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ANOREG-SP e AELO-SP instauram AP para lançar cartilha sobre loteamento

Em dezembro de 2000, quando a ANOREG-SP celebrou um convênio com a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo – AELO-SP, foi constituída uma Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo, formada por representantes de loteadores e de registradores imobiliários.

Os representantes da ANOREG-SP nesse grupo de trabalho são os registradores Renato Terra da Costa (Oficial de Registro de Imóveis de São Vicente); Lourdes Maria Spinola Viana (2º Oficial de Registro de Imóveis de Santo André), Álfio Carilo Júnior (2º Oficial de Registro de Imóveis de Franca) e Sérgio Jacomino (5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo).

Representam a AELO-SP: o vice-presidente Luiz Eduardo de Oliveira Camargo (Tech Engenharia) e os advogados Carlos Eduardo de Castro Souza (Tech), Kelly Nadeo (Scopel Empreendimentos e Obras), Zildete Medeiros (Scopel), Adriana Marques Rosado (Companhia City), e Renata Matias Ferreira (SindusCon-SP).

O objetivo da Comissão, que vem se reunindo mensalmente desde a sua criação é discutir as dúvidas dos loteadores e a uniformização de procedimentos pelos registradores imobiliários.

O resultado das discussões da Comissão está resumido em:

1. dezesseis diferentes questões abordadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP;

2. uma minuta de contrato discutida pelo grupo e elaborada segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.


Críticas, sugestões, correções e contribuições.

A ANOREG-SP e a AELO-SP querem submeter o trabalho da Comissão a todos os registradores e loteadores de São Paulo, para que colaborem no aperfeiçoamento desse material, que depois será impresso e distribuído a todos, devendo servir de orientação para as serventias. Por isso mesmo, é fundamental que sejam enviadas sugestões, críticas e discordâncias para a análise do grupo de trabalho. 


1. Audiência Pública sobre as questões abordadas nas reuniões entre o Comitê de Integração dos Loteadores e a Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo – ANOREG-SP

1. CANCELAMENTO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM INDICADA NA PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO EMPREENDIMENTO.Para averbação de retificação de registro imobiliário, existindo servidão, mesmo tendo sido indicada na planta e memorial descritivo, foi exigido para o cancelamento de servidão de passagem, instituído através de escritura pública, igual ao ato de escritura pública, para, ao depois, ser registrado o loteamento.

Resposta: Enquanto não cancelado o registro, este prevalece para todos os efeitos (art. 252, Lei 6.015/73). Assim, se há registro de servidão de passagem, este deve ser previamente cancelado, por meio adequado, mediante escritura pública ou mandado judicial (art. 1.093, Código Civil).

2. INEXISTÊNCIA DE MECANISMO PARA ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DO CONTRATO FIRMADO COM O PROPRIETÁRIO PARA A EXECUÇÃO, IMPLANTAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. Necessidade de se criar mecanismo jurídico para tornar público, através de registro na matrícula, do contrato celebrado pelo proprietário com terceiro, para execução, implantação e comercialização do empreendimento, por tratar-se de ato jurídico de suma importância para a população em geral, devido a mudança de destinação da área e, ainda, dar maior tranqüilidade ao empreendedor investir no projeto sem ser surpreendido com a alienação do imóvel ou a falência/insolvência do proprietário.

Resposta: Visando garantir o cumprimento do contrato firmado entre o loteador e o empreendedor, as partes poderão pactuar em referido instrumento a caução do imóvel – que poderá ser real (hipoteca) ou pessoal (fiança bancária ou seguro) - a ser loteado, que deverá ser registrada ou averbada à margem da matrícula de citado imóvel, conforme o caso (art. 167, inciso I, item 2 e art. 167, inciso II, item 8, ambos da Lei 6.015/73).

3. REGISTRO DA GARANTIA HIPOTECÁRIA NAS MATRÍCULAS DOS LOTES E NÃO NA MATRÍCULA GERAL DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Conveniência de se proceder ao registro da garantia na matrícula geral para maior segurança do poder público municipal e redução dos custos para o empreendedor.

Resposta: Visando a diminuição dos custos cartorários, sugere-se que a hipoteca recaia sobre a totalidade do imóvel, desde que a Prefeitura Municipal, por ocasião da aprovação do loteamento, arrole os lotes que serão liberados e aqueles que serão gravados para garantir a obrigação legal.

4. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO. NÃO ACEITAÇÃO DE TERMO DE AUDIÊNCIA REALIZADA NO PROCON. Existe relutância na aceitação de termos de acordo efetivados em audiência junto ao PROCON, ainda que este tenha sido homologado por juiz de plantão.

Resposta: Termo de acordo não é instrumento hábil para proceder a qualquer tipo de cancelamento, uma vez que este é regulado pelo art. 250 da Lei 6.015/73. Assim sendo, deve ser extraído mandado judicial dirigido ao Cartório para que este possa efetuar o cancelamento do registro, lembrando que este deve conter os requisitos de identificação das partes disciplinado no item 52 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral (Provimento nº 58/89).

5. CANCELAMENTO DE REGISTRO DE CONTRATO – RECUSA. FUNDAMENTO NA REVOGAÇÃO DO ART. 35 DA LEI 6.766/79. Existe entendimento registrário de que o cancelamento do contrato de promessa de venda de lote somente é possível por meio da via judicial, em virtude de alegada revogação do art. 35 da Lei 6.766/79, que disciplina sobre a obrigatoriedade da devolução de parte do valor pago.

Resposta: Para responder a questão acima, é preciso dividi-la em duas hipóteses: a) quando o comprador já  pagou mais de 1/3 do valor do contrato; b) quando o comprador pagou até 1/3 do valor do contrato.

a) Na hipótese de ter sido pago mais de 1/3 do valor do preço ajustado, será perfeitamente possível o cancelamento nos termos do art. 35, da Lei 6.766/79. O vendedor, de posse da certidão de que não foi realizado o pagamento em cartório, requererá o cancelamento, devendo, o Oficial de Registro de Imóveis, por sua vez, mencionar o fato do inadimplemento contratual e a quantia devolvida ao comprador no ato do cancelamento.

b) No caso de ter sido pago 1/3 do valor do contrato, se o Oficial de Registro de Imóveis Cartório entender não ser possível o cancelamento do registro, deverá o vendedor questionar o Corregedor-Permanente sobre a possibilidade do cancelamento poder ser realizado.

6. FALTA DE PRENOTAÇÃO DO PEDIDO DE REGISTRO DE LOTEAMENTO. Em alguns registros tem ocorrido a prática de não se prenotar o pedido de registro do loteamento, o que causa o vencimento do prazo de validade dos documentos que instruem o pedido.

Resposta: A prenotação é regulada pelo art. 198 e seguintes da Lei 6.015/73 e é obrigatória para o Estado de São Paulo, lembrando ainda que não há limite para o número de prenotações uma vez que a lei não o impõe.

7. ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUAL DOS LOTES QUANDO DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. Alguns Cartórios de registros, quando do registro do loteamento, impõe a abertura de matrícula individual para cada lote integrante do empreendimento.

Resposta: A abertura de matrícula individual, após o registro de um loteamento é efetuada sem a cobrança de custas e depende do procedimento interno de cada cartório, devendo o oficial adotar o melhor meio e forma a não prejudicar ou retardar o registro para a parte, sendo que o prazo de registro é de 30 dias.

8. MATRÍCULA DO IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DOS DADOS. Existe resistência para atualização dos elementos caracterizadores do imóvel objeto da matrícula, mesmo em se tratando de melhor e conveniente descrição do imóvel.

Resposta: Salvo em caso de erro evidente, qualquer retificação de metragem do imóvel deve ser processada por meio de procedimento judicial regulado pelo § 2º do art. 213 da Lei 6.015/73, lembrando sempre que a retificação da área não é meio de aquisição ou perda de propriedade de imóvel (art. 213, § 1º, Lei 6.015/73).

9. CONTRATO PADRÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. ANÁLISE CRÍTICA PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. LIMITE AO OFICIAL REGISTRADOR. A questão foi formulada tendo em vista que, em algumas hipóteses, a análise feita pelo oficial registrador tem adentrado as questões comerciais da venda e compra, tais como: índice de correção monetária, cobrança de juros, inclusão de associação de moradores, valor de devolução em caso de rescisão e outras questões que dizem respeito a aspectos comerciais e de estrutura orgânica dos contratos do que propriamente seu aspecto jurídico.

Resposta: O contrato padrão deve ser analisado pelo Cartório de Registro de Imóveis sob o enfoque do consumidor. Assim sendo, as cláusulas ilegais devem ser excluídas do contrato, devendo o Oficial Registrador se abster do seu arquivamento, devolvendo o contrato para adequação ao Código de Defesa do Consumidor.

10. TERMO DE QUITAÇÃO E REGISTRO. Em que hipótese poderá ser aplicado o § 6º, do art. 26, da Lei 6.766, que teve sua redação alterada pela Lei 9.785? Ou seja, quando poderá ser utilizado o termo de quitação para transferência de propriedade?

Resposta: De acordo com o acórdão proferido pela Corregedoria-Geral de Justiça, nos autos de apelação 92.208-0/8, o texto do § 6º do art. 26 da Lei 6.766/79, acrescido pela Lei 9.785/99, necessita ser interpretado restritivamente.

Entende o relator Luiz Tâmbara em referido acórdão que “os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão’, referidas no texto legal, para que sejam admitidos como ‘título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação’, devem se referir a imóveis provenientes de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento”.

11. EXIGÊNCIAS DE CND DO INSS E RECEITA FEDERAL PARA REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (JUDICIAL), TRATANDO-SE DE MASSA FALIDA.

Resposta: A Lei 8.212/91 não contemplou a situação falimentar como forma de dispensa da apresentação das CNDs. A solução seria a autorização por meio de alvará expedido nos Autos da Ação Falimentar, autorizando o registro do título de transmissão de propriedade. 

12. FALTA DE UNIFORMIDADE NO ROL DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE LOTEAMENTO. Não há uniformidade nas exigências dos Registros de Imóveis quando do registro do loteamento.

Resposta: Sugerimos a tabela exemplificativa abaixo com a relação dos documentos que deve ser apresentada.
 

01	Requerimento conforme modelo anexo.
02	Contrato Social	(quando se tratar de empresa)
03	CND (Certidão Negativa de Débito)	(quando se tratar de empresa)
04	Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais administrados pela Secretaria da Receita Federal - SRF.	(quando se tratar de empresa)
05	Cópia autêntica do Título
06	Certidão Vintenária
07	Histórico dos títulos de propriedade abrangendo os últimos 20 anos.
08	Memorial Descritivo do Loteamento ou Desmembramento.
09	Memorial Descritivo dos Lotes
10	Garantia da Execução das Obras
11	Escritura de Hipoteca outorgada à Prefeitura Municipal, dando em garantia os lotes caucionados.
12	Duas cópias da planta aprovada
13	Licença de Instalação de Desmembramento da CETESB
14	Certificado de Loteamento expedido pelo GRAPROHAB, acompanhado dos documentos aprovados.
15	Projeto de arborização aprovado pelo DPRN
16	Termo de compromisso aprovado pelo DPRN
17	Certidão Negativa de Tributos Federais incidentes sobre o imóvel.	Expedida pela Receita Federal
18	Certidão Negativa de Tributos Estaduais, incidentes sobre o imóvel.	Expedida pelo posto fiscal
19	Certidão Negativa de Impostos Municipais incidentes sobre o imóvel.	Expedida pela Prefeitura
20	Certidão da Prefeitura Municipal comprovando que o imóvel está situado no perímetro urbano do município.
21	Último Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (quitado) - CCIR	Se o imóvel era rural e passou para o perímetro urbano
22	Certidão da Matrícula
23	Certidão Negativa de Ações Reais, em nome dos proprietários e de seus antecessores, pelo período de 10 anos.	Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos.
24	Certidão Negativa de Ações Penais, com respeito ao CRIME CONTRA O PATRIMÔNIO E A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, pelo período de 10 anos.	Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos.
25	Certidão Negativa de Protestos, pelo período de 10 anos.	Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos.
26	Certidão Negativa de Ações Pessoais, em nome do loteador e de seus antecessores, pelo período de 10 (dez) anos.
27	Certidão Negativa de Ações Cíveis e Criminais expedida pela Justiça Federal.	Em nome do proprietário (marido e mulher) e de antecessores, nos últimos 10 (dez) anos,
28	Cópia do Ato de Aprovação do Loteamento ou Desmembramento.	Alvará da Prefeitura
29	Termo de Verificação da Prefeitura, da execução das obras exigidas pela Legislação Municipal, que incluirão no mínimo: a) Execução das vias de circulação; b) demarcação dos lotes, quadras e logradouros públicos; c) Obras de Escoamento das águas pluviais.
30	Cronograma de execução dessas obras, aprovado pela Prefeitura Municipal, acompanhado da Escritura de hipoteca dos lotes caucionados.
31	Uma via do contrato Padrão de Compromisso de Compra e Venda.
32	Desenho em papel vegetal da localização do Loteamento ou Desmembramento.
33	Os últimos 5 anos do Imposto Territorial Rural - ITR
34	Certidão do INCRA autorizando a modificação de área rural para urbana.
35	Certidão da Justiça Trabalhista

Notas:

1) Todos os documentos apresentados deverão estar no original;

2) O título de propriedade poderá ser apresentado em cópia autenticada;

3) A área do imóvel loteado ou desmembrado deve coincidir com a do título registrado;

4) Em caso de divergência, deverá ser feita a retificação da área, por meio judicial;

5) Tratando-se de pessoa jurídica, as Certidões dos distribuidores criminais deverão referir-se aos representantes legais dos loteadores;

6) Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídica, tais certidões deverão referir-se aos representantes legais dessas últimas;

7) O prazo de validade da documentação é de cento e oitenta dias, com exceção da certidão mencionada no item 03, cujo prazo é de 60 (sessenta) dias e 34, 24, 25, 26, 27 e 28, cujo prazo é de 90 (noventa) dias

13. NÃO REALIZAÇÃO DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA. PEDIDO DE CANCELAMENTO DO REGISTRO PELA MUNICIPALIDADE LOCAL. PROMESSAS DE VENDAS REGISTRADAS.

Resposta: Tendo em vista o registro do loteamento e de promessas de venda de lotes a terceiros, não mais será possível o cancelamento do registro. A municipalidade, na forma da lei, tem garantia real que lhe é dada em caução, podendo exigir do loteador o cumprimento de sua obrigação de fazer as obras de infra-estrutura obrigatória, podendo, ainda, se for o caso, pedir o sobrestamento do pagamento das parcelas do prêmio por parte de promissários compradores, e, ainda, denunciar o loteador nas infrações penais cometidas em face da Lei 6.766/79.

Por outro lado, caso haja vício registrário, em virtude da inobservância das formalidades legais e substanciais do próprio registro, dentre as quais a falta de apresentação de título formalmente hábil ou dos requisitos previstos no art. 18 da Lei 6.766/79, este poderá ser cancelado com fundamento no art. 214 da Lei 6.015/73.

14. CONTRATO PADRÃO. REPASSE AOS ADQUIRENTES DO CUSTO DE OBRAS COMPLEMENTARES DE INFRA-ESTRUTURA DO LOTEAMENTO. RECUSA À QUALIFICAÇÃO DE REFERIDOS CONTRATOS.

Resposta: A matéria foi analisada pela Corregedoria-Geral da Justiça nos processos nº.s 1.816/94 e 753/96. Entende-se que o repasse é inviável, uma vez que é incompatível com a regra de que o preço deve ser previamente conhecido pelo adquirente de lote e deve ser ajustado de modo certo e determinado (art. 26, inciso IV, Lei 6.766/79).

15. REGISTRO. NECESSIDADE DE CERTIDÕES PESSOAIS DE TODAS AS PESSOAS QUE, NO PERÍODO LEGAL, OSTENTARAM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO. INTERPRETAÇÃO DA LEI.

Resposta: À exceção daqueles que, na atualidade, ostentam título de direito real sobre o imóvel, e de seus antecessores, em se tratando de título do domínio, não haverá nenhum sentido exigir certidões daqueles que, em razão de outros títulos, tais como: usufruto, anticrese, penhor, hipoteca, etc, no passado, ostentaram direito real sobre o imóvel objeto do loteamento. Além de situações jurídicas extintas, na verdade, tais direitos, não interferem na cadeia dominial do imóvel e nem na sua indisponibilidade.

16. REGISTRO DO LOTEAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR DA ÁREA DE TERRENO, COM CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIADE. IMPOSSIBILIDADE FACE AO DISPOSTO NO ART. 18 DA LEI FEDERAL 6.766/79.

Resposta: A matéria foi analisada pela Corregedoria-Geral da Justiça, processo nº 1.817/94. O parecer aprovado pelo então Procurador-Geral da Justiça concluiu pela imprescindibilidade de ser o loteador também titular do domínio. Não se admite, portanto, que o loteador seja compromissário comprador do loteamento. As razões que fundamentaram a decisão são as seguintes: a) o compromisso de compra e venda em que o loteador figura como compromissário comprador está sujeito, como todos os compromissos, à resolução, quer por motivo de expressa disposição contratual, ou mesmo em razão de eventual inadimplemento do loteador e compromissário comprador do imóvel loteado, o que traz séria insegurança para o empreendimento; b) os adquirentes correm o risco de não receber o título de propriedade dos lotes enquanto não cumprido o compromisso pelo loteador compromissário. 


2. Audiência Pública sobre a minuta de contrato abaixo, discutida pela Comissão de Estudos sobre a Lei de Parcelamento do Solo e elaborada segundo a legislação vigente e as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo:

Loteamento Jardim XXX - AAA

Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade de Lote de Terreno e outras Avenças

Pelo presente Instrumento Particular, as partes nomeadas e qualificadas nos itens 1 e 2 do QUADRO RESUMO, têm entre si justo e contratado as seguintes condições deste compromisso de venda e compra de lote de terreno urbano e outras avenças, do LOTEAMENTO JARDIM XXX, caracterizado no item 3 do QUADRO RESUMO, e constante na Planta de Parcelamento do Solo da folha 2 seguinte, situado no Município de AAA, no Estado de São Paulo.

QUADRO RESUMO


I - TÍTULO DE PROPRIEDADE, LOTEAMENTO E UNIDADE DE LOTE DE TERRENO

1.1) A VENDEDORA, a justo título, é proprietária e legítima possuidora, livre e desembaraçada de quaisquer ônus, dívidas, litígios, hipotecas legais e convencionais, impostos e taxas de uma área de terra urbana, sem benfeitorias, localizada no bairroxxx, município de AAA, em São Paulo, destacada da antiga xxx, situada no município de AAA, em São Paulo, estando sua aquisição filiada na matrícula imobiliáriano xxxdo xxxCartório de Registro de Imóveis da Comarca de AAA - SP.

1.2) A VENDEDORA enviou o projeto de parcelamento de solo sobre o imóvel descrito e caracterizado no item 1.1 supra, denominado JARDIM XXX, para análise junto ao GRAPROHAB, onde obteve certificado no xxxe o aprovou junto à Prefeitura Municipal de AAA, conforme Decreto noxxxde xxx, estando registrado no xxxCartório de Registro de Imóveis de AAA - SP sob no xxxda matrícula xxx.

1.3) O objeto da venda e compra, que as partes mútua e reciprocamente se obrigam pelo presente instrumento, constitui-se no TERRENO, do referido LOTEAMENTO JARDIM XXX, identificado e descrito no item 3 do QUADRO RESUMO acima, onde consta, inclusive, o número de cadastrado de contribuinte fiscal na Prefeitura Municipal de AAA.

1.4) O COMPRADOR declara expressamente que:

a) Tem perfeito conhecimento do perfil topográfico do lote objeto da promessa, através dos documentos e plantas de aprovação do loteamento, que lhe foram colocadas à disposição pela vendedora, tendo percorrido pessoalmente, ou por intermédio de seu representante ou prepostos, suas divisas, achando-as conforme as especificações constantes neste Instrumento.

b) O lote é entregue devidamente demarcado. No caso de desaparecimento dos marcos, qualquer remarcação futura será feita mediante solicitação por escrito do COMPRADOR e VENDEDORA e após o pagamento de uma taxa de serviço a ser combinada na época.

1.5) O COMPRADOR autoriza expressamente a VENDEDORA a proceder a alterações na topografia do lote aqui compromissado, que, por motivo de ordem técnica, se façam necessárias, independentemente de anuência ou interveniência do COMPRADOR.

1.6) Fica estipulado que eventuais diferenças que venha a ser apurada na área física do terreno objeto do presente compromisso, que não ultrapasse cinco por cento (5%) das constantes do projeto aprovado, não darão ao COMPRADOR, nem à VENDEDORA, qualquer direito de ressarcimento.

1.6.1) Caso, por qualquer circunstância, se verifique que existe eventual diferença na área física do lote, superior a cinco por cento (5%) de sua área total constante do projeto aprovado, ela será compensada em moeda corrente, tanto por parte da VENDEDORA como do COMPRADOR, considerando-se como base de cálculo o valor do preço acertado neste Instrumento, a ser liquidado no prazo de 30 (trinta) dias, contados da ciência de um ao outro.

1.7) Não se compreende no objeto da presente promessa, não se constituindo, pois, em obrigação da VENDEDORA, mas sim do COMPRADOR ou de futura empresa ou associação contratada para a administração do loteamento, no que lhe competir, o fornecimento, a construção e ou a instalação de tudo quanto não estiver, expressamente, consignado no MEMORIAL DESCRITIVO do LOTEAMENTO JARDIM XXX, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis de AAA quando do registro do loteamento.


II - PREÇO TOTAL DA VENDA E COMPRA DA UNIDADE DE LOTE DE TERRENO e DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA, FORMA E LOCAL DE PAGAMENTO

2.1) O preço certo e ajustado da unidade de lote de terreno objeto da presente promessa, que a VENDEDORA se compromete a alienar e o COMPRADOR a adquirir, está indicado no item 4 do QUADRO RESUMO, que é o valor uno acertado para liquidação à vista, em moeda corrente nacional.

2.2) A amortização, contudo, a benefício e por opção do COMPRADOR, com a anuência da VENDEDORA, também poderá ser feita de forma parcelada, em quantidade de prestações, valores, vencimentos e condições estipuladas também no item 4 do QUADRO RESUMO. As demais prestações vencem no mesmo dia dos meses sucessivos e subseqüentes.

2.3) O COMPRADOR ratifica a opção indicada no item 4 do QUADRO RESUMO e continua obrigado às demais condições, encargos e disposições previstas neste Instrumento.

2.4) Na composição do valor da alienação da unidade de lote de terreno objeto desta promessa, está expressamente incluído o preço de venda do lote, neste compreendidos também os custos de execução das obras de infra-estrutura obrigatórias constantes do decreto de aprovação do loteamento, sem custo adicional para o COMPRADOR.

2.5) O COMPRADOR declara-se sabedor dos dias de vencimento do pagamento das prestações, obrigando-se a pagá-las na data combinada, mesmo que não receba os avisos de pagamento/cobrança.

2.6) Se o COMPRADOR não receber o aviso de pagamento/cobrança antes da data do vencimento de alguma prestação, ele deverá entrar em contato com a VENDEDORA para se informar do valor dessa prestação e obter informações sobre como proceder para fazer depósito bancário de forma identificada em conta da VENDEDORA.

a) Quando o pagamento for feito por depósito em conta da VENDEDORA, o COMPRADOR deve enviar cópia do comprovante de depósito, em até cinco (5) dias úteis após o pagamento, por correio ou via fax, cujos dados estão no item 1 do QUADRO RESUMO. O original do comprovante de depósito deverá ficar em poder do COMPRADOR, pois este comprovante valerá como recibo.

b) A falta de recebimento de algum aviso de pagamento/cobrança não dá o direito ao COMPRADOR de não pagar a respectiva prestação, nem poderá servir de justificativa para o pagamento após a data do vencimento.

c) Vencida a prestação sem o pagamento, incorrerá em mora, caso em que o COMPRADOR será notificado e assim constituído na forma da Lei 6766/79.

2.7) A fim de preservar o necessário equilíbrio econômico financeiro da avença, as partes convencionam, como condição essencial do presente negócio, que o valor de cada uma das prestações em que se subdivide o pagamento do preço ajustado da alienação, será atualizado, mensal e monetariamente, de acordo com a variação percentual acumulada no índice xxx(xxx), calculado e divulgado por xxx(xxx), utilizando-se como índice base o constante no item 4 do QUADRO RESUMO deste instrumento e como índice reajuste o do mês anterior ao do vencimento de cada parcela.

2.7.1) O cálculo da correção monetária deverá se efetuar segundo o último índice publicado e tão logo seja conhecido o índice do período devido, obriga-se o COMPRADOR a acertar com a VENDEDORA a diferença a maior existente cada vez que ocorrer atraso na publicação dos índices neste instrumento estipulados.

2.7.2) Se o índice constante do item 4 do Quadro Resumo for extinto ou, por disposição legal, considerado inaplicável a este contrato, as partes estabelecem, desde já, que as parcelas em que se subdivide o pagamento do preço da alienação, vencidas e não pagas, assim como as vincendas, passarão automaticamente, e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente, de acordo com o xxx(xxx), publicado pela xxx(xxx), tomando-se como índice base o do mês anterior ao do presente contrato e como índice de reajuste o do mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação. Caso este índice também se torne inaplicável, será escolhido outro que reflita o equilíbrio necessário ao contrato.

2.8) No caso de haver atraso na divulgação do índice adotado, impedindo o cálculo da atualização monetária da prestação a ele associada, o cálculo será feito adotando-se como índice a média aritmética dos valores dos índices usados nos 3 (três) últimos meses.

2.8.1) A prestação assim calculada, tendo sido usado este índice obtido artificialmente, será recalculada quando for divulgado o valor real do índice. A diferença entre o valor cobrado e este corretamente calculado será apropriada com a devida atualização monetária na próxima prestação em que seja possível fazer o ajuste da atualização monetária.

2.9) As partes desde já convencionam como condição do presente negócio que, em face do princípio constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, não se aplica a este Instrumento qualquer norma superveniente de congelamento, ou deflação mediante a aplicação de “tablitas” ou assemelhados, total ou parcial, do saldo devedor do preço da aquisição ou do valor de cada prestação em que se subdivide o seu pagamento.

2.9.1) A VENDEDORA pode aceitar temporariamente, por sua mera liberalidade, ocongelamento do valor de algumas prestações. Ocorrendo o congelamento, fica automaticamente combinado entre as partes que:

a) Tal fato não caracteriza novação ou modificação nas condições de pagamento estipuladas neste Instrumento.

b) O saldo devedor continuará sendo sempre atualizado monetariamente.

c) A diferença entre o valor cobrado e o valor de cada prestação atualizada monetariamente será apropriada tão logo se encerre, de modo direto ou indireto, a causa e o próprio congelamento, na primeira prestação em que seja possível fazer o ajuste da atualização monetária ou quando da liquidação do saldo devedor.

2.10) A VENDEDORA informará ao COMPRADOR a substituição do índice de correção monetária, por meio de aviso que será encaminhado ao endereço deste indicado no QUADRO RESUMO, dispensando-se a entrega pessoal sob protocolo. O referido aviso terá efeito meramente declaratório e ratificatório em razão de que a substituição se opera pelo fato que lhe deu origem e não a partir de sua comunicação.

2.11) Para todos os efeitos legais, a atualização monetária estipulada na presente avença implicará automaticamente no reajustamento do valor sobre o qual incidir e no saldo devedor em aberto, atingindo não só as prestações vincendas, assim como aquelas que, vencidas, ainda não tenham sido solvidas.

2.12) Os valores das prestações indicados no item 4 do QUADRO RESUMO foram calculados como válidos para o dia da assinatura deste instrumento.

2.13) A atualização monetária da prestação é calculada pela seguinte equação:

Prestação 3 = Prestação 2 x (IGPM 2 / IGPM 1)

Sendo:	Prestação 3 =	Valor da Prestação que se quer calcular (prestação a ser paga, atualizada monetariamente).
	Prestação 2 =	Valor da Prestação do mês anterior ao de vencimento da Prestação 3.
	IGPM 2 =	Referente ao mês de vencimento da Prestação 2.
	IGPM 1 =	Referente ao mês anterior ao de vencimento da Prestação 2.

2.14) A atualização monetária de cada prestação será apurada mensalmente, desde a primeira até a última prestação, e será cobrada conforme o número de meses de parcelamento contratado.

2.14.1) Para o pagamento parcelado em 36 (trinta e seis) ou mais prestações, o valor da prestação será atualizado mensalmente e cobrado a cada mês, desde a primeira até a última prestação, conforme asseguram o art. 15 da Medida Provisória nº 2.223/2001 e a Emenda Constitucional nº 32/2001.

2.14.2) Para o pagamento parcelado em menos de 36 (trinta e seis) prestações, o reajuste será cobrado anualmente, conforme dispõe o ordenamento legal objetivo em vigência com base nos índices e condições estabelecidos no item 2.7.

2.15) Todas as parcelas em que se subdivide o pagamento do saldo do preço serão acrescidas de juros remuneratórios, à taxa de 12% (doze por cento) ao ano, calculados pelo sistema francês, tomando-se como base inicial para o seu cálculo a data do presente instrumento.

2.16) Se o vencimento de qualquer das parcelas em que se subdivide o pagamento do preço ocorrer em dias de final de semana (sábado ou domingo) ou de feriado, seu pagamento deverá feito no primeiro dia útil subseqüente.

2.17) A data do vencimento das parcelas não tem qualquer vínculo com o andamento das obras de infra-estrutura do loteamento, de responsabilidade da VENDEDORA.

2.18) As parcelas do preço, caso se faça necessário, serão representadas por notas promissórias, em caráter "pro solvendo", emitidas em favor da VENDEDORA, as quais serão entregues ao COMPRADOR somente após o pagamento integral de seu valor e acréscimos incidentes.

2.19) Em face do avençado, toda e qualquer quitação conferida pela VENDEDORA acha-se condicionada à apuração posterior de eventual saldo devedor do COMPRADOR, ainda que tal ressalva não conste expressamente do respectivo recibo.

2.20) A posse do lote será cedida e transferida em caráter definitivo, quando da outorga da escritura de venda e compra.


III - PAGAMENTO A PRAZO DO PREÇO DO LOTE

3.1) O COMPRADOR não poderá pagar qualquer prestação do saldo do preço enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estejam vencidas anteriormente.

3.2) O recibo de pagamento da última prestação vencida não significa quitação da anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido.

3.3) Nos meses em que, eventualmente, se verificarem vencimentos simultâneos de prestações do saldo do preço, a VENDEDORA tem o direito de recusar o recebimento de qualquer delas sem que se verifique, concomitantemente, o pagamento da outra.


IV - PAGAMENTO ANTECIPADO DO DéBITO

4.1) O COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente, sendo necessário que:

a) Avise a VENDEDORA, por escrito, com pelo menos 5 (cinco) dias antecedência.

b) Os pagamentos antecipados sejam referentes ao pagamento das últimas prestações do preço.

c) O saldo devedor a ser antecipado seja reajustado para a data da antecipação, pelo critério de reajuste combinado neste Instrumento, observando todas as disposições legais a esse respeito.

d) O reajustamento das prestações seja calculado “pro-rata” até o dia do efetivo pagamento, aplicando-se o combinado neste Instrumento.


V - MORA E INADIMPLEMENTO
5.1)A VENDEDORA fica com o direito de rescindir este Instrumento, apesar do caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade deste:

a) Se o COMPRADOR não cumprir o pagamento de quaisquer prestações ou outros encargos assumidos e compromissados neste Instrumento, em até 30 (trinta) dias depois de constituído em mora, na forma da lei.

b) Se o COMPRADOR não cumprir as outras determinações aqui acertadas e que lhe competem.

5.2) A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante notificação, procedida na forma do art. 32, da lei 6.766/79, com prazo de 30 (trinta) dias para sua purgação.

5.3) As partes contratantes estipulam os juros de 1% (um) por cento ao mês sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas pelo COMPRADOR. A dispensa do pagamento de juros em alguma das prestações não implica em renúncia ao direito de cobrar em prestações posteriores.

5.4) Se for constatado pela VENDEDORA a existência de quaisquer prestações ou outros encargos ou contribuições não pagos pelo COMPRADOR e já caracterizados como dívida ativa junto à Prefeitura Municipal ou Órgão Público competente, poderá a VENDEDORA efetuar o pagamento dos mencionados tributos ou contribuições, bem como cobrar do COMPRADOR, de imediato ou juntamente com a primeira prestação mensal que se vencer do lote, o montante total dessa dívida, que será líquida e certa, corrigido este montante de acordo com o mesmo índice de correção previsto para o saldo do preço de aquisição, ora compromissado, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento), a contar da data do pagamento realizado pela VENDEDORA em benefício do COMPRADOR, que deixou de cumprir sua obrigação contratual.

5.5) A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste Instrumento acarretar-lhe-á a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades: