BE2253
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Coluna do Irib publicada no último domingo, dia 15 de janeiro de 2006, no caderno de Imóveis do jornal Diário de S. Paulo, respondida pela registradora Regina Bertoli, Oficial de RI de Piraju.
PERGUNTA: Adquiri um lote de terreno de um loteamento, que estou ainda pagando em prestações. A loteadora me entregou um instrumento particular de promessa de venda e compra, o qual já foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Quais as garantias que esse tipo de contrato proporciona? Rosana Ap. Calistro Pescatore Dutra- S.Paulo-SP
IRIB RESPONDE: O contrato registrado no Registro de Imóveis, atribui ao compromissário comprador “direito real“ à aquisição sobre o imóvel (Art. 1.417 do Código Civil), ou seja, este possui amplos direitos sobre o imóvel, entre os quais, de utilizar do imóvel como se dono fosse, bem como dispor livremente dos direitos adquiridos, mesmo havendo parcelas a pagar. Neste último caso a loteadora não pode se opor à cessão, ainda que o contrato disponha o contrário, pois este impedimento contraria o § 1º do Art. 31 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano, que prevê que a cessão independe da anuência da loteadora. Porém, com relação a esta seus efeitos somente se produzem depois de registrada a cessão ou de sua cientificação por escrito.
Outra importante garantia está no fato de que as transmissões posteriores feitas pela loteadora não a atingirão, pois dependerão da sua concordância. Enquanto vigorar o contrato, a loteadora não poderá vender nem onerar, perdendo a faculdade de dispor do imóvel. Depois de pagas todas as parcelas do compromisso, os poderes elementares do domínio estão inteiramente consolidados nos direitos do compromissário comprador, devendo a vendedora assinar uma escritura.
Além dessas garantias, o Código Civil em seu Art. 1.418, atribui-lhe ainda um importante direito, que é o da “Adjudicação Compulsória”, caso ocorra que, terminado o pagamento das prestações, a loteadora se recuse a assinar a escritura “definitiva” ou não haja possibilidade de sua localização. Nesse caso, o comprador poderá ingressar com uma ação em juízo, munido do contrato e comprovante de pagamento, a fim de que o imóvel seja a ele transmitido. No final, será expedida uma “Carta de Adjudicação”, que deverá ser levado a registro, em substituição à escritura que não pode ser formalizada. Com o registro da escritura ou da carta de adjudicação, o promitente comprador terá o domínio pleno do imóvel.
É importante observar que a Lei mencionada dispõe que o compromisso de venda e compra, a cessão ou promessa de cessão, valerá como título hábil para o registro da propriedade do lote, se acompanhados da prova de quitação. Entretanto, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tem entendido que tal procedimento somente é possível nos casos de loteamentos populares, nos demais casos a escritura pública é necessária.
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