Boletim Eletrônico

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BE842

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Dúvida em tese – registro condicional. Registração ex hypothesis.

Tendo recebido ofício oriundo de Vara Cível da Capital de SP, com expressa determinação judicial de apreciação de registrabilidade, ex hypothesis, de eventual e futuro título a ser expedido em ação de adjudicação compulsória, com ameaça anexa de requisição de abertura de inquérito policial relacionado com crime de desobediência, o procedimento foi encaminhado ao Juiz Corregedor-Permanente, que dirimiu o conflito de maneira bastante adequada.

Para poder atender com respeito e empenho à extravagante solicitação, o Registro produziu minucioso estudo acerca da situação dominial do imóvel em questão, oferecendo o resultado de suas pesquisas ao escrutínio da autoridade judicial demandante.

A certidão atualizada, então expedida, é a perfeita expressão da situação registral e dominial atual, matéria que guarda especial interesse para os interessados, já que possibilita definir, com clareza, o objeto do pedido judicial de adjudicação.

Mas as atribuições do registrador limitam-se às estritas hipóteses legais. O mecanismo de qualificação registral é posto em marcha precisamente a partir de um título perfeitamente formalizado, nos estritos termos do art. 221 da Lei 6.015/73. Não havendo o desenlace da questão posta ao Juízo, não existindo, ipso facto, a formalização do título judicial, a cargo do escrivão do feito – que exerce, nesses casos, uma função análoga a de um tabelião de notas – a apreciação, no âmbito do registro, redundaria, simplesmente, em avaliação, ex hypothesis, de admissibilidade de registro do título a ser oportunamente extraído. Nesse caso, sem possibilidade de se alcançar qualquer vinculação do ato de qualificação registral oportuna.

Enfim, não há, em nosso sistema, decisão condicional de registro, pois a atuação registral impende expressão imperativa de registração ou sua denegação, conseqüente a rogação armada de concomitante apresentação do título.

O risco de uma declaração, de caráter oficial, que pudesse ser emitida, acerca da admissibilidade de registro eventual ou condicional, poderia criar em todos os interessados – inclusive e principalmente ao Sr. Juiz oficiante – a falsa certeza de desenlace positivo de uma eventual carta de adjudicação que pudesse ser expedida e automaticamente registrada.

O tema não é novo. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem decidido, iterativamente, que não cabe a suscitação da chamada dúvida doutrinária – isto é, perquirição sobre admissibilidade ou não de registro em hipótese. Uma breve síntese pode-se encontrar no site do Irib: http://www.irib.org.br/asp/pesq_juris.asp verbete dúvida doutrinária.

Dúvida doutrinária. Decisão condicional.

Ementa: O procedimento de dúvida registrária se destina ao reexame da qualificação de título pré-constituído, inadmitido o assentimento parcial às exigências formuladas no curso do procedimento. Acórdão CSM - Data: 26/08/1993 - Fonte: 017448-0/3 Localidade: Bariri Relator: José Alberto Weiss de Andrade

Dúvida doutrinária. Decisão condicional. Julgamento. Prejudicialidade.

Ementa: Havendo concordância parcial com as exigências formuladas, fica limitada a discussão não sobre a registrabilidade do título, mas apenas em relação às questões sobre as quais a controvérsia se instaurou: é a chamada dúvida doutrinária, não admitida. Em procedimento de dúvida, não se admite decisão de natureza condicional de modo que, afastada a exigência, autorizar-se-ia o registro, importando em nulidade do julgado. Acórdão CSM - Data: 26/08/1993 - Fonte: 017688-0/8 Localidade: Catanduva Relator: José Alberto Weiss de Andrade

Casamento religioso. Construção - urbanismo. Cnd - inss. Dúvida doutrinária.

EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis - Dúvida - Registro de escritura de compra e venda - Exigência consistente em prévia regularização da certidão de casamento religioso, a fim de gerar efeitos civis, para propiciar a necessária averbação - Exigência, ademais, relacionada com a necessidade de apresentação do comprovante urbanístico de construção, certidão negativa junto ao INSS e exibição de IPTU - Superveniente concordância parcial das recorrentes, que acenam com a resignação formulada em relação a estas últimas exigências - Configuração da chamada dúvida doutrinária - Ausência de interesse recursal - Recurso não conhecido. Acórdão CSM - Data: 07/12/1995 - Fonte: 027887-0/4 - Localidade: São Paulo - Relator: Antônio Carlos Alves Braga

Parcelamento do solo urbano irregular. Dúvida doutrinária. Recurso - interesse.

Ementa: Não se reconhece interesse recursal quando os interessados se conformam com parte das exigências formuladas pelo registrador, acarretando o não conhecimento do recurso, configurada a dúvida doutrinária, não aceita pelo Conselho Superior da Magistratura. Acórdão CSM - Data: 07/12/1995 - Fonte: 028842-0/7 - Localidade: São Paulo - Relator: Antônio Carlos Alves Braga

Dúvida doutrinária. Prejudicialidade.

EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis - Dúvida - Contrato social - Conferência de bens de sócio à sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, para integralização do capital - Desnecessidade de escritura pública - Persistência de diversas outras exigências, com as quais se conformou o recorrente - Dúvida prejudicada pela falta de dissenso. Acórdão CSM - Data: 17/02/1998 - Fonte: 041832-0/7 - Localidade: São Paulo - Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição

Dúvida doutrinária. Prejudicialidade.

EMENTA OFICIAL: Registro de Imóveis - Dúvida inversa - Ingresso de formal de partilha, com o desmembramento do seu objeto entre os herdeiros do espólio - Pretensão de registro indeferida - Existência, ainda, de outros óbices admitidos pelos recorrentes - Acórdão CSM - Data: 17/02/1998 - Fonte: 041848-0/0 - Localidade: Poá - Relator: Sérgio Augusto Nigro Conceição.

O Juiz da Primeira Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, Dr. Venício Antonio de Paula Salles enfrentou a questão, decidindo que “a qualificação registral impõe, como pressuposto obrigatório, a presença de um título certo e concreto, de forma que circunstâncias formuladas em tese não comportam tal procedimento”. (Processo 000.03.049676-4, Pedido de Providências, decisão de 20 de maio de 2003).

Entretanto, fica a recomendação de que os registradores dêem a sua melhor contribuição para se alcançar a efetividade do processo, prestando as informações solicitadas pelo juízo, esclarecendo, quando instados, aspectos que se referem à sua atividade profissional. (SJ)

Parcelamento – desdobro - condomínio. Alvará de construção e execução – construção – autorização municipal.

1. Havendo aprovação municipal de desdobro, condicionada à conclusão de obra, o fracionamento não poderá ser objeto de averbação no registro.

Ao que parece a prefeitura não adotou a melhor postura, no entanto, eventual desvio ou descaminho praticado pelo órgão local, somente pode ser corrigido pela VIA MANDAMENTAL, e não frente a estruturação registral.

Processo nº: 000.02.181704-9

Vistos, etc...

Cuida-se de procedimento administrativo de DÚVIDA REGISTRAL, formulado com base no art. 198 da Lei de Registros Públicos, suscitado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, em face de WANDERLEI RODRIGUES POTES. Destacou que recebeu para registro a ESCRITURA PÚBLICA que tem por objeto o imóvel descrito e caracterizado na matrícula 118.118/8°CRI. Não foi conferida qualificação positiva, posto que não observado o procedimento para aprovação de parcelamento, que deve ser formalizado por ALVARÁ de desdobro, que deve estar vinculado ao ALVARÁ de aprovação e execução de construção. Apresentou fundamentação e documentos, pugnando pelo processamento da presente dúvida.

Notificado, o suscitado apresentou IMPUGNAÇÃO, argumentando que o precedente invocado pelo registrador é impróprio, na medida em que o caso vertente encerra apenas o pedido de desdobro entre condôminos.

Consultada a MUNICIPALIDADE, esta apresentou documentos destacados do procedimento administrativo.

O Ministério Público em seu parecer opinou pela procedência da dúvida.

É o relatório.

DECIDO:

Cuida-se de procedimento de dúvida, suscitada pelo OFICIAL do 8º REGISTRO DE IMÓVEIS da Capital em face da Wanderlei Rodrigues Portes, que pretende o REGISTRO de ESCRITURA PÚBLICA que envolve o DESDOBRO do imóvel. A qualificação registral foi negativa, ante a ausência de apresentação do ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO.

Em primeiro lugar nítida é a distância entre a situação sub examine e o precedente apresentado pelo suscitante. Naquele se discutiu a questão dos fracionamentos em diversos novos lotes (28 lotes), em que cada unidade revelava área inferior à unidade municipal (125 m²), neste a situação é de mero DESDOBRO, ou seja, a divisão de um lote em dois, com a preservação da metragem mínima permitida, sem qualquer influxo sobre impacto populacional (adensamento/infraestrutura).

Contudo, o órgão Municipal adotou idêntica postura, expedindo o alvará de DESDOBRO, ou seja, aprovando o fracionamento do LOTE, entretanto, condicionou seus efeitos permissivos, à conclusão da obra. O ALVARÁ juntado em via original a fls. 36/37 é claro e direto a este respeito.

Assim, rigorosamente, não se pode aceitar o ALVARÁ DE DESDOBRO, conquanto o próprio órgão expedidor, suspendeu ou conteve seus EFEITOS, condicionando-o ao ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E EXECUÇÃO.

Ao que parece a PREFEITURA não adotou a melhor postura, no entanto, eventual desvio ou descaminho praticado pelo órgão local, somente pode ser corrigido pela VIA MANDAMENTAL, e não frente a estruturação registral.

Para fins de registro, basta a apresentação do ALVARÁ DE DESDOBRO, desde que este ostente EFICÁCIA.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Cumpra-se o disposto no art. 203 da LRP.

P.R.I.C.

São Paulo, 09 de Setembro de 2003.

Venício Antônio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular

Carta de adjudicação. Expropriação. Matrícula - abertura. Especialidade.

O registro da CARTA DE ADJUDICAÇÃO deve ser feito, como para todo e qualquer título causal, em respeito e reverência formal à descrição existente no fólio real. O princípio da especialidade objetiva não é excepcionado pelo TÍTULO JUDICIAL, mesmo quando proveniente de ação expropriatória.

Processo nº: 000.03.082319-6

Vistos, etc...

Cuida-se de procedimento administrativo de DÚVIDA REGISTRAL, suscitado nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital do Estado de São Paulo, em face da COMPANHIA DO METROPOLITANO DE SÃO PAULO - METRÔ.

Recebeu para registro CARTAS DE ADJUDICAÇÃO extraída de autos de desapropriação que tramitou sob o no. 771/89, pela 7ª. Vara da Fazenda Pública, tendo como objeto o imóvel situado na Av. Heitor Penteado, s/nº, tendo sido descerrada matrícula nº 85.650, procedendo ao registro 01, mantendo a mesma descrição constante da transcrição aquisitiva 47.323.

A suscitante, todavia, entendeu não ter sido o referido registro corretamente efetuado, por não consignar a área total como descrita na inicial da ação expropriatória. Juntou documentos e pugnou pelo processamento.

Notificado, o suscitado apresentou IMPUGNAÇÃO destacando que a desapropriação é forma originária de aquisição da propriedade, posto que não advém do título anterior, com caráter absoluto. Pugnou pela improcedência.

O Ministério Público se pronunciou e posicionou pela procedência da dúvida.

É o relatório. DECIDO:

Cuida-se de procedimento de dúvida, suscitada pelo OFICIAL do 2º REGISTRO DE IMÓVEIS da Capital em face da Companhia do Metropolitano de São Paulo.

A suscitada apresentou CARTA DE ADJUDICAÇÃO, expedida em processo expropriatório, que determinou o descerramento de matrícula, que manteve a descrição objetiva contida na transcrição primitiva.

A dúvida não comporta superação.

A restrição registral merece prevalecer.

O registro da CARTA DE ADJUDICAÇÃO deve ser feito, como para todo e qualquer título causal, em respeito e reverência formal à descrição existente no fólio real. O princípio da especialidade objetiva não é excepcionado pelo TÍTULO JUDICIAL, mesmo quando proveniente de ação expropriatória. Transmite-se ao Poder Público ou aos Entes Públicos o patrimônio registrado em nome do expropriado, não mais, não menos. Se eventualmente o Decreto Expropriatório atingir mais de um título registral ou área superior ou diferente da que consta da tábua predial, a CARTA JUDICIAL não poderá provocar a perda de propriedades de TERCEIROS. Quanto se alega que o título decorrente da desapropriação é originário, é porque este rompe com eventuais vícios ou desvios existentes no fólio, relativamente ao IMÓVEL considerado, de forma que qualquer disputa ou dúvida sobre o domínio, não poderá afetar a sua higidez.

Tal título judicial vale, independentemente de quem se intitule titular do domínio, contudo, não poderá valer em área superior àquela que o imóvel se encontre assentado.

A força inovadora deste título judicial é capaz de romper, nos termos da legislação de regência, com imperfeições relativas à especialidade subjetiva, mas não poderá romper ou desconsiderar as características objetivas. Esta é a regra registral que tem sido confirmada por reiteradas decisões do E. Conselho Superior da Magistratura. Destaque-se que a decisão judicial proferida nos autos da desapropriação vale, e não se lhe pode retirar os efeitos, para as PARTES envolvidas no feito. No entanto, para que esta decisão BILATERAL venha a conquistar efeitos erga omnes, para que passe a produzir reflexo para TERCEIROS, é necessário o seu ingresso no Registro Imobiliário, devendo o correspondente OFICIAL, em defesa de terceiros, desqualificar os títulos que venham a atingir interesses e direitos de terceiros. Portanto, o Poder Expropriante deverá retificar a área, aparelhando-a nos moldes do título para que este possa ter ingresso no fólio e receber o influxo desta expansão eficacial.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Cumpra-se o disposto no art. 203 da Lei de Registros Públicos. P.R.I.C.

São Paulo, 03 de Setembro de 2003.

Venício Antonio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular

Bloqueio de matrícula e registro. Nulidades. Instrumento - falsidade. Estelionato.

Não tendo sido declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a nulidade do instrumento registrado, inviável o unilateral cancelamento do registro, nos termos do art. 212, da Lei de Registros Públicos.

Processo nº: 002.03.013155-5

Vistos, etc...

Cuida-se de procedimento administrativo intentado por GRANJA JULIETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA. Destacou que é legítima proprietária de área com cerca de 1.364 m², registrada sob o nº 110.464/11º. CRI. Que tomou conhecimento do registro de um contrato particular de compromisso de compra e venda, datado de 1982, que ingressou na serventia em julho de 2000. Que o fato foi comunicado à autoridade policial que instaurou inquérito. Pede o cancelamento da falsa alienação. Juntou documentos e pugnou pela procedência. Instado a se pronunciar o OFICIAL do 11º. CRI, apresentou informações. O Ministério Público se pronunciou e posicionou pelo deferimento do pedido de bloqueio.

É o relatório.

DECIDO: Postula a requerente o CANCELAMENTO dos registros 02 e 03 da matricula nº 110.664/11º.CRI, em razão da FALSIDADE do instrumento contratual que determinou a efetivação do assento registral. Destacou que foi surpreendida com a existência do registro do INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, conquanto não subscrito por seus titulares, tanto que a situação foi levada a conhecimento das Autoridades Policiais.

Conforme nos noticiam os documentos juntados em anexo, a NULIDADE do instrumento registrado ainda não foi declarada ou reconhecida em juízo, estando em curso apuração criminal que poderá revelar e declarar tal vício. Desta forma, antes da edição de ORDEM JUDICIAL neste sentido, inviável se mostra o unilateral cancelamento, nos termos do art. 212, da Lei de Registros Públicos.

A este respeito, cumpre observar, emprestando as lições deixadas pelo professor Serpa Lopes, sendo o qual as NULIDADES, do ponto de vista registral, podem ser classificadas como: (a). – nulidade exclusivamente formal, inerente tão-só ao próprio registro; (b). – nulidade mista, isto é, a que atinge tanto o título que deu causa ao registro como a este, tornando, em ambos, o ato ineficaz, por si mesmo; (c). – nulidade do ato jurídico que deu causa ao registro, em que a nulidade deste ocorre obliquamente , e não diretamente, como nos dois primeiros casos" (in Tratado dos Registros Públicos, 1942, volume IV, pag. 305). O ensinamento foi utilizado pelo professor Afrânio de Carvalho, que concluiu que as "nulidades" que admitem o cancelamento são aquelas inerentes ao próprio procedimento de "registro".

O prestígio dos renomados mestres fez perpetuar a classificação e a conclusão, que passou a ser empregada e utilizada na solução de um grande número de contendas judiciais e administrativas. Se não conclusiva, a classificação se mostra útil e operativa para a melhor separação das hipóteses que podem ser enfrentadas através da utilização da ágil "via administrativa unilateral", e quais as situações que se inviabilizam por tal procedimento.

Não resta dúvida que as NULIDADES DE PLENO DIREITO que afetam o REGISTRO, nos precisos termos do art. 214, da Lei de Registros Públicos, podem ser viabilizadas através de pedidos deduzidos na órbita exclusivamente administrativa. Contudo tais NULIDADES, não encerram apenas as hipóteses em que o vício ou a irregularidade se situe exclusivamente no ato de REGISTRO.

Por imperativo lógico, a contaminação pode ter sido transmitida, como normalmente ocorre, por defeito do TÍTULO, e assim mesmo, continuar a ser NULIDADE DE PLENO DIREITO DO REGISTRO. A peculiaridade do art. 214 da Lei 6.015/73, não divisada na classificação apresentada acima, consiste no fato do dispositivo ter empregado o TERMO "nulidade do registro", sem observar, como seria de rigor, que seria nulidade inerente e ínsita ao ATO DE REGISTRO. Cuidando-se de NULIDADE, pouco importa a origem, pouco importa o momento, pouco importa a forma de contaminação, este vício provoca a ineficácia do ATO ou dos ATOS atingidos.

Este é o único RELEVO que o DIREITO empresta à situação, pois se entende que esta se mostra IRREGULAR, tal desvio deve ser superado, deve ser suplantado, sendo irrelevante que o vício do REGISTRO tenha sido transmitido pelo TÍTULO CAUSAL. Portanto, quando a lei alude a NULIDADE DE PLENO DIREITO DO REGISTRO, não deve estar envolvendo as nulidades materializadas exclusivamente no próprio ATO DE REGISTRO, mas toda e qualquer NULIDADE que tenha retirado deste (ato de registro), seus efeitos jurídicos próprios.

Assim, o ATO DE REGISTRO é nulo ou porque se mostra insitamente irregular, ou porque nulo o "título" que lhe deu causa. Pouco importa para o contexto registral, ambos não podem produzir efeitos. O que o direito necessita é retirar ou fazer cessar os efeitos do ato NULO. Assim, quando a lei alude a NULIDADE DE PLENO DIREITO, está enfocando as NULIDADES cuja proclamação estejam revestidas de certeza e de eficácia. Assim, em se tratando de NULIDADES do título causal, estas devem ser reconhecidas em decisão judicial, proferida em feito em que tenha sido assegurado ampla defesa e possibilidade do contraditório. Pode ainda ser reconhecida a NULIDADE quando declarada em CERTIDÕES PÚBLICAS impositivas.

A presente leitura da legislação registral confere mais efetividade aos PRINCÍPIOS encartados em nossos sistemas normativos, que exigem coerência e racionalidade no desenvolvimento das idéias e conclusões jurídicas. O art. 214 não tem dicção restritiva, pois não existe coerência e UTILIDADE em se limitar a extensão do dispositivo, quando o reconhecimento da NULIDADE já se encontra eficazmente proclamado em decisão judicial ou em certidão pública. Ao intérprete é defeso criar restrições e limitações não apresentadas pelo legislador. Destaque-se, por oportuno, que o TÍTULO CAUSAL que não tem aptidão para ingressar no Registro Imobiliário, pelos mesmos motivos, também não poderá permanecer REGISTRADO.

A mesma vontade legal que impede a qualificação positiva, impõe a sua exclusão da tábua predial. Portanto, NULIDADES DE PLENO DIREITO são as plenamente provadas e comprovadas por ação judicial ou por documento público. No caso, tal proclamação não foi dada, de forma que inviável é o pedido administrativo unilateral. Contudo, considerando que a questão está sendo investigada e apurada, viável se mostra a adoção de MEDIDA ADMINISTRATIVA de BLOQUEIO, para que os interesses em discussão não pereçam antes de findar a lide, e principalmente para que terceiros não experimentem indevidos danos.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de CANCELAMENTO.

Determino, outrossim, o bloqueio da matrícula 110.464/11º.CRI.

Para este efeito, expeça-se mandado.

P.R.I.C. São Paulo, 02 de Setembro de 2003-09-22

Venício Antonio de Paula Salles - Juiz de Direito Titular