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Condomínios horizontais de lotes: A realidade fática nos municípios e sua previsão legal

1. Introdução

Preliminarmente, à abordagem relativa à realidade do condomínio de lotes no país, é importante ressaltar a propositura do Projeto de Lei do Senado (PLS) 208, de 2015, em tramitação na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado Federal, que introduz alterações na Lei 6.766, de 10 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e, ainda, na Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, para disciplinar o condomínio edilício de lotes urbanos.

A proposição está alinhada com a realidade fática existente em diversos Municípios brasileiros. O referido projeto só contribui para o aperfeiçoamento da legislação em vigor que representa uma criativa solução para os problemas decorrentes do parcelamento urbano, por meio de loteamentos convencionais, que é uma questão de grande repercussão para o desenvolvimento do nosso país.

Como podemos observar o tema afeta diretamente os Municípios e a aprovação do referido PLS 208/2015 conferirá maior segurança jurídica à implantação de condomínios de lotes, evitando a proliferação dos indesejados “loteamentos fechados”.

Nos últimos cinquenta anos, verificou-se um vertiginoso êxodo rural, colhendo as cidades de surpresa. Não havia planejamento urbano, nem legal, nem estrutural. A tecnologia agrícola condenou os minifúndios, tudo aliado à falta de planejamento familiar dos rurícolas.

Os que permaneceram no meio rural, muito especialmente os não proprietários, frente à introdução da agricultura mecanizada, migraram para os grandes centros urbanos à procura de emprego. Disso resultou que as cidades receberam uma sobrecarga demográfica sem estarem estruturalmente preparadas. As administrações municipais descuidaram na fiscalização, permitindo assentamentos de toda ordem. Até havia estímulo, com fins eleitoreiros ou no interesse de alienação de frações ideais, criando-se os chamados condomínios “pro-diviso“, dentro de um todo maior.

O primeiro diploma legal de alta expressão consistiu no Decreto-Lei 58, de 1937, quando foi criada a figura jurídica do loteador, tendo toda a legislação se voltado em prol dos adquirentes, instituindo-se um direito real de aquisição “sui generis”, ou seja, um Compromisso de Compra e Venda, com eficácia “erga omnes”.

O litoral brasileiro foi ocupado, em boa parte, sob os auspícios de tal legislação. As zonas periféricas dos grandes centros urbanos, igualmente. Ainda assim, grassaram inúmeros parcelamentos do solo sem o cumprimento das normas específicas. Isso obrigou o legislador a adotar legislação mais severa, o que aconteceu por meio da chamada Lei do Parcelamento do Solo, de número 6.766, do ano 1979, quando se distinguiram as figuras do loteamento e do desmembramento. Impôs-se metragem mínima para os lotes. Na época, foi estabelecido o percentual de 35% da gleba para conversão em área pública. Os requisitos urbanísticos foram ampliados. O descumprimento das normas tidas como de ordem pública passou a ser considerado crime contra a administração pública e não mais contra o patrimônio. A autonomia municipal ficou sensivelmente atingida.

No final do milênio, mais precisamente, nas últimas duas décadas, houve uma virada histórica: o êxodo passou a ser urbano.

A violência nas cidades; o custo de vida; a qualidade de vida nas metrópoles passou a ser comprometida, o que compeliu a classe média (alta e baixa) a passar a residir nos condomínios fechados ou loteamentos fechados, localizados tanto na periferia dos grandes centros, como na zona rural, antigamente denominada suburbana. Isso adveio da capacidade criativa dos técnicos, prestando importante colaboração social.

As vantagens para o poder público foram e são evidentes: desonera-se do trabalho de promover e manter o sistema viário, bem assim a coleta do lixo. Não fica somente aí: não está compelido a fornecer iluminação pública, que deve ser suportada pelos usuários, especificamente, e a segurança será privada, à custa dos condôminos.

Em suma: cuida-se de fórmula inteligente para desonerar o poder público e permitir precioso espaço, à custa de seus usuários, exclusivamente, desonerando o Estado.

2. Condomínio de lotes

Atualmente, porém, têm-se discutido a possibilidade de nova forma de parcelamento do solo para fins residenciais, com profunda repercussão no ramo do Direito Registral Imobiliário, como se pode perceber dos estudos elaborados pelo desembargador Décio Antônio Erpen, pelo registrador Mário Pazutti Mezzari e por muitos outros operadores do Direito. Trata-se da figura do condomínio horizontal de lotes, no qual não há a prévia construção das casas. A unidade autônoma é o próprio lote condominial; o proprietário desse lote pode nele erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas, obviamente, as limitações impostas pela municipalidade e pelo próprio instituidor do condomínio.

Essa quarta via não constitui loteamento fechado, porque a propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários não passa ao Município, ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. A aprovação do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos ditames da legislação de condomínios (Lei 4.591, de 1964 e, a partir de 10 de janeiro de 2003, ao novo Código Civil).

Para o condomínio horizontal de lotes, não existe a exigência legal de que 35% da gleba sejam destinados a equipamentos públicos. Como se sabe, com a alteração da Lei 6.766/1979, o percentual ficou a critério de cada Município, que definirá esse quantum, quase sempre em índices bem inferiores.

O fundamento legal dessa nova modalidade condominial – condomínio de lotes – encontra-se no art. 8º da Lei 4.591/1964 e no art. 3º do Decreto- Lei 271/1967. Conforme a Lei 4.591/1964, somente havendo edificação é que se pode instituir o regime condominial. Mas, por força do art. 3º do Decreto-Lei 271/1967, equiparam-se as obras de infraestrutura à construção da edificação:

Art. 3º – Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.

Logo, a realização das obras básicas do empreendimento supre a necessidade da prévia construção do prédio (casa/edifício), pois o requisito legal contido na lei de condomínios já estará atendido tão logo à infraestrutura esteja concluída.

A unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse. Admite- se a cada proprietário de unidade autônoma a livre utilização e edificação no lote, respeitadas as normas de ordem pública e as prévias estipulações constantes da Convenção de Condomínio. Como acessões que são as edificações aderirão ao lote, sem, no entanto, alterar a condição jurídica estipulada de que é o lote a unidade autônoma. Na prática, isso tornará desnecessária qualquer alteração nos cálculos, quadros de áreas, projetos, registros e averbações do condomínio, a cada vez que houver construção/demolição/reconstrução. Isso se explica porque, no condomínio horizontal tradicional, os cálculos e os registros são feitos com base na área construída e, portanto, sujeitos a alterações a cada modificação que nela venha a ser operada. Já na modalidade do condomínio horizontal de lotes, os cálculos e os registros são feitos com base na área do lote e, por consequência, permanecem imutáveis, mesmo que significativas alterações venham a ocorrer nas edificações.

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Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB

Em 19.7.2016

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