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Imóvel rural – aspectos relevantes – questões polêmicas
Adriano Erbolato Melo

A lavratura da escritura

I – Imóveis rurais e urbanos (distinção e aspectos)

INCRA: responsável pelo cadastro, fiscalização da função social do imóvel rural para fins de desapropriação (reforma agrária) e operacionalização da certificação do georreferenciamento. Interessa a destinação do imóvel;

Tributário: IPTU/ITR – interessa a localização do imóvel e

Notarial-registral: deve ser tratado como matrícula, ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída. O registro de imóveis constitui e torna público os direitos reais imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra.

Conclusões
 

1.   O tabelionato deverá tratar como urbano o imóvel que foi incluído na área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o plano diretor ou legislação municipal, embora tenha lançamento no INCRA - CCIR;

2.   As conseqüências principais são: a) menção à existência ou dispensa das certidões municipais pelas partes e b) laudo de avaliação do município para fins de ITBI/emolumentos;

3.   Porém, e havendo duplicidade de cadastro (Prefeitura/INCRA), deverá o tabelionato transcrever no ato notarial toda a documentação própria do imóvel rural (vide item II abaixo), pois cabe ao particular a baixa de sua situação perante o órgão federal;

4.   Situação distinta é quando o particular deseja a alteração na qualificação do imóvel (de rural para urbano), fato este que acontecerá apenas com expressa anuência do INCRA;

5.   No aspecto tributário, a partir do lançamento pelo Município do IPTU, não poderá a União exigir sobre o mesmo imóvel o ITR, sob pena de bi-tributação, salvo em casos específicos e raros onde o imóvel esteja localizado parte em área rural e parte em área urbana ou de expansão urbana, cabendo a cobrança de cada tributo de forma proporcional.

II – Documentos necessários:

1. Último CCIR: 2003/2004/2005

Obs.1 – O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, é o documento fornecido gratuitamente pelo INCRA aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, sem o qual não poderão os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda os imóveis rurais. Em caso de sucessão causa mortis , nenhuma partilha, amigável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem apresentação do referido certificado, conforme prevê o artigo 22 da Lei nº 4.947/66;

Obs.2 – Se o alienante não possuir este documento, deverá providenciá-lo junto à agência mais próxima do Incra;

Obs.3 – Hoje no CCIR consta o número da matrícula;

Obs. 4 - Recomenda-se a transcrição completa do CCIR na escritura, de forma breve, mas abrangendo os seguintes dados:

a) *Código do Imóvel rural

b) *Nome de quem o imóvel está lançado

c) *Nacionalidade do detentor

c) *Denominação do imóvel

d) *Localização

e) Módulo rural

f) Número de módulos

g) Módulo fiscal

h) Número de Módulos fiscais

i) Fração Mínima de parcelamento

j) Área total de lançamento

k) Número do CCIR

l) Número de cadastro de detentor do imóvel rural

*dados obrigatórios nos termos da Lei n.º 4.947/66, art. 22, §6.º

** Área, módulo, fração mínima de parcelamento, vide item 48.1, Cap. XX das NCGJ/SP

2. ITR – cinco últimos DARF de pagamento ou certidão negativa da Receita Federal

(2006) - 2005 – 2004 -2003 – 2002 – (2001)

Obs.1 – Os últimos cinco DARF’s poderão ser substituídos por uma certidão negativa de débitos da receita federal específica, com o número do imóvel.

Obs.2 – Se o imóvel tiver menos que 200 ha, o proprietário poderá fazer uma declaração, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR. Há casos também de imunidade e isenção.

Obs.3 – A data de vencimento do ITR, normalmente, é 30 de setembro. Em 2006 será 29/09. Após essa data, deverá ser exigido o DARF de recolhimento do ITR de 2006.

Obs.4 – A DITR é composta pelo DIAC – Documento de Informação e Atualização Cadastral e pelo DIAT – Documento de Informação e Apuração do ITR.

Obs.5 – Se o alienante não possuir algum dos Darf’s, deverá fazer a declaração do ITR correspondente, via Internet (fazendo download do programa relativo ao ano), emitir do Darf e pagá-lo com as respectivas multas e juros. 

Obs.6 – Deverá constar na escritura a menção à apresentação dos cinco últimos Darf´s relativos ao pagamento de ITR (ou a certidão da Receita federal especifica do imóvel) e mais o número do imóvel na Receita Federal.

3. DIAT de 2005 (até 29 de setembro)

Após essa data, o DIAT de 2006.

Essa apresentação é obrigatória apenas para se verificar o valor do imóvel e efetuar o cálculo de emolumentos. O valor de referência sempre será o valor total do imóvel .

4. CND/DRS-CI do INSS

a) para todo proprietário pessoa jurídica

b) para o proprietário pessoa física, dependendo da situação.

Para fins previdenciários, empresa também é o contribuinte individual em relação a segurado que lhe presta serviço, além da cooperativa, associação, missão diplomática ou repartição consular, segundo o art 15, § único da Lei n.º 8.212/91.

Considera-se contribuinte individual, segundo a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, art. 9.º,   dentre outros:
 

•    a pessoa física, proprietária ou não, que explora atividade agropecuária ou pesqueira, em área urbana ou rural, em caráter permanente ou temporário, diretamente e com o auxílio de empregado utilizado a qualquer título, ainda que de forma não-contínua;

•    o notário, o tabelião, o oficial de registro ou registrador

Assim, o contribuinte individual que contrata empregado deverá comprovar sempre a sua regularidade perante o INSS, através da conhecida Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual - DRS-CI. Esse documento terá como identificador o número CEI – Cadastro Específico do INSS requerido pelo interessado junto ao INSS. Em casos especiais, como o do delegado da serventia extrajudicial, o contribuinte individual possuirá CNPJ, e o documento de comprovação da regularidade perante a Previdência Social será a CND.

A IN/MPS/SRP nº 03/2005, ainda dispôs:

Art. 19. A inscrição ou a matrícula serão efetuadas, conforme o caso: ...

III - no Cadastro Específico do INSS (CEI), no prazo de trinta dias contados do inicio de suas atividades, para a empresa e equiparado, quando for o caso, e obra de construção civil, sendo responsável pela matrícula:

...

f) o produtor rural contribuinte individual e o segurado especial;

Nesse ponto, inclusive, existe previsão de Auto de Infração ao contribuinte individual que deixar de promover a competente inscrição no CEI (art. 49, II da Lei n.º 8.212/91, na redação dada pela lei n.º 9.711/98). 

Desta forma, uma vez identificado pelo tabelionato a condição de contribuinte individual que contrata empregado, a CND/DRS-CI, deverá ser exigida.

Quanto à aceitação de declaração do proprietário, afastando o seu enquadramento à exigência legal, a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, art. 523, § 1.º previu:

O produtor rural pessoa física ou o segurado especial, que declarar, sob as penas da lei, que não tem trabalhadores a seu serviço e que não comercializa a própria produção na forma prevista no inciso I do art. 241, está dispensado da apresentação das certidões previstas nos incisos I e IV a VI do caput.” (grifos nossos).

É de se notar, portanto, que duas as condições ou exigências a permitir que o contribuinte individual seja dispensado da apresentação da DRS-CI/CND, situação que deve ser bem analisada pelo tabelionato, sob pena de nulidade do ato notarial e responsabilização de seu titular. Aconselha-se que os tabeliães orientem dessa situação os profissionais que assessoram os citados contribuintes individuais (advogados e contadores).

Por fim um exemplo de declaração:

..declarando-me mais, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que não possui inscrição e/ou vínculos junto ao INSS como empregadores, não comercializam, não exportam e nem vendem ao consumidor produtos agropecuários, não se enquadrando nas restrições da IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto nº 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organização e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei nº 8.212/91, de 24.7.1991.”

III – Documentos a serem arquivados pelo tabelionato

Embora obrigatórios para os tabeliães paulistas, face à expressa previsão normativa, conveniente que todos os tabelionatos de notas arquivem em classificadores próprios cópias de:
 

1.   Do último CCIR emitido pelo INCRA;

2.   Dos DARFs (últimos cinco ou Certidão Negativa da Receita Federal do Brasil referente ao imóvel rural);

3.   Última declaração do ITR (DIAC/DIAT);

4.   Autorização do Incra, do Conselho de Defesa Nacional, Ministério da Agricultura e do Presidente da República (Decreto), nos casos e hipóteses previstas na legislação regradora da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho);

5.   Certidão de nascimento ou de casamento nas hipóteses previstas em lei, quando da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho);

6.   A certidão do Registro de Imóveis relatando a percentagem de propriedades rurais do município pertencentes a estrangeiros (vide neste trabalho).

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Questões pontuais:

1.ª Questão: Constando na matrícula ou transcrição do imóvel descrição da área rural em alqueires ou metros quadrados, como deve proceder o notário ?

R: Deve haver sempre menção nas escrituras às áreas em hectares ou submúltiplos (medida adotada pelo INCRA no CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), nunca, somente em outras unidades de medida, tais como, alqueires, partes, braçadas etc. Assim, nada impede,  que o escrevente faça referência à descrição tabular, indicando (atualizando) a área em hectares, e por conveniência do serviço, fazendo menção à correspondência em metros quadrados ou alqueires.  Muito comum no interior o negócio jurídico ser firmando apenas em alqueires (paulista, mineiro – “alqueirão”). Exemplo: imóvel de 10 hectares que corresponde a 4,1322 alqueires paulista.

2.ª Questão: Existe alguma restrição na alienação de imóvel rural cujo título  aquisitivo seja outorgado pelo Estado (reforma agrária, procedimento discriminatório) ?

R: Deve ser exigida, além da certidão da matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis, sempre a apresentação do título de outorga da propriedade, emitido pelo órgão competente (INCRA, ITESP – Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo), onde conste eventual proibição de transmissão do domínio ou prazo de carência. Esse título em regra é denominado de “Título de Domínio”.

ASPECTOS FISCAIS – ITR/ITBI-ITCMD/IR

ITR – IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE RURAL

Obs.1 – Todo o proprietário, titular do domínio (enfiteuta ou foreiro) ou detentor a qualquer título (posse ou usufruto) de imóvel rural deve pagar, anualmente, o ITR - Imposto sobre a Propriedade Rural. Não se enquadram aí o arrendatário, o comodatário e o parceiro (relações obrigacionais)

Obs.2 - Em casos excepcionais, o proprietário não precisa pagar ITR, por estar imune (ex.: pequena gleba rural, terras públicas, imóvel rural de instituição de ensino sem fins lucrativos) ou isento do imposto (assentamentos para a reforma agrária e mais de uma propriedade, desde que não ultrapasse os limites da pequena gleba rural).

Obs.3 – Pequena gleba rural: varia conforme a localização – 100 ha – Amazônia Ocidental e Pantanal; 50 ha – Amazônia Oriental e Polígono da Seca e 30 ha – demais municípios. O proprietário ou detentor deve explorá-la a qualquer título e não possuir outro imóvel urbano ou rural.

Obs.4 - Não obstante, todo proprietário deve entregar à Receita Federal a Declaração Anual sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR), quando será apurado se tem imposto a pagar e, em caso positivo, qual o valor do tributo.

Obs.5 - Imóvel Rural para fins de apuração do ITR: área contínua, formada por uma ou mais parcelas de terras do mesmo titular, localizada na zona rural do município, ainda que, em relação a alguma parte da área, o declarante detenha apenas a posse. Critério da localização.

Obs.6 - A Declaração Anual é composta de dois documentos: a) Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diac) (obrigatório para todos os proprietários); b) Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), no qual será calculado o valor do ITR (dispensado para os casos de imóveis imunes ou isentos).

Obs.7 - A base de cálculo do ITR é o VTN – Valor da Terra Nua Tributável. Alíquota aplicável depende do grau de utilização do imóvel.

Obs.8 - O VTN representa o valor de mercado do imóvel menos as benfeitorias. Já existe uma pauta do INCRA por região e sub região, indicativa do valor médio do hectare do imóvel rural.

Obs.9 – A partir de 01/01/1997 a VTN serve de parâmetro para apuração do IR sobre o ganho de capital na alienação a qualquer título (onerosa ou gratuita) do imóvel rural.

Obs.10 - Também o VTN declarado será o valor máximo (teto) para o depósito judicial no caso da desapropriação para reforma agrária.

Obs.11 - Valor mínimo para pagamento do imposto – hoje R$ 10,00.

Obs.12 – Imóvel em condômino – um declara apenas (condômino declarante); os demais são apenas informados.

Obs.13 – Declaração: DIAC – todos são obrigados, inclusive os imunes ou isentos; o DIAT – apenas os não imunes e não isentos. 

Obs.14 -  A Declaração de ITR de 2006 deverá ser apresentada entre os dias 7 de agosto a 29 de setembro deste ano. Se o imóvel estiver localizado no Estado de São Paulo e tiver área superior a 200 hectares, a declaração deverá ser feita pela internet ou por disquete. Se a declaração for apresentada após o prazo, o proprietário terá de pagar multa de 1% do valor do imposto ao mês. Nos casos de imóvel rural imune ou isento do ITR, a multa será de R$ 50,00.

ITBI-ITCMD – IMPOSTOS NAS ALIENAÇÕES

Quanto à definição da base de cálculo do ITBI – imposto municipal devido no ato da transmissão onerosa do imóvel rural e respectivo cálculo dos emolumentos no Estado de São Paulo, três são os critérios, prevalecendo sempre o de maior valor:

a) Valor do negócio declarado pelas partes

b) DIAT/ITR – valor do imóvel e não apenas o VTN

c) Valor Venal Municipal – conhecida como “pauta de avaliação municipal do imóvel rural”, se existente.

Obs.1: Para o Estado de São Paulo, O instituto de Economia Agrícola (IEA), disponibiliza no site http://www.iea.sp.gov.br/out/banco/menu.php uma pauta de referência (não obrigatória) para o contribuinte do ITR declarar o VTN – Valor da Terra Nua, conforme a região (município). No futuro, pretende os órgãos de arrecadação e fiscalização promoverem o cruzamento das informações constantes das diversas bases de dados do fisco federal, estadual e municipal.

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Quanto ao ITCMD – imposto estadual devido nas transmissões gratuitas ou causa mortis, a legislação paulista determina que o valor venal seja entendido como valor de mercado (Decreto 46.655/2002, art. 12 c/c art. 16), e a base de cálculo do tributo. Nesse caso, teríamos como referência para o cálculo do imposto e para a cobrança dos emolumentos o DIAT/ITR (valor do imóvel), afastada qualquer eventual avaliação municipal sobre o imóvel rural.

Obs1: Aqui também aplicável a observação quanto á pauta de referência sugerida pelo INCRA.

Obs.2: Alguns Estados admitem outros critérios para a determinação da base de cálculo, como a avaliação fiscal ou a administrativa (laudos dos sindicatos rurais), além de facultar o recolhimento do imposto para após a lavratura da escritura, situações essas que devem ser bem pesquisadas pelo tabelionato ,e devidamente mencionadas na escritura para a ciência das partes.

IR – GANHO DE CAPITAL SOBRE IMÓVEIS RURAIS

1. Quais as operações sujeitas à apuração do ganho de capital?

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis , a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus , do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

(IN SRF nº118, de 2000 e IN SRF nº84, de 2001, art. 3º)

2. Quais são as isenções relativas ao ganho de capital com relação ao imóvel rural?

2.1 - Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988. A parcela da indenização, correspondente às benfeitorias, é computada como receita da atividade rural quando esta tiver sido deduzida como despesa de custeio ou investimento e, quando não deduzida como despesa de custeio ou investimento, tributável como ganho de capital. Assim, a isenção é absoluta apenas quanto ao VTN, pois as benfeitorias ou serão tributadas como receita da atividade rural (livro caixa), ou, no caso de não terem sido lançadas nas competências próprias como despesa no livro caixa da atividade rural, sofrerão a tributação comum ao ganho de capital (alíquota de 15%) sobre o lucro imobiliário;

2.2 – Isenções estabelecidas na legislação infra-legal:

a) Teto da isenção no ganho de capital para venda de um único imóvel em um mesmo mês: R$ 35.000,00 (Lei n.º 11.196/2005);
b) Redução proporcional do imposto de renda sobre o ganho de capital, desde que utilizasse parte ou todo o produto da venda obtido em até 180 dias da assinatura da escritura ou do contrato (Lei n.º 11.196/2005);
c) Introdução de 04 (quatro) fórmulas de cálculo de redução do imposto, dependendo da época de aquisição do imóvel, da data da alienação deste e da data da nova aquisição (Lei n.º 11.196/2005);
d) Redução de 5% por ano, conforme a data da aquisição, limitada ao ano de 1988 (art. 18 da Lei no7.713, de 22 de dezembro de 1988); e
e) Alienação de único imóvel no valor de até R$ 440.000,00 (Lei n.º 11.196/2005).

3 – Como então apurar o ganho de capital de imóvel rural?

Imóveis adquiridos até 31/12/1996

Para os imóveis rurais adquiridos até 31/12/1996, aplicam-se as regras para apuração do ganho de capital vigentes antes da edição da Lei nº9.393, de 19 de dezembro de 1996, cujos aspectos mais importantes são:
 

•    Custo de aquisição: regra geral, deve ser, conforme o caso, o valor de mercado ou o valor pago, constante na Declaração de Bens e Direitos;

•    Imóvel adquirido até 1991, cujo valor de mercado, declarado, em 31/12/1991, for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN SRF nº84, de 2001;

•    Se o contribuinte adquiriu imóvel rural após 31/12/1991, o custo é o valor da escritura (isto é, o valor pago) corrigido até 31/12/1995, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da IN SRF nº84, de 2001;

Imóvel adquirido a partir de 01/01/1996

Tratando-se de imóvel adquirido após 31/12/1995, não se atribui correção monetária ao seu custo, conforme a Lei nº9.249, de 1995, art. 17. Além disso:
 

•    Valor de alienação: é o valor efetivo da transação (até a Lei nº9.393  , de 1996 (19/12/1996);

•    Com o advento da Lei nº9.393  , de 1996 (19/12/1996), passam a ser considerados como custo de aquisição e valor de alienação do imóvel rural, o valor da terra nua (VTN), declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), respectivamente nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação. Caso não se possa apurar um dos VTNs, deve-se proceder ao cálculo do ganho de capital com base nos valores reais da transação.

•    Da mesma forma que na desapropriação, se as benfeitorias tiverem sido deduzidas como despesa de custeio na apuração da determinação da base de cálculo do imposto da atividade rural (livro caixa), o valor de alienação referente a elas será tributado como receita da atividade rural (apenas no livro caixa – apuração anual), caso contrário, contudo, integram o custo de aquisição para efeito de determinação do ganho de capital (VTN + benfeitoria).

QUESTÕES POLÊMICAS

AQUISIÇÃO DO IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

1. Legislação

Lei 4.504, de 30/11/64 – Estatuto da Terra, base do regime jurídico do imóvel rural

Lei 5.709, de 7/10/71 e Decreto 74.965, de 26/11/74, regulamentando a lei 5.709/71 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural por estrangeiro

Lei 6.634, de 2/5/1979, que dispõe sobre faixa de fronteira e Decreto 85.064, de 26/08/80 – base do regime jurídico da aquisição de imóvel rural localizado em faixa de fronteira

2. Estrangeiro pessoa física

2.1. Documentação pessoal

Somente o estrangeiro com permanência regularizada no Brasil poderá adquirir imóvel rural. (Note-se que a lei não fala em residência permanente ou provisória, apenas prova de residência no território nacional , art. 9, II da Lei 5.709/71).

Assim, a definição de residência é a da lei civil (Código Civil).

Conclui-se, pois, que: o estrangeiro que não tiver permanência regularizada no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural, de forma alguma.

Deve o adquirente possuir também CPF, independente da sua situação de regularidade, além, como já mencionado, da prova de residência no país.

O Estado Civil declarado deve, salvo solteiro, ser demonstrado por certidão do país de origem, devidamente legalizada por cônsul brasileiro, traduzida no Brasil e registrada em RTD, ou, à vista de certidão do Registro Civil das Pessoas Naturais, no caso do casamento estar assentado no Brasil.

O documento de identidade poderá ser a cédula de identidade de estrangeiros classificados como permanentes (RNE), com validade de 9 (nove) anos, ou o passaporte com visto dentro do prazo de validade, ou ainda o Bilhete de Identificação para os estrangeiros signatários do Mercosul.

2.2. O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural, desde que (requisitos concomitantes):

- o seu tamanho não seja superior a três módulos (d ependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel, mesmo com área não superior a 3 (três) módulos - §3.º do art. 7.º do Decreto 74.965/74 );

- não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município: limitação de 25% ou 10% da zona rural do município de titularidade de estrangeiros ou nas mãos de titulares de um único país, respectivamente, conforme previsão da Lei n.º 5.709/71,  §1.º do art. 12;

- não seja localizada em faixa de fronteira;

- declare, sob penas da lei de que não possua outro imóvel rural (art. 9.º,a do  Decreto 74.965/74);

Obs.: O termo módulo , mencionado no parágrafo primeiro do artigo terceiro da lei 5.709/71 se refere expressamente ao MEI – módulo de exploração indefinida (art. 4.º do Decreto 74.965/74), que não se confunde com módulo rural , nem com módulo fiscal.

2.2.1 Definições

Módulo Rural: é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico. É calculado para cada imóvel , levando em conta outros atributos do imóvel (atividade econômica, forma de exploração (familiar ou empresarial), mão-de-obra etc).

Módulo Fiscal: é estabelecido para cada município , e procura refletir a área mediana dos módulos rurais dos imóveis do município.

Módulo de Exploração Indefinida: é a unidade de medida, em hectares, a partir do conceito de módulo rural, sem levar em conta a exploração econômica, estabelecido para uma determinada região definida, que são as ZTM (Zona Típica de Módulo) estabelecida pelo Incra

Essa é a referência para os módulos na questão de aquisição por estrangeiro e não o módulo fiscal

ZTM – Zona Típica de Módulo: região delimitada pelo Incra, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE – (microrregiões geográficas – MRG), considerando as influências demográficas e econômicas dos módulos rurais, segundo o tipo de exploração.

Atualmente as ZTMs são as estabelecidas pela instrução especial do Incra nº 50, de 26/08/1997, que servem de base para a determinação do módulo de exploração indefinida (MEI) e da fração mínima de parcelamento (FMP), que vamos utilizar em desmembramentos conforme a tabela seguinte. Verifica-se na instrução especial nº 50 o tipo de ZTM (A1, A2, etc.) e aplica-se à tabela.

Código da ZTM   ZTM                MEI  (em ha)             FMP (em ha)
          1                   A1                         5                              2
          2                   A2       10 (MF – Prudente 22 ha)   2
          3                   A3                        15                             3
          4                   B1                        20                             3
          5                   B2                        25                             3
          6                   B3                        30                             4
          7                   C1                        35                             4
          8                   C2                        70                             5
          9                   D                        100                             5

2.3. Requisitos para a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não contemplada nas hipóteses do item 2.2

Hipótese 1: Aquisição de imóvel rural maior que 3 e menor que 50 MEI, ou de um segundo imóvel, por pessoa física estrangeira:

Autorização do Incra (§2º do art. 7º c/c art. 10, § único do decreto 74.965/74):

Obs.1 – A autorização do Incra terá prazo de 30 dias para a lavratura da escritura.

Obs.2 – O tabelião mencionará a autorização na escritura e arquivará cópia em pasta própria.

Obs.3 – O registro da escritura deverá ser feito em 15 dias.

Autorização do Conselho de Defesa Nacional - antiga Secretaria-Geral do Conselho de Segurança nacional - art. 2º do decreto 74.965. O processo tem início no INCRA (art. 29 do Decreto 85.064/80):

Obs. 1 – Exigível nas áreas de fronteira - faixa de 150 km ao longo da divisa do país, ou ainda em uma faixa de 100 km ao longo de rodovias federais;

Obs. 2 - Os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis exigirão prova do assentimento prévio do CSN (art. 46 do Decreto 85.064/80);

Obs. 3 - Trimestralmente, os Cartórios de Registro de Imóveis remeterão à Corregedoria da Justiça Estadual, à repartição estadual do INCRA e à SG/CSN, relação das aquisições de imóveis rurais por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, situados na Faixa de Fronteira;

Obs. 4 - Se praticados atos notariais ou registrais sem o assentimento prévio do CSN, os mesmos serão nulos de pleno direito e sujeitarão os responsáveis à multa de até vinte por cento (20%) do valor declarado do negócio irregularmente realizado (art. 49 do Decreto 85.064/80).

Hipótese 2: Aquisição de imóvel rural maior que 50 MEI, por pessoa física estrangeira, ou quando os limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no município forem ultrapassados

Autorização dada pelo Presidente da República por decreto (art. 3º, §3º da Lei 5.709/71 c/c o §5º do art. 7º do Decreto  74.96/74), ouvidos o INCRA e, se for o caso, o Conselho de Defesa Nacional.

Hipótese 3: Exceção à exigência da Lei n.º 5.709/71,  §1.º do art. 12 (limites de percentagens pertencentes a estrangeiro no território do município):
 

•    área inferior a 3 (três) módulos (MEI)

•    que o adquirente tenha compromissado a compra, por escritura pública ou instrumento particular registrado no RI e cadastrado em seu nome, no Incra, até 10 de março de 1969;

•    que o adquirente tenha filho brasileiro ou seja casado com pessoa brasileira, sob o regime da comunhão universal de bens.

Hipótese 4: Aquisição de imóvel rural por brasileiro, cujo cônjuge seja estrangeiro

Todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com o estrangeiro, desde que o regime de bens implique a comunicação do imóvel rural (Apelação Cível 415-6/6, Mogi das Cruzes, 13/10/05 e BE/IRIB 727, de 02/07/03)

Hipótese 5: Imóvel rural recebido por estrangeiro no caso de direito sucessório

A lei afasta as exigências impostas ao estrangeiro pessoa física que tenha recebido o imóvel rural por sucessão legítima, salvo aquele imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional – art. 1.º, § 2.º c/c art. 7.º da Lei 5.709/71, caso este que deverá ter o assentimento do Conselho de Defesa Nacional .

Contudo, o Decreto 5.709/71 ao regulamentar o assunto, dispôs, no seu art. 1º, §2º que as restrições não são aplicáveis à transmissão causa mortis, fato que tem levantado dúvidas sobre a extensão do privilégio legal.

Como o regulamento não pode exorbitar ou inovar nas disposições da lei, entendemos que o benefício deverá ser restrito ao âmbito da sucessão legítima ou legal, ou seja, restrita aos herdeiros declinados no art. 1.829 do Código Civil, que são: a) descendentes (filhos, netos etc), b) cônjuge sobrevivente, c) ascendentes e d) colaterais até o quarto grau. 

Tratando-se, portanto, de imóvel rural recebido pelo estrangeiro a título de herança ou legado a ele atribuído por força da sucessão testamentária, deverão ser observadas todas as restrições e requisitos da legislação, quando do registro do título judicial no cartório de registro de imóveis (formal de partilha, ato de entrega de legado ou carta de adjudicação). Tais restrições, portanto, não são aplicáveis quando da lavratura do testamento. 

Hipótese 6: Constituição de direito real de garantia sobre imóvel rural em favor de estrangeiro

Questão interessante a ser analisada. O art. 1.º da Lei n.º 5.709/71 declinou: “Art. 1º - O estrangeiro residente