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Acompanhe a cobertura completa do VII Seminário de Direito Notarial e Registral realizado em Campinas pela parceria IRIB/CNB-SP/CGJSP

Mais de cem participantes de Campinas e região lotaram o auditório dohotel Blue Tree Towers, em Campinas.

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O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, IRIB, e o Colégio Notarial do Brasil seção de São Paulo, CNB-SP, com apoio da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo e da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, Arisp, realizaram o sétimo Seminário de Direito Notarial e Registral de São Paulo, no último dia 25 de novembro, no hotel Blue Tree Towers, em Campinas. O evento contou, ainda, com a participação da Associação Nacional dos Registradores de Pessoas Naturais, Arpen.

Participaram dos trabalhos, além dos palestrantes, o primeiro tabelião de notas de Campinas, William Sanches Campagnone e a diretora do CNB-SP, Elza de Faria Rodrigues.

O doutor Vicente de Abreu Amadei, juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, abriu oficialmente os trabalhos do seminário, falando sobre a prestação de um serviço público delegado.

O serviço público delegado
Vicente de Abreu Amadei*

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Comunicação eletrônica entre CGJSP e cartórios: um marco histórico  
 
É muito bom poder estar em Campinas com os senhores, com a colaboração do Irib, da Arisp, bem como do Colégio Notarial de São Paulo e demais entidades que se agregaram ao projeto do Educartório, para trabalhar naquilo que chamamos de correição preventiva, que cuida da nossa formação profissional e do aprofundamento das técnicas dos cartórios de notas e registro. A finalidade do Educartório é aprimorar o serviço delegado notarial e registral, é por isso que estamos aqui hoje.
 
Todos já perceberam que estamos atualizando as normas de serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Nessa tarefa, os registradores e notários receberão uma senha em que poderão dar sugestões para a alteração de normas. Esse espírito democrático, que permeia a figura do corregedor desembargador Gilberto Passos de Freitas, transparece também na atualização das normas.
 
Neste mês de novembro, um fato que a meu ver é da máxima importância marcou a relação entre a corregedoria e os notários e registradores. Pela primeira vez, o contato entre a Corregedoria e os notários e registradores se fez eletronicamente. Os registradores receberam a tarefa de proceder a um cadastramento eletrônico e receberam uma senha, para fazer sugestões de alteração das normas eletronicamente. Essa conversa eletrônica, que hoje em dia é comum entre os senhores, ocorreu pela primeira vez entre a Corregedoria e notários e registradores. Sabemos que a civilização do papel, se não terminar, tende a sofrer uma diminuição para a civilização da informática.
 
Hoje, os cartórios têm um novo perfil e cada vez mais o computador é uma ferramenta técnica do trabalho dos senhores. Essa conversa eletrônica é cada vez mais necessária, portanto, as novidades tecnológicas terão projeção na Corregedoria sem arriscar a segurança jurídica, nosso ponto forte. Os senhores, que sempre fizeram e receberam comunicados em papel, podem imaginar o ganho em fazê-los e recebê-los eletronicamente. É óbvio que esse processo não se dará de um dia para outro, mas a porta da conversa eletrônica está aberta. Esse é um marco que eu não podia deixar de registrar.

Serviço público exige espírito público

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Para entrar no espírito que norteia o Educartório, falemos um pouco sobre o serviço público delegado. A primeira coisa que poderiam pensar é no artigo 236 da Constituição e lembrar que serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado por delegação do poder público. Talvez os senhores pudessem esperar de mim alguma coisa a mais, talvez uma distinção, tal como a do jurista italiano Arnaldo de Valles que, em 1930, fez a distinção entre serviço público próprio e serviço público impróprio.
 
Os serviços próprios são aqueles essenciais, como a manutenção da sociedade, os serviços que são prestados diretamente pelo Estado, como a segurança pública. Os serviços públicos impróprios são os que são suscetíveis de delegação. Talvez os senhores esperem de mim o desenvolvimento do tema, do regime jurídico da delegação e seus efeitos, mas tudo isso seria próprio para uma aula e não para uma abertura.
 
Fiquei realmente tentado a falar com da relação público-privado, que é alguma coisa que já vem sendo alimentada no meu espírito há algum tempo. A distinção entre o público e o privado remete a uma porta, que separa os ambientes interno e externo de uma casa. A porta está justamente entre o privado de uma casa e a abertura que se faz ao público, ou seja, a rua.
 
Nesse sentido, também fiquei tentado a fazer uma reflexão sobre notas e registros como aquilo que sai do privado e vai para o público, afinal de contas os senhores trabalham no universo do direito privado, com contratos entre pessoas comuns, trabalham com a propriedade privada no cartório de registro de imóveis e não com a propriedade pública. Todo o universo do direito dos registradores é o universo do privado, mas que necessita de publicidade, que por sua vez nasce da própria relação que precisa facilitar a prova de uma publicidade. Essa publicidade precisa passar por uma porta, sair do universo exclusivo das partes para alcançar o universo de terceiros.
 
A publicidade que se estabelece no universo de notas e de registro é uma publicidade de direitos privados, e não a publicidade de direito público. Por exemplo, quando o legislador ou a Constituição diz que o estado, o município e a União têm de ser transparentes, ou públicos, a publicidade do Estado, propriamente dito, nasce da necessidade de transparência da administração pública. Aqui a situação não é a mesma porque não estamos no universo de direitos públicos como está o Estado, mas sim, no universo de direitos privados, por isso o cuidado que se tem é a proteção desse universo.
 
Notas e registros fazem com que esse universo privado passe pela porta para dar publicidade, mas não deixa de ser a primeira tutela, a de direito privado.
 
Nesta introdução, procuro mostrar que estamos diante de um serviço público e que, portanto, precisamos ter espírito público de bem da nação. Na medida em que somos delegados de serviços públicos, ou prestamos serviços públicos diretamente ao Estado, temos de ter esse espírito público de bem comum. Somos convidados a alçar altos vôos, a olhar o que é da nação, da pátria, e não apenas o que é nosso.
 
Em épocas de crise, o espírito público aparece mais, o povo é levado a defender as raízes de sua pátria, ou seja, o bem maior que é de todos.
 
Um exemplo disso é a ocupação francesa napoleônica que se deu na Espanha, particularmente em Madrid, em 1808, quando houve um levante dos espanhóis, que se revoltaram para proteger a família real que seria expulsa da Espanha pelas tropas comandadas por Napoleão. O rei era a última raiz daquela tradição. Houve um levante de pessoas comuns do povo – mendigos, camponeses, artesãos, lavradores. Depois desse levante de 2 de maio, em 3 de maio as tropas de Napoleão atacaram e fuzilaram cerca de 400 pessoas encontradas com armas. De alguma forma isso lembra o espírito do povo, que está voltado ao público.

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Outro exemplo claro de espírito público está na Antigüidade, na fundação de Roma. Um quadro clássico mostra a fuga de Enéias. Depois da guerra de Tróia, Enéias fugiu levando seu pai Ascânio nas costas. Sua missão era não deixar aquele povo morrer. Enéias chegou à Itália e ali se fixou. Casou-se com a filha do rei e depois da 12ª dinastia nasceram os dois irmãos, Numitor e Amúlio. Numitor seria o próximo rei, mas Amúlio, irmão mais novo, tomou o trono e matou todos os filhos de Numitor, deixando apenas uma filha, Réia Silvia, de cuja união com o deus Marte nasceram Rômulo e Remo. Eles foram abandonados por seu tio Amúlio e criados por uma loba. Quando cresceram, o avô os reconheceu e contou-lhes sua história. Eles se revoltaram e mataram Amúlio, restituindo o avô no trono e ganhando o direito de fundar a cidade de Roma às margens do Rio Tibre.
 
Uma outra lenda fala do ritual da fundação de Roma, que teria sido fundada por pessoas de diversas localidades. Rômulo fez um buraco no meio da cidade e cada pessoa que veio de uma localidade diferente trouxe um punhado de terra do lugar de onde veio e colocou naquele fosso. Assim foi formada uma pátria, uma vez que pátria significa a terra de nossos pais, no início da fundação de Roma.
 
Isso nos reporta à idéia de que o serviço público exige um espírito público, alguém que olhe também para o bem de um país. Quando trabalhamos com serviço público, trabalhamos também com um bem maior. Embora na lavratura de uma escritura pública o bem primeiro seja o das partes do contrato, para além desse bem pessoal, é preciso lembrar que estamos num universo em que fazemos um bem para o país, um bem para todos.
 
Esse é o convite que faço aos senhores, para que olhem para o bem maior com o qual estão trabalhando. O primeiro cuidado no serviço público é a atenção para com aquele que é servido, o que é fundamental no espírito de servir. Devemos voltar nossas atenções para o usuário do serviço público.

Notários e registradores, os senhores são delegados da fé pública. Quando alguém aparece no cartório de notas, protestos, registro civil, registro de imóveis, ou títulos e documentos, os senhores têm a oferecer aquilo que receberam em delegação. Qual é o alimento que os senhores têm para dar? É a fé pública. Com esse alimento os senhores vão atender ao povo, mas saibam que, servindo a cada um deles, estão servindo à nação, à pátria, à terra de nossos pais. Os senhores têm um fim em prol do bem comum, um fim em prol de nossa pátria.
 
Nesta singela abertura, procuramos alimentar o espírito de todos de modo a torná-los receptíveis ao que vão receber em profundidade em seguida. Espero que tenham um bom dia de aprofundamento da melhor espécie para poder desenvolver as unidades de serviços, e mais ainda, sabendo que estarão fazendo um bem para o Brasil e para todos nós.

*Vicente de Abreu Amadei  é juiz auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Palestra

Qualidade no atendimento: inovações tecnológicas atraem usuários

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O consultor empresarial Gilberto Cavicchioli, engenheiro, administrador e professor de pós-graduação da Escola Superior de Propaganda e Marketing, ESPM, apresentou o tema qualidade no atendimento. Disseminou conceitos como “o atendimento de qualidade deve fazer o usuário sorrir”, apresentou o resultado de pesquisas sobre as razões que levam empresas e prestadores de serviços a perderem clientes, bem como os mandamentos do atendimento ao cliente. Com base em trabalho realizado para a Arpen-SP, mostrou que as inovações tecnológicas atraem usuários. Relacionou as principais habilidades para um atendimento de qualidade, os segredos de um bom atendimento ao cliente e as dez lições para a prestação de serviços de qualidade.

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Palestra

Protesto de contratos: protesto especial, contratos do CPC, contratos bilaterais e contratos protestáveis

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Reinaldo Velloso dos Santos, terceiro tabelião de protesto de Campinas, proferiu a palestra protesto de contratos. Apresentou o histórico do protesto e falou dos benefícios oferecidos ao credor – prova simples e segura da sua diligência; comprovação da mora e interrupção da prescrição; e ao devedor – conhecimento da exigência e pagamento diretamente a um tabelião. Examinou o protesto especial e os antecedentes legislativos até chegar ao protesto de contratos. Explicitou o posicionamento da CGJSP antes e depois da lei 9.492/1997, relacionou os contratos do CPC, falou sobre os contratos bilaterais e os protestáveis e, finalmente, sobre as vedações de protesto.

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Palestra

Ata notarial: diferenças em relação à escritura e exemplos concretos

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Ata notarial foi o tema apresentado pelo tabelião de Indaiatuba Márcio Pires de Mesquita, Tabelião em Indaiatuba. Inicialmente, o palestrante definiu ata notarial como “o instrumentopúblico através do qual o notário capta, por seus sentidos, uma determinada situação, um determinado fato, e a transpõe para o seu livro de notas ou outro documento”. Discorreu sobre o objeto da ata notarial e sobre a teoria do fato jurídico. Explicou que a ata notarial destina-se à retratação de fatos jurídicos, todavia não pode ter por objeto atos jurídicos próprios da escritura, nos quais há presença de manifestação de vontade. Falou do princípio da continuidade do ato e da eficácia probatória da ata notarial. Estabeleceu e comentou as principais diferenças entre a ata notarial e a escritura. Apresentou exemplos de ata notarial e comentou as sugestões levantadas no V Seminário de Direito Notarial e Registral em Presidente Prudente: padronizar a formatação dos elementos da ata, bem como popularizar a tabela, principalmente para as certidões extraídas da Internet.

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Palestra

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Sérgio Jacomino, quinto oficial de registro de Imóveis da cidade de São Paulo e diretor do IRIB, falou sobre a matrícula. Chamou a atenção para a confusão que se faz entre as instituições do registro e do cadastro, o que leva à idéia de que o registro poderia ser feito pela prefeitura. Esclareceu que o cadastro não trata de direitos, mas de levantamento de limites, ao passo que o registro, por sua definição legal, é uma instituição de caráter jurídico encarregada de prover a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
 
Embora o cadastro e o registro de imóveis sejam instituições inter-relacionadas, cada uma tem sua própria identidade, razão por que considera importante desmistificar certos conceitos equivocados.

Uma fotografia georreferenciada de uma propriedade rural não é capaz de expressar onde estão os limites da propriedade nem a extensão dos direitos que incidem sobre aquele imóvel”, exemplificou. “Na foto não se verifica a qualidade dos direitos e nem a extensão desses direitos. Ou seja, no levantamento topográfico não é possível verificar a qualidade e quantidade desses direitos, eles não podem ser fotografados. A máquina fotográfica desses direitos é o registro de imóveis, que nada tem a ver com o cadastro, embora ambos estejam coordenados para proporcionar a gestão territorial.”
 
Segundo o palestrante, os cartórios não estão na prefeitura porque a atividade do registro está vinculada essencialmente ao Judiciário, é uma atividade estadual. “Exercemos uma tutela pública de interesses privados, e essa tutela se exerce mesmo em face do próprio Estado. Precisamos ter independência jurídica, como terá o juiz; precisamos ter autonomia, como se garante ao juiz. Só se admitiria que os cartórios estivessem nas prefeituras se se admitisse que a atividade jurisdicional pudesse estar a cargo do Prefeito, por exemplo. Não se justifica que uma atividade como a do registro, regulada pela União e vinculada diretamente ao Judiciário, cuja característica é a independência jurídica dos seus profissionais, sem qualquer vinculação e sujeição hierárquica própria do poder Executivo, esteja dentro da prefeitura. Imagine o cartório ter que dizer não ao prefeito. Seria inconcebível.”

Georreferenciamento delimita fronteira entre registro jurídico e cadastro físico

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Como explicou Jacomino, a lei 10.267/01 criou o georreferenciamento de imóveis rurais e radicalizou a idéia de interconexão e relacionamento entre os dados cadastrais e o registro de imóveis. A obrigatoriedade de georreferenciamento foi criada para aclarar definitivamente as situações de imóveis particulares e de terras públicas com uma revitalização do cadastro, que no caso dos imóveis rurais hoje está no Incra.
 
A partir dessa lei, para toda e qualquer transação imobiliária com imóveis rurais deve ser feito um levantamento geodésico com base no georreferenciamento, de forma que o cadastro, antes imperfeito, seja recomposto e ajude a reduzir o número de fraudes. O decreto 4.449/02, e depois o decreto 5.570/05, que alterou a lei, estabeleceu um cronograma para que todos os imóveis rurais se sujeitem ao georreferenciamento, o que vai delimitar as fronteiras entre o registro jurídico e o cadastro físico.

Agora se começa a perceber que as atribuições do cadastro e do registro são diferentes e que cada um joga um papel importante, mas distinto. Esses papéis devem ser desempenhados por profissionais também distintos. A lei 10.267/01 retirou do registrador a tarefa da determinação física da parcela. No entanto, a responsabilidade sobre a gestão da publicidade das situações jurídico-reais está no registro e não no cadastro.”

Essa lei cria uma linha de informações fundiárias e organiza a planta cadastral a partir da indicação das parcelas, de forma que não haja superposições. Também visa superar uma multiplicidade de linguagens utilizadas para a definição de um mesmo objeto. Inaugura o georreferenciamento como um padrão, ou seja, não trabalharemos mais com a linguagem descritiva, mas com variáveis. Com essas variáveis poderemos reconverter a realidade numa descrição perfeitamente compreensível, ou reconhecível por mapa, por exemplo. Dessa base cadastral se servem o registro de imóveis, Incra, IBGE, Funai, Receita Federal, Anoter, enfim, várias instituições que trabalham com imóveis.”
 
A lei 10.267/01 instituiu o cadastro nacional de imóveis rurais, Cnir, que será realizado a partir de medições georreferenciadas, para dar base geodésica às informações, o que representa uma mudança de paradigma em relação à anterior descrição dos imóveis rurais.
 
A medição georreferenciada dos imóveis rurais vai permitir a correspondência entre os dados cadastrais (físicos) e os registrais (jurídicos) de forma a garantir a segurança jurídica e evitar a superposição de áreas.
 
O Cnir pode ser a chave de acesso às reformas cadastrais, uma vez que passa a ser atribuição do registro de imóveis informar ao Incra, mensalmente, todas as modificações ocorridas nas matrículas em função de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento, retificação de área, etc. O Incra, por sua vez, deverá encaminhar ao registro de imóveis, mensalmente, os novos códigos atribuídos aos imóveis, para que sejam averbados nas matrículas.

Por que não fazer esse intercâmbio de informações com as prefeituras municipais a fim de facilitar o cadastro?”

Hoje, os cartórios ainda permanecem atomizados, sem comunicação entre si. No entanto, estamos caminhando para outro paradigma, vamos superar a idéia de atomização pelo conceito de molecularização, ou seja, essas unidades estarão ligadas umas às outras como moléculas e trocando informações, o que aumentará a segurança das informações e reduzirá custos.”
 
A retificação registral também foi deslocada do Judiciário para o registro de imóveis. A lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, criou mecanismos para a retificação e aprofundou a interconexão entre o cadastro e o registro.

O que fica nisso tudo é o desafio de construirmos um relacionamento criativo com vistas ao interesse público. Os cartórios de registro de imóveis são as fontes primárias de informação que interessam de maneira decisiva para as prefeituras. Os municípios não podem abrir mão das informações do registro, seja em relação às titularidades, seja como mecanismo muito importante de publicidade das restrições de caráter urbanístico e ambiental que as próprias prefeituras e estados não têm como expressar de maneira rápida e eficiente.”

Os cadastros, por sua vez, podem ter no registro uma fonte confiável e preciosa para o aperfeiçoamento do sistema de publicidade imobiliária no Brasil.”

Palestra

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Eduardo Agostinho Arruda Augusto, registrador imobiliário em Conchas e diretor do Irib, proferiu palestra sobre a retificação de registro imobiliário e o georreferenciamento. Começou por definir o registro público imobiliário, seus elementos e a natureza jurídica do sistema. Tratou das especialidades subjetiva e objetiva, bem como da matrícula, antes de falar da retificação e do georreferenciamento como inovações voltadas para o aperfeiçoamento da própria matrícula. Atacou mitos e indicou verdades sobre a retificação e o georreferenciamento. Apresentou exemplos concretos de retificação, chamando a atenção dos participantes para a importância da qualificação registral, da atuação diligente do registrador e da importância de se observar a segurança jurídica em todo o processo. Sugeriu como regras básicas de procedimento: o cuidado com decisões precipitadas; a criteriosa análise dos trabalhos apresentados; a pesquisa do passado do imóvel; e a constante busca de segurança jurídica. Apresentou o oficial de registro de imóveis como um especialista em direito registral imobiliário,
 a serviço da sociedade, cuja responsabilidade inclui colaborar com a difícil missão de regularização fundiária. E destacou: “a sobrevivência de nossa atividade depende da nossa união, da seriedade de nosso serviço e do entusiasmo de nossas ações”. Finalmente, conclamou todos os notários e registradores a fazerem um Brasil cada vez melhor com um trabalho efetivo pela paz social, desenvolvimento nacional, erradicação da pobreza e justiça social.

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Consulte

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Trabalhos apresentados nos seminários

(Fotos Carlos Petelinkar)