o qual o direito vai recair também precisa estar devidamente individuado, de sorte que não haja dúvidas a respeito de sua localização e perímetro.

O princípio da continuidade é, ao lado da especialidade, outro sustentáculo da segurança jurídica, na medida em que, em relação a cada imóvel individuado, deve existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este encadeamento contribui para a segurança jurídica, pois assegura, apenas ao titular do direito, a possibilidade de outorgá-lo.  Na função qualificadora o oficial é que faz o controle da disponibilidade subjetiva e objetiva.

A territorialidade é outro princípio importante. Este princípio informa que a legitimidade do titular do Registro de Imóveis e, conseqüentemente do ato registral, vai depender da circunscrição competente estabelecida por força de lei.

Dependerá da provocação da parte interessada a atuação do oficial de registro, é o que preconiza o princípio de instância ou reserva de iniciativa, salvo nas hipóteses em que, por força de lei, pode agir  ex officio.

Os conceitos e os princípios juntamente com as regras jurídicas positivas compreendem o instrumental do qual o oficial do Registro de Imóveis se utiliza para levar a bom termo o seu mister. A ação inicial do oficial de registro ocorre quando a parte interessada apresenta o título perante o serviço de Registro de Imóveis.

Esta apresentação pode visar apenas o exame e o cálculo de emolumentos, assim como pode ser apresentado para efeitos de publicidade sem exame prévio. Na primeira hipótese o interesse da parte é tão-somente no sentido de que o título seja examinado para saber se nas condições em que ele se apresenta está apto ou não para ser registrado ou averbado ou, se necessita de providências complementares, e o cálculo de emolumentos. Esta possibilidade está amparada no artigo 12, parágrafo único da Lei dos Registros Públicos. A despeito de não constar na lei, é de boa orientação que a parte interessada faça este pedido por escrito, evitando assim, futuras controvérsias, como por exemplo a alegação do apresentante de que deixou o título para registro e não para simples exame.

Diferentemente, quando o interesse da parte é a imediata publicidade,  o título deve  ser prenotado  nos termos do artigo 182 da Lei dos Registros Públicos. A protocolização do título será o primeiro ato registral feito pelo oficial do Registro de Imóveis e assegurará ao interessado a prioridade do título e, conseqüentemente, a preferência dos direitos reais de acordo com o artigo 186 da mesma Lei.

Após a prenotação do título e a observância da ordem estabelecida, o mesmo passará pelo procedimento de qualificação. É neste momento que o oficial verifica os pressupostos de existência, validade e eficácia do negócio jurídico e os requisitos do título, assim como a necessidade ou não da abertura de matrícula.  A qualificação compreende o momento supremo da atuação do registrador público de imóveis quando examina, estuda, aprecia e decide pela registrabilidade ou não do título. A função qualificadora ultrapassa a fronteira de um mero exame a respeito dos elementos extrínsecos e intrínsecos do título.  Ao decidir o oficial emite um juízo de valor, que pode ser de admissibilidade ou não do título. A finalidade principal da função qualificadora é a de atribuir certeza, eficácia e segurança jurídica. E para tanto, esta atuação deve ser absolutamente autônoma, independente, sem a menor possibilidade de sofrer interferências externas.

A função qualificadora decorre de uma análise contingencial do negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática e não a necessária. Busca a certeza contida no título e não a certeza universal ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento por força de sua contingencialidade, enquanto que a necessária é inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta.

Essa é razão pela qual a função qualificadora é prudencial. Resulta de uma atuação fundada na razão prática, contingencial, momentânea, temporária, que visa à certeza e não ao justo, pois esta última é visada pelo juiz ao julgar o caso concreto. Neste sentido, a função qualificadora se aproxima da função jurisidicional, sem no entanto se confundir com ela. Enquanto que o registrador de imóveis visa à certeza, o juiz visa ao justo.

A natureza da atividade registral imobiliária, a despeito de ser administrativa, não se confunde com a atividade da Administração Pública, predominantemente executória, vinculada ou discricionária, voltada para o interesse público,enquanto que a primeira tem por fim assegurar segurança e eficácia jurídica ao particular de forma imediata, mediatizado pelo interesse público.

Também não se confunde com a atividade jurisdicional, a despeito da ação concreta e contingencial do Juiz, mas que tem por fim o justo.  A segurança jurídica está contida no justo, mas nem por isso, se confundem!

O registro não é um mero arquivo de títulos e documentos e a inscrição registral não é um simples ato administrativo. Trata-se de um registro público que tem por atribuição publicizar negócios jurídicos decorrentes de relações jurídicas privadas, de bens do domínio privado e, mesmo quando um dos intervenientes é o Estado, não deve prevalecer  seu ius imperii , mas antes figurar em pé de igualdade com os demais cidadãos, nos limites do ordenamento jurídico.

Isto não quer dizer, por outro lado, que os atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis no exercício da função qualificadora, estejam afastados de qualquer controle. O Brasil adotou o princípio da unicidade de jurisdição consoante dispõe o artigo 5º, XXXV da Constituição Federal, cabendo ao Poder Judiciário apreciar qualquer ameaça ou lesão a Direito.

O juízo emitido pelo oficial pode ser pelo indeferimento ou pelo deferimento do registro ou da averbação. Ocorrendo o primeiro, o registrador deverá informar por escrito as razões pelas quais decidiu pela impossibilidade da publicidade, conforme o artigo 198 da Lei dos Registros Públicos. O apresentante poderá conformar-se ou não com as exigências feitas. Aceitando, a parte interessada deverá providenciar a satisfação das mesmas e reapresentar o título, com a documentação devidamente complementada. Não ocorrendo a aceitação, o caminho poderá ser o da suscitação de dúvida.

A dúvida é um procedimento de natureza administrativa,  sem lide, razão pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros, conforme o artigo 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é permitir a manifestação do Juiz de Direito a respeito da divergência de entendimentos entre o registrador e o apresentante.

Nos termos do artigo 198 da Lei dos Registros Públicos, na hipótese do apresentante do título solicitar a suscitação de dúvida, o que deverá ser feito mediante requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis, este deverá anotar à margem da prenotação a ocorrência da dúvida, certificar no título a prenotação e a suscitação de dúvida e, ainda, rubricar todas as folhas.

O Oficial deve elaborar de forma clara e objetiva as razões da dúvida e em seguida dar ciência ao apresentante, fornecendo-lhe cópia e ao mesmo tempo notificá-lo para que a impugne perante o juízo competente, no prazo de quinze dias. O juízo competente é a Direção do Foro no interior e a Vara dos Registros Públicos na capital de acordo com a organização judiciária no Estado do Rio Grande do Sul.

Após a entrega e respectiva notificação do apresentante, o oficial deverá remeter ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo legal, mesmo assim, será dirimida pelo juiz. Havendo impugnação, esta deverá ser juntada aos autos e remetida ao Ministério Público para ser ouvido no prazo de dez dias. Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá a decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

Desta decisão, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado poderão interpor Recurso de Apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo o qual será processado e julgado nos termos do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

Transitada em julgado a decisão, o procedimento será o seguinte: se for julgada procedente, a decisão confirma o entendimento do Oficial do Registro de Imóveis. Os documentos serão restituídos à parte, independentemente de tanslado e ciência ao Oficial para que consigne no Protocolo, cancelando a prenotação. Caso contrário, julgada improcedente, confirmando o entendimento do interessado, este reapresentará a documentação, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivadas, para que, desde logo, seja procedido o registro, com declaração do fato na coluna de anotações do Protocolo.

Feitas estas considerações, a respeito do que pode acontecer na hipótese de indeferimento do registro, passamos agora a trabalhar com a hipótese de deferimento.  A qualificação positiva, de deferimento da registrabilidade do título, vai resultar em atos de registro ou de averbação, conforme o caso. De acordo com o artigo 172 da Lei dos Registros Públicos, no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos da Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade.

O sistema registral imobiliário brasileiro é de certa forma flexível, a despeito de entendimentos em contrário. O artigo 167, em seus incisos I e II arrola exemplificativamente e não taxativamente, atos de registro e de averbação, sem contudo, esgotar as hipóteses, muito menos, proibir atos que não estejam ali previstos.

A despeito de não constar norma expressa dessa flexibilidade para os atos de registro, a interpretação sistemática e o artigo 246 da Lei dos Registros Públicos nos permitem fazer esta leitura. Se o direito material dispõe sobre direitos e/ou interesses que necessitam de publicidade registral no Registro de Imóveis para que se constituam ou produzam efeitos erga omnes, é necessário que o sistema dê guarida, independentemente de norma expressa.

Os atos de registro implicam prévia existência de matrícula do imóvel, nos termos do artigo 227,  enquanto que os atos de averbação podem ser feitas na margem das transcrições, pelo que se depreende do artigo 169, inciso I da Lei dos Registros Públicos.

A matrícula no Registro de Imóveis serve de suporte físico e jurídico  para todos os lançamentos registrais que devem ser feitos no Livro nº 2.  É a base física porque confeccionada em ficha de papel, com os requisitos estabelecidos na Lei dos Registros Públicos (artigos 3º, § 1º e 2º) e a Consolidação Normativa Notarial e Registral da CGJ-RS (artigos 308, 311 a 314) e jurídica, pelo fato de que a matrícula tem como suporte o domínio, ou seja, o direito real de propriedade sobre bem imóvel conforme os artigos 176,§ 1º, I,  227 e 236 da Lei dos Registros Públicos.

A atual Lei dos Registros Públicos alterou a lógica do sistema registral imobiliário ao adotar a matrícula, privilegiando o fólio real em detrimento do fólio pessoal (transcrição). Neste sentido a matrícula passou a ser o núcleo do Registro de Imóveis – sem afetar, entretanto, a essência do ato registral –, pois é a partir desta  que agora ocorre a constituição, desconstituição e declaração dos direitos.

O sistema fundado no fólio real,  se por um lado prima pela individualização, com a devida especialização geodésica e unitarização do imóvel, por outro, não afirma que o sistema anterior, fundado no fólio pessoal, apresentava uma indeterminação objetiva a respeito dos requisitos identificadores do imóvel.

A matrícula apresenta uma complexidade de elementos extrínsecos ou formais e intrínsecos e substanciais. Os primeiros dizem respeito aos requisitos de formalização, enquanto que os últimos, a respeito da substância matricial. Nos substanciais, aparece com destaque a especialização geodésica, que tem por fim individualizar e especializar o imóvel, tornando-o distinto dos demais.  Se por um lado a lei exige dados identificadores e individualizadores do imóvel na matrícula, de outro, não transformou o sistema registral imobiliário num sistema cadastral.

Nesta passagem do sistema de fólio pessoal para o real, onde a especialização do imóvel é fundamental para a certeza e, conseqüentemente a segurança jurídica visada, de forma imediata pelas partes e mediatamente pela sociedade, a Lei dos Registros Públicos dispõe no seu artigo 228, que a matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.

Conforme já vimos anteriormente, o artigo 225 exige, para a formalização do título a ser registrado, que as partes indiquem com precisão, os elementos identificadores do bem imóvel, que nada mais são do que a especialização do mesmo. Portanto, o oficial do Registro de Imóveis, a rigor, somente poderá abrir a matrícula, desde que devidamente especializado.

Na hipótese de haver divergência entre os elementos identificadores do imóvel que constam no título – por indicação das partes conforme preceitua o artigo 225 – e os elementos que constam no registro anterior, o título é considerado irregular para efeitos de abertura de matrícula, conforme se depreende do § 2º do artigo 225 da Lei dos Registros Públicos.

Para a solução deste impasse, a própria Lei oferece a solução no seu artigo 213, ao dispor sobre os procedimentos para fins de retificação do registro imobiliário, no sentido de adequá-lo à realidade fática e jurídica.

Se por um lado a lei impõe a especialização do imóvel de outro não permite o ingresso no Registro Imobiliário de título cujo teor a respeito da identificação do imóvel não esteja perfeitamente sintonizado com os dados identificadores do imóvel no registro.

Assim não há alternativa diversa da prevista no §2º do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, para efeitos de retificação e implementação de dados que especializem o imóvel no registro, para fins de matriculação, salvo nas hipóteses de mera implementação de dados que não colocam em risco direitos de terceiros, como por exemplo a inclusão de quarteirão de imóvel urbano, o que poderá ser feito mediante requerimento assinado, com firma reconhecida e instruído com certidão do cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal.

Para se chegar a esta conclusão deve ser construída uma exegese sistêmica e hierarquizada, fundada na principiologia que informa e conforma o Direito e não a partir de artigos de leis isolados, desconexos.

Ao adotar o fólio real em oposição ao fólio pessoal, a finalidade da atual Lei dos Registros Públicos é a de valorizar ao extremo a especialização do bem sobre o qual vão recair os direitos reais, para efeitos de autenticidade, segurança e eficácia jurídica.  Por essa razão é necessário trabalhar com a idéia de que toda a principiologia que informa o sistema registral imobiliário brasileiro deve ser interpretada de forma sistematizada e hierarquizada, em função de sua finalidade.

Se por um lado a matrícula, contemplada no Livro nº 2, é considerada a base jurídica para o lançamento dos atos de registro e averbação, não é exclusiva. Além dela, existe o Livro nº 3 – Registro Auxiliar, que serve para o lançamento de atos de registro, que sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente ao imóvel matriculado, consoante os artigos 177 e 178 da Lei dos Registros Públicos. Além dos atos de registro, podem ser feitos atos de averbação que tenham relação com o ato de registro.

Além do Livro nºs 2 – Registro Geral e o Livro nº 3- Registro Auxiliar, a Lei dos Registros Públicos dispõe no seu artigo 173 a relação dos demais livros competentes.

A inauguração da publicidade registral ocorre com o lançamento do título no Livro nº 1 de Protocolo. A prenotação assegura o direito de preferência na hipótese de haver concorrência de dois ou mais títulos em relação ao mesmo direito real. Além disso, é pressuposto de validade para os atos a serem praticados pelo registrador.

O livro nº 4, denominado de Indicador Real, destina-se ao repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter a identificação individualizada de cada imóvel, em cuja folha serão anotados os números de ordem dos outros livros e outras que eventualmente se fizerem necessárias. Este livro permite a busca dos registros pela localização do imóvel.

Já o livro nº 5, denominado de Indicador Pessoal, destina-se ao repositório dos nomes de todas as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, em cuja folha deve ser anotada a referência aos números de ordem daqueles. Permite a busca dos registros pelo nome da pessoa.

Além dos contemplados pela Lei dos Registros Públicos, no Registro de Imóveis deve existir livro de cadastro de estrangeiros nos termos do artigo 10 da Lei federal nº 5.709/71 e, ainda o livro de receita e despesas exigido pela Secretaria da Receita Federal.

A responsabilidade pela escrituração dos atos registrais nos livros e a conservação destes é do Oficial do Registro de Imóveis,  sendo vedada a saída dos mesmos do local onde funciona o serviço de registro de imóveis, salvo mediante autorização judicial de acordo com o artigo 22 da Lei dos Registros Públicos.

O Registro de Imóveis enquanto instituição, que tem por fim assegurar a publicidade, segurança e eficácia jurídica de uma parcela dos direitos reais e pessoais; assim como a atividade registral enquanto meio, para atingir tal fim, passam por um momento crítico. Essa crise, entretanto, pode ser o combustível para o aperfeiçoamento com vistas à construção de um Registro de Imóveis credível, onde a especialização do imóvel na matrícula seja, efetivamente, o reflexo da realidade fática os direitos constituídos e declarados vão além da presunção e o serviço seja prestado de forma eficiente, célere e seguro.

Esta credibilidade precisa ser construída a partir do sistema que já temos, a partir do aperfeiçoamento da legislação, da construção hermenêutica que passa, não apenas pelo oficial do Registro de Imóveis, mas por todos as instituições como o Notariado, Magistratura, Ministério Público e os operadores jurídicos de um modo geral, cujos atos têm ingresso no Registro de Imóveis.

FLUXOGRAMA DA TRAJETÓRIA DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS