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Meio ambiente e o registro
Áreas contaminadas – averbação no RI 

O Irib tem participado do GIAC – Grupo Interinstitucional para o Estabelecimento de Procedimentos em Áreas Contaminadas, criado no início de 2003, por iniciativa do Ministério Público do Estado de São Paulo (CAOUMA/MP – Dr. Daniel R. Fink) e da CETESB (Presidência – Dr. Rubens Lara). Nas várias reuniões, que se realizaram ao longo do ano de 2004, conforme noticiado nos Boletins Eletrônicos # 1083 e 1100 , surgiu a idéia de se franquear o acesso da informação sobre a existência de áreas contaminas (AC´s) no registro predial, via averbação . O grupo conta com participantes do Ministério Público de SP - CAOUMA , Prefeitura do Município de São Paulo , CETESB e SECOVI-SP .

No BE #1208 , de 29 de julho do ano passado, o Irib descerrou a Audiência Pública VI , com minuciosa descrição dos objetivos do GIAC e a visão dos registradores imobiliários a respeito da averbação das áreas contaminadas (AC´s). O parecer do Conselheiro Ulysses da Silva pode ser visto no BE # 1.238 , de 16 de agosto daquele ano.

No último dia 14 de fevereiro de 2005 ocorreu mais uma reunião do grupo para análise das propostas e conclusões atuais do GIAC.

Participando da reunião, o registrador paulista Marcelo Mello (Araçatuba, SP) apresentou o relatório abaixo que ora é submetido à apreciação dos registradores no bojo desta Audiência Pública (SJ).

Publicamos o Relatório final, elaborado em 21/2/2005, que pode ser  obtido aqui  . PDF

GIAC – relatório da reunião de 14/2/2005  
Conclusões do Irib
Marcelo A S Melo *    

O GIAC utiliza as seguintes definições no relatório: Área Contaminada (AC): área onde há comprovadamente contaminação, causando ou podendo causar danos à saúde humana ou a outros bens a proteger; Área Suspeita de Contaminação (AS): área na qual, após uma avaliação preliminar, foram observadas indicações ou informações que induzam à suspeição de contaminação; e Área com Potencial de contaminação (AP): é aquela onde estão sendo ou foram desenvolvidas atividades que por suas próprias características podem gerar contaminação.

Estuda e pretende o GIAC a publicidade no Registro de Imóveis das áreas contaminadas (AC), bem como as áreas suspeitas (AS) e com potencial de contaminação (AP). Será remetido um ofício à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de se possibilitar a publicidade de referidas áreas no Registro de Imóveis.

O representante do Ministério Público do Estado de São Paulo, Dr. Daniel Fink, comentou que a pretensão é a publicidade, num primeiro momento, somente das áreas comprovadamente contaminadas, deixando a forma da publicidade a ser definida pela Corregedoria Geral da Justiça e IRIB.

Representando o IRIB, salientei que o instituto tem realizado estudos sobre a publicidade das áreas contaminadas ( http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1208.asp ) e RDI a ser publicada, todos no sentido da possibilidade da averbação da AC na matrícula do imóvel através de requerimento do interessado e apresentação de documentação comprobatória a ser expedida pela CETESB.

Foi observado, ainda, que a utilização por analogia da decisão Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo ( Processo CG-8.505/2000 – PIRACICABA ) (  [i] ), que autorizou a publicidade pelo Registro de Imóveis de instauração de inquérito civil investigativo e outras peças de informação, sem necessidade de averbação, conforme interpretação constante do art. 18 da Lei 6.015/73, pode restringir e dificultar a publicidade porque limitaria a atuação da CETESB que poderia oficiar diretamente o Registro de Imóveis informando e requerendo a averbação, não dependendo da instauração dos respectivos inquéritos civis, não se afastando, porém, sua utilização.

Com relação à publicidade das áreas suspeitas (AS) e com potencial de contaminação (AP), reiterei a posicionamento do IRIB no sentido da impossibilidade em razão da própria característica do Registro de Imóveis – que não admite a publicidade de informações precárias e provisórias, o que abalaria o sistema registrário em razão da não-observância do princípio da segurança jurídica.

O GIAC pretende a criação do livro de áreas potencialmente contaminadas (APs) que seria remetido a todos os registros de imóveis do Estado. Em caso de qualquer ato registrário, o cartório informaria, por notificação ou termo na certidão, que sobre o imóvel existem restrições ambientais e da necessidade de realização de investigação confirmatória. Embora a análise de referido procedimento, a pedido do Dr. Daniel Fink, tenha sido deixada para outra oportunidade, é preciso não perder de vista que o registrador imobiliário, como prestador de função administrativa pública, deve obediência ao princípio da legalidade, não existindo previsão na Lei de Registros Públicos (6.015/73) para tal comunicação.

Levar ao Registro de Imóveis informações sobre o meio ambiente é tendência mundial do órgão. Mas é preciso que as informações disponibilizadas ao público em geral sejam claras e precisas para facilitar a sua exata compreensão, sem possibilidade de colocar em risco os direitos envolvidos. Outro cuidado que devemos desenvolver é fundamentar a publicidade na legislação vigente para justificar seu ingresso no fólio real, bem como a tomada de cuidados necessários, junto aos órgãos ambientais, para que as informações sejam confiáveis e de relevância jurídica.

“No debemos tampoco convertir nuestros Registros en um conglomerado de informaciones que no tengan verdadera trascendencia. Se trata de incorporar al Registro únicamente la información que sea útil y además de la forma más clara posible y con una duración determinada según los casos para facilitar su cancelación” (  [ii] ).

Apesar de comunicação do Registro de Imóveis ao proprietário do imóvel potencialmente contaminado não impedir a transferência ou a prática de qualquer ato registrário, a utilização da publicidade registral inquinaria o imóvel com a suspeita, não comprovada, da prática de um ato danoso, desrespeitando os direitos de propriedade e a ampla defesa garantidos em cláusula pétrea pela Constituição Federal, maculando inclusive a imagem que o Registro de Imóvel conquistou nos últimos séculos de espelhar a realidade jurídica do imóvel.

Atualmente existem no Estado de São Paulo 1.336 áreas contaminadas, não existindo um levantamento preciso sobre áreas potencialmente contaminadas no Estado, existindo somente na capital do Estado 13 mil áreas, podendo o número aumentar de acordo com os critérios de pesquisa.

Assim, concluindo também pela impossibilidade da utilização do Registro de Imóveis para a publicidade ou comunicação das áreas suspeitas e potencialmente contaminadas, o Irib sugere que a publicidade do livro (APs) ocorra através de outra forma, como Internet (sites da CETESB, Ministério Público, IRIB, ANOREG, SECOVI), revistas especializadas, imprensa etc.

* Marcelo A S Melo, IRIB – Meio Ambiente

ANEXO

A áreas contaminadas podem ser classificadas como áreas de proteção especial. A finalidade desses espaços é a prevenção a lesão a bens e valores estratégicos, principalmente decorrentes da urbanização. Assim, as áreas estão definidas, a princípio, no contexto de parcelamento de solo para implantação de loteamento. Na Lei 6.766/79 encontramos várias desses espaços, o art. 13, I, define áreas de interesse especial, “tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal”. O art. 3º, inciso III, não permite o parcelamento em “em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção”.

Para compreender o conceito de área contaminada deve-se inicialmente estudar o conceito de poluição. A Lei de Política Nacional do Meio Ambiente dá uma abrangente definição de poluição – “a degradação da qualidade ambiental resultante de atividades que direta ou indiretamente: a) prejudiquem a saúde, a segurança e o bem-estar da população; b) criem condições adversas às atividades sociais e econômicas; c) afetem desfavoravelmente a biota; d) afetem as condições estéticas ou sanitárias do meio ambiente; e) lancem materiais ou energia em desacordo com os padrões ambientais estabelecidos” (art. 3º, inciso III).

Assim, sucintamente, as áreas contaminadas são espaços geográficos que foram poluídos com qualquer tipo de substância ou resíduo. A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental – CETESB, no guia para avaliação do potencial de contaminação em imóveis, define as AC’s como “área, local ou terreno onde há comprovadamente poluição ou contaminação causada pela introdução de quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados de forma planejada, acidental ou até mesmo natural”.

Diversas são as leis que tratam da poluição, entre as principais podemos relacionar as seguintes: Lei Federal 6.938/81 (política nacional do meio ambiente), Leis Estaduais (São Paulo) 9.509/97 (política estadual do Meio Ambiente), 997/97 (controle de poluição), 6.134/88 (preservação dos depósitos naturais de águas subterrâneas), 898/75 (uso do solo para proteção dos mananciais), 7.663/91 (política de recursos hídricos), 7.750/92 (política de saneamento), 9.999/98 (uso de zonas industriais sob o critério de contaminação de solo).

O Decreto n. 8.468/76 que regulamentou a Lei 997/76, nos artigos 5º e 6º, estabelece a atuação da CETESB para o problema de área contaminada, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e citando a integração na esfera municipal.

A Lei de Parcelamento de Solo (6.766/79) não permite o parcelamento em áreas poluídas:

“Art. 3º, parágrafo único: Não será permitido o parcelamento do solo: (...) II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; (...) V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção”.

A publicidade das AC’s ocorre de forma contrária dos demais institutos estudados nos quais se busca que o conhecimento a terceiros ajude na preservação dos espaços especialmente protegidos; nas AC’s está-se dando publicidade do que não deveria acontecer com uma propriedade, ou seja, a poluição.

O órgão natural para a publicidade das AC's, indubitavelmente é o Registro de Imóveis, pelas referidas áreas configurarem fator relevante para a propriedade, já que limitam seu regular uso, sem falar no potencial risco de adquirentes dessas áreas em razão de desconhecimento do problema.

A averbação seria realizada por qualquer interessado (párg. 1º do art. 246 daLRP) por meio de documentação fornecida pelaCETESB, acompanhada de laudo, comprovação laboratorial e eventuais medidas de controle.

Malgrado a possibilidade de ingresso das AC’s independentemente de legislação específica pela análise sistemática do ordenamento ambiental, seria ideal que o gerenciamento fosse tratado por lei estadual para estabelecer os procedimentos a serem adotados de forma clara e específica, garantindo, inclusive, o direito de defesa do proprietário ou possuidor.

A publicidade das AC’s pode impedir que aconteçam casos como um muito divulgado na imprensa, ocorrido em São Paulo no Condomínio Barão de Mauá. A Cofap jogou seus resíduos industriais num aterro clandestino entre 1960 e 1980. Na década seguinte, a construtora SQG ergueu um condomínio onde vivem quatro mil pessoas. A contaminação do subsolo por resíduos cancerígenos e gases inflamáveis veio à tona no final de 1990, quando uma caixa-d´água explodiu, matando uma pessoa.  [iii]

A maior dificuldade para a averbação das áreas contaminadas é a identificação segura do imóvel atingido pela poluição porque a publicidade necessita ser fundamentada em laudos e documentos públicos de laboratórios especializados, não sendo suficiente mera suspeita ou laudo prévio sem confirmação.

Deve o registrador imobiliário observar que não é possível através dos instrumentos da geologia  [iv] a delimitação exata da contaminação da área, sendo possível somente a constatação da fonte de poluição e que determinado imóvel apresenta determinado nível de contaminação, sendo assim, desnecessária e impossível sua especialização.

Notas

[i]  D.O.E. – 28/07/2000. PROTOCOLADO CG-8.505/2000 - PIRACICABA - JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL. EMENTA - Registro de Imóveis - Recepção e arquivamento, pelo oficial de registro de imóveis, de ofício expedido pelo Ministério Público com notícia da instauração de procedimento ou ação que versa sobre irregularidade no parcelamento do solo - Inclusão dessa informação nas certidões imobiliárias referentes aos registros correspondentes – Possibilidade. Medida que não se confunde com ato de averbação, nem impede a prática de atos de registro ou averbação nos registros atingidos.

[ii] Marta Valls Teixidó y Mercedes Tormo Satonja, “Expert córner report” publicado em 01.10.2002, denominado “El Registro de la Propriedad y Mercantil como instrumento al servicio de la sostenibilidad” realizado pelo Colégio de Registradores da Espanha para a Agência Europea de Meio Ambiente, p. 33;

[iii]   Revista ISTOÉ , 8 de setembro de 2004, n. 1822, p. 95, Três;

[iv]   “ciência que estuda a origem, história, vida e estrutura da Terra” (Dicionário Aurélio);