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Consultas técnicas do Irib

Georreferenciamento de imóvel rural
Cisão de sociedade

Gostaria de obter informações sobre os procedimentos necessários junto ao Registro de Imóveis para averbação (ou se for o caso oregistro) de umacisão parcial de empresa, diante da seguinte situação:

A empresa é titular de um imóvel rural com área aproximada de 1.100 ha. (mil e cem hectares) o qual já foi submetido aretificação judicial em agosto de 1996,estando descrito geodesicamente.

Através de instrumento particular (protocolo de cisão parcial)levado a efeito no ano de 1989 (registrado na JUCESP), parte do patrimônio da empresacindida (albergando o imóvel mencionado) foi transferidoa outras 4 empresas (algumas já existentes e outras emergentes da própria cisão) e, de cuja operaçãoresultou também o parcelamento da área primitiva.

Destaco que, foram elaborados plantas e memoriais descritivos reportando-se aos elementos de caracterização constantes da matrícula.

Com o advento da Lei 10267/2001, regulamentada pelo Decreto 4.449/2002, que resultou também na alteração da Lei dos Registros Públicos (6.015/73) surgiram muitas dúvidas a respeito da aplicação destes dispositivos

Diante deste quadrosolicito a gentileza, se possível,que sejam esclarecidas as dúvidas a seguir:

Considerando que as operações de cisão foram efetuadas anteriormente à vigência da Lei 10.267/2001 (embora não submetidas ao Registro Imobiliário na ocasião), será necessário agora o atendimento ao artigo 9º e parágrafos e artigo 10 inciso II do decreto 4.449/2002 - ou seja, o levantamento georreferenciado e a certificação pelo INCRA??

O artigo 16 do Decreto 4.449/2002 dispõe que “os títulos públicos, particulares e judiciaisrelativos a imóveis ruraislavrados, outorgados ou homologados anteriormente à promulgação da Lei 10.267/2.001 que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais e que exijam a identificação da área poderão”  ser objeto de registro”

A interpretação deste artigo 16 não dispensa os procedimentos dos arts. 9 e 10 para aqueles títulos formalizados anteriores à vigência da Lei 10.267?

Agradeço antecipadamente a atenção de V.Sas., ficando no aguardo de uma resposta, se possível urgente, para que sejam tomadas as medidas seguras e corretas objetivando a regularização perante o Registro Imobiliário.

JEAB

Prezado JE:

Complicada a sua situação.

Não serve de consolo, mas o mesmo ocorre com muitas outras empresas que somente procuram o registro imobiliário anos depois da consumação da alteração societária. E essa demora, não raramente, gera uma série de problemas à empresa, pois os ônus a serem suportados para a solução não são poucos.

Vamos ao seu caso:

1. Fatos narrados  

O senhor afirmou que o imóvel (área de 1.100 ha.) foi retificado em 1996 com descrição geodésica. O fato de a descrição tabular ser geodésica não é suficiente (é quase o mesmo que nada), pois as chances de os trabalhos técnicos estarem de acordo com as normas do Incra são remotas (isso resultaria na necessidade de refazer todo o serviço). Como o imóvel tem área superior a 1.000 hectares, qualquer alteração em sua estrutura (parcelamento, que é o caso), requer cumprimento à lei do georreferenciamento.

A cisão ocorreu em 1989 e, em decorrência dela, o imóvel foi "parcelado" e as "glebas resultantes" foram destinadas às empresas resultantes (pelo menos foi isso que entendi em sua explanação).

2. Situação Estranha  

A cisão ocorreu em 1989 e a retificação do imóvel em 1996. Como foram descritas as parcelas do imóvel a serem distribuídas na cisão (1989) sem a descrição que foihomologada judicialmente apenas em 1996?

Dependendo de como tais descrições foram feitas, o título (os atos societários que definiram a cisão e o parcelamento do imóvel) não será inteiramente válido para o registro e necessitará de rerratificação.

3. Fatos incontroversos  

Seu imóvel possui área superior a 1.000 ha., portanto não está beneficiado pelos prazos carenciais do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002, com a nova redação determinada pelo Decreto nº 5.570/2005. Para obter certificação do Incra o imóvel deve ser georreferenciado nos termos das normas específicas daquela autarquia. A descrição de seu imóvel não cumpre a lei do georreferenciamento, portanto a matrícula, em tese, está bloqueada para a grande parte dos assentos registrais (dentre eles, o parcelamento e a transferência de titularidade - ambos desejados pela sua empresa);

Por outro lado, o senhor está certo em afirmar que a cisão foi consumada em 1989 e, conseqüentemente,independe de qualquer ato do registro imobiliário.

4. Conclusões  

Apesar de a cisão já estar consumada, um dos atos acessórios a ela não foi efetivado: o parcelamento do imóvel. O parcelamento de qualquer imóvel somente se concretiza com o respectivo assento registral. A decisão dos acionistas (ou quotistas, não sei o tipo de sua empresa) pela cisão concretizou-se com o ato na Junta Comercial (no registro imobiliário, não se está discutindo a cisão, mas sim o pretenso parcelamento). A decisão pelo parcelamento não foi concretizada até hoje; e, para ser concretizada, deve ser cumprida a lei atual.

CONCLUSÃO: georreferenciar a área (o todo e as parcelas desmembradas) e, após isso, prenotar as certidões (originais) da Junta Comercial para possibilitar o ato registral na serventia imobiliária.

5. Outros aspectos  

O artigo 16 do decreto nº 4.449/2002 vai ser utilizado em seu caso, mas não da forma como interpretado:

- o imóvel e suas pretensas divisões serão georreferenciados e receberão certificações do Incra;
- por esse dispositivonormativo, os atos praticados para o cisão (que foram registrados na Junta Comercial) não precisarão ser rerratificados (salvo se houver alguma falha grave), servindo de título para possibilitar a transferência dos imóveis às empresas geradas na cisão;
- sem esse artigo 16 do decreto e sem o §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos (LRP), ambos recentes em nossa legislação, seria necessário arrumar as decisões dos acionistas (quotistas) pois a descrição das parcelas dos imóveis nos atos praticados pela empresa estaria diferente da nova descrição georreferenciada e, de acordo com o artigo 225 da LRP (sem o aval dos dois dispositivos já citados), esse título seria imprestável para o fim almejado. Com os novos dispositivos, isso mudou e não maisserá problema para a sua empresa (salvo se houver outras falhas, repito).

Na esperança de ter colaborado a encontrar uma solução mais célere e segura para seu caso, o IRIB aproveita a oportunidade para desejar a o senhor e a seus familiares um Feliz Natal e um próspero Ano Novo.

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB