Adriano Ebolato Melo

A origem do contrato de compra e venda tem ligação com a troca ou permuta (chamado Contrato Comutativo). As pessoas trocavam umas com as outras, aquilo que excessivamente produziam, e ao mesmo tempo necessitavam.

Podemos definir compra e venda, como “contrato bilateral pelo qual umas das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro”, ao teor do artigo 481 do Código Civil.

Acrescente-se ao conceito que a coisa poderá ser corpórea ou incorpórea (tecnicamente cessão de crédito) e que o pagamento do preço deverá ser em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

As melhores doutrinas afirmam ter a compra e venda a natureza de contrato: I) sinalagmático (ou bilateral perfeito), uma vez que gera obrigações recíprocas; II) consensual (em regra), pois se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes, independentemente de haver a entrega da coisa; III) oneroso, uma vez que ambos os contratantes obtêm proveito, e se sujeitam a um sacrifício; e, IV) comutativo (em regra), uma vez que as prestações são certas, podendo as partes visualizar os benefícios e os malefícios, que geralmente se equivalem, com exceção dos casos em que se têm coisas futuras ou coisas existentes, mas sujeitas a risco (contratos aleatórios) e V) formal, dependendo sempre de forma escrita.

Nas preciosas palavras de Ademar Fioranelli[1], a característica mais marcante dessa espécie de contrato é a transferência da propriedade, que, contudo, no sistema registral pátrio, somente implica direito real, com eficácia erga omnes, com registro, que tem força constitutiva. Mesmo após a lei 6.015/73, nosso sistema de registro não gera ou estabelece presunção absoluta (jure et de jure), como aquela do Registro Torrens ou do novo procedimento de registro da penhora da lei 10.444/02. Estamos a caminho do sistema alemão da fé pública registral, mas não nele, pois ainda vale a máxima: “invalidado o título, invalidado será o registro”.

Sendo, portanto, a compra e venda contrato, esta dá aos contratantes apenas um direito pessoal, gerando para o vendedor apenas uma obrigação de transferir o domínio, servindo tão-somente como titulus adquirendi, por ser o ato causal da transmissão da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento do registro, se ela for imóvel.

São ainda elementos integrantes da compra e venda: I) coisa (res); II) preço (praetium); e III) consentimento (consensus).

Por outro lado, os requisitos da compra e venda estão perfeitamente perfilhados na denominada Lei das Escrituras Públicas, 7.433/85, e decreto 93.240/86, somados às determinações da E. Corregedoria-Geral em São Paulo. Importante ponto é a correta descrição do imóvel conforme certidão do fólio, podendo, até, segundo os diplomas legais citados ser dispensada a descrição, se imóvel urbano, em havendo o número do registro ou da matrícula. Também, inúmeros os precedentes no sentido de não impedir o registro pequenas inexatidões na descrição do imóvel, sempre que a prevalência do teor do registro existente a superar, recomendado exigir-se requerimento do interessado autorizador da feitura do registro com base nos dados colhidos no fólio e não do título (RDI 17/81 e 31/08).

Outro requisito mitigado é o da menção ao número do registro anterior, conforme artigo 222 da LRP, cuja falta não pode obstaculizar o acesso ao fólio real. Interessante entendimento administrativo é no sentido de que eventuais lacunas detectadas no título, como qualificações incompletas, ausência de menção a óbitos, nascimentos ou erros em documentos, podem ser supridas no registro, não havendo necessidade de lavratura de novo instrumento público, desde que não haja potência de vulneração a direitos alheios, visando facilitar o acesso ao registro, como sempre defendeu o festejado Serpa Lopes.

Importante a previsão na Lei de Registros Públicos (6.015/73) do artigo 167, I, n. 29 – registro da compra e venda pura e a condicional.

A condição quer suspensiva ou resolutiva não se confunde com o implemento de obrigação restrita ao campo pessoal, sem reflexo no campo registral.

Embora sabido que com o registro opera-se a transferência do domínio, outros efeitos há nesse ato que não somente tal transmissão, do que possível, portanto, o registro de compra e venda sob condição suspensiva, sobrevindo o evento, passa a ter caráter constitutivo, mediante averbação de que esse evento ocorreu (Serpa Lopes citado por Ademar Fioranelli).

Quanto às cláusulas especiais jungidas ao contrato de compra e venda comentemos brevemente a condição resolutiva expressa.

Uma vez não inserida no título restringe-se a órbita obrigacional. Ademais, com o fim do pacto comissório como cláusula dessa natureza, muito se discute os efeitos do artigo 474 do Novel Código Civil e eventual inclusão da mesma em escritura pública e seus efeitos na órbita registral, quando da materialização do inadimplemento.

Seria ou não condição a possibilitar a solução da transmissão do domínio e o retorno do bem imóvel ao vendedor sem a intervenção judicial? E mais, teria ela ingresso no fólio? A resposta à última questão, deve trilhar o caminho já aqui sinalizado em se saber ser a cláusula resolutiva expressa aquela previsão do artigo 167, I, item 29 da LRP – compra e venda condicional.  Parece que sim. Isso porque a condição, uma vez materializada, fulmina os efeitos do ato jurídico pactuado, não sendo per si elemento essencial ao ato, mas quando a ele aposta, torna-se essencial a sua própria eficácia[2].

Assim, a cláusula resolutiva expressa não há de ser um simples acessório do negócio jurídico, por agregar-se inexoravelmente a ele. Também não há dúvida de que a compra e venda continua com o novel diploma legal a ser classificada como pura ou condicional, ao teor do artigo 482 do NCC.

Contudo, não se vislumbra nessa situação qualquer ocorrência de direito real de garantia acessório ao ato constitutivo, como na alienação fiduciária[3].

Ademais, careceria de previsão legal a averbação da ocorrência da condição resolutiva expressa a operar automaticamente nova transmissão de domínio. Também, se compreendido ser possível tal materialização, sem o devido exame judicial das provas, estaríamos transmutando ao registrador a verificação de fato não objetivo e que requer na prática produção de prova e contraditório.

Embora vozes respeitosas se levantem em sentido contrário, a nosso ver, contudo, e na dicção legal vigente, possível o registro de contrato de compra e venda onde haja disposição acerca da condição resolutiva em caso de inadimplemento, que, repita-se, ocorre de pleno direito, mas cuja averbação de sua ocorrência no fólio real carece, inexoravelmente, de mandado judicial. 

*Adriano Erbolato Melo é o terceiro Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos de Presidente Prudente-SP.

Notas

[1] Fioranelli Ademar, Direito Registral Imobiliário, Porto Alegre: Sergio Fabris Editor, 2001. pp.445/446

[2] Kollet, Ricardo Guimarães, O Novo Código Civil e o RI – A registrabilidade da compra e venda com cláusula resolutiva expressa in Revista de Direito Imobiliário 55, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003. pp.105/112