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Legislação do Georreferenciamento

Publicação do decreto que alterou algumas regras do novo sistema.

Uma vitória da democracia 

Foi publicado, no Diário Oficial da União de hoje (1º/11/2005), o Decreto nº 5.570, de 31 de outubro de 2005, que trata da nova redação de alguns dispositivos do Decreto nº 4.449/2002 que regulamentou a Legislação do Georreferenciamento.

Conforme pode ser observado, praticamente todas as alterações seguiram as propostas daCarta de Araraquara, documento produzido no 19º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, realizado de 9 a 11 de julho de 2004, em Araraquara-SP.

O presente decreto é uma demonstração positiva tanto para nós registradores, que provamos ser importante a participação de todos com propostas concretas e eficazes, como para o próprio Governo Federal, que não ficou alheio às discussões e soube dar uma resposta para viabilizar a legislação do georreferenciamento.

O IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil sempre apoiou a iniciativa estatal de melhorar o cadastro e o registro dos imóveis rurais, mas não poderia ficar inerte diante da notória inexeqüibilidade de alguns de seus dispositivos, que, em vez de colaborar para o aperfeiçoamento do sistema, poderia inviabilizá-lo de vez.

Foi com esse intuito que o registrador brasileiro lavrou a Carta de Araraquara. E foi com essa mesma intenção que vários outros eventos foram organizados pelo IRIB para trazer outros setores da sociedade ao fórum de discussões, sempre com o intuito único de buscar soluções em prol dessa importante iniciativa pública, nunca com a intenção de inviabilizar a nova legislação.

Houve muita labuta, discussões, propostas, eventos, reuniões, enfim, uma longa procissão em busca da tão desejada flexibilização da “legislação do Geo”. E hoje aqui está o resultado. Valeu a pena!

O IRIB não poderia deixar de agradecer a todos que colaboram para que esse resultado fosse alcançado. De um lado, o Incra, que cumpriu sua promessa firmada no “GeoLondrina” e em várias outras oportunidades. De outro, a sociedade, por intermédio de várias instituições e profissionais preocupados com o futuro do País. Não há como nominar os colaboradores, pois, dentre tantos, há muitos anônimos. Neste caso, o IRIB parabeniza toda a sociedade brasileira, por mais uma vitória democrática.

Resumo das novas regras  

Observação: os presentes comentários foram feitos sem uma profunda análise em virtude da necessidade de rápida divulgação das mudanças (que, ressalte-se, estão valendo desde já!), podendo haver equívocos que, sendo identificados, serão imediatamente divulgados.

As principais alterações havidas na legislação do georreferenciamento são as seguintes:

1. Interconexão Incra-Registro:

- a comunicação do Incra ao Registro de Imóveis não será mais obrigatoriamente “por escrito” (expressão que fora suprimida do texto original) , podendo, portanto, ser por sistema informatizado;

- a comunicação Registro-Incra, prevista no artigo 4º do decreto regulamentador, não precisou sofrer mudanças, uma vez que tal expressão (“por escrito”) não consta do texto original;

- conclusão: a efetivação da interconexão pelo sistema informatizado fica agora a cargo dos atos normativos a serem expedidos pelo Incra.

2. A adequação do imóvel rural ao novo sistema georreferenciado

- retirada a expressão “respeitadas as divisas do imóvel” do §3º do artigo 9º do decreto regulamentador, o que evita a falsa conclusão de que a nova descrição deveria apresentar semelhança com a descrição tabular, uma vez que muitos imóveis nem sequer possuem descrição no registro;

- incluída, no mesmo dispositivo, a necessária observância do §13 do artigo 213 da Lei dos Registros Públicos, ou seja, a adequação do imóvel às regras do georreferenciamento é uma forma de retificação de registro, apesar de possuir regras próprias, dispostas no decreto e em atos normativos do Incra. Dessa forma, deve-se utilizar de forma integrada as regras do artigo 213 com as regras específicas do georreferenciamento, sempre que se mostrarem necessárias para viabilizar o novo sistema;

- retirada a expressão “que não excedam os limites preceituados na legislação vigente” do §4º do artigo 9º do decreto regulamentador. Toda retificação serve apenas para corrigir erro do registro, ou seja, nunca pode resultar em aumento real de área, mas pode apurar que a área verdadeira do imóvel era bem diversa da constante do registro (comprovado ser erro do registro, viável a sua retificação, independentemente da discrepância entre o valor equivocado e o real);

- no §5º foi alterada a “averbação da nova descrição” para “abertura de nova matrícula para o imóvel georreferenciado”. Com isso, as matrículas antigas serão encerradas e o imóvel georreferenciado será uma matrícula nova, saneada, e, se necessário, com a averbação de transporte de todos os ônus eventualmente existentes;

- no §8º foi resolvida uma situação que estava causando alguns problemas em certas regiões do País. A partir de agora, ficou claro que, na falta de anuência de algum confrontante, isso não será fator impeditivo da certificação, competindo ao interessado suprir essa deficiência perante o Registro Imobiliário que providenciará as notificações nos termos dos §§2º a 6º do artigo 213 da LRP. Trata-se de outra evidência de que a adequação do imóvel rural ao georreferenciamento é uma espécie de retificação de registro;

Nesse mesmo §8º foi suprimida a expressão “encaminhará a documentação ao juiz competente”, o que reforça a característica retificatória do “georreferenciamento”;

- inclusão do §9º, que determina o óbvio: a adequação do imóvel rural à nova legislação somente poderá ocorrer com a certificação do Incra, ou seja, mesmo que esteja georreferenciado de acordo com as técnicas e regras da nova legislação, esse imóvel somente será considerado “apto” à nova legislação se estiver devidamente certificado por aquela autarquia federal.

3. Os novos prazos

- novo referencial dos prazos: contados a partir de 20/11/2003, data da publicação dos atos normativos do Incra;

- os prazos principais se referem aos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural:

- 20/11/2008: imóveis com área de 500 a menos de 1.000 hectares;

- 20/11/2011: imóveis com área inferior a 500 hectares, ou seja, todos os demais imóveis rurais.

- após os prazos, o oficial fica proibido de praticar na matrícula tão-somente os atos registrais geradores da obrigação de georreferenciar (desmembramento, parcelamento, remembramento e alienação) e retificação judicial ou extrajudicial da descrição tabular do imóvel;

- atenção: o novo texto pode levar à falsa interpretação de que agora é possível a alienação de fração ideal de imóvel com prazo carencial já vencido (pois o inciso II do §2º do artigo 10 do decreto prevê: “transferência de área total”). Isso não é verdade! O inciso II se refere a “área total” em contrapartida ao inciso I que se refere a “desmembramento”, ou seja “área parcial” (para o Incra e para vários doutrinadores, desmembramento de área rural somente é permitida para fins de alienação);

- todos os títulos (públicos, particulares ou judiciais) lavrados antes de 1º/11/2005 sem o “Geo” não necessitarão de re-ratificação se vierem acompanhados dos novos trabalhos técnicos e da certificação do Incra, observados os novos prazos do decreto;

- prazos para o imóvel rural objeto de ação judicial:

            - vale a data do ajuizamento da ação (protocolo da petição inicial);
            - petições já protocoladas: novos prazos do artigo 10 do decreto;
            - petições protocoladas a partir de hoje: exigência imediata do “Geo”, independentemente da área do imóvel.

Principais críticas  

Apesar de ter flexibilizado bastante a legislação, há alguns pontos que merecem comentário:

- os imóveis com área inferiores a 4 MF (com direito à gratuidade) deveriam ter sido totalmente desonerados da obrigação de georreferenciar, competindo ao Incra fazê-lo quando possível.

- numa primeira leitura, esse problema somente voltará a preocupar quando da proximidade do final do prazo (em 2011), mas há os casos, por exemplo, de ajuizamento de usucapião, cujo prazo é “nenhum” se a petição não foi protocolada até 31/10/2005;

- esse desrespeito à regra da gratuidade parece ser a maior falha do presente decreto;

- a aparente liberação de venda de ”frações ideais” para os imóveis com prazo carencial vencido poderá levar a uma série de atos fraudulentos de impossível controle pelo registrador;

- o remodelado artigo 16 do decreto contraria o previsto no §13 do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, que não traz a exigência de o título ter sido lavrado “anteriormente à publicação deste decreto”;

- o remodelado §3º do artigo 9º do decreto parece indicar que prevalece o entendimento da LRP;

- dessa forma, parece haver um conflito entre a LRP e o decreto, sendo pela lei possível a lavratura de escritura pública de imóvel com prazo vencido (somente registrado nos termos do §13 do artigo 213 com a apresentação dos trabalhos técnicos e a certificação) e, somente pelo artigo 16 decreto, irregular essa providência.

Conclusão  

O novo decreto foi publicado, tendo os principais anseios sido acatados. Como o prazo foi estendido com certa folga, haverá tempo suficiente para analisar suas conseqüências e, se for ocaso, propor novas alternativas.

Após ter parabenizado todos que colaboram para que esse novo decreto se concretizasse, sobra-nos apenas uma coisa: mãos à obra!

Texto integral do novo decreto  

DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005

Dá nova redação a dispositivos do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências.

Art. 1º Os arts. 5º, 9º, 10 e 16 do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

Art. 5º O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1º do art. 4º.” (NR)

Art. 9º ............................................................................

3º Para os fins e efeitos do § 2º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2º, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

4º Visando a finalidade do § 3º, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.

5º O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

8º Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6º, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1º, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2º, 3º, 4º, 5º e 6º do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.

9º Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art. 176, §§ 3º e 4º, e do art. 225, § 3º, da Lei no 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA.” (NR)

Art. 10. A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3º e 4º do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9º, somente após transcorridos os seguintes prazos:

...............................................................................

III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;

IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

1o Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3º e 4º do art. 176 e do § 3º do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4º do art. 9o deste Decreto.

2o Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;

II - transferência de área total;

III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

3o Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003.” (NR)

Art. 16. Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10.” (NR)

Art. 2º A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3º do art. 225 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;

II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

Art. 3º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 4º Fica revogado o § 2º do art. 4º do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002.

Brasília, 31 de outubro de 2005; 184º da Independência e 117º da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

Miguel Soldatelli Rossetto