P -  O proprietário de dois imóveis distintos e desmembrados, cujo desmembramento foi reconhecido pela municipalidade, pretende instituir servidão de passagem em um dos imóveis que se encontra encravado. Tenho recebido a negativa do Serviço Registral, dizendo não ser possível tal procedimento. Desconheço a impossibilidade, uma vez que a servidão, ao que parece, grava o imóvel e não o proprietário. No intuito de melhor exercer minha função, peço-lhes esclarecimento de tal negativa. (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Adriano Damásio).

* Verbetação e Ementação: Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari. Orientação Geral e Revisão crítica: Sérgio Jacomino. Supervisão Geral e Revisão das Respostas: Ademar Fioranelli e Ulysses da Silva.

P -Estou com uma Carta de Divisão e Extinção de Condomínio onde o imóvel objeto da extinção é oriundo de 5 matrículas, as quais não foram fundidas, mas na extinção já veio unificada. O problema maior está na matricula 11.058 onde existem 2 proprietários que não foram mencionados no processo. Um tem 142,93m² e 20% na benfeitoria e o outro tem 48.720,60m² e 20% na benfeitoria (no caso deste último, existe uma carta de Adjudicação para um dos condôminos que ainda não foi registrada, pois é posterior a extinção). E mais: um dos proprietários vendeu toda sua área de 48.720,60m² e 20% na casa, devidamente individualizada no Registro nº 30.832, fls. 191, Livro 3-AC., estando o imóvel atualmente com 80% da benfeitoria. Por fim, a matricula nº 14.803 não fecha a área existente - os autores afirmam a existência de 48.720,60m², mas na descrição do imóvel há 50.000,00m² (não houve retificação de área). Como devo proceder, diante do fato que houve, inclusive, sentença de 2º Grau no Processo? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Adriano Damásio).

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P - A dúvida é com relação ao Registro de Escritura de Promessa de Compra e venda da Fração ideal de 2.697255% do terreno, correspondente ao apartamento nº 201, Tipo “C”, do Edifício Silfild, cujo Memorial de Incorporação já se encontra devidamente registrado no Cartório do 2º Ofício de Magé, pois na época o registro era de sua competência e hoje é de competência deste Cartório de Guapimirim. O apartamento ainda não está construído e muito menos averbado. Porém se eu fizer o registro, quando o Incorporador for averbar a construção do prédio no todo, irá fazê-lo, na matrícula existente, isto é lá no Cartório do 2º Ofício de Magé. Logo, esta fração ideal não estará mais lá. A minha pergunta é: como devo proceder diante deste impasse? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Alexandre Laizo Clápis).

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P - A Corregedoria Geral de Justiça editou o Provimento nº 07/05 que tem por finalidade a regularização de área em condomínios, cuja posse dos respectivos condôminos esteja consolidada (pro diviso). No entanto, o referido Provimento é omisso quanto a necessidade de se averbar o remanescente da área pra os casos em que esta medida é possível. Para tanto, dois casos distintos merecem ser apreciados: num primeiro, nos referimos às matrículas abertas erroneamente, logo após a vigência da Lei nº 6.515 – existem muitas no Cartório – onde, na descrição do imóvel, há o texto “dentro de uma área maior”, ou ainda, “confrontando em maior extensão”. Nestes casos, pelos dados contidos na matrícula, é impossível ao registrador identificar o imóvel, haja vista tratar-se de parte ideal inserida num todo. Mesmo que hajam vários proprietários e apenas um deles deseje fazer a localização de sua gleba, não há necessidade de se localizar a área remanescente, pois a saída de um condômino em nada altera a situação jurídica do imóvel. Num segundo momento, temos um imóvel perfeitamente descrito e caracterizado, com todas as suas confrontações, cumprindo o disposto legal de que a cada imóvel corresponderá uma única matrícula. Existem vários proprietários nesta matrícula, onde igualmente se verifica a existência de um condomínio pro diviso. Neste caso, a meu ver, há necessidade de se averbar a área remanescente sob pena de, ao tentarmos resolver o problema de um condômino, estamos criando outro problemas para os demais que remanescem na matrícula. Tenho em mente o pensamento de que, se de um lado foram editadas as Leis nº 10.237 e 10.931, ambas com a finalidade de aperfeiçoar a descrição dos imóveis e dar mais segurança jurídica aos atos submetidos ao registro, de outro temos este Provimento que não prevê a necessidade de averbação do remanescente, portanto indo de encontro ao espírito da lei dos Registros Públicos. O mestre Afrânio de Carvalho é contundente ao afirmar a necessidade de averbar o remanescente. Diante do que foi exposto, pergunto: é necessária a averbação do remanescente para as situações onde o imóvel esteja perfeitamente descrito na matrícula mãe e um dos condôminos, através do Provimento 07/05, retira sua parte ideal do condomínio? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Alexandre Laizo Clápis).

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P - Estamos com uma retificação de área nos termos da nova Lei nº 10.931/04 e temos uma dúvida: existe alguma hipótese em que se permite a prorrogação do prazo de 15 dias para impugnação? Enviamos a notificação para a Prefeitura Municipal e ela nos retornou através de um Ofício solicitando a prorrogação do prazo em mais 10 dias. Isso pode ser feito? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Eduardo Agostinho Arruda Augusto).

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P - Imóvel com 12,1 ha, onde existe sobre o mesmo uma averbação de Termo de Responsabilidade de Floresta, sobre uma área de 2,5 ha. Agora o proprietário vendeu parte desse imóvel com 7,5 ha. Na escritura, o notário demarcou a área de 7,5 ha e constou integralmente a averbação do Termo, no texto da escritura. Em nosso Estado existe uma Lei (5.361/96 – Dispõe sobre a Política Florestal do Estado do ES) que tem a seguinte disposição: “Art. 24 – O fracionamento da propriedade rural somente poderá ser autorizado pela autoridade competente, mediante comprovação da demarcação da reserva legal.”  Consultando o órgão florestal estadual obtivemos a seguinte resposta: “No caso de desmembramento de área em que uma das novas áreas fique com reserva legal inferior a 20%, é necessário que seja exigida a assinatura de um Termo de Compromisso Complementar e/ou Formação de Reserva Florestal Legal antes de ser efetuado o desmembramento da referida área.” Pergunto: 1) O registro da escritura pode ser feito? 2) Como deve proceder esta Serventia? 3) O poder legislativo estadual pode legislar sobre questões de registros públicos? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Eduardo Agostinho Arruda Augusto).

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P - No registro das Cédulas Rurais (Livro 3 e Livro 2) devemos dispensar a apresentação de CCIR, Negativa do ITR, Negativa do IBAMA e CND do INSS, a teor do disposto no art. 78 do Decreto-Lei  nº 167/67 (Cédulas Rurais)?(Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Eduardo Oliveira).

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P - Apresentado ao Registro de Imóveis um Mandado de Conversão do Arresto em Penhora, o ato a ser praticado é de registro da penhora ou de averbação da conversão? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Eduardo Oliveira).

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P - Foi apresentado para registro uma Desapropriação Judicial entre a Prefeitura local e um particular. A área desapropriada foi declarada de utilidade pública e como forma de indenização pela Prefeitura foi permutado (esta foi a expressão usada no Processo) 7 lotes da Prefeitura para o particular. Assim, pairam as seguintes dúvidas: a) Estaremos ainda diante de uma Desapropriação judicial, mesmo tendo sido o terreno "permutado" por outro como forma de pagamento? b) Neste caso, não teríamos que fazer uma Escritura de Permuta e recolher os impostos devidos, bem como apresentar as certidões exigidas pela Lei 7.433/85? Para melhor esclarecer a situação, transcrevo um trecho do Processo: "Não tendo o Município condições de pagar em dinheiro a desapropriação pretendida, resolveram o Município e o ‘particular’ permutarem as áreas. Passando a pertencer ao Município a área objeto da desapropriação e por sua vez o Município permuta com o ‘particular’ as seguintes áreas". (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Flaviano Galhardo).

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P -A Prefeitura desta Cidade enviou para registro um Termo de Desafetação de imóvel público referente a um morro (favela) da cidade e, posteriormente, vários cidadãos deram entrada no pedido de Registro de Concessão de uso destas áreas. Pergunta-se: a) O Cartório exime-se de quaisquer responsabilidades de que realmente aquela área é pública, uma vez que abrirei matrícula nova baseada no Termo de Desafetação que passou pelo Poder Legislativo? b) Se eu for registrar as Concessões terei que abrir matrícula para cada área e fazer anotação na matrícula-mãe? c) Quais são os documentos necessários para registro da Concessão de uso (Medida Provisória nº 2.220/01)? d) Alguns Termos administrativos expedidos pela Prefeitura têm metragem superior à 250m². Já conversei com o Procurador Geral do Município e o mesmo relatou-me que o Município tem poderes para emitir concessões acima do que determina a Medida Provisória. Isto procede? e) As pessoas que receberam a Concessão, na maioria das vezes, são carentes e, possivelmente, só possuem este bem. Como faço para comprovar que a pessoa só tem este bem? Apenas com a certidão de RGI, Imposto de renda, ou declaração do próprio? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Flaviano Galhardo).

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P - Existe a possibilidade de através de uma matrícula realizar mais de uma penhora, concomitantemente, de credores diferentes? (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Vicente de Aquino Calemi).

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P -Encontra-se registrada neste Ofício, Escritura Pública de Contrato de Financiamento mediante abertura de crédito nº xx.x.xxx.x.x, para garantir o crédito que o BNDES (credor) abre à beneficiária (firma) devedora, no valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), vencendo-se a primeira prestação em 15 de julho de 2006 e a última prestação em 15 de dezembro de 2016, em Hipoteca de Primeiro Grau, dando o imóvel da matrícula xxxxxx, em garantia da dívida acima. Acontece que as partes resolveram prorrogar a data do vencimento da primeira prestação para dia 30 de julho de 2006, e algumas alterações constantes na finalidade do crédito, os quais fizeram por Aditamento ao Contrato de Financiamento mediante abertura de crédito nº xxxxxx, ou seja, por Instrumento Particular, (sendo que o Banco utilizou o modelo de aditivo de cédulas). A minha pergunta é: posso averbar o Aditivo por instrumento particular, uma vez que, o registro da Hipoteca foi por Escritura Pública? Ao solicitarmos que o documento hábil deveria ser por Escritura Pública de Aditamento à Escritura Pública de contrato acima, alegaram que não há necessidade de ser por Escritura, no qual o CRI está pedindo indevidamente. (Veja a íntegra da pergunta e a resposta formulada pelo Dr. Vicente de Aquino Calemi).

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