Dr. José Marcelo Tossi Silva

1. Antes de tudo, quero deixar claro que não me cabe apresentar, em nome da Corregedoria-Geral da Justiça, uma linha de atuação a ser necessariamente seguida no que se refere à regularização fundiária. O que pretendo fazer é relatar a forma como a matéria foi tratada no âmbito da Corregedoria-Geral, o que serve para indicar uma possível tendência de atuação futura. 

2. Quando se pensa em regularização fundiária a primeira questão que vem à mente é ligada ao loteamento urbano feito de maneira irregular, ou seja margem da legislação vigente.

Loteamento urbano, é bom esclarecer, é o feito em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas no plano diretor ou em lei municipal (artigo 3º da Lei nº 6.766/79).

Além disso, durante determinado período se disseminou a prática de implantar parcelamento do solo mediante uso do instituto do condomínio voluntário, ou comum, com venda de pequenas frações ideais de terrenos a diferentes pessoas que não mantinham entre si vínculos que pudessem justificar a compra do imóvel em conjunto, e com atribuição de uma área certa de terreno a cada fração ideal.

Não se tratará, aqui, dos condomínios voluntários regularmente formados. O instituto do condomínio voluntário está previsto em lei e é perfeitamente regular a manutenção de co-propriedade sobre determinado imóvel, como por exemplo acontece quando um imóvel é partilhado, em comum, entre os herdeiros do antigo proprietário, ou quando parentes, ou amigos, resolvem comprar um imóvel em comum para dele usufruir de forma conjunta.

Feita essa ressalva, será mediante alguns comentários sobre as medidas administrativas tomadas em relação aos casos de parcelamento irregular do solo que foram referidos, tentado traçar uma linha de atuação que pode, esta sim, retratar uma visão da regularização fundiária pela Corregedoria Geral da Justiça.

3. O primeiro caso comentado, que mereceu tratamento específico da Corregedoria Geral da Justiça, diz respeito à regularização do loteamento irregular.

Quando se fala em loteamento irregular não se quer necessariamente dizer que ocorreu uma ocupação desordenada do solo.

A ocupação do solo pode ter ocorrido de forma ordenada, com observação dos requisitos da legislação que seria aplicável para aquele parcelamento, faltando somente o registro do loteamento porque não atendido ao menos um dos requisitos a este relativo.

Pode o loteamento ser irregular, ainda, pela inexecução ou pela execução em que não observada o ato de aprovação.

A Lei nº 6.766/79 prevê em seu artigo 40 que a Prefeitura Municipal ou o Distrito Federal podem promover a regularização do loteamento não autorizado ou executado sem observância da licença concedida e, nestes casos, as Normas de Serviço estabelecem que não se aplicam os artigos 18 e 19 da Lei nº 6.766/79, que dizem respeito ao registro do loteamento pelo loteador.

Mais que isso, o item 152 do Capítulo XX das referidas Normas de Serviço permite que a regularização se faça pelos adquirentes dos lotes, no desinteresse da Prefeitura Municipal, o que indica uma primeira orientação que é a de permitir, sempre que possível, a regularização das situações que embora constituídas à margem da lei afetam diretamente os adquirentes que, agindo ou não de maneira descuidada, são prejudicados pela irregularidade, tanto no que se refere à falta das obras necessárias como no que se refere à impossibilidade de obter o direito real de propriedade.

Outro efeito que se obtém ao permitir que os adquirentes, e não o loteador, pleiteiem a regularização do loteamento sem cumprimento dos requisitos dos artigos 18 e 19 da Lei 6.766/79 é a de que as Normas de Serviço da CGJ não servem de estímulo ao loteador irregular. Ao loteador somente é possível requerer a regularização, na forma do item 152 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ, na hipótese do item 153 das mesmas Normas, ou seja, quando os parcelamentos forem comprovadamente anteriores a 19 de dezembro de 1979 e já estiverem alienados, ou compromissados, todos os lotes.

Disse extrai-se mais uma orientação da atuação administrativa da CGJ, que é a de não se adotar medidas administrativas que possam incentivar ou beneficiar os loteadores irregulares, mas sim agir, quando possível, para beneficiar somente os que foram ou estão sendo prejudicados pela irregularidade.

4. A regularização do loteamento deve ser requerida ao Juiz Corregedor Permanente que decidirá depois de ouvir o Oficial de Registro e o Ministério Público (item 154 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ), e que pode determinar as diligências necessárias para esclarecer dúvidas e afastar impedimentos, como, por exemplo, promover retificação do registro e ordenar unificação de imóveis (item 154.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ).

5. Outro aspecto relevante diz respeito ao registro, pelos adquirentes, da propriedade do lote.

Nos casos em que regularizado o loteamento pela Prefeitura pode o registro da propriedade do lote ser efetuado mediante apresentação do contrato de compromisso de compra e venda celebrado antes da regularização, com a comprovação, pelo adquirente, do pagamento ou do depósito de todas as prestações do preço avençado, valendo o referido contrato de compromisso de compra e venda, portanto, como título para o registro (artigo 41 da Lei nº 6.766/79).

Na forma do item 155.1 das Normas de Serviço da CGJ, a possibilidade de registro também abrange o contrato de cessão formalizado numa das vias do contrato de compromisso de compra e venda, ou em instrumento separado acompanhado do respectivo contrato de compromisso.

Esta hipótese de registro, entretanto, não é idêntica à do artigo 26, parágrafo 6º, da Lei nº 6.766/79, que se refere ao loteamento regular e que, como vem decidindo o E. Conselho Superior da Magistratura, se aplica somente aos parcelamentos populares (Apelação Cível nº 098984-0/1, da Comarca de São Paulo, em que foi relator o Desembargador Luiz Tâmbara).

6. A segunda forma de ocupação irregular do solo que será comentada, e que mereceu especial atenção da Corregedoria Geral da Justiça e do C. Conselho Superior da Magistratura, consiste em utilizar o instituto do condomínio voluntário, que é o previsto nos artigos 1314 a 1326 do Código Civil, para mediante venda de pequenas frações ideais de imóvel ocultar o parcelamento feito sem observação das normas cogentes que regem a matéria.

No decorrer do tempo esta questão foi tratada de forma distinta pelo E. Conselho Superior da Magistratura, sendo possível citar diferentes decisões em que ora admitido o registro (Apelação Cível 6.083-0, da Comarca de São Roque) e ora vedado (Apelação Cível 6.163-0 – da Comarca de Amparo), ambas contidas na Revista de Direito Imobiliário ns. 19/20).

A grave situação decorrente da proliferação desses casos de parcelamentos irregulares do solo, porém, acabou por levar a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça a tomar medidas destinadas a impedir a difusão e a multiplicação desta prática (Processos CG 59.044/81, 2.588/00 e 8.505/00) e, ainda, a permitir, quando possível, que os interessados obtenham a regularização dos loteamentos e condomínios implantados de forma irregular (itens 152 a 155.3, 216 e 217 do Tomo II das Normas de Serviço da CGJ), e nisto se apresenta uma orientação para a atuação no presente e uma possível tendência de atuação futura.

Igual preocupação, é bom ressaltar, foi demonstrada pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura que na Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo, em que decidido:

“A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor”.

Com fundamento neste acórdão, no Processo 2.588/00 foi aprovado pelo Desembargador Luís de Macedo r. parecer, da lavra dos MM. Juízes Auxiliares da Corregedoria Drs. Antonio Carlos Morais Pucci, Eduardo Moretzshon de Castro, Luís Paulo Aliende Ribeiro, Marcelo Fortes Barbosa Filho e Mario Antonio Silveira, em que ficou claro que após a publicação do v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 72.365-0/7, que tem força normativa, não é possível admitir o registro de título de transmissão quando pela análise dos elementos registrários, assim entendidos como os dados constantes das matrículas, o oficial registrador verificar a implantação de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.

Não se pretende do oficial registrador, cabe ressalvar, uma atuação que extrapole a análise do título e dos elementos já contidos no registro, ou seja, não compete ao oficial investigar fatos, ou fazer provas, mas sim analisar os elementos registrários de que dispõe.

Além disso, para evitar a disseminação dessa prática, ou ao menos para advertir os adquirentes que o instituto do condomínio voluntário não autoriza a atribuição de metragem certa e de localização determinada de terreno para frações ideais do imóvel, o Des. Luis de Macedo prolatou no Processo CG 2.588/00 decisão com força normativa que obriga os Tabeliães de Notas do Estado de São Paulo: a) a não lavrar instrumento público que envolva alienação de parte ideal que possa caracterizar fraude à lei de parcelamento dos solos, ou b) insistindo as partes, incluir no instrumento público advertência que não está sendo transmitida a propriedade de área certa e localizada.

Desta forma, em resumo, no Estado de São Paulo não é possível: a) lavrar instrumento público que envolva alienação de fração ideal de imóvel que possa caracterizar fraude à legislação que regulamenta o parcelamento do solo, exceto se houver insistência das partes que deverão se declarar cientes de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio voluntário não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno; b) promover o registro de título que represente ato de alienação voluntária, onerosa ou gratuita, de fração ideal de imóvel a que agregada área certa e localizada de terreno, sempre que os elementos registrários demonstrarem que utilizado o instituto do condomínio voluntário para fraudar a legislação que rege o parcelamento do solo.

Outra medida que se tem admitido, ainda para proteção dos possíveis adquirentes, é que o Oficial de Registro de Imóveis receba e arquive comunicação, pelo Ministério Público, de que foi instaurado procedimento ou ação que verse sobre irregularidade no parcelamento do solo, fazendo constar esta informação das certidões dos registros abrangidos pela comunicação, com a advertência e o esclarecimento de que esse arquivamento, que não é feito por ato de averbação, não impede a prática de atos de registro e averbação nos registros atingidos (Protocolado CG nº 8.505/00).

Estas decisões demonstram uma orientação consistente em atuar, sempre que possível e respeitados os limites da atividade administrativa da Corregedoria Geral da Justiça, de maneira a evitar o uso e a disseminação de procedimentos destinados a fraudar a legislação cogente que regulamenta o parcelamento do solo.

Cabe aqui observar que nos casos referidos, de vendas de frações ideais a que ligadas áreas certas, não foi determinado o bloqueio das matrículas. Nesses casos o que se entendeu é que a evidente existência do parcelamento irregular do solo caracteriza ilegalidade suficiente para impedir novos registros de títulos de alienação voluntária, independente de bloqueio.

7. Fixado o entendimento de que não são possíveis novos registros de vendas de frações ideais nos casos em que os elementos registrários são suficientes para demonstrar a existência de parcelamento irregular do solo, buscou-se, dentro da linha de atuação já referida, adotar medida que permitisse solucionar a situação daqueles que adquiriram imóveis como esses, sem entretanto criar mecanismo que pudesse servir de incentivo ao loteador irregular.

Foi, então, regulamentada a regularização de condomínio, com cuidado de permitir o uso desta forma de regularização somente a requerimento dos adquirentes e para as situações de fato anteriores a 8 de junho de 2001, assim caracterizadas pela existência, na matrícula correspondente, de ao menos um registro de venda ou de promessa de venda feito antes dessa data.

Isso porque a partir da referida data ficou clara e se tornou pública (com a decisão normativa prolatada no Proc. CG 2.588/00) que a posição da Corregedoria Geral da Justiça que prevalece atualmente é no sentido de não admitir o registro de alienação voluntária deste tipo de fração ideal que, na realidade, não é ideal porque vinculada a uma área de terreno que pode ser identificada dentro do imóvel maior.

O Provimento da regularização de condomínio, que introduziu os itens 216 e 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça trata de condomínio edilício que é regida pelas normas a este último pertinentes (art. 1331 a 1358 do CC e Lei 4.591/64, na parte em que não revogada).

As regras para a instituição de condomínio edilício são as previstas na legislação específica, e este tipo de condomínio não se confunde com loteamento que também tem tratamento legal específico.

Sobre os requisitos para a instituição do condomínio de casas, edilício, e portanto para o uso da regularização de condomínio prevista nos itens 216 e 217 do Capítulo XX das Normas de Serviço da CGJ, pode ser citado o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 082197-0/8, de 19/12/2001, da Comarca de Cotia, em que foi relator o Des. Luís de Macedo, em que se verifica:

“A instituição do condomínio efetuada no registro necessita da vinculação do terreno à edificação.A exegese da lei nº 4.591/64 acentua que o condomínio é o conjunto de unidades, que deverão ser assinaladas por designação especial, numérica ou alfabética, para fins de identificação e discriminação, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e das coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (art. 1º, §§ 1º e 2º). As unidades autônomas deverão ser discriminadas na parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns correspondente às unidades (art. 8º, alínea "a", lei nº 4.591/64)...”

Além disso, conforme lição de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo ("Condomínio em Edifícios", 5ª ed., 1988. pág. 41), citada no referido acórdão: "Nos casos de vilas ou conjuntos habitacionais, de casas térreas ou assobradadas, constituindo cada uma delas unidade autônoma, deve o instrumento de instituição e especificação do condomínio descrever e caracterizar: a) a casa; b) o terreno em que a casa se situa e a área adjacente reservada à utilização exclusiva, como jardim e quintal; c) o terreno em sua totalidade e as áreas utilizáveis em comum pelos ocupantes de todas as casas, tais como jardins, playgrounds, piscinas, salões de festas etc., indicando-se a área ideal atribuída a cada casa, nessas áreas comuns; d) as áreas de acesso à via pública, com indicação da área ideal que, nas mesmas, deve ser atribuída às casas; e) todas as coisas comuns necessárias à utilização das casas, tais como encanamentos-troncos de águas pluviais e de água potável, de esgoto, gás, as linhas-troncos de eletricidade, telefone, as bombas elevatórias de água etc., fixando-se uma parte ideal atribuível a cada uma das casas".

Ainda, conforme a lição de Elvino Silva Filho que segundo o acórdão retro referido está contida em "Loteamento Fechado e Condomínio Deitado", Revista de Direito Imobiliário, vol. 14, pág. 31: “...no condomínio deitado o objeto da venda constitui-se em uma casa térrea ou assobradada, que será a unidade autônoma do condomínio, apesar de integrar-se, nessa unidade, área de terreno para jardim ou quintal...”.

Este acórdão, apesar de anterior à regulamentação das normas para a regularização de condomínio, traça regras que de uma forma geral deverão ser observadas nos casos de regularização futura.

Pode-se, no campo teórico, discutir se a área de terreno para jardim ou quintal é área comum com uso exclusivo atribuído a determinada unidade autônoma, ou se integra a unidade autônoma como área de propriedade exclusiva, mas no presente momento não me parece que a adoção da primeira solução possa ser afastada sem risco para a efetiva utilização das normas administrativas em que regulamentada a regularização do condomínio, pois destinadas a regularizar situações já constituídas.

Não é, todavia, diante dos requisitos apontados, qualquer parcelamento do solo, ainda que feito sob a forma de venda de frações ideais, que está apto a receber a regularização do condomínio edilício.

Deve ser possível o atendimento dos requisitos legais para a instituição do condomínio edilício, o que será verificável caso a caso.

8. Constatado que cabível a regularização do condomínio, devem segundo as Normas de Serviço da CGJ ser apresentados:

a) memorial descritivo e planta devidamente aprovada pela Prefeitura local, contendo as subdivisões, as dimensões e numeração das unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

c) histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes;

d) licença de instalação da CETESB;

e) minuta da futura convenção condominial;

f) aqueles relacionados no subitem 211.3;

g) relação de todos os co-proprietários e compromissários compradores, ou cessionários de compromisso de compra e venda, titulares de direito real (artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil), com declaração, conjunta ou individual, de anuência com a instituição do condomínio edilício;

h) requerimento de cientificação das pessoas indicadas na letra “g” deste subitem, para que em 15 dias apresentem a anuência com a instituição do condomínio e com a respectiva convenção, se não o tiverem feito com o requerimento inicial;

i) relação dos adquirentes de frações ideais que embora não tendo promovido o registro dos respectivos títulos tenham a existência conhecida, com indicação da fração ideal que cabe a cada uma dessas pessoas, identificação da unidade autônoma correspondente, e declaração de anuência com a instituição e a convenção do condomínio, ou pedido para que sejam cientificadas.

O subitem 211.3 especifica, entre outros, os casos em que necessária a autorização do GRAPOHAB, e se aplica integralmente na regularização do condomínio.

9. A regularização do condomínio, esclareço, não servirá para isentar o loteador irregular de suas responsabilidades, mas somente para permitir que os adquirentes, nos casos em que existentes registros de compras de frações ideais já efetuados, obtenham a regularização da situação de fato constituída.

Além disso, a possibilidade de regularização do condomínio não afasta a regularização de loteamento. Tratam-se, como visto, de institutos distintos a serem utilizados conforme os elementos específicos de cada caso concreto.

10. Finalizando, é possível dizer que as normas adotadas para a regularização de loteamento e a regularização de condomínio, bem como as demais medidas administrativas que foram referidas, permitem concluir que a atuação da Corregedoria Geral da Justiça se tem pautado pela adoção de medidas que visam inibir a ocupação irregular do solo, o que é feito dentro de seus limites de atuação, e também pela busca de soluções que permitam a regularização dos casos de ocupações irregulares existentes, em benefício dos adquirentes e da sociedade de um modo geral, com o cuidado, porém, de que essas medidas não sirvam de incentivo e não afastem as responsabilidades daqueles que promoveram a implantação das ocupações irregulares.

Agradeço a todos a atenção que dispensaram e me coloco à disposição para responder as questões que quiserem apresentar nos debates.

* Dr. José Marcelo Tossi Silva, Juiz Auxiliar da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo

LEGISLAÇÃO E NORMAS CITADAS NO TEXTO

Lei 6.766/79, art. 3º

“Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Lei 6.766/79, art. 18

“Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;

IV - certidões:

a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado as classes de menor renda, em imóvel declaração de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)”

Lei 6.766/79, art. 19

“Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o oficial do registro de imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.

§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais Municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 4º - O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

§ 5º - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.” 

Lei 6.766/79, art. 26, § 6º

“Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

(...)

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)”

Lei 6.766/79, art. 40

“Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.

§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.

§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.

§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.

§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei, ressalvado o disposto no § 1º desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)”

Lei 6.766/79, art. 41

 “Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 152

“152. Não se aplicam os artigos 18 e 19, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas Prefeituras Municipais ou, no seu desinteresse, pelos adquirentes de lotes, para regularizar situações de fato já existentes, sejam elas anteriores ou posteriores àquele diploma legal.

152.1. Para esse fim, os interessados apresentarão  requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório competente, instruído com os seguintes documentos:  

a) planta do loteamento ou desmembramento, devidamente  aprovada pela Prefeitura, contendo as subdivisões das  quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;

c) certidão de propriedade, com menção de alienações e ônus, nos casos em que o imóvel tenha passado para outra circunscrição imobiliária;

d) anuência da autoridade competente da Secretaria da  Habitação, quando o parcelamento for localizado em região metropolitana ou nas hipóteses previstas no art. 13 da Lei 6.766/79, salvo a relativa aos parcelamentos situados em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental; 

e) anuência da autoridade competente da Secretaria do Meio Ambiente, quando o parcelamento for localizado  em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental; 

f) licença de instalação da CETESB, salvo quando se tratar de loteamento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1) anterior a 08 de setembro de 1976, ou de desmembramento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1)anterior a 19 de dezembro de 1979.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 153

“153. Aplica-se o disposto no item 152 às regularizações  requeridas pelos próprios loteadores, desde que, comprovadamente, os parcelamentos sejam anteriores a 19 de dezembro de 1979 e todos os lotes já tenham sido alienados ou compromissados.

153.1. A comprovação será feita com planta aprovada pela Prefeitura ou com certidões que demonstrem lançamento individual de impostos sobre os lotes, sempre anteriormente a 19 de dezembro de 1979.

153.2. Além dos documentos referidos no subitem 152.1, os loteadores deverão apresentar necessariamente:

a) declaração de que não há lotes por alienar ou compromissar;

b) relação de todos os adquirentes, compromissários compradores ou cessionários dos lotes.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 154

“154. Os documentos referidos nos itens anteriores serão registrados e autuados pelo cartório da corregedoria, ouvindo-se, sucessivamente, o oficial do cartório competente e o Ministério Público.

154.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas, promover a unificação de imóveis ou aperfeiçoar sua  descrição, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.

154.2. Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, para arquivamento no Registro de Imóveis.

154.3.   Qualquer que seja a decisão, caberá recurso  para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.“

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 154.1

“154.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas, promover a unificação de imóveis ou aperfeiçoar sua  descrição, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 155.1

“155.1. Gozará de idêntica validade o contrato de cessão, desde que firmado numa das vias do compromisso de venda e compra, ou, embora formalizado em instrumento separado, venha acompanhado do instrumento de compromisso de venda e compra.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Itens 152 a 155.3.

“152. Não se aplicam os artigos 18 e 19, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros de loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas Prefeituras Municipais ou, no seu desinteresse, pelos adquirentes de lotes, para regularizar situações de fato já existentes, sejam elas anteriores ou posteriores àquele diploma legal.

152.1. Para esse fim, os interessados apresentarão  requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório competente, instruído com os seguintes documentos:

a) planta do loteamento ou desmembramento, devidamente  aprovada pela Prefeitura, contendo as subdivisões das  quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica;

c) certidão de propriedade, com menção de alienações e ônus, nos casos em que o imóvel tenha passado para outra circunscrição imobiliária;

d) anuência da autoridade competente da Secretaria da  Habitação, quando o parcelamento for localizado em região metropolitana ou nas hipóteses previstas no art. 13 da Lei 6.766/79, salvo a relativa aos parcelamentos situados em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental;

e) anuência da autoridade competente da Secretaria do Meio Ambiente, quando o parcelamento for localizado  em área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental;

f) licença de instalação da CETESB, salvo quando se tratar de loteamento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1) anterior a 08 de setembro de 1976, ou de desmembramento aprovado ou com existência de fato comprovada (153.1)anterior a 19 de dezembro de 1979.

153. Aplica-se o disposto no item 152 às regularizações  requeridas pelos próprios loteadores, desde que, comprovadamente, os parcelamentos sejam anteriores a 19 de dezembro de 1979 e todos os lotes já tenham sido alienados ou compromissados.

153.1. A comprovação será feita com planta aprovada  pela Prefeitura ou com certidões que demonstrem lançamento individual de impostos sobre os lotes, sempre anteriormente a 19 de dezembro de 1979.

153.2. Além dos documentos referidos no subitem 152.1, os loteadores deverão apresentar necessariamente:

a) declaração de que não há lotes por alienar ou compromissar;

b) relação de todos os adquirentes, compromissários compradores ou cessionários dos lotes.

154. Os documentos referidos nos itens anteriores serão  registrados e autuados pelo cartório da corregedoria, ouvindo-se, sucessivamente, o oficial do cartório competente e o Ministério Público.

154.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas, promover a unificação de imóveis ou aperfeiçoar sua  descrição, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.

154.2. Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, para arquivamento no Registro de Imóveis.

154.3.   Qualquer que seja a decisão, caberá recurso  para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.

155. Nos loteamentos ou desmembramentos regularizados pelas  Prefeituras Municipais, valerá, como título hábil ao  registro dos lotes, o contrato de compromisso de venda e compra  celebrado antes da regularização, desde que o adquirente  comprove, perante o oficial, o pagamento ou o depósito de todas as prestações do preço avençado, bem como do imposto de transmissão devido, sem prejuízo do cumprimento de outras exigências previstas na Lei dos Registros Públicos.

155.1. Gozará de idêntica validade o contrato de cessão, desde que firmado numa das vias do compromisso de venda e compra, ou, embora formalizado em instrumento separado, venha acompanhado do instrumento de compromisso de venda e compra.

155.2. Para tal fim, o oficial, achando a documentação  em ordem, procederá ao registro da transmissão de propriedade, arquivando uma via do título e os  comprovantes do pagamento. Se a documentação for microfilmada, poderá ser devolvida.

155.3. Na hipótese prevista no item 155.1, o compromisso de venda e compra e a cessão serão registrados.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 211.3.

“211.3. Quando do registro da incorporação ou instituição, deve ser exigida, também, prova de aprovação pelo GRAPOHAB, desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos (Decreto Estadual nº 33.499/91 e Proc. CG 735/96):

a) não possua infra-estrutura básica de saneamento e tenha mais de 200 (duzentas) unidades habitacionais;

b) localize-se em área especialmente protegida pela legislação ambiental e tenha mais de 10.000 (dez mil) metros quadrados (Áreas de Proteção aos Mananciais (Lei nº 898/75 e 1.172/96); Área de Proteção Ambiental (APA) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Área de Relevante Interesse Ecológico (ARIE) criadas por leis ou decretos estaduais ou federais; Áreas de Proteção Especial (ASPE) criadas por resolução das autoridades ambientais federais e estaduais);

c) seja maior que 15.000 m2 (quinze mil metros quadrados) de área construída.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 216

“216. Os adquirentes de partes ideais, para regularizar situações de fato anteriores a 08 de junho de 2001, assim caracterizadas pela existência, na matrícula correspondente, de ao menos um registro de venda ou de promessa de venda feito antes dessa data, poderão requerer o registro de condomínio especial.

216.1. Para esse fim, os interessados apresentarão requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis competente, instruído com os seguintes documentos:

a) memorial descritivo e planta devidamente aprovada pela Prefeitura local, contendo as subdivisões, as dimensões e numeração das unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

b) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas unidades autônomas, vias internas, espaços livres e outras áreas comuns com destinação específica;

c) histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes;

d)  licença de instalação da CETESB;

e)  minuta da futura convenção condominial;

f)  aqueles relacionados no subitem 211.3;

g) relação de todos os co-proprietários e compromissários compradores, ou cessionários de compromisso de compra e venda, titulares de direito real (artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil), com declaração, conjunta ou individual, de anuência com a instituição do condomínio edilício;

h) requerimento de cientificação das pessoas indicadas na letra “g” deste subitem, para que em 15 dias apresentem a anuência com a instituição do condomínio e com a respectiva convenção, se não o tiverem feito com o requerimento inicial;

i) relação dos adquirentes de frações ideais que embora não tendo promovido o registro dos respectivos títulos tenham a existência conhecida, com indicação da fração ideal que cabe a cada uma dessas pessoas, identificação da unidade autônoma correspondente, e declaração de anuência com a instituição e a convenção do condomínio, ou pedido para que sejam cientificadas.”

Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, Tomo II, Capítulo XX, Item 217

“217. Os documentos referidos nos itens anteriores serão registrados e autuados pelo cartório da Corregedoria Permanente, ouvindo-se, sucessivamente, o Oficial de Registro de Imóveis competente e o Ministério Público.

217.1. O Juiz poderá determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas ou aperfeiçoar a descrição tabular, correndo as despesas por conta de quem requereu a regularização.

217.2. Satisfeitos os requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos autos os documentos oferecidos, com exceção do indicado na letra “i” do subitem 216.1, remetendo-os para arquivamento no Registro de Imóveis.

217.3. Qualquer que seja a decisão, caberá recurso para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.”

Código Civil, art. 1.225, VII

“TÍTULO II
Dos Direitos Reais

CAPÍTULO ÚNICO
Disposições Gerais

Art. 1.225. São direitos reais:

(...)

VII - o direito do promitente comprador do imóvel

Código Civil, arts. 1.314 a 1.326

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Subseção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.’

Código Civil, artigos 1.331 a 1.358

“CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios