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ENR – Escola Nacional de Registradores

Curso de Direitos Reais e Sistemas Registrais em Coimbra, Portugal
Entrevista com a doutora Maria Madalena Rodrigues Teixeira, docente do módulo III

A professora doutora Maria Madalena Rodrigues Teixeira foi entrevistada pelo presidente do Irib Sérgio Jacomino durante a realização doCurso de Direitos Reais e Sistemas Registrais, módulo III – Direitos Reais e Direito Registral Imobiliário –, promovido pela parceira entre Irib, Serjus, PUC-MG e Centro de Estudos Notariais e Registrais, Cenor, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.

Depois dos dois primeiros módulos no Brasil, nas cidades mineiras de Ouro Preto e Tiradentes, o terceiro módulo foi ministrado na própria Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, de 16 a 21 de janeiro último.

A doutora Madalena Teixeira foi uma dos docentes do curso de direitos reais e sistemas registrais. Licenciada em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, a professora é também Conservadora dos Registros Predial e Comercial de Loulé, Algarve; Inspetora do Serviço de Auditoria e Inspeção da Direção Geral dos Registros e do Notariado; Consultora Externa da Direção de Serviços Jurídicos da Direção Geral dos Registros e do Notariado e docente do curso de pós-graduação em Direito registral e notarial da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.

Sérgio Jacomino –Como avalia o sistema registral português? O sistema responde satisfatoriamente às demandas econômicas e sociais da sociedade portuguesa?

Madalena Teixeira – O sistema registral português tem particularidades que o tornam único, pois, apesar do registro entre nós, não ser, por regra, constitutivo e de não ser diretamente impositivo ou obrigatório, todos os princípios nos quais se alicerça – designadamente o princípio da legalidade, o trato sucessivo, a legitimação dos direitos, entre outros –, e os efeitos substantivos que dele decorrem – a presunção de titularidade, a prioridade registral, a oponibilidade a terceiros –, servem ou são destinados à segurança do comércio jurídico e à certeza jurídica, fortalecendo a confiança nas relações jurídicas, e, com isso, fomentando o desenvolvimento da economia e a coesão social.

Aliás, um dos exemplos mais sintomáticos da importância do registro predial no desenvolvimento e reforço das relações jurídicas, no favorecimento do crédito e na satisfação das demandas econômicas, é precisamente a consagração legal da antecipação da prioridade registral através da figura do registro provisório antes de titulado o contrato, a acrescer ao seu efeito constitutivo no caso da hipoteca, que continua a ser a garantia preferencial das obrigações.

Entendo, por isso, que, no essencial, o sistema registral português tem sabido adaptar-se a novas figuras jurídicas e às mais modernas exigências no âmbito do comércio jurídico imobiliário, sem embargo de reconhecer também que o tempo de resposta às pretensões dos cidadãos e das empresas pode e deve melhorar assim estejam disponíveis todos os meios materiais e humanos indispensáveis, estes não só em número como, mais ainda, em qualificação e responsabilização.

SJ –Por que há tantos títulos e imóveis fora do registro predial? O problema é exclusivamente econômico (emolumentos) ou há alguma outra vantagem econômica que possa sugerir a opacidade dos negócios jurídico-reais em seu país?

Madalena Teixeira – Penso que o fato do registro não ser obrigatório se alia a uma certa culturade adiamento do registro até o momento em que se torna necessário comprovar a legitimação dos direitos, mas não creio que pesem tanto na falta de acesso ao registro as questões emolumentares quanto, muitas vezes, a falta de informação sobre a importância e os efeitos que dele decorrem.

Em todo o caso, nos grandes centros urbanos dificilmente se encontram situações de omissão de prédios no registro. O dinamismo das transações imobiliárias, as modificações dos prédios direcionadas à otimização e rentabilização do espaço e as suas adaptações ao meio em que se situam, em termos de aproveitamento diversificado das suas utilidades, suscitam um acesso freqüente e diferenciado ao registro. O que não se verifica nos meios rurais, onde o prédio tende a permanecer na propriedade da mesma família por muitos e muitos anos e a sua rentabilidade se associa basicamente à exploração agrícola.

SJ –Gostaria que pudesse expor as particularidades do sistema português no respeitante à qualificação registral dos títulos judiciais. Gostaria que expusesse a questão da independência jurídica do registrador, autonomia, etc., em face das ordens judiciais.

Madalena Teixeira – Um dos princípios basilares do sistema registral português é precisamente o princípio da legalidade que, ao determinar que o conservador aprecie a viabilidade do pedido de registro em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados e dos registros anteriores, vincula a sua atividade a um juízo de apreciação da validade dos títulos e da sua adequação à realidade tabular, obstando a que das tábuas resultem contradições, incongruências ou efeitos que contrariem o fim a que se destina todo o sistema registral e que é, afinal, segurança do comércio jurídico.

Mas, se nenhum título foge ao poder de qualificação do conservador, também é verdade que no juízo de apreciação há de se respeitar a separação de poderes, acatando o princípio constitucional do respeito e danão ingerência nas decisões judiciais.

De que modo? Sem interferir no mérito da decisão, sem avaliar da bondade da sentença, mesmo em caso de violação patente das disposições legais. Mas, decidindo sempre, e por competência própria, da sujeição ou não a registro das ações e decisões judiciais trazidas à Conservatória para esse efeito e fazendo incidir a qualificação nos aspectos tabulares, designadamente, na presunção de titularidade que do registro deriva para o seu titular, sindicando, em especial, a intervenção deste no processo judicial em face do especial relevo do princípio do trato sucessivo na modalidade da continuidade das inscrições no nosso sistema registral, e verificando a identidade do prédio, apenas permitindo o acesso definitivo das decisões judiciais quando se obtenha a harmonização entre o objeto mediato do litígio e a descrição registral.

Aliás, o poder de qualificação, que, nesta medida, se estende para além dos atos extrajudiciais, constitui um reflexo da independência dos conservadores que, fora do processo próprio da impugnação das suas decisões, regulado nos códigos de registro e, subsidiariamente, no Código do Processo Civil, não se subordinam à ordem de qualquer outro poder, mesmo do judicial, sendo inteiramente livres no seu juízo de apreciação e apenas devendo sujeição à própria lei.

Até mesmo quando se prevê, no Código do Registro Predial, a possibilidade do recurso hierárquico das decisões do conservador, não se pretende consagrar uma afirmação de hierarquia em relação aos atos do conservador, mas apenas permitir a apreciação das suas decisões pela Direção-Geral dos Registros e do Notariado enquanto entidade a quem cumpre o especial dever de zelar pela segurança do comércio jurídico imobiliário. Porém, sempre dentro de parâmetros legalmente definidos nos quais não cabe o poder discricionário de decidirultra petitum ou de decidirquestões novas, baseadas em novos pedidos e novos documentos e em que a força obrigatória da decisão de recurso não pode exceder o caso concreto.

Também aos tribunais, enquanto entidadead quem no recurso contencioso não assiste tal poder, pois, tal como no processo civil, vigora em sede de direito registral um modelo de impugnação restrita em que não cabe, no âmbito dos poderes decisórios, uma análise sem limites da qualificação do conservador, mas apenas a reapreciação da sua decisão com base nos mesmos documentos e na posse dos mesmos elementos que lhe foram apresentados até o momento da qualificação.

Afirmação legislativa da independência do Conservador constitui, ainda, a possibilidade de este interpor recurso das decisões judiciais que contrariem a sua posição e de reagir pelo mesmo meio em casos, felizmente raros, de ordem judicial determinada fora do processo próprio.

SJ –Poderia avaliar o processo de privatização do sistema notarial português? Por que razão Portugal foi uma ilha na Europa com o seu notariado administrativo, resistindo por tanto tempo?

Madalena Teixeira – O sistema notarial português, enquanto conjunto de princípios e regras que sustentam e regulam a função notarial, não se alterou particularmente com a liberalização do notariado, apenas se passou a exercer com meios privados a atividade pública de dar forma legal e conferir fé pública aos atos jurídicos extrajudiciais.

Penso, por isso, que nesta primeira fase, em que o exercício de funções no novo regime tem sido desenvolvido por aqueles que já eram notários públicos ou conservadores, não se terá logrado obter melhor prestação em termos de qualidade. Quero crer que o empenho colocado a este nível pelos profissionais do notariado não oscila consoante o modelo de funcionamento. Todavia, ter-se-á conseguido um reforço de produtividade à custa da adoção de programas informáticos e da modernização de meios materiais que permitem potenciar e otimizar a organização e a gestão do serviço.

Quantoresistência do modelo de funcionamento em regime público, dever-se-á essencialmente a uma cultura de Estado prestador privilegiado de serviço público, associada à consagração legal de garantias de controle e de audição e participação dos cidadãos e das empresas que se aguarda não venham a esmorecer em face do novo estatuto. Que se desenvolva um sistema de fiscalização atenta, incisiva e regular que, não pondo em causa a independência dos notários, constitua, a par de exigências de qualificação e de saber dos novos profissionais, um alicerce e uma garantia de qualidade e de transparência no exercício da atividade.

SJ –Uma virtude e um defeito do sistema registral português. E o que pode ser feito para o seu aprimoramento, se for o caso?

Madalena Teixeira – Não obstante tratar-se de um sistema de registro de traço essencialmente declarativo, em que a transferência da propriedade se dá por mero efeito do contrato, acrescentando o registro a oponibilidade a terceiros, o sistema português integra, no entanto, efeitos substantivos relevantes, como a presunção de titularidade, a prioridade, e a proteção que, assente em critérios de justiça e de relevância da boa-fé, se pode estender para além da presunçãoiuris tantum, como especialmente se permite no artigo 17, nº 2, do Código do Registro Predial e no artigo 291 do Código Civil.

Uma fragilidade do sistema pode, talvez, constituir a falta de obrigatoriedade do registro, apesar de já se ter dito, à saciedade, que indiretamente se alcança essa obrigatoriedade por força do princípio da legitimação dos direitos e sem os inconvenientes da imposição de um ato que, sendo da esfera jurídico-privada, deveria depender apenas da vontade do interessado.

Porém, atento o fim a que o registro predial se destina, talvez não fosse também despicienda a discussão sobre se o instituto do registro não deveria privilegiar a concordância entre a realidade substantiva e a realidade tabular, equacionando-se novos mecanismos de favorecimento da publicitação imediata dos fatos jurídicos.

Quanto às melhorias a introduzir no sistema, penso que a atividade registral está alicerçada num código bem estruturado, coerente e harmonizado com as disposições de direito substantivo. Pelo que talvez neste momento, mais do que o proliferar de legislação nem sempre profícua, se deva caminhar no sentido de uma boa articulação e interlocução entre os serviços públicos que concorrem para a definição da situação jurídica dos prédios – seja na identificação econômica e fiscal, seja na adaptação a políticas de ordenamento do território, seja ainda na fase da titulação e da publicitação dos fatos jurídicos que lhe correspondem –, de modo a obter um comércio jurídico mais fluido que retire dos cidadãos e das empresas os ônus de dar a conhecer ao Estado aquilo que o Estado já conhece, ou pode conhecer por intermédio de seus vários e diversos serviços, tudo sem prejuízo do princípio da instância e da relevância da vontade dos interessados.

SJ –Com o impacto das novas tecnologias de tratamento da informação – assinaturas eletrônicas, documentos em meio digital, etc. – alterou ou poderá alterar o sistema notarial e registral português?

Madalena Teixeira – Em termos de produção legislativa já se deram alguns passos no sentido de utilização das novas tecnologias como canal de divulgação e instrumento de comunicação entre os cidadãos e as empresas e os serviços.

Para além da publicitaçãoon line dos atos societários, recentemente implementada, tem-se dinamizado a utilização da via eletrônica na correspondência entre serviços e com os usuários. E encontra-se em funcionamento corrente a disponibilização por via eletrônica de modelos e formulários, estando mesmo legalmente assegurada a necessidade de se implementarem os mecanismos necessários que permitam que os modelos venham a ser submetidos pelos usuários por via eletrônica.

Aliás, a possibilidade da instância se realizar por via eletrônica foi prevista em concreto para a realização de atos relacionados com o processo executivo, porém, ainda não foi possível regulamentar a compatibilização desse instrumento de comunicação com as regras e os princípios estruturantes do registro predial, definindo-se, designadamente o momento da apresentação e, com isso, a prioridade registral.

Apenas pendente de regulamentação se encontra também a previsão legal da ampla utilização das tecnologias de informação no âmbito da transmissão e recepção de documentos com valor de certidão, a acrescer ao serviço já disponível de requisiçãoon line de certidões de registro.

Penso que seremos todos favoráveis à modernização dos serviços e à ampla e racional utilização das tecnologias de informação, salvaguardado que seja o fim ou escopo essencial do registro predial que é, afinal, a segurança do comércio jurídico imobiliário.

SJ –Qual a importância da DGRN na boa prestação dos serviços notariais e registrais? Sendo um órgão ligado ao poder político, há o risco de instrumentalização política das atividades registrais em Portugal?

Madalena Teixeira – São atribuições da DGRN, entre outras, coordenar as conservatórias, zelando pela instalação condigna dos serviços, pelo seu cabal aparelhamento e por uma adequação dos seus quadros de pessoal e desenvolvendo um investimento sério na formação de recursos humanos. Nessa medida, uma gestão equilibrada, um planejamento estratégico e uma correta ponderação das necessidades só poderão resultar em melhoria na prestação do serviço público nas conservatórias.

No âmbito da inspeção dos serviços, cabe também à DGRN fiscalizar o cumprimento dos deveres funcionais e promover e aplicar um modelo de avaliação que permeie o mérito e o desempenho, estimulando-se, desse modo, a produtividade e o envolvimento com o serviço, com benefícios óbvios para os usuários.

A DGRN é um serviço da administração direta do Estado a quem cumpre seguir e executar as opções políticas relativas aos registros. Mas, não creio que a instrumentalização se possa colocar em termos de privação da independência do conservador no âmbito da qualificação, em face do consagrado princípio da legalidade, sem embargo da possibilidade de se uniformizarem doutrinas ou interpretações legais sobre determinadas matérias.

SJ –O registro português divisa uma interconexão fronteiriça? Isto é, pensa-se na prestação da informação registral pela Internet?

Madalena Teixeira – Estou convicta de que todas as medidas legislativas já tomadas, a par do esforço que tem sido colocado na informatização dos serviços, e em novos projetos associados às novas tecnologias de informação, evidenciam uma tendência ou um propósito de se avançar em termos da desmaterialização da informação, fomentando, simultaneamente o conhecimento transparente e em tempo real do resultado da atividade registral e dowork flow dos serviços.

Parece-me, aliás, que o caráter público do registro se compagina com este alargamento dos canais de divulgação da informação registral, sem abdicar, todavia, da proteção dos dados pessoais e de um conjunto de medidas de segurança que permitam garantir a certeza da informação.

SJ –Como é o relacionamento entre notários e registradores em Portugal? Quando há recusa do registro de ato notarial, o notário tem legitimidade para recorrer?

Madalena Teixeira – Não creio que perpasse qualquer mal estar na relação entre conservadores e notários, antes se tem procurado manter uma relação salutar que se traduza em benefício para os usuários, beneficiários da atividade desenvolvida por esses profissionais.

Na verdade, para além de todos os ditames do saber estar e da educação, se houver uma boa compreensão das atribuições de cada serviço, que não se confundem, não se duplicam e apenas se tocam enquanto fases na definição da situação jurídica dos prédios e das pessoas coletivas, não haverá motivos para não se fomentar e fortalecer uma boa relação entre profissionais independentes e qualificados.

No entanto, prevendo a possibilidade de divergência de entendimento quanto a vícios de que alegadamente enferme o título lavrado pelo notário, e que tenham sustentado uma qualificação desfavorável, admite o Código do Registro Predial, no capítulo da impugnação das decisões do conservador, um mecanismo de audição do notário para que este possa, no processo de recurso hierárquico, expor os fundamentos de fato e de direito em que alicerça a sua posição.

No entanto, a possibilidade do impulso do processo de recurso hierárquico pelo notário foi eliminada na mais recente alteração legislativa da matéria, cedendo-se, eventualmente, ao argumento, muitas vezes invocado, de que a legitimidade para recorrer tem que ser apreciada tendo em conta o benefício ou o prejuízo que do desfecho da impugnação pode advir para o recorrente.

SJ –Como avalia o assalto de documentos e instrumentos privados no comércio do Direito registral português?

Madalena Teixeira – Na ponderação do interesse na desformalização de atos notariais penso que deverá sempre pesar a salvaguarda da qualidade, da certeza e da segurança jurídicas, optando-se por manter a exigência de forma legal sempre que se preveja que esses valores possam ceder.

Outras cautelas deverão ser impostas em termos de se poder garantir aos cidadãos que seja qual for o profissional que colabore na consignação escrita da sua vontade, com fé pública ou sem ela, o exerça de acordo com a lei e com sentido de responsabilidade e de modo a que a proliferação de documentos particulares não venha a alimentar atividades paralelas próximas da procuradoria clandestina.

SJ –Expresse a sua opinião acerca da experiência de ministrar aulas para alunos brasileiros?

Madalena Teixeira – Tratou-se de uma experiência muitíssimo agradável, pois, mais do que ministrar aulas a alunos atentos e muito perspicazes, foi uma partilha de experiências e de conhecimentos muito enriquecedora que só pecou por ser breve.

Apreciei, sobretudo, o interesse no conhecimento do sistema registral português e constatei, mais uma vez, a simpatia e a alegria contagiante que constituem a marca indelével do povo brasileiro.