Trabalho realizado com o a finalidade de colocá-lo a disposição dos associados do IRIB para consultas sobre problemas específicos, com acesso pelo título identificador.

ÍNDICE

1 – DA ORIGEM DA EXIGÊNCIA DA PROVA DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS PREVIDENCIÁRIOS
2 – DOS CONTRIBUINTES INDIVIDUAIS
3 – DA EMPRESA COMO CONTRIBUINTE
4 – DAS CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS
5 – DA COMPETÊNCIA PARA ARRECADAR E FORNECER CERTIDÕES
6 – DA ISENÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS
7 – DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
8 – DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO
9 – DO PRAZO DE VALIDADE DAS CERTIDÕES PREVIDENCIÁRIAS
10 – DA EXIGÊNCIA DA PROVA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS NAS ALIENAÇÕES E ONERAÇÕES
11 – DOS TÍTULOS JUDICIAIS
12 – DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA        
13 – DA TRANSFORMAÇÃO, INCORPORAÇÃO, FUSÃO E CISÃO DE EMPRESAS
14 - DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
15 – DOS LOTEAMENTOS URBANOS OU RURAIS
16 – DAS EMPRESAS QUE COMERCIALIZAM BENS IMÓVEIS
17 - DA EMPRESA ESTRANGEIRA
18 – DO EMPRESÁRIO OU FIRMA INDIVIDUAL E DA PEQUENA EMPRESA
19 – DA PESSOA FÍSICA COMO EMPREGADORA
20 – DAS CÉDULAS DE CRÉDITO RURAL
21 – DAS CÉDULAS DE CRÉDITO INDUSTRIAL, COMERCIAL E À EXPORTAÇÃO                          
22 – DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
23 – DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
24 – DA CESSÃO DE DIREITOS CREDITÓRIOS
25 – DA CESSÃO FIDUCIÁRIA
26 – DA COMPETÊNCIA DO NOTÁRIO OU REGISTRADOR PARA EXIGIR A PROVA DE QUITAÇÃO PREVIDENCIÁRIA
27 – DA NÃO DEPENDÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DA PROVA DE QUITAÇÃO PREVIDENCIÁRIA NOS ATOS QUE CONSTITUAM RETIFICAÇÃO, RATIFICAÇÃO OU EFETIVAÇÃO DE OUTROS ANTERIORES PARA OS QUAIS JÁ TENHA SIDO EXIGIDA A DOCUMENTAÇÃO.
28 – DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO, REFORMA, AMPLIAÇÃO E DEMOLIÇÃO
29 – DA AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO ECONÔMICA
30 – DA AVERBAÇÃO DE OBRA DE CONSTRUÇÃO CIVIL ANTERIOR A 22 DENOVEMBRO DE 1966
31 – DA NULIDADE DE ATO NOTARIAL OU REGISTRAL POR DESCUMPRIMENTO DA LEI

 

 

1 – DA ORIGEM DA EXIGÊNCIA DA PROVA DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS PREVIDENCIÁRIOS

 

A obrigatoriedade de apresentação dessa prova de quitação, nos atos notarias e registrais, nasceu com a Lei 3.807, de 26 de agosto de 1.960. Daí para cá, outras leis a sucederam, encontrando-se hoje em vigor a de n. 8.212, de 24 de julho de 1.991, por sinal, já alterada, consolidada e republicada mais de uma vez.

Ao conjunto de disposições legaisatinentes à matéria, os técnicos dão a denominação de REGULAMENTO DA ORGANIZAÇÃO E CUSTEIO DA SEGURIDADE SOCIAL, ou, simplesmente, REGULAMENTO DA PREVIDÊNCIA SOCIAL, que foi aprovado pelo Decreto 3.048, de 6 de maio de 1.999, também já bastante alterado.

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2 – DOS CONTRIBUINTES INDIVIDUAIS DA PREVIDÊNCIA SOCIAL

 

(Artigos 12 da Lei 8.212, de 1991, 9.º, 10 e 11 do Decreto 3.048, de 1999)

 

Para cumprir a sua função, a Previdência depende do financiamento da União e do recolhimento de contribuições sociais devidas por empregados e empregadores.

Assim é que são contribuintes ou segurados obrigatórios da Previdência Social, nos termos dos artigos 12 da lei, e 9.º, 10 e 11 do decreto regulamentador, além dos empregados e das empresas, as seguintes pessoas aqui selecionadas, úteis ao nosso estudo:

Como contribuintes individuais:

a) a pessoa física, proprietária ou não, que explora atividade agropecuária ou pesqueira, em caráter permanente ou temporário, diretamente ou por intermédio de prepostos e com auxílio de empregados, utilizados a qualquer título, ainda que de forma não contínua;

b) a pessoa física, proprietária ou não, que explora atividade de extração mineral-garimpo, em caráter permanente ou temporário, diretamente ou por intermédio de prepostos e com auxílio de empregados, utilizados a qualquer título, ainda que de forma não contínua;

c) o titular de firma individual urbana ou rural, também designado como empresário;

d) o incorporador imobiliário de que trata a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

e) - o notário ou tabelião e o oficial, titular de cartório, que detêm a delegação do exercício da atividade notarial e de registro, não remunerados pelos cofres públicos, admitidos a partir de 21 de novembro de 1994 (data coincidente com a entrada em vigor da Lei 8.935, de 1994), excluídos, portanto, os titulares nomeados anteriormente, já contribuintes de sistema previdenciário próprio, como no Estado de São Paulo;

f) a pessoa física que exerce, por conta própria, atividade econômica de natureza urbana, com fins lucrativos ou não;

g) como trabalhador avulso, quem presta a diversas empresas, sem vínculo empregatício, serviços de natureza urbana ou rural definidos no regulamento;

h) como segurado especial, o produtor, o parceiro, o meeiro e o arrendatário rurais, o pescador artesanal e seus assemelhados, que exerçam suas atividades, individualmente ou em regime de economia familiar, com ou sem o auxílio eventual de terceiros, bem como seus respectivos cônjuges ou companheiros e filhos maiores de dezesseis anos de idade ou a eles equiparados, desde que trabalhem comprovadamente com o grupo familiar respectivo.
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3 - DA EMPRESA COMO CONTRIBUINTE

 

(Artigos 15 da Lei 8.212, de 1991, e 12 do Decreto 3.048, de 1999)

 

Considera-se, nos termos dos artigos 15 da lei e 12 do regulamento:

I – empresa: a firma individual ou a sociedade que assume o risco de atividade econômica urbana ou rural, com fins lucrativos ou não, bem como os órgãos e as entidades da administração pública direta, indireta e fundacional;

II – empregador doméstico: a pessoa ou família que admite a seu serviço, sem finalidade lucrativa, empregado doméstico.

Esclarece o parágrafo do art. 15 da lei, com redação que lhe deu o parágrafo do art. 12 do decreto que, para efeitos do Regulamento da Previdência, equiparam-se à empresa:

a) o contribuinte individual, em relação a segurado que lhe presta serviço;

b) a cooperativa, associação ou entidade de qualquer natureza ou finalidade, a missão diplomática e a repartição consular de carreiras estrangeiras.

c) o operador portuário e o órgão gestor de mão-de-obra de que trata a Lei 8.630, de 1993; e

d) o proprietário ou dono de obra de construção civil, quando pessoa física, em relação a segurado que lhe presta serviço.

Estas definições são importantes para o notário ou registrador. Como se vê, nem mesmo os órgãos e entidades da administração pública direta, indireta e fundacional escapam do rigor do Regulamento da Previdência Social, no que diz respeito à equiparação deles à empresa. A rigor, incluem-se entre tais órgãos ou entidades, as respectivas autarquias e fundações e, ainda, as empresas públicas federais, estaduais e municipais.

Relativamente ao empregador doméstico, não há como equipara-lo à empresa, desde que não tenha sido contratado com fins lucrativos.
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4 – DAS CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS

 

(Artigos 20 a 26 da Lei 8.212, de 1991, e 195 a 205 do Decreto 3.048, de 1999)

 

Constituem contribuições sociais, nos termos dos artigos 20 a 26 da lei e  95  a 205 do decreto:

I – as das empresas, incidentes sobre a remuneração paga aos segurados e demais pessoas a seu serviço, mesmo sem vínculo empregatício;

II – as dos empregadores domésticos;

III – as dos trabalhadores, incidentes sobreo salário-contribuição;

IV – as das associações desportivas que mantêm equipe de futebol profissional;

V – as incidentes sobre a receita bruta proveniente da comercialização da produção rural;

VI – as das empresas, incidentes sobre a receita ou faturamento e o lucro; e

VII – as incidentes sobre a receita de concursos de prognósticos.
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5 – DA COMPETÊNCIA PARA ARRECADAR E FORNECER CERTIDÕES

 

(Artigos 30 e 33 da Lei 8.212, de 1991; 229, 230 e 257, §§ 10 e 15 do Decreto 3.048, de 1999; Decreto 5.512, de 2005; Lei 11.457, de 2007, e Decreto 6.106, de 2007)

Quando a Lei 3.807, de 1960, criou a exigência da prova de quitação de débitos previdenciários nas alienações e onerações, o único órgão competente para arrecadar as contribuições sociais e expedir o documento comprobatório da inexistência de débito era, na época, o INSS. Com a edição da Lei 8.212, de 1991, entretanto, foram criadas as contribuições incidentes sobre o faturamento e o lucro das empresas e a receita dos concursos de prognósticos, tendo sido atribuída a competência para arrecadá-las à Secretaria da Receita Federal. Em conseqüência, passaram a ser duas as certidões exigíveis, uma do INSS e outra da Secretaria da Receita Federal.

Em 15 de agosto de 2005 foi editado o Decreto 5.512 e ficou estabelecido que a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional, aí incluída a regularidade perante o INSS, seria fornecida pela Receita Federal. Pouco depois, no mesmo ano de 2005,veio o Decreto 5.586, revogando o de n. 5.512 e criando a Secretaria da Receita Previdenciária, passando a expedição da prova de quitação em apreço a ser fornecida por esse órgão e pela Secretaria da Receita Federal.

Acontece que, em 16 de março de 2007, foi editada a Lei 11.457, que logo no art. 1.º estabeleceu que a Secretaria da Receita Federal passava  a denominar-se Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Por força dessa lei, a nova Secretaria,além das competências atribuídas à Secretaria da Receita Federal,passou a ser competente, também, para planejar e executar as atividades relativas a tributação, fiscalização, arrecadação, cobrança e recolhimento das contribuições sociais previstas na Lei 8.212, de 1991. Em conseqüência, as obrigações relativas a elas passaram a ser cumpridas perante a Secretaria da Receita Federal do Brasil, de acordo com o § 3.º, ficando extinta a Secretaria da Receita Previdenciária, nos termos do § 4.º.

Dispondo sobre as alterações mencionadas,o executivo baixou o Decreto 6.106, em 30 de abril de 2007, revogando o de n. 5.586 e alterando o § 10 do art. 257 do Decreto 3.048, de 1999, estabelecendo que o documento comprobatório da inexistência de débitos previdenciários será expedido pelos órgãos da Secretaria da Receita Federal do Brasil por meio eletrônico, ficando a aceitação condicionada à verificação de autenticidade pela Internet, nos termos do § 15 do referido art. 257.
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6 – DA ISENÇÃO DE CONTRIBUIÇÕES SOCIAIS

 

(Artigos 55 da Lei 8.212, de 1991, 206, 207 e 208 do Decreto 3.048, de 1999)

Estão isentas das contribuições de que tratam os artigos 22 e 23 da lei e 201 a 204 do decreto, as entidades beneficentes de assistência social, reconhecidas como de utilidade pública e que atendam os demais requisitos exigíveis, como dispõe o art. 55 da lei, com redação dada pelos artigos 206 e 207 do regulamento.

A isenção será requerida ao órgão previdenciário, na forma do art. 208 do decreto regulamentador, mediante a apresentação dos documentos ali elencados. Observe-se, porém, que a isenção, mesmo que concedida, não dispensa a comprovação da inexistência de débito previdenciário nas eventuais alienações ou onerações, tendo em vista que as entidades mencionadas continuam responsáveis pelo recolhimento das contribuições devidas por seus empregados.
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7 – DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA

 

(Artigos 30, inciso VI, da Lei 8.212, de 1991, e 220 do Decreto 3.048, de 1999)

 

O proprietário, o incorporador definido na Lei 4.591, de 1964, o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária são solidários com o construtor pelo cumprimento das obrigações previdenciárias, como consta doart. 30 da lei, inciso VI, e do art. 220 do regulamento.
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8 – DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO

 

(Artigos 45 e 46 da Lei 8.212, de 1991)

 

Estabelece o artigo 45 da lei que se extingue, após dez (10) anos, o direito da Seguridade Social de apurar e constituir seus créditos, prescrevendo o direito de cobrança também em dez (10) anos, tal como dispõe o artigo 46, também da lei .

A propósito, convém observar não competir ao notário ou registrador apreciar casos de decadência e prescrição, simplesmente porque eles não têm acesso à notícia de eventual interrupção, devendo sempre exigir a apresentação das certidões negativas, quando forem devidas.
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9 – DO PRAZO DE VALIDADE DAS CERTIDÕES PREVIDENCIÁRIAS

 

(Artigo 47, § 5.º, da Lei 8.212, de 1991, e artigo 257, § 7.º, do Decreto 3.048, de 1999)

 

De acordo com o § 5.º do artigo 47 da lei 8.212, com a redação que lhe deu a Lei 9.711, de 1998, o prazo de validade das certidões previdenciárias é de 60 dias, contados da emissão, podendo ser ampliado por regulamento para até 180 dias.

Por sua vez, o Decreto 3.048, de 1999, estabelece, no § 7.º, com redação dada pelo Decreto 5.586, de 2005, que o aludido prazo será de até 180 dias.

Essa redação abre a possibilidade de que o prazo inicial de 60 dias, determinado pela lei, possa ser mantido ou ampliado até 180, como o legislador facultou ao executivo, por meio de outro decreto, ou, até mesmo, de Ordem de Serviço ou Instrução Normativa.

Seja como for, considerando que a Secretaria da Receita Federal do Brasil, através de seu órgão emissor, faz constar, dos documentos emitidos, o prazo de validade concedido, não cabe aos notários e registradores questioná-lo, seja de sessenta ou cento e oitenta dias.
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10 – DA PROVA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO NAS ALIENAÇÕES E ONERAÇÕES

 

(Artigos 47, inciso I, letra “b”, da Lei 8.212, de 1991, e 257, inciso I, letra “b”, do Decreto 3.048, de 1999)

 

Os artigos 47 da lei e 257 do regulamento enumeram as pessoas e os atos notariais e registrais sujeitos à exigência de apresentação da prova de quitação de débitos previdenciários. No inciso I, letra b, de ambos os citados dispositivos legais, ela, a exigência, é endereçada à empresa e recai sobre a alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direitos a ele relativos.

Dois pontos da norma contida nessesartigos merecem atenção:

O primeiro, porque a exigência é dirigida à empresa, e o segundo, porque a expressão a qualquer título pode suscitar dúvidas.

Quanto ao primeiro ponto, leve-se em conta que o termo empresa é utilizado, tanto na lei previdenciária, como nas leis fiscais e trabalhistas, de forma mais abrangente. Assim é que, além das pessoas jurídicas, o termo alcança o empresário, a firma individual, o incorporador imobiliário, e as pessoas físicas que exerçam atividade econômica por conta própria.  

Relativamente ao segundo ponto,cumpre esclarecer que aexpressão a qualquer título significa que se enquadra na exigência qualquer forma de transmissão ou oneração, podendo incluir até mesmo as operadas no âmbito do Judiciário.
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11 – DOS TÍTULOS JUDICIAIS

 

(Artigos 47, inciso I, letra “b”, da Lei 8.212, de 1991 e 257, inciso I, letra “b”, do Decreto 3.048, de 1999)

 

A lei e o regulamento silenciam quanto à obrigatoriedade de apresentação da prova de quitação previdenciária por ocasião do registro dos títulos judiciais, mas a expressãoa qualquer título merece atenção. Há, todavia, decisão do STF entendendoque as arrematações levadas a efeito em processos de falência estão dispensadas da apresentação da prova de quitação analisada, sob o argumento de que o produto da venda vai para os autos e fica a disposição dos credores de acordo com a sua ordem de preferência.

Trata-se de acórdão prolatado em recurso extraordinário n. 82.527 – RS -1ª. Turma – Recorrente INSS – Recorridos: Massa Falida de Cerâmica Pelotense S/A e outros, publicado na Revista do Direito Imobiliário – 2 (fls. 81 e 82).

Com relação à arrematação e adjudicação,também podemos citar o acórdão do STF, prolatado no recurso extraordinário 90.313-5 – Santa Catarina, figurando como recorrentes Alcides Carpegiani e outros e recorrido o Oficial do Registro de Imóveis da 1ª. Circunscrição de Joinville, publicado na Revista do Direito Imobiliário-9 (fls.109 e 110).

Nesse acórdão, o STF decidiu que a falta daprova de quitação não impede o registro de carta de arrematação em favor do arrematante, ou de adjudicação passada ao exeqüente, sob o mesmo argumento de que o depósito da quantia apurada substitui, nos autos, o imóvel.

A mesma linha de orientação é seguidapelos tribunais de São Paulo, com relação às arrematações e adjudicações efetuadas em ações executivas. É o que se vê do acórdão de 29 de junho de 1978, do CSM, prolatado nos autos da apelação cível n. 270.748, sendo apelante a Caixa Econômica Federal e apelado o Oficial do Registro de Imóveis de Nhandeara.

Nesse acórdão, que é válido até hoje, ficou claro que:

A apresentação de certificado de quitação de débitos previdenciários não constitui pressuposto necessário do registro de carta de adjudicação ou arrematação de bens imóveis.

Relativamente à desapropriação, não fazsentido a exigência, uma vez que se trata de transmissão por força de lei. No que diz respeito, entretanto, à adjudicação compulsória, o CSM de São Paulo sempre entendeu ao contrário, sob a alegação de que ela substitui uma escritura pública para a qual é exigível a certidão. É o que se vê dos acórdãosprolatados nos autos das apelações cíveis 443-6/3, 798-6/2e 1.041-6/6.

Esse entendimento pode ser tecnicamente perfeito, mas, a nosso ver, é insensível e frio porque deixa o adjudicatário com um título judicial nas mãos, com sérias dificuldades para obter o registro.

A situação pode ser contornada, quandose tratar de empresa comercializadora de imóveis, se, nos próprios autos, o advogado do adjudicatário fizer declaração, de que o imóvel nunca integrou o ativo permanente da transmitente, estando inscrito no ativo circulante.

Pode, igualmente, ser contornada a situação se o compromisso de compra, que gerou o pedido de adjudicação, foi registrado mediante a apresentação da prova de quitação exigível na época.

A exceção, no caso de adjudicaçãocompulsória,encontra-seno acórdão prolatado na apelação cível n. 478-6/2, na qual o CSM entendeu dispensável a exigência, porque antes já havia sido decretada pelo Banco Central a liquidação extrajudicial da transmitente, SOFINAL – Sociedade Financeira Nacional S/A – Crédito, Financiamento e Investimento. 

É certo, como se vê, que, além daadjudicação compulsória, há outras formas detransmissão judicial que se sujeitam à apresentação do documento previdenciário. É o caso de um acordojudicial do qual  resulte transferência de imóvel, apreciado pelo magistrado da 1ª. Vara de Registros Públicos de São Paulo, no processo 100.09.147289-3, referente à duvida suscitada  pelo Oficial do 5.º Registro de Imóveis. Nesse processo, o MM. Juiz, por sentença de 06 de julho de 2009, entendeu ser necessária a apresentação da prova de quitação analisada, julgando, assim, procedente a dúvida do Oficial.

Outro caso envolve lavratura de escriturade venda e compra outorgada em cumprimento à ordem do MM. Juiz da 69ª. Vara do Trabalho de S.Paulo, sem a apresentação da prova de quitação. Assim foique,apreciando, em grau de recurso, dúvida suscitada pelo 15.º Oficial de R.I., processo 583.00.2006.245325-7, o CSM manteve a exigência do Oficial por acórdão de 08 de março de 2007. 

Outro acórdão, datado de 28/11/05, doCSM, ilustra bem a exceção a que nos referimos, envolvendo, como envolve,  o registro de carta de sentença de dação   em pagamento, extraída dos autos de ação trabalhista. Foi prolatado nos autos da apelação cíveln. 395-63, oriunda de Marília, em processo de dúvida, figurando como apelantes José Aparecido Gonçalves e outro e apelado o 1.º Oficial do Registro de Imóveis daquela Comarca, havendo o Conselho reiterado anecessidade de apresentação do documento previdenciário.

Voltando ao passado, em 1999 o INSS baixou a Ordem de Serviço 207, estabelecendo a dispensa da prova de quitação previdenciária quando do registro de desapropriação, arrematação e adjudicação. Também a Secretaria da Receita Federal chegou a expedir instrução normativa a respeito desse ponto, mas as decisões citadas e outras que se seguiram são suficientes para firmar orientação no sentido da dispensa do documento previdenciário nos casos mencionados.
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12 – DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

 

(Artigos 17 e 26 da Lei 9.514, de 1997; 47 da Lei 8.212, de 1991, e 257 do Decreto 3.048, de 1999)

 

A alienação fiduciária de coisa imóvel foi instituída pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, como forma de garantia de financiamentos imobiliários. Para facilitar o entendimento, vejamos o teor do artigo 17. Diz ele que:

As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contrato de alienação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.

Dos negócios jurídicos enumerados,sujeitam-se à apresentação da prova de quitação previdenciária a hipoteca, a alienação fiduciária de coisa imóvel e a caução, quando recair sobre direitos aquisitivos de imóveis.

Limitando-nos à alienação fiduciária, que é o tema deste tópico, vale a pena esclarecer algumas dúvidas:

Como sabemos, o devedor-fiduciante, ao contratar financiamento, transfere o domínio resolúvel de seu imóvel, ao credor-fiduciário, para garantir o pagamento da dívida. Isso tem levado alguns registradores a supor, com certa razão, que, uma vez liquidado o débito, outra transferência ocorre, desta vez do fiduciário para o fiduciante, induzindo os menos avisados a exigir novo documento previdenciário, se o fiduciário for uma empresa ou pessoa equiparada. Não é esse, porém, o caso, tendo em vista que a alienação fiduciária é utilizada como uma forma de garantia e a propriedade transferida pelo fiduciante ao fiduciário envolve condição resolutiva expressa que, nos termos do art. 474, opera de pleno direito. Assim é que, cumprida a condição, ou, em outras palavras, paga a dívida, o contrato se resolve e o domínio pleno volta às mãos do fiduciante, cancelando-se o registro do ônus.

Outra dúvida também pode ser levantada, se a empresa fiduciária ceder os seus direitos a terceiros. Mas, também neste caso é dispensável a exibição da certidão previdenciária por se tratar de cessão de direitos creditórios, exatamente como acontece nas cessões de crédito hipotecário.

Outro ponto que tem gerado dúvidas emerece comentário diz respeito às conseqüências resultantes do não pagamento da dívida. Dispõe o artigo 26, da Lei 9.514, de 1997, que, depois de cumpridas as formalidades previstas, consolida-se a propriedade, agora plena, do imóvel, em mãos do fiduciário. Isso ocorrendo, o ato a praticar pelo Oficial, antes previsto como registro, passou a ser de averbação, nos termos do § 5.º do art. 26 da aludida lei, incluído pela Lei 10.931, de 2004. Independentemente, porém, da natureza do ato registrário, a prova de quitação não é exigível, caso tenha sido apresentada no contrato inicial, como admite a lei e o regulamento, como veremos adiante (o artigo 47, parágrafo 6.º, letra "a", da Lei 8.212/91, confirmado pelo artigo 257, parágrafo oitavo, inciso I, do decreto regulamentador. Se, porém, a empresa fiduciária,após a realização dos leilões previstos no artigo 27 da lei 9.514 vier a alienar  a propriedade consolidada, aí sim ela não escapará da exigência.

Encerrando este tópico, lembramos que o fiduciante também pode, com a anuência do fiduciário, transferir o imóvel onerado e, nesse caso, ele estará sujeito à apresentação da certidão previdenciária, se for uma empresa ou pessoa equiparada.
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13 – DA TRANSFORMAÇÃO, INCORPORAÇÃO, FUSÃO, CISÃO, DISSOLUÇÃO E EXTINÇÃO  DE EMPRESAS

(Artigos 220, 227, 228, 229 e 234 da Lei 6.404, de 1976; 1.033, 1.109, 1.102, 1.113, 1.116, 1.118 e 1.119 do Código Civil; 47, inciso I, letra “d”, da Lei 8.212, de 1991; 257, inciso I, letra “d”, e inciso I do § 8.º do Decreto 3.048, de 1999)

Transformação é a operação pela qual a sociedade passa de um tipo para outro independentemente de dissolução e liquidação, como consta do art. 220 da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976, a chamada Lei das Sociedades Anônimas, e art. 1.113 do Código Civil.

Incorporação, como esclarecem os artigos227da referida  Lei 6.404 e1.116 do Código Civil, é a operação pela qual uma ou várias sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações. Por sua vez, fusão é a operação pela qual seunem duas ou mais sociedades para formar sociedade nova, como a define o artigo 228 da mesma Lei 6.404, sendo que, em ambas as operações, extinguem-se as sociedades incorporadas ou fundidas, nos termos do artigo 1.119 do Código Civil. Relativamente à cisão, estatui o artigo 229 da lei 6.404 que ela, é, em resumo, a operação pela qual a companhia ou empresa transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades.Quanto à dissolução, os  artigos 206 da Lei 6.404 e 1.033 e 1.034 do Código Civil prevêem os casos em que pode ocorrer, esclarecendo os artigos 1.102 a 1.112, também do Código Civil, que, após o encerramento da liquidação, a sociedade dissolvida será declarada extinta.

Norma importante a ser observada pelo registrador é a contida no artigo 234 da mencionada Lei 6.404, cujos termos vale a pena reproduzir:

A certidão passada pelo Registro do Comércio, da incorporação, fusão ou cisão, é documento hábil para a averbação, nos registros públicos competentes, da sucessão, decorrente da operação, em bens, direitos e obrigações.

Observe-se que o legislador usou as expressões averbação da sucessão,e não registro da sucessão, decorrente da operação envolvendo bens, direitos e obrigações.

A despeito do estabelecido no aludido art. 234,duas questões sempre chamaram muita atenção:

A primeira quanto à natureza do ato a praticar no Registro Imobiliário e a segunda relativa à Previdência Social. Uma corrente entendia que, havendo imóvel no patrimônio da empresa incorporada, fundida ou cindida, isso implicaria alienação a ser registrada, com a apresentação obrigatória das certidões previdenciárias. Outra corrente defendia a tese de que a transferência, no caso, objetivava o acervo da empresa, o qual poderia ou não envolver imóvel. A conseqüência natural deste entendimento era de que o ato a praticar no Registro Imobiliário limitava-se a simples averbação na matrícula do imóvel, podendo, assim, ser dispensadas as referidas certidões.

Abordando a questão, há uma decisão da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, prolatada em recurso CG n. 254/93, interposto por New Holland Latino Americana Ltda., contra decisão do Corregedor Permanente da Capital, que indeferiu pedido de averbação no 14.º Registro de Imóveis. Nela, a Corregedoria reconheceu que o ato a praticar, no caso, era de mera averbação, por entender que ocorria transmissão oblíqua do imóvel, e, em conseqüência, reformou a sentença de 1ª. instância e determinou a realização da averbação requerida.

Outra decisão importante foi a do Dr. Venício Antonio de Paula Salles, titular da 1ª. Vara de Registros Públicos de S.Paulo, datada de 07 de outubro de 2005, proferida após ouvir todos os oficiais registradores de S.Paulo e os pareceristas, Dr. Hélio Lobo e Dr. Narciso Orlandi (processo 000.04.049033-5). Ficou bem claro, nesse procedimento, que oato apraticar é de averbação, como determina o art. 234 da Lei 6.404, de 1976, já mencionada, tendo em vista tratar-se de sucessão patrimonial.

Não é difícil perceber que a razão desse entendimento reside na constatação de que, tanto no caso de incorporação ou fusão, como no de cisão, o objeto da transferência operada é o patrimônio de uma para outra empresa, ou parte dele, e não diretamente o imóvel que, eventualmente, pode integrá-lo.

Passando, agora, a focalizar a questão previdenciária, verifica-se que, na letra “d” do inciso I do mencionado art. 47, a lei exige a prova de quitação em apreço no registro ou arquivamento, no órgão próprio, dos atos relativos à:

a) baixa ou redução de capital de firma individual;

b) redução de capital social;

c) cisão total ou parcial;

d) transformação ou extinção de entidade ou sociedade comercial ou civil, entre os quais podemos incluir a incorporação e a fusão, omitidas na lei e no regulamento.  

Essa disposição está, como se vê, endereçada às Juntas Comerciais e ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Em virtude, porém, de divergência na interpretação desse dispositivo legal, discutiu-se muito, no passado, se cabia apenas às Juntas Comerciais a exigência da citada prova de quitação, ou se ela deveria, também, ser apresentada ao Registro de Imóveis. Longa foi a discussão, ocasionando a suscitação de muitas dúvidas, umas julgadas procedentes, outras improcedentes. Felizmente, chegou-se a um consenso após célebre decisão da E. Corregedoria Geral da Justiça, que contou com brilhante parecer, datado de 1997, da lavra do Dr. Francisco Eduardo Loureiro, em recurso impetrado por Supermercados Batagin Tamoio Ltda., oriundo de Santa Bárbara D’Oeste.

De acordo com a citada decisão, ficou claro que a exigência era cabível apenas nas Juntas Comerciais e no Registro Civil das Pessoas Jurídicas. Como suporte, a E. Corregedoria Geral considerou, entre outros fatores, a Instrução Normativa n. 60, de 1996, baixada pelo Departamento Nacional de Registro do Comércio - DNRC, órgão normativo do Registro do Comércio. Ela esclarecia, na época, queos pedidos de arquivamento daqueles atos societários nas Juntas Comerciais fossem instruídos com comprovantes de quitação de tributos e contribuições sociais federais.

Voltando à decisão do Dr. Venício Antonio de Paula Salles, datada de 07 de outubro de 2005, atrás mencionada, cumpre salientar a ponderação feita pelo ilustre magistrado de que a Lei Previdenciária, além de seu viés inconstitucional, possui caráter excepcional, devendo ser interpretada de forma restritiva e não ampliativa. Por essa razão, dispensou a apresentação da prova de quitação previdenciária e deu caráter normativo à aludida decisão.

Convenceu-o, e a nós também, o fato, explícito no art. 234 da Lei das Sociedades Anônimas, de que a nova empresa assume todas as obrigações da incorporada, fundida ou cindida, aí incluídas as obrigações fiscais e previdenciárias, que ficam, assim, preservadas perante o Fisco.

Assim é que hoje nenhuma dúvida deve pairar sobre a dispensa da apresentação dos aludidos documentos ao registrador imobiliário. Se, porém, estou alguma dúvida, podemos invocar o estabelecido no art. 257 do regulamento previdenciário, inciso I do § 8.º, reiterando o disposto na lei. Isso porque o ato praticado no registro imobiliário equivale à efetivação ou confirmação  de outro anterior, no caso o levado a efeito na Junta Comercial, para o qual já foi apresentado o documento, afastada, assim, idêntica exigência para o mesmo negócio jurídico.

Relativamente à dissolução e extinção,ou redução de capital, cumpre dizer que a obrigatoriedade de apresentação da certidão previdenciária é, igualmente, dirigida à Junta Comercial. Alguma dúvida poderá existir quando envolverem transferência direta de bens imóveis em pagamento  de quotas sociais a sócio que se retira da sociedade. Se for esse o caso, o notário e o registrador devem acautelar-se.

Apesar do acerto do entendimento por nós manifestado, especialmente quanto à incorporação, fusão e cisão, observa-se, vez ou outra, o surgimento de decisão contrária, pondo à mostra as contradições geradas por interpretações divergentes, agravada a situação pela constatação de que a lei previdenciária e seu regulamento mantiveram, em seu teor, ao longo do tempo, as disposições  referentes ao tema abordado. 

É o caso da proferida pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo no recurso administrativo, processo CG 2009/97300, interposto por Fratelli Vita Bebidas S.A. contra decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente do 1.º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto, que negou averbação de instrumento particular de incorporação do ativo e passivo de outra empresa por falta de CND do INSS e da Receita Federal.

 Essa decisão manteve a de primeira instância, contrariando parecer da Procuradoria Geral da Justiça. Analisando-a, verifica-se que não são duas as certidões exigíveis, uma do INSS e outra da Receita Federal, como nela consignado. Isso não mais acontece porque, como dissemos no início desta obra, a Lei 11.457, de 2007, atribuiu poderes à Secretaria da Receita Federal, atualmente denominada Secretaria da Receita Federal do Brasil, para planejar e executar a tributação, fiscalização, arrecadação, cobrança e recolhimento das contribuições sociais previstas na Lei 8.212, de 1991.

Assim é que a certidão previdenciária, relativa às contribuições devidas ao INSS e à Receita Federal, passou a ser expedida unicamente pelo órgão competente dessa nova Secretaria, nos termos do Decreto 6.106, do mesmo ano, não cabendo mais ao INSS essa tarefa, como já ficou claro anteriormente.

Prosseguindo, nota-se que a decisão em apreço desprezou o fato de que a exigência não está, no caso, endereçada ao registro imobiliário, mas sim à Junta Comercial, como consta do art. 47, inciso I, letra “d”, da Lei 8.212, de 1991, e já demonstramos neste mesmo tópico.  Alguma dúvida poderia existir se o julgador incorresse no erro de classificar a transferência em causa como alienação direta do imóvel eventualmente integrante do patrimônio da empresa incorporada, o que, acertadamente, não o fez, seguindo, quanto a essa parte, a orientação já firmada pela própria Corregedoria Geral e, igualmente, pelo Conselho Superior da Magistratura.

No que diz respeito ao argumento de que a apresentação do documento previdenciário se impõe porque a incorporação equivale à extinção de entidade ou sociedade comercial civil, verifica-se ter sido desprezada, também, a norma contida no artigo citado, uma vez que, no caso dessas operações, o legislador endereça, igualmente, a exigência ao Registro do Comércio e ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

Pondere-se mais que a extinção de sociedade incorporada difere da motivada pelo encerramento da liquidação de sociedade dissolvida, como se vê do disposto no art. 219, combinado com os de ns. 206 e seguintes da Lei 6.404, de 1976, e dos artigos 1.033, e 1.102 a 1.112 do Código Civil. Por tal razão, há de se reconhecer a pertinência do argumento de que as obrigações, inclusive fiscais e previdenciárias, da empresa incorporada, ficam preservadas no acervo da incorporadora, perante credores e o próprio fisco, contrariando a decisão analisada que o considerou impertinente.

Infelizmente, o que se observa é que os juízes nem sempre levam em conta marcantes decisões anteriores. Não percebem, igualmente, a intenção do legislador de evitar duas exigências idênticas para o mesmo negócio jurídico, manifestada, de forma clara, nos artigos 47, § 6.º, letra “a”, da Lei 8.212, de 1991, e 257, § 8.º, inciso I, do Decreto 3.048, de 1999, já comentados em outro tópico, os quais tornam independentes da apresentação da prova de quitação previdenciária:

A lavratura ou assinatura de instrumento, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova.
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14 – DAS INCORPORAÇOES IMOBILIÁRIAS

 

(Artigos 30 e 47, § 2.º, da Lei 8.212, de 1991; 257, inciso III, do Decreto 3.048, de 1999; 29, 30, 31 e 32 da Lei 4.591, de 1964)

A exigência da prova de quitação dedébitos previdenciários nas incorporações imobiliárias está contida no art. 32, letra “f”, da Lei 4.591, de 1964, e é endereçada ao titular de direitos sobre o terreno, se for responsável pelo recolhimento de contribuições sociais. Dispondo de forma diversa, os artigos 47, § 2.º, da Lei 8.212, de 1991, e 257, inciso III, do Decreto 3.048, de 1999, exigem a apresentação daquela prova do incorporador, seja ele pessoa física ou jurídica.

Em face dessas diferentes exigências e considerando que, além do proprietário do terreno, do promitente comprador ou de eventual cessionário, o incorporador pode ser o construtor, nos termos dos artigos 29, 30 e 31, da Lei 4.591, de 1964, seremos forçados a admitir a necessidade de apresentação de duas certidões. Caso, entretanto, o titular de direitos sobre o terreno, pessoa física, não seja responsável pelo recolhimento das contribuições sociais, a dupla exigência poderá ser evitada, desde que declaração nesse sentido venha a constar do memorial descritivo, exigindo-se a prova de quitação em apreço apenas do incorporador.
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15 –DOS LOTEAMENTOS URBANOS OU RURAIS

 

(Artigos 18, inciso III, letra “a”, da Lei 6.766, de 1979; 47 da Lei 8.212, de 1991, e 257 do Decreto 3.048, de 1999)

 

Nem a Lei da Previdência, nem a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, exigem expressamente certidão previdenciária quando do registro de loteamento ou desmembramento. Se, portanto, considerarmos o silêncio das referidas leis, seremos forçados a concluir não ser exigível tal documento. Isso é falha grave, mas os registradoresimobiliários não podem dispensá-lo quando a loteadora for uma empresa, firma individual ou pessoa física a ela equiparada. Isso porque a exigência encontra-se implícita no artigo 18, inciso III, letra "a", da citada lei 6.766, relativo às certidões negativas de tributos federais.

É verdade que a redação fria desse dispositivo legal indica que tais certidões devem referir-se ao imóvel parcelado. Considere-se, entretanto, que a eventual existência de débitos previdenciários do loteador pode impedir a realização do registro pretendido e até implicar a perda da propriedade loteada, não fazendo sentido, portanto, a omissão em apreço. Leve-se em conta, ainda, que a expressão tributos, utilizada pela Lei 6.766, deve, no caso, ser interpretada como empregada no sentido genérico, especialmente no momento atual em que, tanto tributos, como contribuições sociais, são recolhidos pela Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Pondere-se, finalmente, que, ao exigir a documentação mencionada no referido artigo 18, a intenção do legislador foi a de garantir a segurança do empreendimento, do registro, e, consequentemente, dos direitos dos compradores de lotes, objetivo esse que somente será alcançado se a situação do loteador perante o Fisco e a Previdência estiver demonstrada claramente, sem nenhuma omissão, no processo depositado no registro imobiliário.
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16 – DAS EMPRESAS QUE COMERCIALIZAM BENS IMÓVEIS

 

(Inciso IV, § 8.º, do artigo 257 do Decreto 3.048, de 1999, introduzido pelo Decreto 3.265, também de 1999)

 

A dispensa de apresentação da prova de quitação de débitos previdenciários pelas empresas que se dedicam ao comércio de imóveis sempre foi, no passado, muito discutida, em face da omissão da Lei 8.212, de 1991 e do próprio regulamento. É certo que ela chegou a ser concedida porordens de serviços, instruções normativas, etc., mas, em face da falha apontada, ocorriam freqüentes dissensos entre notários, registradores e partes interessadas. Felizmente, após muita discussão, o executivo baixou o Decreto 3.265, de 1999, que introduziu o inciso IV no § 8.º do art. 257 do Decreto 3.048, reconhecendo, de forma definitiva, que independe da apresentação da prova analisada:

A transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente a compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

Apesar, todavia da boa solução dada ao impasse,  dois pontos merecem comentário nessa disposição legal.

O primeiro relaciona-se com a expressão empresa que explore exclusivamente a compra e venda de imóveis. O segundo é o que condiciona a validade da dispensa ao lançamento contábil do imóvel negociado no ativo circulante e desde que ele não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

Existe, a nosso ver, excesso de rigornos dois pontos. No primeiro, porque, sendo o comércio de imóveis a atividade principal da empresa, torna-se irrelevante saber se ela desenvolve atividade secundária ou afim, como, por exemplo, serviço de corretagem. E, no segundo porque subentende-se queos imóveis não integrantes do ativo permanente da empresa  são destinados à venda, estando, portanto, inscritos no ativo circulante.

O excesso de rigor aludido torna-se mais visível nos casos de parcelamento do solo ou incorporação imobiliária, tendo em vista a evidente destinação dos imóveis parcelados ou incorporados. Felizmente, a Previdênciaaceita declaração nas escrituras e contratos particulares lavrados, pela qual responde civil e criminalmente o declarante, de que os imóveis negociados preenchem os requisitos exigidos, evitando-se, dessa forma, a apresentação de livros de contabilidade para verificação.

É claro que despertará suspeita de erro ou falsidade se a transmitente ou devedora for uma  fábrica de biscoitos ou parafusos, como bem ilustra a decisão  proferida em processo de dúvidasuscitada pelo Oficial do 17.º Registro de Imóveis, envolvendo escritura de venda e compra, na qual figurava como transmitente Fábrica de Serras Saturnino S.A.

Nessa escritura a alienante deixou de apresentar o documento previdenciário, declarando que o imóvel encontrava-se inscrito em seu ativo c