BE2740
Compartilhe:
Patrimônio de afetação:
Segurança jurídica na aquisição de imóvel em planta.
João Pedro Lamana Paiva*
O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.
João Pedro Lamana Paiva.
A lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por alguns empreendedores.
A adesão por este regime será efetivada quando da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo incorporador / proprietário do lote e da afetação do terreno e das acessões constantes do processo de incorporação. Pelo que se depreende dos dispositivos da referida lei, primeiramente, será realizada a averbação da afetação na Matrícula do Imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), nos termos da Lei n. 4.591/1964 ou, no caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção - pelo incorporador - pelo regime especial de tributação.
A partir de então, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária sujeitos ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados da seara patrimonial do incorporador, não se comunicando; constituindo, portanto, um patrimônio separado, independente, destinado à efetiva consecução da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. Logo, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da incorporação.
Como se vê, se de um lado, para o incorporador, no campo fiscal, é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal nos termos da pré-citada lei, por outro, pode ser prejudicial a escolha deste regime, eis que ficará reduzido o acervo patrimonial do incorporador que responderá pelos demais débitos.
No tocante ao adquirente, o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas em planta, favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial. Ressalta-se, contudo, de que não há garantia para estes de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade. Com efeito, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação através de uma Comissão de Representantes ou , ainda, por interposta pessoa jurídica ou física por esta nomeada.
Sob o foco dos aspectos registrais, a escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações.
Assim, pode-se afirmar que: (a) o patrimônio de afetação é uma “ficção”; (b) o patrimônio de afetação nasce com a averbação na matrícula do imóvel e é irretratável; (c) a afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se); (d) tendo havido alguma alienação, é necessário a anuência dos futuros proprietários da unidade; (e) a fiscalização do patrimônio de afetação é cabível a Comissão de Representantes ou a pessoa por esta nomeada; (f) o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação da Construção ( habite-se), pelos registros dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos correspondentes compradores e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira do empreendimento ou ainda ; (g) no caso de desistência da incorporação , isto é, usado o prazo de carência , se houver, uma vez restituídos aos compradores da unidade às quantias devidas, será igualmente extinto.
Por derradeiro, sugere-se que, após a apreciação do termo de opção pela Secretaria da Receita Federal, seja averbado no álbum imobiliário ou depositado no processo de incorporação o documento expedido pela mesma, a fim de comprovar a sua regular constituição perante os interessados na aquisição.
Feitas estas considerações, é imperioso reconhecer que com o patrimônio de afetação devidamente formalizado na Matrícula do Imóvel, as vendas em planta ocorrerão com maior freqüência, em virtude de os compradores e as financeiras estarem melhor protegidos, gerando, assim, novos negócios e recuperando à imagem junto aos adquirentes de boa-fé e ajudando no desenvolvimento econômico no Estado e no País: isso é Segurança Jurídica.
*João Pedro Lamana Paiva é Registrador e Tabelião de Protesto, Vice-Presidente do IRIB.
Últimos boletins
-
BE 5565 - 26/04/2024
Confira nesta edição:
XLIX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil: conheça os pontos turísticos da Capital Federal | Presidente do IRIB participa de reunião na FEBRABAN | Resolução CD/ANPD n. 15, de 24 de abril de 2024 | Edital de Consulta Pública | Brasil registra aumento de 4,2% no déficit de domicílios em comparação com 2019 | ICMBio disponibiliza gratuitamente mapa com todas as UCs federais | Ministra dos Povos Indígenas informa TIs a serem homologadas | Clipping | XLIX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil | CENoR: SAVE THE DATE: IX Encontro de Direitos Reais, de Direito Registal Imobiliário e de Direito Notarial | REURB 2.0: curso promovido pela UNIREGISTRAL já estão com as inscrições liberadas! | Do “super” cônjuge ao “mini” cônjuge: A sucessão do cônjuge e do companheiro no anteprojeto do Código Civil – por Ana Luiza Maia Nevares | Jurisprudência do TJRJ | IRIB Responde.
-
BE 5564 - 25/04/2024
Confira nesta edição:
Seja associado ao IRIB e receba gratuitamente os exemplares da Revista de Direito Imobiliário! | DECISÃO | Raio-X dos Cartórios: confira projeto pioneiro da ANOREG/BR | Programa Acelera: Presidente da CEF detalha participação do banco na Voz do Brasil | Lar Legal: programa de regularização fundiária catarinense chega ao Estado de Mato Grosso do Sul | Clipping | XLIX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil | CENoR: SAVE THE DATE: IX Encontro de Direitos Reais, de Direito Registal Imobiliário e de Direito Notarial | REURB 2.0: curso promovido pela UNIREGISTRAL já estão com as inscrições liberadas! | A reforma do Código Civil e as mudanças quanto ao regime de bens – Parte I – por Flávio Tartuce | Jurisprudência do TJPR | IRIB Responde.
-
BE 5563 - 24/04/2024
Confira nesta edição:
Presidente e Vice-Presidente do IRIB participam de reunião da Diretoria Colegiada da ANOREG/BR | Ministro Herman Benjamin é eleito Presidente do STJ para biênio 2024-2026 | Ministro Gilmar Mendes determina suspensão de ações sobre a constitucionalidade da Lei n. 14.701/2023 | Aprovados no concurso catarinense recebem boas-vindas do TJSC e de entidades notariais e registrais | XLIX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil | CENoR: SAVE THE DATE: IX Encontro de Direitos Reais, de Direito Registal Imobiliário e de Direito Notarial | REURB 2.0: curso promovido pela UNIREGISTRAL já estão com as inscrições liberadas! | Compra e arrendamento de imóvel rural por estrangeiro: o que se espera do julgamento do STF? – por Robson de Oliveira | Jurisprudência da CGJSP | IRIB Responde.
Ver todas as edições
Notícias por categorias
- Georreferenciamento
- Regularização fundiária
- Registro eletrônico
- Alienação fiduciária
- Legislação e Provimento
- Artigos
- Imóveis rurais e urbanos
- Imóveis públicos
- Geral
- Eventos
- Concursos
- Condomínio e Loteamento
- Jurisprudência
- INCRA
- Usucapião Extrajudicial
- SIGEF
- Institucional
- IRIB Responde
- Biblioteca
- Cursos
- IRIB Memória
- Jurisprudência Comentada
- Jurisprudência Selecionada
- IRIB em Vídeo
- Teses e Dissertações
- Opinião
Últimas Notícias
- Imóvel rural. Compra e venda. Retificação de área – legitimidade – requerimento. Georreferenciamento.
- Usufruto – renúncia – escritura pública. Usufrutuária renunciante – indisponibilidade de bens. Averbação – impossibilidade.
- Do “super” cônjuge ao “mini” cônjuge: A sucessão do cônjuge e do companheiro no anteprojeto do Código Civil