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Averbação de georreferenciamento e  exigência de  unificaçãode matrículas

PERGUNTA

Prezados Senhores,

Servimo-nosda presente, representando os interesses da Agropecuária e Reflorestadora São Luiz Ltda., (...) para expor o quanto segue:

- nossa cliente é detentora de uma Gleba de Terras, denominada Fazenda Vila Velha, localizada no município e comarca de São Desidério, estado da Bahia, devidamente cadastrada peranteo Incra sob o número 9500332296014;

- asglebas de terra que compõe a fazenda Vila Velhaestão devidamente identificadas em matrículas imobiliáriasdistintas e autônomas, totalizando a área de 8.002,9731 hectares;

- em cumprimento aoque dispõea legislação aplicável às normas que instituíram o georreferenciamento (...), a Agropecuária (...) obteve a certificação 050508000003-00, datada de 12 de agosto do corrente, pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, MDA, Superintendência Regional da Bahia – SR05, na forma contida no processo 54160001592/2004-13, para o polígono que encerra a totalidade da área da fazenda Vila Velha, precisos 8.002,9731 hectares;

- instado o cartório de registro de imóveis do município e comarca de São Desidério, estado da Bahia a, na forma da lei, proceder a averbação do referido georreferenciamento (na forma da certificação expedida) este recusou-se a fazê-lo tendo, inclusive, a Oficial Maior do serviço notarial recusado-se a "protolocar" o requerimento consubstanciada no fato de que tal providência deveria ser precedida da unificaçãode todas as áreas (matrículas ) que compõem aaludida fazenda Vila Velha;

- a exigência de unificaçãode todas as áreas (matrículas ),além de não estar amparada por dispositivo legal, é absolutamente inviável, do ponto de vista da estrita legalidade, namedida em que as matrículas imobiliárias, individualmente, estão vinculadas a operações creditícias absolutamente distintas, firmadas com diferentes instituições financeiras ao esteio docontido em cédulas hipotecárias absolutamente independentes e individualizadas;

- sem o registro efetivado e sem a formulação da exigência notarial, na forma da lei registral, viu-se a titular do domínio absolutamente constrangida em seu direito; e,

- no afã de solucionar a pendência a Agropecuária e Reflorestadora São Luiz Ltda.,envolveu o Ministério do Desenvolvimento Agrário, MDA, responsável pela certificação atinente ao georreferenciamento , tendo o departamento jurídico do referido Ministério informado que, nesta fase, ainda administrativa, somente o IRIB, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, poderia nortear o cartório de registro de imóveis de São Desidério, estado da Bahia, a efetivar a averbação do referido georreferenciamento à margem das matrículas imobiliárias que compõem a fazenda Vila Velha, evitando-se, com tal providência, a adoção de outras medidas administrativas e/ou judiciais necessárias à salvaguarda de seus interesses.

Pelo exposto, requer-se, pela presente, o pronunciamento desse e. Instituto, quanto ao contido na presente mensagem, fornecendo,inclusive, na melhor forma de direito, quais as diretrizes notariais que devem ser objetivadaspara o fim de ser dado fiel e cabal cumprimento ao disposto na legislação aplicável à espécie (averbação do georreferenciamento à margem das respectivas matrículas imobiliárias).

Certos de que o pronunciamento de V. Sas., além de elucidar a questão, contribuirá para que se evite o atolamento de feitos judiciais,

Manifestando distinta consideração,

Norberto Bonavita
Peppe e Bonavita - Advogados Associados

Para cada certificação do Incra um único imóvel no registro imobiliário: sem a fusão das matrículas e transcrições, juridicamente não houve georreferenciamento

RESPOSTA

Prezado Dr. Norberto:

A obrigatoriedade de georreferenciamento está prevista nos parágrafos 3º e 4º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos, que foram ali inseridos pela lei 10.267/2001.

Tanto a LRP como o Código Civil definem imóvel como uma área devidamente descrita numa matrícula do registro imobiliário. O conceito agrário de imóvel rural,que não coincide com o conceito do Direito civile do Direito registral, vale apenas para fins de cadastro perante o Incra e para algumas regras do Estatuto da Terra.

O que deve ser georreferenciado é o imóvel sob o conceito registral e não sob a ótica agrária. Como a regra está no artigo 176 da LRP, deve ela ser interpretada nesse diapasão.

Isso não significa necessariamente que cada matrícula ou transcrição deva ser georreferenciada isoladamente. Pode-se sim georreferenciar uma multiplicidade de propriedades, desde que contíguas e cujos limites internos tenham se perdido com o passar do tempo.

Entretanto, optando o proprietário pelo georreferenciamento do todo, tem ele o dever de unificar todos os imóveis(fundir todas as matrículas e transcrições que compõem a área levantada), sob pena de desconfigurar os objetivos almejados pelo novo sistema.

Detalhe: se houver estradas e outras áreas públicas entre esses imóveis, impossível a fusão das matrículas, uma vez que nelas não se podem incluir áreas públicas (outro objetivo do georreferenciamento é a separação entre áreas públicas e privadas).

Explico:

Questão 1: Por que a preferência por várias matrículas?

R. 1: para viabilizar a instituição de hipotecas para credores diferenciados.

Justificativa1: o credor hipotecário (normalmente uma instituição financeira) quer que sua garantia esteja georreferenciada, para ter segurança jurídica da: 1)existência do imóvel; 2) área exata do imóvel; 3) formato do imóvel; e 4) exata localização de suas divisas. Na verdade, as primeiras discussões envolvendo o Geo surgiram por pressão das instituições financeiras que estavam abarrotadas de garantias inexistentes.

Questão 2: Por que a preferência por várias matrículas?

R. 2: para viabilizar a venda de uma delas a uma terceira pessoa sem precisar fazer o desmembramento.

Justificativa2:não se podealienar imóvel rural não georreferenciadoapós os prazos. Essa matrícula sem descrição georreferenciada estaria, de certa forma, bloqueada para alienações, por não cumprir o artigo 176 da LRP.

Questão 3:No seu caso específico, oque foi georreferenciado?

R. 3: enquanto não houver a fusão das matrículas e transcrições, juridicamente não houve georreferenciamento de NADA!

Justificativa3:vocês georreferenciaram uma multiplicidade de imóveis. Sem afusão dessas matrículas, onde será registrada a nova descrição georreferenciada? O conjunto de imóveis, sem a unificação, não é imóvel, não é um bem de raiz amparado pela legislação. A descrição certificada pelo Incra não terá ingresso no fólio real (pois inexiste o fólio real desse todo) e, portanto, não houve cumprimento ao artigo 176 da LRP.

A sugestão que fazemos, com base exclusivamente em suas justificativas, é georreferenciar matrícula por matrícula (ou em grupos de matrículas, desde que sejam fundidas as que fizerem parte de uma mesma certificação), pois garante ao proprietário maior liquidez,controle de garantias hipotecárias e de outros ônus reais, etc.

Por fim, basta cumprir a seguinte REGRA: Para cada certificação do Incra um único imóvel no registro imobiliário .

Na esperança de ter colaborado para esclarecer o assunto, agradecemos a deferência em procurar o Irib para ajudá-los.

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib