"Compromisso de compra e venda. Parcelamento do solo urbano. ITBI. Mato Grosso.

P - Qual a melhor interpretação a ser dada para o parágrafo 6º do artigo 26 da lei nº 6.766/79 com relação a aquisição de domínio pleno através de registro do contrato de compromisso de compra e venda da primeira alienação do lote entre loteador e compromissário comprador com apresentação da quitação das prestações e o pagamento do imposto devido (ITBI). A escritura definitiva de compra e venda é desnecessária?

R - João Baptista Galhardo, ao interpretar o texto legal, assim nos ensina:

'Diz o § 6º do art. 26 da Lei 6.766/79 [p.501]:

‘Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.’

Esse parágrafo aplica-se uma única vez com referência ao lote, ou seja, quando o domínio houver de ser transferido do loteador para o comprador.

Não há possibilidade de se fazer um registro só para os vários títulos apresentados concomitantemente, como, por exemplo, compromisso e cessão (ou cessões), porque poderá alguma das transações ser considerada judicialmente ineficaz em relação a credor ou execução. E também em respeito à continuidade que exige um registro para cada transação.

Repita-se que não há dispensa de escritura pública para as alienações sucessivas. A dispensa é apenas para a primeira alienação definitiva do lote. Não estão dispensadas a prova de recolhimento do ITBI, quando devido, e a apresentação das CNDs, quando for o caso, ou a declaração de que o lote fez sempre parte do ativo circulante.

O registro da propriedade poderá ser pedido também pelo promitente vendedor ou cedente desde que apresente a via original de seu título (em ordem) e a prova de quitação.

O registrador, mais uma vez, com seu prudente critério examinará a prova de quitação, que deve ser precisa quanto ao objeto.

Melhor seria uma quitação geral firmada pelos vendedores, promitentes ou cedentes. Não sendo possível, deve o registrador estabelecer um critério ou examinar caso por caso. Pode, se quiser e achar seguro, adotar a regra do art. 943 do CC [p.439].

Assim, quando o pagamento for em parcelas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores (…).

Recentemente, conforme publicação no DOE de 12.08.2002, decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, traçando, a partir daí, uma orientação para os registradores paulistas, no sentido de que o título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhado da respectiva prova de quitação, deve se referir a imóvel proveniente de parcelamentos populares e não, a qualquer unidade imobiliária, proveniente de qualquer parcelamento.' (GALHARDO, João Baptista. 'O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos', IRIB / safE, Porto Alegre, 2004, p. 90 e 96)

A decisão citada pelo autor é a Apelação Cível nº 092.208-0/8, de Mogi Mirim. A íntegra desta decisão pode ser acessada diretamente da página eletrônica do IRIB, através do link http://www.quinto.com.br/Integra.asp?id=3905.

Finalizando, recomendamos à consulente que verifique as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, bem como sua orientação jurisprudencial. Havendo divergência de entendimento, recomendamos que a consulente siga a orientação de seu Estado."