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Cédula de Crédito Imobiliário - roteiro prático para o registrador

Prezado colega,

Recebendo inúmeros e-mails de colegas de todo o Brasil, solicitando ao Irib sugestões práticas para a averbação da emissão da Cédula de Crédito Imobiliário e averbação da cessão do crédito, resolvemos criar mais um caderno Irib de prática registral, que além da publicação habitual, contará, também, com um espaço nas salas temáticas do nosso site.

Para circular entre os colegas as idéias que estão sendo desenvolvidas, resolvi distribuir a todos os diretores e conselheiros do Irib  (e agora a todos os registradores, notários e demais leitores deste BE) o roteiro abaixo, com sugestões já recebidas e um elenco de idéias de encaminhamento.

A Audiência Pública I, de maio de 2002, (Cfr. Boletim do Irib 300, de maio de 2002) segue nessa nova etapa. Participe dando-nos a conhecer sua opinião. Ela é valiosa para aperfeiçoamento de nossa atividade.

Estamos propondo o seguinte encaminhamento:

Coleta de sugestões, críticas, comentários etc. para enriquecer o roteiro para averbação das CCI´s.

Publicação no Boletim Eletrônico Irib/AnoregSP para conhecimento e coleta de sugestões de todos os colegas e demais leitores e profissionais do direito que atuam na área;

Publicação dos cadernos do Irib de prática registral, com o roteiro, modelos, cópias da cédula-padrão, convênio etc. 

Criação de um fórum de auto-regulamentação dos procedimentos de registro envolvendo os interesses da CEF, CIBRASEC, ABECIP.

Sérgio Jacomino,
Presidente.

Prática registral

Cédula de Crédito Imobiliário
E agora, como fazer?

Em 22 de abril deste ano, o Irib publicou, em audiência pública, aberta para debates e discussões, o modelo de Cédula de Crédito Imobiliário, instrumento instituído pela Medida Provisória 2.223/01, de 4 de setembro de 2001.

As discussões prosperaram e um modelo foi finalmente aprovado pelo Irib e pela AnoregBR, entidade que foi igualmente consultada acerca das cláusulas e forma de apresentação da cártula. Além de aprovar o estereótipo do título, as entidades firmaram convênio para aposição do selo de qualidade Irib e AnoregBR, a fim de inspirar maior confiança dos registradores que recepcionarão esses títulos e demais operadores do sistema

As cédulas chegam agora aos cartórios de Registro de Imóveis de todo o país. Como proceder à averbação prevista no § 5 do artigo art. 7 da referida MP?

Elaboramos um modesto e despretensioso questionário que poderá servir de guia para a rápida tramitação do título nos cartórios. Em alguns passos, tudo o que v. queria saber sobre a CCI (SJ).

1. Quem pode emitir a CCI?

Ao contrário do art. 1 da Medida Provisória 2.223/01, que previu um elenco estrito de instituições que poderão emitir letras de crédito imobiliário (LCI), a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) poderá ser emitida por qualquer credor de créditos imobiliários (art. 7º e seus parágrafos). Os créditos imobiliários que interessam aos registradores são os lastreados por garantias reais. Assim, por exemplo, se um credor hipotecário, qualquer que seja ele (integrante do SFH, SFI ou não) desejar emitir uma CCI para representar seus créditos imobiliários, poderá perfeitamente fazê-lo, independentemente de qualquer autorização. 

2. Quais são as garantias reais que podem lastrear a emissão das CCI´s?

Na verdade qualquer direito real de garantia pode lastrear a emissão das CCI´s. Exemplificadamente a hipoteca, a alienação fiduciária, a anticrese, penhor, etc. O art. 17 da Lei Federal 9.514/97 prevê elenco de direitos reais que podem lastrear as operações de crédito: "Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por: I - hipoteca; II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. § 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. § 2º Aplicam-se à caução dos direitos creditórios a que se refere o inciso III deste artigo as disposições dos arts. 789 a 795 do Código Civil. § 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas suplementarmente por anticrese.

3. Os devedores dos créditos imobiliários devem aquiescer?

Não. Os devedores não devem ser consultados nem para a emissão da CCI nem para as eventuais cessões. O art. 10 da Medida Provisória 2.223/01 prevê expressamente que "a emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do crédito imobiliário que ela representa". Portanto, quer para a averbação da emissão da CCI, quer para sua circulação através de cessão ou endosso, não é necessária a concordância do devedor hipotecário ou de qualquer outra garantia real. 

4. Que diferença existe entre a CCI cartular e a escritural?

A CCI cartular é aquela que se apresenta na forma dos tradicionais títulos de crédito. O título de crédito se materializa numa cártula, ou seja, num papel ou documento. É a forma tradicional de emissão e circulação de títulos de crédito. Para o exercício do direito resultante do crédito concedido torna-se essencial a exibição do documento. Sem a sua exibição material, não pode o credor exigir ou exercitar qualquer direito fundamentado no título de crédito.  Já a CCI escritural, embora emitida por instrumento público ou particular, na forma do art. 7º, §, 4º da MP 2.223/01, é um título que fica custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. Significa dizer que toda a movimentação do título é rastreado em sistemas eletrônicos de registro. O exemplo que se pode dar para compreender perfeitamente a custódia desses títulos é a CETIP - Central de Custódia e de Liquidação Financeira de Títulos. Trata-se de uma pessoa jurídica de direito privado constituída para registro e negociação de valores mobiliários de renda fixa, oferecendo suporte necessário a toda a cadeia de operações, prestando serviços integrados de custódia, negociação on line, registro de negócios, liquidação financeira etc. 

5. A CCI cartular e a escritural são ambas objeto de registro?

Na verdade os atos que se perfazem no Registro de Imóveis são de averbação. A emissão de ambas (CCI cartular ou escritural) será objeto de averbação (art. 7º, § 5º, da MP 2.223/01) mas somente quando a cessão de crédito for representada por CCI cartular é que a cessão será objeto de averbação (art. 167, II, 21 da Lei 6.015/73 c.c.art. 11, § 2º da MP 2.223/01). No caso da CCI escritural, a averbação não é necessária (art. 11, § 2º da MP 2.223/01). É importante salientar que há quem entenda que a cessão do crédito, quando se referir a alienação fiduciária, por importar em transferência da propriedade resolúvel, o ato se perfaz por ato de registro. Nesse sentido, vide manifestação do Dr. João Pedro Lamana Paiva, abaixo transcrito.

6. Que atos são praticados no registro de imóveis?

Recapitulando, a Medida Provisória 2.223/01 prevê dois atos distintos que deverão ser praticados na matrícula: (a) emissão da CCI cartular ou escritural e (b) a cessão do crédito no caso de CCI cartular. É bom salientar que em ambos os casos deve existir um lastro de garantia real (art. 7º, § 5º c.c. art. 11, § 2º da MP 2.223/01), isto é, o crédito imobiliário deverá estar garantido por direito real (hipoteca, alienação fiduciária etc.). Embora a MP 2.223/01, no art. 11, § 2º, dispense a averbação da cessão de crédito quando a CCI se der pela forma escritural, não dispensou a prática do ato quando a CCI for cartular. O fundamento legal é o art. 167, II, 21 da LRP.

7. A cessão de crédito é objeto de averbação ou registro?

Narciso Orlandi Neto já chamava essa cessão de crédito de eufemismo para uma verdadeira alienação (Boletim do Irib 246, de novembro de 1997). Já o Dr. José de Mello Junqueira, em trabalho apresentado no Encontro de Natal, sustenta que a cessão deve ser objeto de registro (Cfr. Boletim do Irib 301, junho de 2002). Ainda agora, por ocasião dos debates da CCI, o Dr. João Pedro Lamana Paiva, sustenta que o ato se perfaz como registro (vide abaixo).

Porém, com a vênia dos mais doutos, é preciso avaliar que, com o advento da Medida Provisória 2.223/01, especialmente com a redação dada ao artigo 167, II, 21 da Lei 6.015/73, elencando entre os atos de averbação justamente a "cessão de crédito imobiliário", sem qualquer limitação, a questão passa a ter outra configuração. De passagem, registre-se que não deve o intérprete restringir o que a lei não restringiu. Tanto no caso da hipoteca quanto no caso de alienação fiduciária (em que a cessão opera a transferência da propriedade fiduciária - arg. do art. 11, § 2o da MP 2.223/01) dá-se a transferência da titularidade do crédito, implicando automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, operando-se perfeita sub-rogação. Na lógica da MP 2.223/2001, tanto a hipoteca como a alienação fiduciária, ambas são instrumentos de garantia e a mutação subjetiva verificada na titularidade dos créditos acarreta, como efeito acessório, a titularidade do direito real de garantia. Que a propriedade fiduciária se transmita por efeito da cessão do crédito ao cessionário, embora até certo ponto paradoxal, tal fato é conseqüência do ato "acessório principal" (averbação), com o perdão da ambigüidade. Visto de outra perspectiva, o direito real de hipoteca, constituída pelo registro, é transferido com a cessão, isto é, passa a ser o lastro de garantia do cessionário nas hipóteses aqui tratadas, e nem por isso se dirá que o ato devesse ser de registro.

Nunca é demais apontar que o sistema de nomenclatura dos atos (registros ou averbação, nos termos do art. 168 da LRP) vem ao longo dos anos sendo alvejado por disposições legais rebarbativas. Muitos atos deveriam ser aperfeiçoados como registro e o são como mera averbação. Está na hora, talvez, de propugnar a redução dos atos a mera inscrição, com harmonização nominal, já que o fundamento distintivo perdeu sua operacionalidade e se abandonou a justeza das distinções conceituais por interesses econômicos.

8. Quais os critérios de cobrança de custas e emolumentos?

A MP 2.223/01 regulou critério de cobrança de emolumentos quando a emissão da CCI coincidir com o registro da garantia do crédito respectivo, isto é, quando forem apresentados, concomitantemente, o instrumento de constituição da garantia real e a cédula de crédito respectiva. Nesses casos, serão considerados como ato único para efeito de cobrança de emolumentos. Mas atenção: isso não quer dizer que será praticado um único ato; na verdade serão dois atos que serão praticados - o registro da garantia real (hipoteca, por exemplo) e a emissão da cédula. Unicamente que a averbação da emissão da cédula será absorvida pelo registro da garantia real, isso exclusivamente para efeitos de emolumentos. Assim será cobrada unicamente a hipoteca, por exemplo, devendo ser averbada de qualquer maneira a emissão da CCI, nos termos do art. 7º, § 5º, da MP. 2.223/01.

9. Prazo para a prática dos atos

O prazo para a prática dos atos é de no máximo quinze dias (art. 20 da MP 2.223/01). Mas atenção: o prazo se conta também para o registro dos títulos previstos na Lei 9.514, de 1997. Houve, nesses casos, uma importante alteração legal na regra do prazo para a prática dos atos de registro. 

10. O valor da prenotação

O Oficial do RI está impedido de proceder à averbação da CCI quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos - inclusive penhora, mandados judiciais etc. O Executivo valorou sobremaneira a regra da prenotação esculpida no art. 534 do atual Código Civil. A constituição do direito real se dá com o registro, retroagindo seus efeitos com a prenotação do título no livro protocolo. Se houver qualquer prenotação ou registro efetivo de qualquer ônus real (uma cessão de créditos, por exemplo) a averbação da CCI não se fará. Tampouco se fará quando houver penhora, seqüestro, arresto ou qualquer medida judicial que possa embaraçar ou afetar a segurança do crédito que está lastreado no direito real de garantia. 

11. Existência de constrições judiciais e outros ônus reais (art. 14 da MP 2.223/2001)

O art. 14 da MP 2.223/2001 prevê a vedação da emissão da CCI no caso de existência de constrições judiciais e outros ônus reais. A expressão "ônus reais" é plurívoca e dá ensejo a grandes confusões. Ônus reais não são direitos reais de garantia, por exemplo, e, no entanto, a expressão é assim utilizada em várias passagens da legislação civil. Basta elencar alguns exemplos: art. 525 do atual C. Civil prevê que "é plena a propriedade, quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário; limitada, quanto tem ônus real, ou é resolúvel". Outros mais podem ser citados (682, 525). 

O que nos interessada, por ora, é verificar que tipo de oneração poderá impedir o acesso da CCI. 

Se considerarmos a expressão em seu sentido lato, a emissão da CCI não seria averbada se do registro constasse alguma restrição de domínio - servidões ou restrições administrativas, por exemplo. Aproveitando o sentido do art. 525 do atual CC, uma servidão predial poderia ser considerada um ônus real, assim como todos os direitos reais limitados - exceto os de garantia.

Mesmo no caso do direito real de hipoteca, um direito real de garantia por excelência, uma vez registrada "onera" o imóvel. A  hipoteca pode ser instituída em vários graus e nem por isso se colocará o crédito gravado com preferência em risco. Então, dependendo do "ônus" o acesso da CCI poderia ser franqueada. 

O Dr. A. Assolini registra que "o objetivo da expressão ônus reais no Art. 14 da MP 2223 era de evitar a circulação de um crédito imobiliário quando, no momento da emissão da CCI, se verificasse fatos ou atos que prejudicassem os interesses de cessionários de boa-fé. Estávamos imaginando, por exemplo, uma penhora ou qualquer outra constrição judicial sobre o imóvel objeto da garantia ou até mesmo sobre o crédito imobiliário. Daí porque os parágrafos 7o, 8o e 9o do Art. 7o definem um procedimento quando a constrição judicial ocorrer após a averbação da emissão da CCI. Assim, no meu entendimento, a interpretação do termo ônus real do Art. 14 deve ser feita em harmonia com as disposições dos mencionados parágrafos do Art. 7o, de forma que existindo penhora, arresto ou seqüestro sobre o imóvel ou crédito imobiliário, a circulação da CCI, fique prejudicada, seja pela impossibilidade de emissão, seja pela comunicação a instituição custodiante ou apreensão da cártula. 

11. CCI e as Cédulas de Crédito Rural, Industrial, Comercial etc.

Não há qualquer relação da CCI com os antigos decretos-leis (Decreto-Lei 167/67 e outros). Aqueles diplomas legais não se aplicam à CCI. A regra legal aplicável à CCI é a Medida Provisória 2.223/01.

12. Modelos

Av. x - (emissão da cédula de crédito imobiliário)
em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Nos termos do artigo 7º, § 5º da Medida Provisória nº 2.223 de 4/9/2001, procedo à presente averbação para constar que foi emitida Cédula de Crédito Imobiliário Integral nº (número) série (série), datada em Brasília-DF aos (data), tendo como instituição custodiante (credor, qualificação), já qualificada.

O Oficial, 

Av. y - (cessão de crédito imobiliário)

em (data) . Protocolo nº 99.999 de 99/99/9999.

Pela Cédula de Crédito Imobiliário Integral mencionada na Av. x, emitida pela credora (nome do credor), tendo como devedores (nome dos devedores), todos já qualificados, no valor de R$ (valor), procedo à presente averbação para constar que (nome), cedeu e transferiu os direitos de credora (fiduciária, hipotecária etc.) de que era titular, objeto do R. (indicar) desta matrícula, à CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO, com sede em São Paulo-SP, na Avenida Paulista nº 1439, Bairro Cerqueira César, inscrita no CNPJ nº 02.105.040/0001-23, conforme endosso na referida cédula, datado de (data).

O Oficial, 

Linhas cruzadas - as idéias trânsito

Tendo recebido alguns e-mails com sugestões, passo a respondê-los. Agradecemos a intervenção do Dr. Alexandre Assolini, do Dr. Lincoln Bueno Alves, Dr. Helvécio Duia Castello, Dr. João Pedro Lamana Paiva pelas sugestões recebidas. Passo a elencá-las para conhecimento e ampliação do debate. 

Prezado Jacomino,

Abaixo encaminho meus comentários. Gostaria de parabenizá-lo pelo entendimento dos processos e procedimentos envolvendo as emissões de CCI.

Fiz apenas pequenos comentários sobre as questões levantadas.

Desde já, ressalto a importância da parceria CIBRASEC/IRIB/ANOREG/CAIXA, que começa a apresentar os primeiros frutos.

Fico à disposição para demais esclarecimentos, 

Abraço!

Alexandre Assolini Mota
Gerente Jurídico
[email protected]
CIBRASEC - COMPANHIA BRASILEIRA DE SECURITIZAÇÃO
Av. Paulista, 1.439, 2ª Sobreloja * São Paulo * SP * Brasil * CEP 01311-200 Tel. (5511) 3266 3223 * Fax. (5511) 3266 3229 www.cibrasec.com.br

1) Registro - modelo descritivo X colunar e outras questões
Helvécio Duia Castelo

Numa avaliação preliminar, constatei no modelo de averbação da emissão da CCI, por exemplo, que v. redigiu apenas um modelo dissertativo, muito usado em São Paulo, deixando de oferecer a opção redacional prevista na LRP que prevê apenas o lançamento dos tópicos (Outorgante, Outorgado, Título, Forma, Valor, Data, etc...). 

Outro ponto que pude constatar nesse modelo é que v. não previu a hipótese de emissão não custodiada (CCI cartular), faltando constar ainda as opções de emissão integral ou fracionária. 

Quanto ao modelo de cessão do crédito, acho que seria interessante que o IRIB oferecesse também uma minuta com redação tópica (Cedente, Cessionário, Título, Valor, Data, etc...). 

Com relação ao questionário, parece-me que v. esgotou o assunto de forma didática. 

Comecei a rascunhar uma redação opcional, por tópicos (é o modelo que seguimos na maior parte dos SRI daqui), mas diante das variações que observei, preferi solicitar-lhe dilatação do prazo para poder sugerir modelos de redação que abranjam as hipóteses não elencadas nesse primeiro momento. Modelos que estejam pelo menos corretos, ainda que a redação possa não ser considerada a melhor ou o mais utilizada. 

Não sei se existem estatísticas a respeito, mas tenho certeza que nem todos os registradores usam o modelo descritivo, sendo bastante utilizado o modelo "por tópicos". Helvécio D. Castello

a) Modelo descritivo X colunar - a opção da LRP.

Diversamente do que sugeriu em seu e-mail, o modelo adotado pela LRP (art. 231, I), salvo melhor juízo, é o de forma narrativa. O modelo colunar, em que o título, lançado por extrato, seria inscrito no livro de registro, não foi  adotado entre nós, embora Afrânio de Carvalho o recomendasse: "Talvez devido à dificuldade de elaborar de pronto um modelo adequado à escrituração colunar 'por extrato' das declarações essenciais do título, trocou-se essa maneira tradicional de inserção dele no livro, graças à qual o nosso sistema é conhecido como de 'inscrição', pela mais cômoda 'forma narrativa', embora esta haja de ser necessariamente extratada. Abandonou-se igualmente a antiga numeração dos assentos, que facilita identificar qualquer deles dentro de um elenco numeroso, preferindo-se a sua sinalização literal, seguida de números". (Registro de Imóveis, 3a ed.)

Num ponto o colega Helvécio tem razão. O modelo colunar se afeiçoa, de maneira mais cômoda, às modernas exigências de formatação e modelagem de dados, que supõem, sempre, a existência de uma tabela em que as variáveis abarquem os dados essenciais do título. 

Se se quiser pensar em um fólio real eletrônico, necessariamente deveremos abandonar o modelo descritivo substituindo-o por um modelo colunar, pensando-se numa base de dados com tabelas constituídas de campos que serão as variáveis do "livro eletrônico".

Mas até lá, até que seja concebido a reforma da LRP (ou sua regulamentação) o registro colunar maltrata a lei.

Sobre técnica de redação dos atos de registro, confira também:

A EMISSÃO DE DEBÊNTURES, SEU REGISTRO NO LIVRO 3 E AS COLUNAS DO LIVRO 1 - PROTOCOLO
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib90_1.asp

Boletim do Irib em Revista - Junho de 2002 - Nº 301 - Matrícula - uma abordagem prática
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib301b.asp

REGISTRO DE USUCAPIÃO - Boletim do IRIB 11 (Abril 78)
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib11_6.asp

REGISTRO DE USUCAPIÃO - Boletim do IRIB 11 (Abril 78)
URL:http://www.irib.org.br/perguntas/pergb11_6.asp

INCORPORAÇÃO DE SOCIEDADES ANÔNIMAS: REGISTRO OU AVERBAÇÃO? - Boletim do IRIB 38 (Julho 80)
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib38_2.asp

RDI nº 33 - Janeiro/Junho de 1994 - REFLEXÕES SOBRE A MATRÍCULA 17 ANOS DEPOIS
URL:http://www.irib.org.br/rdi/rdi33-105.asp

RDI nº 5 - Janeiro/Junho de 1980 - A MATRÍCULA NO REGISTRO DE IMÓVEIS
URL:http://www.irib.org.br/rdi/rdi05-031.asp

Boletim do IRIB em Revista nº 303 - Agosto de 2002 - Matrícula - Gilberto Valente da Silva - Trabalho originalmente apresentado no XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, realizado pelo IRIB em Blumenau-SC, em 1993 e reapresentado pelo autor nos Encontros de Natal, em 2002.
URL:http://www.irib.org.br/birib/birib303g.asp

Biblioteca - Direito Civil, Registral e Notarial - A Microfilmagem, a Informática e os Serviços Notariais e Registrais Brasileiros - Sérgio Jacomino
URL:http://www.irib.org.br/biblio/jacomino.asp

b) Emissão da CCI não custodiada 

A emissão dita "não custodiada" está prevista na MP 2.223/2001. Uma leitura atenta da MP sugere que mesmo a CCI cartular fica "custodiada" numa instituição (cfr. art. 7º, parágrafo 5º). Parece que a custódia, terminologia própria da forma escritural (art. 8º, II) dar-se-ia unicamente para os casos da CCI escritural. Mas o dito parágrafo 5º do art. 7º parece indicar que não. Esse dado deve constar da averbação da emissão. Depois, o par. 7º do art. 7º da MP fala em registro das constrições na instituição custodiante ou apreensão da respectiva cártula - o que também sugere que a CCI cartular deva estar custodiada nalguma instituição - e será, naturalmente, aquela que for a titular do crédito. A interpretação mais razoável que se pode fazer é que a CCI, cartular ou escritural, sempre ficará custodiada em instituições financeiras. Unicamente que, se for escritural, ficará em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados. Vide a cetip - http://www.cetip.com.br/ 

O Dr. Alexandre Assolini emenda: "Quando das discussões envolvendo a criação da CCI, de início estávamos considerando somente a existência da forma escritural, assim como ocorre com o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) disciplinados pela própria Lei 9.514/97. A forma cartular foi mantida porque consideramos que alguns originadores de crédito poderiam não se adequar, como v.g., pequenas incorporadoras localizadas em cidades do interior. Ocorre que, quando começamos a estruturar a primeira emissão de CCI, verificamos que nem mesmo a CETIP estava preparada para tamanha inovação, dai a demora entre a edição da MP 2223 (04/09/2001) e a primeira emissão de CCI (28/10/2002). Na oportunidade entendemos como razoável trabalharmos inicialmente com a forma cartular, como se estivéssemos dando um primeiro passo no processo. A custódia da CCI cartular não é obrigatória, como se pode perceber do inciso II do Art. 8 da MP 2223, que mencionada que CCI deve conter o nome e qualificação da instituição custodiante quando emitida sob a forma escritural. Por outro lado, não existe qualquer impedimento em se utilizar uma instituição custodiante nas emissões cartulares, como é o caso da emissão de CCI em questão. Aliás, a existência de uma instituição custodiante, na minha opinião, melhora a imagem da CCI perante o mercado.

c) A emissão integral ou fracionária.

Em relação à questão de ser a CCI fracionária ou integral, a única observação que poderia ser feita - e eu comecei a esboçar uma e desisti de caminho - é que o cartório deveria estar atento para que a regra do art. 7º, par. 1º, in fine (não podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam) fosse observada. Mas aqui reside um problema: a emissão da cédula fracionária pode se dar ao longo do tempo, em que a composição das variáveis como amortização parcelar, taxas, juros, seguros, encargos etc. pode interferir na recomposição da totalidade do crédito em valores nominais. O mais certo, parece-me, é que o apresentante possa requerer ao cartório o registro da cédula fracionária, indicando, sob sua estrita responsabilidade, que o crédito não excede o total. 

Comentário de Alexandre Assolini: As discussões que envolvem as emissões de CCI fracionária são sempre infindáveis, haja vista que não existe um consenso de como seriam os instrumentos de controle para cumprimento das disposições do Par. 1.o. do Art. 7.o.. Destes problemas, CIBRASEC, CAIXA e CETIP optaram, por ora, em não trabalhar com emissões de CCI fracionárias. Acredito que, na hipótese de se cogitar a emissão de CCI fracionárias com garantia real, o IRIB deverá ser incluído nas discussões para que possamos adotar um procedimento confortável para utilização daquelas. Nossa principal preocupação está no desvirtuamento das intenções do projeto pela sua má utilização. Como já mencionei ao Jacomino o que estamos buscando é uma espécie de Auto-Regulação, de forma a preservar os legítimos interesses da partes relacionadas.

2. Requerimentos 

A CIBRASEC está encaminhando as CCI´s para averbação com requerimentos. Tal procedimento é desaconselhado. Os colegas estão pedindo para comprovar representação, com cópias autenticadas etc. É um procedimento burocrático e deve ser abandonado. A CCI ingressa de per si, sem necessidade de maiores formalidades. 

Comentário de Alexandre Assolini: "A dispensa de apresentação de requerimento é muito bem recebida, aliás nos utilizamos deste expediente apenas como zelo adicional visando minimizar os problemas inerentes ao ineditismo da emissão". 

Opinião

Breves comentários sobre o significado e o alcance da expressão em forma narrativa esculpida no art. 231, I, da Lei 6.015/73
Helvécio Duia Castello

A discussão sobre a matéria, ocorrida amplamente nos primórdios da vigência da Lei nº 6.015/73, é agora retomada num debate interno do IRIB, por provocação do Presidente Sérgio Jacomino.

O Presidente, em 9/12/2002, encaminhou a um grupo de pessoas um e-mail cujo preâmbulo vai a seguir transcrito:

“Prezados Colegas, Aqui vai um pequeno estudo sobre as CCIs, o que espero seja de proveito para todos os colegas, de todo o Brasil, que nos ligam diuturnamente para saber informações. Se o amigo franquear-me sua opinião, certamente poderei aperfeiçoar o roteiro, que será publicado amanhã no Boletim Eletrônico. Peço que me desculpem torná-los leitores compulsórios de meus escritos, mas saibam que é para um bem comum. Obrigado pela atenção, Sérgio Jacomino Prática registral - Cédula de Crédito Imobiliário - Como fazer?”

A partir das questões colocadas em debate pelo presidente Jacomino, respondi-lhe solicitando uma dilatação do prazo e, num lance de suprema ousadia, afirmamos que o nosso presidente cientista-jurídico havia deixado de contemplar nos modelos de atos sugeridos a fórmula largamente utilizada por diversos registradores – lançamento dos atos de registro por tópicos (conforme preconiza o art. 176, § 1º, III) – apresentando apenas um modelo dissertativo.

“Numa avaliação preliminar constatei no modelo de averbação da emissão da CCI, por exemplo, que voce redigiu apenas um modelo dissertativo, muito usado em São Paulo, deixando de oferecer a opção redacional prevista na LRP que preve apenas o lançamento dos tópicos (Outorgante, Outorgado, Título, Forma, Valor, Data, etc...).”

No dia imediatamente seguinte, 10/12/2002, o presidente Jacomino dando seqüência ao debate aberto (entre os membros do grupo), envia e-mail “circular” e contesta a nossa observação sobre a existência de formas alternativas de redigir os atos de registro, asseverando:

"Diversamente do que sugeriu em seu e-mail, o modelo adotado pela LRP (art. 231, I) é o de forma narrativa. O modelo colunar, em que o título, lançado por extrato, seria inscrito no livro de registro, não foi  adotado entre nós, embora Afrânio de Carvalho o recomendasse: "Talvez devido à dificuldade de elaborar de pronto um modelo adequado à escrituração colunar 'por extrato' das declarações essenciais do título, trocou-se essa maneira tradicional de inserção dele no livro, graças à qual o nosso sistema é conhecido como de 'inscrição', pela mais cômoda 'forma narrativa', embora esta haja de ser necessariamente extratada. Abandonou-se igualmente a antiga numeração dos assentos, que facilita identificar qualquer deles dentro de um elenco numeroso, preferindo-se a sua sinalização literal, seguida de números". (Registro de Imóveis, 3a ed.)

Na verdade, o modelo colunar se afeiçoa, de maneira mais cômoda, às modernas exigências de formatação e modelagem de dados, que supõe, sempre, a existência de uma tabela em que as variáveis abarcam os dados essenciais do título.

Se se quiser pensar em um fólio real eletrônico, necessariamente deveremos abandonar o modelo descritivo substituindo-o por um modelo colunar, pensando-se numa base de dados com tabelas constituídas de campos que serão as variáveis do "livro eletrônico".

Mas até lá, até que seja concebido a reforma da LRP (ou sua regulamentação) o registro colunar maltrata a lei.”

Ousamos discordar da interpretação do Presidente Sérgio Jacomino, que me parece estar preso a um paradigma estabelecido pela longa e ampla discussão travada nos primórdios da Lei 6.015/73 – a de que a expressão “em forma narrativa” , encastelada na parte final do atual art. 231, inciso I, impõe a forma descritiva adotada nos modelos sugeridos, proibindo a utilização do sistema de tópicos adotada por inúmeros registradores brasileiros.

Não posso aceitar a tese, ainda que eventual, de que este fato deriva da erronia de alguns registradores que não teriam percebido que a nova Lei (6.015/73) introduziu profundas modificações no sistema registral até então vigente (Lei nº 4.827/24, Decreto nº 4.857/39 e seguintes).

É certo que foi abandonado o sistema tabular e que o titular de direito deixou de ser a coluna de sustentação do sistema registral imobiliário brasileiro (abria-se uma transcrição em nome da pessoa e nela inscreviam-se todos os direitos objeto do registro, independentemente do número de imóveis), passando-se a adotar o modelo atual, onde a coluna central de sustentação passou a ser o imóvel e não mais a pessoa (na vigência da nova lei passou-se a abrir uma matrícula para cada imóvel e nela registrar os direitos reais de todas as pessoas deles detentores, pouco importando quantas sejam elas).

É certo também que alguns registradores, acostumados a trabalhar corretamente ao longo da existência da legislação anterior, inadvertida e involuntariamente tenham continuado a utilizar métodos e procedimentos que passaram a estar em dissonância com a lei.

Ou seja, o que era formalmente correto na lei antiga, passou a ser incorreto na nova lei.

Não era esse o nosso caso, posto que em 1º de janeiro de 1976, data do início da vigência da LRP, ocupávamos o cargo de Tabelião de Notas em Vitória (ES), cargo esse que tivemos a honra e a felicidade de ocupar por 27 anos, até sermos removido em setembro de 1996 para o cargo de Oficial do 2º Registro de Imóveis de Vitória (ES), onde permanecemos até hoje.

Não podíamos estar viciados e/ou acostumados ao sistema anterior quando da mudança das regras normativas, pelo simples fato de que só assumimos as funções registrais quase 21 anos depois dessa mesma mudança.

Mas, voltando ao que efetivamente interessa, repete-se: ousamos divergir dos que pensam em sentido contrário; dos que pensam que a lei exige a forma descritiva.

E o fazemos baseados em duas justificativas diferentes.

A primeira delas funda-se em princípios gramaticais, embora afirmemos desde já não sermos especialista em gramática e lingüística.

Assim, é imperioso que se esclareça se a expressão forma narrativa tem apenas um significado. Nesse caso, qual seria? Ou então, se a expressão pudesse comportar mais de um significado, nesse caso, quais seriam?

Como já disse Aurélio Buarque de Holanda, “definir uma palavra é capturar uma borboleta no ar”.

Não nos resta, no entanto, outra alternativa, senão tentar fazê-lo, e o fazemos buscando auxílio nas definições constantes de dois dos mais conceituados dicionários brasileiros, onde encontramos, dentre outras, as seguintes definições:

MICHAELIS Moderno Dicionário da Língua Portuguesa: 

nar.ra.ção   sf   (lat narratione) 

1 Ato ou efeito de narrar. 2 Conto, descrição, discurso, narrativa. 3 Exposição verbal ou escrita de um ou mais fatos. 4 Ret A parte do discurso em que o orador divide e desenvolve o assunto. 

nar.rar   vtd   (lat narrare) 

1 Contar, expor as particularidades de um ou mais fatos; referir, relatar: Todos narram o que viram. Narraram-me o que sucedera. 2 Descrever, verbalmente ou por escrito; historiar: Narrou Alexandre Herculano os fatos relativos ao estabelecimento da Inquisição. 

nar.ra.ti.va   sf   (fem de narrativo) 

1 V narração. 2 O modo de narrar. 3 Conto, história. 

des.cri.ção   sf   (lat descriptione) 

1 Ação ou efeito de descrever. 2 Lit Tipo de composição que consiste em enumerar as partes essenciais de um ser, geralmente adjetivas, de modo que o leitor ou ouvinte tenha, desse ser, a imagem mais exata possível. 3 Enumeração das qualidades ou caracteres (de animal ou pessoa). 4 Enumeração, relação. 

des.cri.ti.vo   adj   (lat descriptivu) 

1 Que descreve. 2 Que serve para descrever. 3 Relativo a descrições. 4 Diz-se da anatomia que se ocupa especialmente de descrever a forma de cada órgão; da geometria que representa os corpos por meio de projeções; da música em que se procura representar cenas da vida real ou aspectos da natureza; do gênero literário em que se faz uma descrição. sm Descrição. 

des.cre.ver   vtd   (lat describere) 

1 Fazer a descrição de; representar por meio de palavras: Descreveu a casa onde morava. Descreva-nos essa viagem. 2 Contar, expor minuciosamente: Descrever um acontecimento. Descreveu-me a sua precária situação. Descreva ao doutor, com rápidas palavras, o que está sentindo. 3 Percorrer: "Todo corpo tende a descrever uma linha reta" (Mário Barreto). 4 Mat Traçar: Descrever um círculo. 

NOVO AURELIO – O Dicionário da Língua Portuguesa

narrativa . [F. subst. de narrativo.] S. f. 1. A maneira de narrar. 2. Narração (2). 3. Conto, história.

narração . [Do lat. narratione.] S. f. 1. Ato ou efeito de narrar. 2. Exposição escrita ou oral de um fato; narrativa. [Cf., nesta acepç., invocação (4).] 3. Cin. Telev. Fala que explica, descreve ou complementa o que está sendo mostrado. [Por vezes, a narração resume-se à leitura de texto apresentado na tela.] 4. O texto da narração (3).

narrativo . [Do lat. narrativu.] Adj. 1. Respeitante a narração; expositivo. 2. Que tem o caráter de narração. ~V. presente -.

expositivo . [Do lat. expositus, 'exposto', + -ivo.] Adj. 1. Respeitante a exposição. 2. Que expõe, descreve, apresenta, dá a conhecer.

descrever . [Do lat. describere.] V. t. d. 1. Fazer a descrição de; narrar. 2. Expor, contar minuciosamente: descrever a viagem. 3. Fazer, perfazer, produzir, movimentando-se; traçar: O jacto, cortando o ar, descrevia uma reta perfeita. T. d. e i. 4. Expor, contar minuciosamente: Descrevi-lhe as peripécias da viagem. [Part.: descrito. Quanto ao timbre do e, v. mexer.]

descritivo . [Do lat. descriptivu.] Adj. 1. Em que há descrição; que apresenta descrições: estilo descritivo. 2. Próprio para descrever: linguagem descritiva. 3. Relativo a descrições. ~ V. astronomia -a, biogeografia -a, botânica -a, geometria -a, lingüística -a, memória -a, memorial - e música -a. • S. m. 4. P. us. Descrição (1). [Cf. discretivo.]

descrição . [Do lat. descriptione.] S. f. 1. Ato ou efeito de descrever. 2. Exposição circunstanciada feita pela palavra falada ou escrita. 3. Enumeração, relação. [Cf. discrição.]

A partir destas definições podemos afirmar:

1. narrativa significa narração ou maneira de narrar;

2. narração significa descrição;

3. descrição segundo o Michaelis significa  “1. Ação ou efeito de descrever. ... 4. Enumeração, relação” e segundo  o Aurélio significa “1. Ato ou efeito de descrever. 2. Exposição circunstanciada feita pela palavra falada ou escrita. 3. Enumeração, relação”.

Veja-se aqui que dois dos melhores dicionário brasileiros definem, de maneira uniforme, que a narração pode ser feita de diversas formas, dentre elas, as duas por nós preconizadas - descritiva ou por tópicos – guardando esta última estreita e indissolúvel ligação com a definição  “enumeração ou relação”.

Assim, à luz do significado da palavra narrativa, podemos dizer, sem medo de errar, que nos parece equivocada a interpretação de que os efeitos da expressão “em forma narrativa”, inserta no art. 231, inciso I, da Lei nº 6.015/73, excluem qualquer outra forma de redação dos atos registrais que não seja a forma descritiva.

Ao contrário do que o nosso Presidente Jacomino colocou em seu e-mail resposta “circular”, em nenhum momento defendemos que a forma redacional dos atos de registro fosse diferente da narrativa.

O que nós afirmamos, isso sim, é que a Lei 6.015/73 permite que a redação seja descritiva ou por tópicos (enumeração ou relação), ambas narrativas dos direitos reais objeto de registro.

Isto não significa a manutenção do velho sistema tabular, afastado pela atual sistema registral.

Significa, sim, que a redação tanto pode ser feita na forma descritiva usada largamente no Estado de São Paulo, quanto relacionando os itens previstos expressamente no art. 176, § 1º, inciso III, da vigente Lei de Registros Públicos, que determina:

“Art. 176 - O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação (o grifo é nosso) dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º - A escritura do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

1) a data; 

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: 

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; 

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 

3) o título da transmissão ou do ônus; 

4) a forma do título, sua procedência e caracterização; 

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver." 

A segunda justificativa é decorrente da interpretação dos objetivos do legislador.

Para que possamos entender as diferentes interpretações dadas ao mesmo diploma legal, é muito importante recuperarmos a história da evolução das modificações introduzidas na Lei de Registros Públicos ao longo dos tempos, cabendo destacar, nesse passo, que a redação atual do art. 176 da Lei 6.015/73, somente foi introduzida no mundo jurídico com a edição da Lei nº 6.212/75.

Dispunha o texto original:

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.

CAPÍTULO II

Da Escrituração 

Art. 171. Haverá, no registro de imóveis, os seguintes livros, todos com trezentas (300) folhas cada uma: 

I - Livro n. 1 - Protocolo; 

II - Livro n. 2 - Registro Geral; 

III - Livro n. 3 - Auxiliar; 

IV - Livro n. 4 - Registros Diversos; 

V - Livro n. 5 - Indicador Real; 

VI - Livro n. 6 - Indicador Pessoal; 

VII - Livro n. 7 - Registro de Incorporações; 

VIII - Livro n. 8 - Registro de Loteamentos. 

Art. 173. O livro n. 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos "imóveis e ao registro ou averbação" dos atos relacionados no artigo 168 e não atribuídos especificamente a outros livros e sua escrituração obedecerá às seguintes normas: 

a) cada imóvel terá "matrícula própria", que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da presente Lei; 

b) no alto da face de cada folha será lançada a "matrícula" do imóvel, com os requisitos constantes do arti