Em 14/04/2015

Parcelamento do solo urbano – desmembramento de pequeno porte.

Questão esclarece acerca de desmembramento de pequeno porte de imóvel urbano.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de desmembramento de pequeno porte de imóvel urbano. Veja nosso posicionamento acerca do assunto e os ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e de Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em seus aspectos essenciais (Loteamento e Desmembramento)”, 4ª Edição Revista e Atualizada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2014, p. 23-24:

Pergunta: O simples desmembramento de um imóvel urbano, sem a finalidade de empreendimento imobiliário, também deve observar o disposto no art. 18 da Lei nº 6.766/79?

Resposta: Vejamos o que nos ensinam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei,

“4.5 Desmembramentos de pequeno porte

Desmembramento de pequeno porte é desmembramento despido da feição de empreendimento imobiliário, aferível pelas circunstâncias objetivas do parcelamento, quantitativas (especialmente a da quantidade de lotes resultantes do fracionamento e de suas áreas) e qualitativas (atento não só a cadeia de assentos, mas também de domínio e ao lapso temporal entre as inscrições, dentre outras circunstâncias peculiares que se possam agregar, aptas a inferir a ocorrência, ou não, de fraude à Lei), ao qual se admite a dispensa do registro especial (art. 18 da Lei nº 6.766/79), bastando, então, a averbação de controle (art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/73) à vista da aprovação urbanística.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra mencionada.

Temos também a cuidar do mesmo assunto, Normas de Serviço da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo, que, em seu Cap. XX , nos subitens 170.5 e 170.6, assim se manifesta:

170.5 - O registro especial será dispensado nas seguintes hipóteses:

(1) não implicar transferência de área para o domínio público;

(2) não tenha havido prévia e recente transferência de área ao Poder Público, destinada a arruamento, que tenha segregado o imóvel, permitido ou facilitado o acesso a ela, visando tangenciar as exigências da Lei nº 6.766/79;
(3) resulte até 10 lotes;

(4) resulte entre 11 e 20 lotes, mas seja servido por rede de água, esgoto, guias, sarjetas, energia e iluminação pública, o que deve ser comprovado mediante a apresentação de certidão da Prefeitura Municipal;

(5) Ressalva-se que não é o simples fato de existência de anterior desmembramento que impede novo parcelamento, havendo possibilidade de ser deferido esse novo desmembramento sucessivo, desde que se avalie o tempo decorrido entre eles se os requerentes e atuais proprietários não são os mesmos que promoveram o anterior parcelamento ou seja, se ingressaram na cadeia de domínio subsequente ao desmembramento originário sem qualquer participação no fracionamento anterior se não houve intenção de burla à lei, se houve esgotamento da área de origem, ou se o novo parcelamento originou lotes mínimos, que pela sua área, impossibilitam novo desdobro;

(6) Na hipótese do desmembramento não preencher os itens acima, ou em caso de dúvida, o deferimento dependerá de apreciação da Corregedoria Permanente.

170.6 - Em qualquer hipótese de desmembramento não subordinado o registro especial do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a prévia aprovação da Prefeitura Municipal.

Com o até aqui exposto, parece-nos pela regular possibilidade de admissão aos assentos da Serventia de pedido que busque pequenos parcelamentos do solo urbano, desde que o Oficial não perceba uso de recursos que podem tentar o descumprimento da Lei 6.766/79, principalmente quando notar que tal pretensão indica verdadeiro empreendimento imobiliário, exigindo-se, aí, efetivo cumprimento do disposto no art. 18 e demais da sobredita Lei 6.766/79.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.

Comentários: Equipe de revisores técnicos.

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