José Ribeiro

Tornou-se muito comum, nos longos anos de vigência do Código Civil de 1916, no mercado imobiliário e, em especial, entre os notários e registradores de imóveis, na prática dos atos de seus ofícios, o uso da cláusula especial à compra e venda de bem imóvel, denominada pacto comissório, expressamente prevista pelo referido código, que a contemplava, em seu artigo 1.163, nestes termos: Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço. Parágrafo único. Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.

O Código Civil de 2002, em vigor desde janeiro de 2003, não cuida dessa cláusula quando trata da compra e venda nos artigos 481 a 532. Isso não significa, porém, que tal cláusula deixou de existir juridicamente. A nosso ver, o simples fato de o novo Código não mais se referir, de modo expresso, à cláusula pacto comissório na compra e venda, não excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada nessa espécie de contrato em particular, e nos negócios jurídicos bilaterais em geral.

É que a mencionada cláusula funcionava, no Código Civil pretérito, como verdadeira condição resolutiva expressa, que até independia, por isso mesmo, de previsão específica no citado artigo 1.163, posto que essa modalidade de condição já era tratada nos artigos 114 e 119 do aludido código. [1]

Ora, o novo Código Civil, seguindo a mesma linha de orientação do Código revogado, prevê a possibilidade dos atos jurídicos serem realizados sob condição resolutiva, desde que não contrária à lei, à ordem pública e aos bons costumes (art. 121, 122, 127 e 128) [2]  e a prevê expressamente em relação aos contratos de modo geral, ao estatuir que a "cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial" (art. 474) e que a "parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos" (art. 475).

Portanto, a interpretação conjugada dos artigos 121, 122, 127, 128 e 474, do vigente Código Civil, nos dá a certeza de poderem vendedor e comprador, numa escritura de compra e venda de imóvel, estabelecer a condição resolutiva expressa, pela qual o contrato ficará resolvido, de pleno direito, se, por exemplo, o comprador não efetuar o pagamento do preço na data aprazada, ou se deixar de pagar alguma das parcelas, caso o preço da compra tenha sido parcelado.

Está aí, portanto, a possibilidade legal do pacto comissório. 

No dia-a-dia da prática notarial e registral tem sido comum as partes inserirem na escritura de compra e venda, em que se pactuou essa condição resolutiva, que a quitação da última nota promissória representativa da dívida é o documento hábil para o cancelamento da citada condição na matrícula do imóvel pertinente.

Todavia, na prática, o que tem gerado muita confusão é o seguinte: pode ser aceita, para averbar-se na matrícula do imóvel a última nota promissória, sem firma reconhecida, do credor quitante, ou se, nos casos em que se exige o reconhecimento de firma, este pode ser por semelhança ou tem que ser autêntico ou verdadeiro?

A nosso ver, tudo dependerá, nesse ponto, dos termos em que foi redigida a escritura. Se as partes convencionaram que a última nota promissória, com firma reconhecida, é o documento hábil para o cancelamento da condição resolutiva, então não se pode aceitar tal documento sem o reconhecimento de firma, pois essa foi a vontade das partes expressamente declarada na escritura e a forma por elas eleita para que se averbe o cancelamento.

Nesse caso, isto é, tendo as partes convencionado a necessidade do reconhecimento de firma, resta saber, então, na ausência de expressa declaração delas sobre a modalidade desse reconhecimento, se este deve ser por autêntica ou verdadeira ou apenas porsemelhança.

Entendemos que o reconhecimento pode ser, nessa hipótese, apenas por semelhança, conforme passaremos a justificar.

A Lei n. 8.935/94, que regulamentou o artigo 236 da Constituição Federal, que dispõe sobre Serviços Notariais e de Registro, diz que compete aos notários, entre outras atribuições, reconhecer firmas (art. 6º-IV).

Ao fazê-lo, o tabelião deverá mencionar se o reconhecimento é por semelhança ou se é por verdadeira ou autêntica. Por semelhança ocorre quando há confrontação da assinatura contida no documento com a existente no cartão de assinatura arquivado na Serventia. Por verdadeira ou autêntica é quando a pessoa se identifica ao tabelião e assina o documento na sua presença.

Na realidade não existe, ou pelo menos não é do nosso conhecimento, qualquer norma legal que exija que o reconhecimento seja feito por autenticidade ou por verdadeira. O que pode ocorrer, na prática, é o interessado no reconhecimento de firma exigir que seja por verdadeira ou por autenticidade. Isso para sua garantia. Por isso, se houver exigência do interessado, e desde que a pessoa que assinou o documento o tenha feito na presença do tabelião, ou compareça em cartório para as providências ditadas pelo Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (no Paraná itens 11.6.1 e seguintes), não se vê razão para que o tabelião não faça constar que reconheceu a firma por verdadeira ou por autêntica. Deve, aí, atender ao interesse da parte solicitante.

O único fundamento para exigir o reconhecimento por autêntica ou verdadeira, em notas promissórias, letras de câmbio e cheques, que temos conhecimento, é o que está no item 11.6.3.2[3]  do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça. Mas, mesmo este, antevendo a impossibilidade do comparecimento da pessoa para assinar na presença do tabelião, ou mesmo a recusa dela em comparecer, estabeleceu que, em tais casos, far-se-á o reconhecimento por semelhança, declarando-se a causa e os motivos (item 11.6.3.4). [4]

Em última análise, o reconhecimento autêntico ou por verdadeira depende sempre do interesse do destinatário que fará uso do documento como prova de algum fato. Sendo exigido reconhecimento de firma, dessa forma, por esse interessado, cabe a este tomar as providências para que, junto ao Serviço Notarial, se viabilize tal espécie de reconhecimento.

Como afirmamos acima, a nosso ver, salvo convenção expressa na escritura de compra e venda, não é necessário que o reconhecimento de firma, na última nota promissória vinculada à transação imobiliária, seja verdadeira ou autêntica, para que se cancele a condição resolutiva expressa (pacto comissório).

Entendemos que se a venda do imóvel foi feita para pagamento em parcelas, representadas por notas promissórias, por exemplo, (que é o que ordinariamente acontece), a quitação da última delas gera presunção de estarem quitadas todas as anteriores. É isso que expressamente estatui o Código Civil: Art. 322 – Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.

Cuida-se, nesse dispositivo legal, de presunção relativa podendo, portanto, haver prova em contrário, isto é, de que não houve o pagamento. Essa presunção relativa, todavia, gerada pela quitação dada pelo credor na última nota promissória, de que as anteriores foram pagas, para ser ilidida dependerá de prova em contrário, a ser produzida pelo credor, demonstrando que a despeito de haver sido resgatada a derradeira, as prestações anteriores não o foram. [5]

Ademais, não se pode olvidar de outra presunção de pagamento, aplicável também à hipótese aqui examinada, ou seja, de venda com pagamento em parcelas representadas por títulos (notas promissórias, por exemplo), prevista no Código Civil: Art. 324 – A entrega do título ao devedor firma a presunção do pagamento. Parágrafo único – Ficará sem efeito a quitação assim operada se o credor provar, em sessenta dias, a falta do pagamento.

Nesse caso, até que se prove o contrário, o pagamento do débito está feito. A prova do não pagamento, embora os originais dos títulos estejam com o devedor, é ônus do credor, que tem, para isso, o prazo de sessenta dias, na dicção do parágrafo único supra transcrito.

Esse prazo é decadencial e, conforme doutrina MARIA HELENA DINIZ, se o devedor tem o título em seu poder, há presunção do pagamento, uma vez que se supõe que o credor não o entregaria se não recebesse o que lhe era devido, mas salienta que essa presunção é juris tantum, já que se o credor conseguir provar, dentro do prazo decadencial de sessenta dias, que não houve o pagamento, ficará sem efeito a quitação (RT, 184:646 e 188:96). [6]

Assim, se o adquirente do imóvel apresentar ao registrador imobiliário, com o seu requerimento de cancelamento da condição resolutiva (pacto comissório), as notas promissórias vinculadas à escritura, vias originais, já é o suficiente, salvo convenção diferente na mesma escritura, para que se averbe o cancelamento, se não houver prova de que tais títulos estão em mãos do devedor por qualquer outra causa, que não o pagamento.

Como bem ponderou SILVIO RODRIGUES, a lei não fala apenas em posse do título, mas em sua entrega ao devedor, donde decorre que se o documento não veio parar em poder do devedor por deliberação do credor, mas por meio ilícito, a presunção legal também pode ser contornada. Tal prova incumbe ao credor. Portanto, dois são os caminhos para suspender a incidência da presunção legal. Primeiro, provando-se que, a despeito de o título haver sido entregue ao devedor, o débito não foi resgatado. Segundo, evidenciando-se que o título não foi entregue ao devedor, mas por ele obtido fraudulentamente. [7]

Por isso, no nosso entendimento, o Código de Normas da Corregedoria extrapolou ao determinar que o reconhecimento de firma em notas promissórias seja por autenticidade ou por verdadeira. Não há amparo legal a sustentar essa exigência do Código de Normas, se o próprio interessado (destinatário do documento) não fizer tal exigência do respectivo firmatário-credor.

Já temos conhecimento de algumas decisões judiciais, aqui no Paraná, em processos de dúvida, determinando que o registrador cancele o pacto comissório sem que haja reconhecimento de firma por autêntica ou verdadeira, desconsiderando, portanto, a norma da Corregedoria da Justiça que determina que tal reconhecimento de firma seja feito por essa forma.

Numa dessas decisões ficou assentado: Conquanto não se possa olvidar do zelo da senhora Titular do Ofício Imobiliário, fato é que a exigência de reconhecimento autêntico da firma buscada no verso da cambial apresentada pelo Comprador ao cancelamento do pacto comissório é medida extremada e quiçá sem respaldo legal. É que não bastasse a presunção de pagamento que se extrai da entrega do título ao Portador, consoante iterativo entendimento doutrinário jurisprudencial e que se deduz do disposto no artigo 945 do Código Civil de 1916, afinal não ilidida por nenhum adminículo de prova em contrário, nem mesmo indiciária, o reconhecimento de firma não é da essência legal da quitação (formal ou material) e nem tampouco da convenção entre as partes (escritura pública de compra e venda), não podendo, pois, ser exigido por exacerbada formalidade. De mais a mais, a forma exigida pela Oficial não tem o condão de afastar ou sequer por em dúvida ou em discussão o pagamento que se mostra claro da apresentação do documento cambial, dispensando intervenção judicial a reconhecê-lo. Noutro sentir, a regra de orientação contida no item 11.6.3.2 do Código de Normas da Corregedoria-Geral não serve de empeço à averbação buscada. Primeiro porque tem mesmo a natureza da orientação e, depois, porque, a rigor, tem ao fundo a assinatura lançada pelo sacador da nota promissória, o que não é o caso dos autos. [8]

Aliás, o próprio Código Civil, quando estabelece, no seu artigo 320 [9] , quais requisitos a quitação dada por instrumento particular deverá conter, não prevê, dentre eles, a necessidade do reconhecimento de firma.

Isso tudo guarda coerência com decisão do Supremo Tribunal Federal, que, ao se reportar ao artigo 940 do Código Civil de 1916, que dispunha sobre o conteúdo da quitação regular, correspondente ao artigo 320 do Código Civil de 2002, já acima mencionado, deixou assentado que o citado artigo não estabelece o princípio de que o pagamento não possa ser demonstrado por outros meios de prova, inclusive presunção (STF, 2ª T., RESP 85.584-SP, ac: 14.4.78, Rel. Min. Moreira Alves, RTJ, 64/119). [10]

De tudo quanto se expôs, pode-se extrair as seguintes conclusões:

1) – Pode ser pactuada a cláusula pacto comissório, que atua como verdadeira condição resolutiva expressa, com base nos artigos 121, 122, 127, 128 e 474, do vigente Código Civil;

2) –  Não há norma jurídica, ao menos que seja do nosso conhecimento, a exigir o reconhecimento de firma por forma autêntica ou verdadeira. O que a lei prevê é que cabe ao tabelião, entre outras atribuições, reconhecer firmas. Tal reconhecimento poderá dar-se sob a forma autêntica ou verdadeira, ou sob a forma de semelhança. Isso deve o tabelião declarar no reconhecimento, para que terceiros saibam se a assinatura foi lançada ou não em sua presença.

3) – O reconhecimento de firma, em nota promissória, para cancelamento de pacto comissório, deve ser exigido se houver convenção das partes, na escritura, sobre esse ponto; mas a exigência se o reconhecimento é autêntico ou verdadeiro só deve ser feita, a nosso ver, se as partes assim previram na mesma escritura. Caso não tenham previsto, basta o reconhecimento de firma por semelhança.

4) – Os originais das notas promissórias, em poder do adquirente do imóvel, são prova de que houve o pagamento ao credor, por presunção legal, que por ser presunção relativa, admite prova em contrário; esta deverá ser feita, porém, no prazo decadencial de sessenta (60) dias.

Todavia, queremos salientar, aqui, que o exposto corresponde à nossa convicção jurídica sobre a matéria, que resolvemos tornar pública para reflexão dos notários e registradores. Como no nosso Estado há determinação no Código de Normas para que nos documentos nele mencionados, inclusive notas promissórias, tal reconhecimento se faça sob forma autêntica ou verdadeira, quer-nos parecer que o registrador de imóveis que não aceitar, para o cancelamento do pacto comissório, reconhecimento de firma em nota promissória (que não seja autêntica ou verdadeira, conforme determina o item 11.6.3.2 do citado Código de Normas), não deve sofrer nenhum tipo de represália, posto que estará apenas cumprindo determinação de seu órgão fiscalizador, embora nos pareça, como já o afirmamos, estar exorbitante, nesse ponto, tal determinação.

Notas

* O autor é Juiz de Direito Aposentado. Ex-Juiz Federal. Professor de Direito. Mestre em Direito. Advogado. Consultor Jurídico da ANOREG/PR.Artigo publicado aqui com expressa autorização do autor (NE).

[1] MIGUEL MARIA DE SERPA LOPES, Curso de Direito Civil, Vol. III, Fontes das Obrigações: Contratos, Freitas Bastos, 4ª edição revista e aumentada, 1964, p. 363. No mesmo sentido SILVIO RODRIGUES:  Direito Civil, Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, de acordo com o novo Código Civil - Lei n. 10.406, de 10-1-2002, Editora Saraiva, 28ª edição, atualizada de acordo com o novo Código Civil, 2002, vol. 3, p. 193 e 194.

[2] CÓDIGO CIVIL DE 2.002: Art. 121 – Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.Art. 122 – São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições proibidas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes. Art. 127 – Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido. Art. 128 – Sobrevindo a condição resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o direito a que ela se opõe; mas, se aposta a um negócio de execução continuada ou periódica, a sua realização, salvo disposição em contrário, não tem eficácia quanto aos atos já praticados, desde que compatíveis com a natureza da condição pendente e conforme aos ditames de boa fé.

[3] CÓDIGO DE NORMAS DA CORREDORIA DA JUSITÇA DO PARANÁ, item 11.6.3.2 – Nas notas promissórias, letras de câmbio e cheques o reconhecimento de firma somente se fará por forma autêntica.

[4] IDEM, item 11.6.3.4 – Se impossibilitado ou recusar-se o firmatário a viabilizar ao reconhecimento autêntico exigido por lei ou por terceiro interessado, far-se-á o reconhecimento por semelhança, sendo declarada a causa e os motivos, dependendo a eficácia jurídica da aceitação pelo destinatário do documento.

[5] SILVIO RODRIGUES, Direito Civil, Parte Geral das Obrigações, Editora Saraiva, 2002, vol. 2, p. 153.

[6] MARIA HELENA DINIZ, Código Civil Anotado, Editora Saraiva, 1995, p. 636 e 637.

[7] SILVIO RODRIGUES, Ob. cit., p. 154.

[8] Sentença proferida em 09-01-2004, pelo Juízo dos Registros Públicos de Curitiba, nos Autos nº 686/2001, de Suscitação de Dúvida.

[9] CÓDIGO CIVIL: Art. 320 – A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Parágrafo único – Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo, valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

[10] ORLANDO GOMES, Obrigações, Editora Forense, 11ª edição revista e atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 1996, NOTA na p. 113.