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BE841

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SALVADOR 2003 - CONGRESSO BRASILEIRO DAS ENTIDADES DE NOTAS E REGISTROS - Taxa de inscrição. Esclarecimento.

Com o objetivo de incentivar a participação de colegas de todo o Brasil no primeiro evento que reúne todas as entidades representativas dos notários e registradores, a organização do evento aprovou a criação de taxas especiais para as pequenas comarcas e, também, para os cartórios de registro civil puro.

O item quatro da ata da terceira reunião do evento Salvador 2003 – Congresso Brasileiro das Entidades de Notas e Registros –, realizada no dia 9 de julho de 2003, às 11h, no Hotel NH Della Volpe, São Paulo, SP, assim decidiu sobre os valores da taxa de inscrição:

Taxa de inscrição

1. Até 10 de outubro de 2003:

1.1. Participantes: R$600,00

1.2. Acompanhantes: R$300,00.

2. A partir de 10 de outubro de 2003:

2.1. Participantes: R$720,00

2.2. Acompanhantes: R$360,00

3. Registro Civil (sem anexos de notas, assim chamados de registros civis puros)

3.1. Comarcas até 50.000 habitantes: R$100,00

3.2. Acima de 50.000 habitantes, para os registros civis puros, será cobrada a taxa de R$ 300,00

4. Taxa especial para o estado da Bahia: R$100,00.

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Contrato de c/v. Desistência do comprador. Devolução da quantia paga.

O setor imobiliário tem obrigação de devolver ao comprador que desistiu do imóvel as parcelas já pagas. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é nula qualquer cláusula que estabeleça a perda total das prestações, com argumentos de que a construtora não colaborou para a rescisão do contrato.

Em reiterados julgamentos, o consumidor leva vantagem sobre o setor imobiliário, que busca inverter o entendimento firmado pela Quarta Turma. No último julgamento, a Encol S/A Engenharia Comércio e Indústria queria manter o direito de ficar com o sinal e três parcelas pagas de um imóvel, vendido na 309 Norte, em Brasília. José Luiz Ferreira Filho comprou o imóvel em julho de 1995. Desistiu de pagá-lo por não suportar as prestações. A Encol sustentava que ele deveria perder todas as prestações, por não ter colaborado para a rescisão do contrato. Para a construtora, não havia no contrato nenhuma cláusula que permitisse arrependimentos.

Em alguns julgamentos a Quarta Turma aceita o argumento de que é permitido à construtora reter um percentual de 25% das parcelas pagas. Esse percentual serve para cobrir despesas administrativas, propaganda, corretagem, depreciação imobiliária, desgaste pelo uso, recolocação no mercado, entre outros.

No caso da Encol, os prejuízos pela desistência do comprador foram pequenos. Ficou restrito às despesas com a efetivação e administração dos negócios, já que José Luiz desistiu da compra no início. Reter todos os valores, para o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, conduziria a um enriquecimento ilícito, devido a desproporção entre o prejuízo da construtora e o valor pago pelo comprador.

O ministro Aldir Passarinho Junior, relator do processo, permitiu à construtora reter um percentual de 10% das parcelas pagas. Para a Quarta Turma, o valor é justo, já que a desistência se deu ainda no início do negócio, sem que houvesse grandes prejuízos para a construtora. Catarina França (319-6537). Processo: Resp 188951(Notícias do STJ, 18/9/2003 - STJ: Desistência de imóvel não causa perda total de parcelas pagas).

Contrato de c/v não registrado. Outorga de escritura. Alienação sucessiva. Fraude à execução não caracterizada. Boa-fé.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Despacho. Trata-se de agravo de instrumento manifestado por R.T. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência aos artigos 517 e 593, do CPC, em questão exteriorizada nesta ementa:

“Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda não registrado. Outorga de escritura a terceiro com anuência do devedor após a citação na ação de execução. Alienação sucessiva. Fraude à execução. Não caracterização. Ciência inequívoca do terceiro adquirente não provada. Boa-fé. Relevância. Documento novo. Possibilidade de juntada. Cerceamento de defesa afastado. Reforma do édito. Inversão da sucumbência.

1. ‘Para que o desate da lide represente a manifestação da verdade deve ser admitida a juntada de documentos em qualquer fase do processo, desde que não se trate daqueles essenciais à propositura da ação ou a apresentação de resposta’ (Ap. Cível no 72560-0, TJPR, 3a CC., Rel. Juiz Cristo Pereira, j. em 01.06.99).

2. Não se pode falar em cerceamento de defesa se a prova carreada aos autos é suficiente para o deslinde da pretensão.

3. O terceiro adquirente do bem em alienações sucessivas, sem que ao tempo da aquisição houvesse qualquer gravame sobre ele (penhora), tem o direito de ver levantada a constrição, em embargos de terceiro, porque não comprovada sua má-fé pelo exequente (embargado) na aquisição, ônus que cabia a este.

4. Não desmistificada assim a presunção relativa da boa-fé a informar a celebração do contrato de compra e venda com o terceiro adquirente, de rigor a reforma do édito singular para afastar suposta fraude à execução porque desprovidos os autos de prova cabal nesse sentido.

5. Com a reforma da sentença, deve o apelado suportar integralmente, o ônus da sucumbência.

Apelação provida.”

O artigo 517, do CPC, não foi ventilado no acórdão recorrido, ausente, assim, o indispensável prequestionamento. Incidem, pois, na espécie, as Súmulas 282 e 356 do STF.

De outra parte, a alegação de malferimento ao artigo 593, do CPC, depende de reexame de prova, o que não enseja recurso especial, ante o enunciado da Súmula 07 do STJ. Além disso, o acórdão resolveu a lide com fundamento na jurisprudência do STJ, o que atrai a Súmula 83 da Casa.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília 10/12/2002. Relator: Ministro Aldir Passarinho Júnior (Agravo de Instrumento no 451.312/PR, DJU 3/02/2003, p.513).

Execução fiscal. Compromisso de c/v. Alienação anterior à citação. Fraude à execução não caracterizada.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Tributário. Execução fiscal. Embargos de terceiro. Fraude à execução. Inexistência. Precedentes.

“Validade da alienação a terceiro que adquiriu o bem sem conhecimento de constrição já que nenhum ônus foi dado à publicidade. Os precedentes desta Corte não consideram fraude de execução a alienação ocorrida antes da citação do executado alienante” (EREsp 31.321/SP).

Precedentes jurisprudenciais.

Agravo de instrumento a que se nega provimento.

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo estado do Rio Grande do Sul contra decisão que negou seguimento a recurso especial fundado na alínea “a” do permissivo constitucional, em razão do óbice consubstanciado na Súmula no 7/STJ.

Sustenta o agravante que os fatos não são controvertidos e que a matéria é eminentemente de direito.

Aduz que “à autoridade responsável pelo juízo de admissibilidade do Resp não compete apreciar o mérito do recurso, sob pena de usurpação de competência do Colendo STJ”.

Nas razões do especial, alega afronta ao artigo 185 do CTN, sob o entendimento de que “embora a ação executiva tenha sido proposta em 09/12/94, a fase de execução mencionada na lei complementar tributária é de ser interpretada como tendo início na data da inscrição em dívida ativa do débito”.

Afirma que “no presente caso, o registro da promessa de compra e venda somente se efetivou em 20/7/95, meses após a propositura da execução fiscal”.

Infere que “quando da realização do negócio jurídico imobiliário já se encontravam regularmente inscritos e, conseqüentemente, em fase de execução, quatro títulos executivos integrantes da execução apensa”.

Expressa seu entendimento no sentido de que “a presunção de fraude à execução defluente do artigo 185 do CTN é juris et de jure e atinge o negócio realizado, independentemente da boa ou má-fé do adquirente”.

Tempestivo e regularmente formado o agravo de instrumento, em atenção ao artigo 544, parágrafo 1o do CPC.

É o relatório.

O recurso não merece acolhimento.

Com efeito, restou incontroverso nos autos que o embargante, ora recorrido, adquiriu o imóvel e dele tomou posse em 30/11/1993, ao tempo em que a execução fiscal foi ajuizada em 09/12/1994, o que afasta a ocorrência de fraude à execução, conforme copiosa jurisprudência desta Corte.

A propósito, confira-se o REsp 388.121/SC, Rel. o Min. Luiz Fux, DJ de 07/10/2002, assim ementado:

Execução fiscal. Penhora sobre imóvel alienado para terceiros. Escritura lavrada pelo tabelião, mesmo sem apresentação da certidão negativa de débito. Alienação anterior à cobrança judicial. Presunção de fraude. Inocorrência.

1. Ilegalidade da pretensão do Fisco em anular alienação realizada três anos antes de promovida a execução fiscal, frustrando direito líquido e certo de terceiro de boa-fé, pelo fato de o alienante ter empreendido o negócio sem a apresentação de Certidão Negativa de Débito, conforme exige o artigo 47, da lei no 8.212/91.

2.A eventual pretensão de demonstração de conluio deve ser veiculada através de ação pauliana. Impossibilidade de atingimento de bem de terceiro de boa-fé se o ato constituído deriva da execução fazendária. Distinção entre a fraude à execução e a fraude contra credores.

3. Aplicar-se ao comprador a pena de desapossamento de seu imóvel, em razão de o alienante não ter comprovado a sua regularidade fiscal por ocasião da venda do imóvel, revela adução injusta para o terceiro de boa-fé mercê de o mesmo não ser o responsável tributário.

4.É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento no sentido de não se considerar caracterizada a fraude a execução (art. 185 do CTN), na hipótese em que a alienação do bem imóvel do devedor do fisco se deu antes do ajuizamento da execução. Precedentes jurisprudenciais.

5. Recurso improvido.

Neste sentido, colaciono ainda os seguintes precedentes: REsp 110.365/SP, Relatora a Min. Laurita Vaz, DJ de 23/09/2002; REsp 289.640/SP, Relatora a Min. Eliana Calmon, DJ de 19/08/2002; REsp 331.331/SP, Relator o Min. Luiz Fux, DJ de 08/04/2002; REsp 171.259/SP, Relator o Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 11/03/2002; REsp 161.620/SP, Relator o Min. Milton Luiz Pereira, DJ de 05/11/2001.

Destarte, evidencia-se que a tese recursal está em nítido confronto com a jurisprudência desta Corte, razão por que o recurso é incabível.

Posto isso, nego provimento ao agravo de instrumento (art. 557 caput do CPC).

Brasília, 29/11/2002. Relator: Ministro Paulo Medina (Agravo de Instrumento no 480.891/RS, DJU 6/2/2003, p.288/289).

Área. Divergência. Retificação. Correção da escritura.

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação

Decisão. J.T. e sua esposa ajuizaram perante a Vara da Comarca de Cáceres-MT ação de retificação de área, com fundamento no artigo 860 do Código Civil c/c os artigos 212 e 213 da Lei 6015 de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos).

2. Alegam que, por escritura pública de compra e venda, tornaram-se proprietários de uma área rural medindo 230,56 ha (duzentos e trinta hectares e cinquenta e seis ares), quando então adquiriram a parte de seus sócios B.S.G. e E.M.G.

3. Após levantamento topográfico realizado por profissional legalmente habilitado, constatou-se que a medida da superfície do imóvel era de 501,74 ha (quinhentos e um hectares e setenta e quatro ares) e não de 230,56 (duzentos e trinta hectares e cinqüenta e seis ares), conforme consta da escritura pública.

4. Todos os confrontantes e outorgantes, cientes da divergência entre as dimensões descritas na escritura e as encontradas pelo engenheiro contratado, concordaram com o objetivo desta ação, conforme declarações de fls. 17/21.

5. Requerem sejam consideradas as referidas anuências expressas pelos confrontantes e alienantes e se determine a retificação do registro e matrícula, a fim de que se faça constar a área real do imóvel em apreço como sendo de 501,74 ha (quinhentos e um hectares e setenta e quatro ares).

6. O Ministério Público local manifesta-se pelo acolhimento da pretensão.

7. Citado regularmente, o Estado do Mato Grosso apresentou contestação, sustentando que os autores pretendem incorporar terras devolutas do Estado ao patrimônio deles, o que contraria os artigos 212 e 213 da lei 6015/73.

8. Sustenta a invalidade das declarações dos confrontantes que deveriam ser citados para esclarecerem o impasse, conforme determina o §2o do artigo 213 da Lei de Registros Públicos.

9. A União manifesta seu interesse no feito e pede ao Juiz processante que decline de sua competência e envie o processo à Justiça Federal. Da mesma forma, o Promotor de Justiça arguiu a incompetência absoluta da justiça comum de Cáceres para o processamento e julgamento do feito, requerendo a distribuição dos autos à Seção Judiciária da Justiça Federal do Estado.

10. Abriu-se vista aos autores, que dissentiram da cota do Ministério Público local, argumentando que a União, regularmente intimada para manifestar seu interesse na ação, deixou o prazo transcorrer in albis. Além disso, as terras excedentes acham-se encravadas na “Sesmaria Boi Morto”, cuja titulação original provém do Governo Imperial, que a transmitiu na forma “ad corpus”, não procedendo, pois, a afirmação de que se trata de terras públicas.

11. Quanto à contestação do Estado do Mato Grosso, sustenta a falta de seu interesse no feito.

12. A Juíza estadual declina de sua competência em favor da Justiça Federal.

13. Distribuídos os autos à 1a Vara da Justiça Federal, o juiz em exercício determinou se retificasse a autuação para se incluir o Estado do Mato Grosso no pólo passivo, além de que os autores promovessem a citação do Incra como litisconsorte passivo necessário.

14. Posteriormente, o Juiz Substituto, observando que há nos autos divergência de interesses entre o Estado do Mato Grosso e a União, determinou fossem os autos remetidos ao Supremo Tribunal Federal, com fundamento no artigo 102, I, “f”, da Constituição Federal.

15. Nesta Corte, o processo foi autuado como ACO 506-0. Deleguei competência ao Juiz Federal da Primeira Vara da Seção Judiciária do Mato Grosso, “para praticar os demais atos instrutórios de ambos os processos, até os relatórios das decisões saneadoras, ocasião em que estes autos deverão retornar a esta Corte para nova deliberação (§ 2o do art. 247 do Regimento Interno)”.

16. Citado, comparece aos autos o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, sustentando, preliminarmente, seu interesse na ação, tendo em vista encontrar-se a área excedente encravada na fronteira do Brasil com a Bolívia, incidindo, dessa forma, o inciso I do parágrafo único do artigo 1o do Decreto-lei 2375, de 24 de novembro 1987.

17. Requer, preliminarmente, a exclusão do Estado do Mato Grosso da lide, para que, a final seja o pedido indeferido e que busquem os autores, via administrativa, a regularização do imóvel.

18. Intimadas as partes para especificação de provas, os autores e a União deixaram de manifestar-se, tendo o Incra declarado que “não será pela via judicial através da Ação Ordinária, caminho a ser trilhado para regularização e incorporação do imóvel rural ao patrimônio do Autor”.

19. O Procurador-Geral da República opina pela extinção do processo sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica do pedido, visto que o vício apontado pelos autores corresponde à escritura pública e não ao registro imobiliário, havendo, assim, necessidade à que se lavre nova escritura, sendo defeso ao oficial de registro proceder a qualquer retificação.

Ultrapassada a preliminar, requer sejam os autos remetidos ao Juízo a quo para que se proceda à citação dos confrontantes e alienantes do imóvel na forma do artigo 213 do CPC, devendo ser analisados os requerimentos das partes quanto à produção de provas e realização de perícia, verificando-se a real dimensão do bem, além de sua efetiva localização, e a juntada, pelos autores, de documentos que comprovem a propriedade das terras e sua cadeia dominial.

20. É o relatório, decido.

21. Os autores alegam que o imóvel em apreço possui área maior do que a constante da escritura pública juntada por cópia às fls. 116/119, a qual, consignando a área de 230,56 ha, diverge do levantamento topográfico realizado por profissional, que encontrou a medida de 501,74 ha.

22. Vê-se que a alegada divergência entre as medidas se verifica entre a escritura pública e as terras, e não entre a escritura e o registro, pois este confirma integralmente os dados daquela, conforme se pode constatar à fl. 120.

23. Esta Corte, quando ainda era possível exame de matéria infraconstitucional em recurso extraordinário, teve oportunidade de apreciar hipótese idêntica, ao julgar o RE 92464-MS, Djaci Falcão, RTJ 98/415, em que foi mantida a sentença de primeiro grau, tendo o juiz afirmado que “os autores não podiam, como fizeram, com os fundamentos trazidos, pedir a retificação do registro imobiliário, sem que, ou antes, ou cumulativamente, pedissem a correção do enunciado na escritura, para adequá-la, à vontade, e à real avença das partes”.

24. Concluindo seu voto, o eminente Relator assim se pronunciou:

“Dessarte, julgando extinto o processo, sem apreciação do mérito, dada a impossibilidade jurídica do pedido, o aresto recorrido jamais negou vigência aos artigos 960 [rectius 860] do C.Civil e 212 da Lei dos Registros Públicos, eis que segundo as decisões na instância ordinária não se cuida de retificação do teor do registro por não exprimir a verdade”.

25. O mesmo se verifica na espécie. Os autores contrapõem a medida constante da escritura à área encontrada pelo engenheiro contratado. O registro, por sua vez, não diverge da escritura. Fica evidenciado, portanto, que os autores escolheram ação inadequada, uma vez que “a retificação de que trata o artigo 860 do Código Civil e o artigo 212 da Lei de Registros Públicos diz respeito à corrigenda que se vincula ao título registrado”.

26. É por isso que M.H.D., mencionada no parecer do Procurador-Geral da República, acentua, verbis:

“O interessado deverá, então, providenciar primeiro a realização de outra escritura na qual compareçam as mesmas partes da escritura retificanda, para, depois, retificar-se o registro (RT 160/768; 182/754; 274/680, 389/165)” (in ‘Sistemas de Registro Imobiliário’, São Paulo, Saraiva, 1992, p.236).

Ante tais circunstâncias, com fundamento no artigo 21, parágrafo 1o do RISTF, c/c o artigo 267, VI, do CPC, extingo o processo sem julgamento do mérito.

Brasília, 10/12/2002. Relator: Ministro Maurício Corrêa (Ação Cível Originária no 506-9, DJU 11/02/2003, p.13/14).