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A evolução do sistema registral no século XXI
João Pedro Lamana Paiva *

1. a relevância do sistema registral  

O Sistema Registral Brasileiro, por ser misto (constitutivo e declarativo), está recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia.

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Percebe-se que as legislações deste novo século ressaltam a importância da Atividade Registral e a confiabilidade no critério prudente e técnico do Registrador, consagrando a sua independência (Lei nº 8.935/94) e autonomia funcional (Lei nº 10.931/04).

2. estatuto da cidade (Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal)  

2.1. Finalidades

Visa a uma melhor execução da política urbana;

Adota novas diretrizes com vistas à cooperação entre os governos, a iniciativa privada e demais setores da sociedade no processo de urbanização;

Busca a ordenação e o controle do uso do solo urbano;

Simplifica a legislação sobre parcelamentos, uso e ocupação do solo, com o intuito de reduzir custos e aumentar a oferta de lotes e unidades habitacionais à população;

Cria e desenvolve instrumentos (institutos jurídicos) capazes de transformar a realidade urbana nacional.

2.2. Do Plano Diretor

É o grande protagonista para o sucesso do Estatuto da Cidade.

É obrigatório para as cidades com população superior a 20.000 habitantes, sendo reconhecido como eficaz instrumento de ação dos Municípios, uma vez que definirá o comportamento e o planejamento da cidade, devendo ser elaborado com a participação da comunidade local.

Ressalta-se que o Plano se dará através de LEI e não de Decreto.

2.3. A Repercussão do ESTATUTO DA CIDADE no Registro Imobiliário

2.3.1. PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS (arts. 5º/6º) ->Coíbe o mau uso da propriedade urbana, exigindo que o proprietário empreenda em seu imóvel, através de notificação, que será averbada na matrícula do mesmo (art. 57).

2.3.2. O IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO (Art. 7º) ->Gerado pelo descumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente, terá a alíquota majorada pelo prazo de cinco anos consecutivos.

2.3.3. A DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS (art. 8º) ->Decorrente da cobrança progressiva do IPTU, quando o imóvel não atender ao princípio da função social.

2.3.4. A USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO (arts. 9/14):

Admite a usucapião coletiva.

Com essa nova configuração, viabilizar-se-á, principalmente nas grandes cidades, a regularização das áreas ocupadas sem justo título (favelas), o que já ocorre no Estado do Rio Grande do Sul, através do Projeto “MORE LEGAL”.

Após a sentença declaratória, será formado um condomínio especial, indivisível (exceção às regras do Código Civil).

2.3.5. O DIREITO DE SUPERFÍCIE (arts. 21/24):

Novo direito real (re)introduzido no ordenamento jurídico nacional.

Abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativos ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo.

Sua constituição se dá por registro (art.56) e sua extinção ocorre por averbação (art. 57).

Sua formalização ocorrerá somente por Escritura Pública (art. 21, do Estatuto da Cidade e arts. 108 e 1.369, do NCC).

Tabela

2.3.6. O DIREITO DE PREEMPÇÃO (arts. 25/27):

Consiste na preferência atribuída ao Poder Público Municipal, para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.

A legislação municipal deverá fixar a área sob a qual incidirá tal direito, bem como o prazo de vigência do mesmo.

2.3.7. A TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (art. 35):

Ocorrerá quando um imóvel urbano, privado ou público, for considerado de interesse social. Neste caso, o proprietário receberá índice construtivo, para que possa exercer seu direito noutro local ou, ainda, aliená-lo, mediante escritura pública. É o que vem ocorrendo, hodiernamente, em Porto Alegre-RS, quando o Município desapropria áreas urbanas para o alargamento de vias públicas, realizando a contraprestação mediante a outorga de “índice construtivo” ao expropriado.

2.3.8. CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO (art. 46, § 1º):

Dar-se-á quando o proprietário notificado para parcelar, edificar ou utilizar compulsoriamente o imóvel (art. 5º), requerer ao Poder Público, o estabelecimento do Consórcio Imobiliário, como forma de viabilização financeira e urbanística para o aproveitamento do bem.

Neste caso, o proprietário transferirá seu imóvel ao Poder Público Municipal, para a implementação da obrigação noticiada e, após a realização das obras, receberá como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

2.4. A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia (M. P. nº 2.220, de 4 de setembro de 2001)

Visa atribuir um direito real sobre um imóvel público ao terceiro que preencher os requisitos legais (semelhantes aos exigidos para a usucapião de imóvel urbano).

A constituição deste instituto ocorrerá através do registro (§ 4º do art. 6º) do título competente, que poderá ser por termo administrativo, ou por sentença declaratória, ou ainda por contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

A extinção deste direito dar-se-á quando o concessionário der ao imóvel destinação diversa da morada para si ou sua família, ou quando o imóvel for remembrado, fazendo-se a devida averbação, por meio de declaração do Poder Público condedente.

Particularidades:

a) poderá ser conferida coletivamente;

b) é transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

2.5. Alterações na Lei nº 6.015/73

Os arts. 56 e 57, da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, bem como o art. 15 da Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de 2001, alteraram o art. 167, incisos I e II, da Lei nº 6.015/73, que passou a vigorar com a seguinte redação:

“ART. 167. ...

I – o registro:

...

28) das sentenças declaratórias de usucapião;

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;

38) (VETADO)

39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano.

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

II - a averbação:

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano.”

3. georreferenciamento  (Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001)

3.1. Legislação

Lei nº 10.267, de 28/08/2001;
Decreto nº 4.449, de 30/10/2002;
Instruções Normativas nºs 8 e 9, de 13/11/2002 (INCRA);
Instrução Normativa nº 10, de 18/11/2002 (INCRA);
Portarias nºs 954 e 955, de 13/11/2002 (INCRA);
Portaria nº 1032, de 2/12/2002 (INCRA);
Resoluções nºs 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002 (INCRA);
Instrução Normativa nº 12, de 17/11/2003 (INCRA);
Lei nº 10.931, de 2/8/2004.
(ver sites: www.planalto.gov.br ou www.senado.gov.br )

3.2. Considerações

A Lei nº 10.267/01 pretende a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais;

O Georreferenciamento provocará uma interconexão entre o Registro e o Cadastro Rural;

Esse processo levará décadas para ser implementado (a exemplo do Sistema de Matrícula), uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, a qual somente ocorrerá no momento e nos casos previstos em lei (desmembramento, loteamento, alienação etc.).

O Georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais quando o mesmo for apresentado para registro;

Análise de situação problemática:

Hipótese de matrícula com 500ha e memorial com 585ha;

A averbação do memorial não implicará no aumento de área da matrícula (art. 9º, §2º, do D. 4.449/02). Assim, o aumento de área será obtido por procedimento de retificação (extrajudicial consensual ou judicial - arts. 212 e segs. da Lei nº 6.015/73) ou deverá ser por usucapião?

No caso de aumento de área por retificação extrajudicial, há algum limite que o Registrador deverá levar em consideração? (ver arts. 1.258 e 1.259 do CC - analogia).

3.3. Casos de Exigência do Georreferenciamento
(Art. 10, do Decreto nº 4.449/2002 e Portaria nº 1.032/2002 - INCRA)

Mudança de titularidade/transferência/alienação; e,
Parcelamento, desmembramento ou remembramento.

OBS.: Discute-se quanto à exigência do georreferenciamento para os casos de retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental. O Procurador do INCRA, Ridalvo Machado de Arruda entende que sim.

Ainda, discute-se quanto a exigência ou não do georreferenciamento para os casos de oneração (hipoteca, alienação fiduciária, penhora etc.). A questão é polêmica e como não poderia deixar de ser, há entendimentos diversos sobre o assunto.

Salvo melhor juízo, entendo que para registrar uma oneração, até 31 de outubro de 2005 não será necessário o levantamento, sob pena de inviabilizar e emperrar a economia agrícola nacional, inclusive por ainda haver um prazo a ser cumprido pelo regulamento.

No entanto, transcorridos os prazos previstos no artigo 10, do Decreto nº 4.449/02 (que ocorrerá em 31 de outubro de 2005), entendo que aí sim será exigível o GEORREFERENCIAMENTO para TODOS OS CASOS, em obediência ao que prevê o §2º de tal dispositivo, que assim estabelece: “Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto” (grifo nosso).

Cabe esclarecer que há entendimento de que o §2º deve ser interpretado em conjunto com o caput do artigo 10. Desta forma, a obrigação do GEORREFERENCIAMENTO seria aplicável apenas nos casos de mudança de titularidade/transferência/alienação e/ou de parcelamento, desmembramento ou remembramento, mesmo após 31 de outubro de 2005.

Considerando neste sentido, entendo que há redundância entre o §2º e o inciso IV do artigo 10, pois ambos trazem a mesma idéia.

Ainda, um dos argumentos que sustenta a não exigência após 2005, fundamenta-se no aspecto de que o decreto regulamentador não pode prever aquilo que a lei regulamentada não o fez.

Por mais que se tenha conhecimento de que a propriedade deve atender a sua FUNÇÃO SOCIAL, que importaria em não observar as normas impositivas do GEORREFERENCIAMENTO, ao Registrador não compete julgar o mérito da lei, mas sim, aplicá-la fielmente.

3.4. Procedimento

De posse do (i) memorial georreferenciado, da (ii) certificação do INCRA, de (iii) requerimento contendo declaração, sob as penas da lei, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem como com o (iv) CCIR, com a (v) prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios, se for o caso, com (vi) declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, também com suas respectivas firmas reconhecidas por autenticidade e com a (vii) ART, o Registro de Imóveis poderá realizar a averbação de Georreferenciamento.

Outrossim, quando NÃO forem apresentadas as declarações de anuência dos confrontantes ou a certidão do INCRA informando a não sobreposição de áreas, o §8º do artigo 9º do Decreto nº 4.449/02 prevê que o Oficial deverá encaminhar a documentação ao Magistrado competente para que a retificação seja processada nos termos do art. 213 da Lei nº 6.015/73. Mas, se o procedimento de retificação foi extrajudicializado, não passando mais pelo Magistrado, como ficará a aplicação desta norma?

A certificação pelo INCRA não importa no reconhecimento do domínio ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, mas sim, que não há sobreposição de áreas de acordo com o cadastro do órgão;

Realizados os atos registrais solicitados, o Registro de Imóveis expedirá comunicação ao INCRA e, posteriormente, este remeterá ao cartório o código da nova numeração do imóvel rural;

Discute-se se a comunicação é obrigatória em todos os casos envolvendo imóveis rurais, ou apenas quando incide a Lei nº 10.267/01 e seu decreto.

MODELO DE AVERBAÇÃO

AV-2/2.000(AV-dois/dois mil), em 17 de setembro de 2004.-

GEORREFERENCIAMENTO COM ABERTURA DE MATRÍCULA E ENCERRAMENTO - Nos termos do (i) requerimento datado de quinze (15) de setembro (9) de dois mil e quatro (2004), instruído com (ii) planta e memorial descritivo elaborados pelo engenheiro agrimensor Fulano de Tal – CREA - xxx - D, de acordo com o artigo 9º da Lei nº 10.267/01, regulamentada pelo Decreto nº 4.449/02, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciados; com (iii) declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e que foram respeitados os direitos dos confrontantes; com (iv) Escritura Pública Declaratória outorgada pelos proprietários dos imóveis confrontantes, objetos das matrículas números 1.000, 2.000 e 3.000, Livro 2-Registro Geral, desta Serventia; e, com (v) Certificação emitida pelo INCRA, em doze (12) 02.04, assinada por Beltrano - FCT-04 - CREA 0001-RS, de que a poligonal referente ao memorial descritivo deste imóvel, não se sobrepõe, nesta data, a nenhuma outra poligonal constante de seu cadastro e que a execução foi efetuada em atendimento às especificações técnicas estabelecidas para o georreferenciamento de imóveis rurais, fica constando que a área do imóvel objeto desta matrícula passa a ser de oitocentos e sessenta e cinco hectares e oitenta e seis centiares (865,00,86 ha), encerrada num perímetro de dezesseis mil, cento e trinta metros e setenta e sete centímetros (16.130,77m), confrontando, AO NORTE, com Edeilton Wagner Soares e córrego do Morro, AO LESTE, com Córrego do Morro, AO SUL, com Rio Urucuia e Jesus Alves Teodoro e, AO OESTE, com Jesus Alves Teodoro e Edeilton Wagner Soares, cujas dimensões e confrontações são as seguintes: “PARTINDO do piquete P-5, georreferenciado ao Sistema Geodésico Brasileiro, meridiano central 45WGr, Datum SAD-69, cravado na margem direita do córrego do Morro, definido pela coordenada geográfica de latitude 15º34’11.555216” Sul e Longitude 47º35’37.112377”Wgr., e pelas coordenadas Plano Retangulares Sistema UTM Norte: 8.277.997,60m e Leste: 329.114,12m, segue-se confrontando pelo referido córrego, sentido jusante, em uma distância de 7.449,11 m, chega-se ao piquete P-6, (Norte: 8.273.291,87m e Leste: 331.511,00m), cravado na foz do Córrego do Morro com o Rio Urucuia; daí, segue-se pela margem esquerda do referido rio, sentido montante, com uma distância de 2.600,62m, chega-se ao piquete P-1, (Norte: 8.272.053,17m e Leste: 330.164,66m); daí, segue-se confrontando com terras de Jesus Alves Teodoro, com a distância de 14,04m e azimute verdadeiro de 302º08’22”, chega-se ao piquete P-2 (Norte: 8.272,060,64m e Leste: 330.152,77m); daí, seguindo com a distância de 1.620,27m e azimute verdadeiro de 349º09’46”, chega-se ao piquete P-3 (Norte: 8.273.652,10 m e Leste: 329.848,13); daí, segue-se confrontando com terras de Edeilton Wagner Soares, em uma distância de 2.104,41m, chega-se ao piquete P-4 (Norte: 8.275.719,91 m e Leste: 329.457,84 m); daí, seguindo com a distância de 2.342,32m e azimute verdadeiro de 349º46’29”, chega-se ao piquete P-5, ponto inicial da presente descrição, fechando, assim, o seu perímetro”. O imóvel acima descrito foi matriculado nestes Serviços sob o número 25.000, Livro 2-Registro Geral, com o quê ENCERRA-SE a presente escrituração.-
PROTOCOLO - Título apontado sob o número 500, em 17-9-2004.
Sapucaia do Sul, 17 de setembro de 2004.-
Registrador e/ou Substituto: _________________________.-
EMOLUMENTOS - R$15,80.- tmb
OBS.: Parte do modelo acima é fictício e foi emprestada pelo colega Francisco Rezende, de Esmeraldas-MG, servindo apenas como ilustração.

4. código civil  (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2004)

4.1. Parte Geral

Alteração dos dispositivos 3º e 4º: CAPACIDADE CIVIL.
ARTS. 9º e 10: Atos de REGISTRO e de AVERBAÇÃO nos Registros Públicos.
ARTS. 11 e segs.: Criação de capítulo sobre DIREITOS DA PERSONALIDADE.
ARTS. 62 e segs.: Regras sobre FUNDAÇÕES, onde o Ministério Público participa ativamente.
Previu regras mais claras sobre prescrição e decadência.

4.2. Direito das Obrigações

Sensíveis alterações nos institutos existentes. Ex.: arts. 474, 475 e 496.
Previsão expressa de novas modalidades de contratos, até então não constantes do Código Civil. Ex.: arts. 693 e segs., 710 e segs., 722 e segs.
Capítulo específico sobre Títulos de Créditos (arts. 887 e segs.).
Capítulo específico sobre Responsabilidade Civil (arts. 927 e segs.).

4.3. Direito de Empresa

Direito Empresarial unificado no Código Civil em virtude da revogação parcial do Código Comercial.
Alteração de conceitos existentes, abandonando a Teoria de Atos de Comércio e introduzindo a Teoria da Empresa (origem do Direito Italiano).
Distinção, hoje, entre sociedade empresária e sociedade simples e não mais entre sociedade comercial e civil.

4.4. Direito das Coisas

Alteração no rol dos direitos reais, excluindo e introduzindo institutos jurídicos (art. 1.225).
Consagração da FUNÇÃO SOCIAL da propriedade (arts. 1.228 e segs.).
Alteração parcial da Lei nº 4.591/64, em virtude da previsão do Condomínio Edilício (arts. 1.331 e segs.).
Sensíveis alterações nos institutos existentes (prazos da usucapião, procedimento da hipoteca etc.).

4.5. Direito de Família

Novas regras sobre o casamento. Ex.: arts. 1.516, 1.517, 1.520, 1.521, 1.523, 1.526, 1.528, 1.534, 1.565, etc.
Consagração das regras constitucionais sobre a filiação (arts. 1.596 e segs.) e a adoção (arts. 1.618 e segs.).
A previsão de um novo regime matrimonial (Participação Final nos Aqüestos) com a exclusão do regime dotal, a alteração das regras do regime da separação absoluta e a possibilidade de alterar o regime de bens.

4.6. Direito das Sucessões

Previsão expressa do direito sucessório do(a) companheiro(a) (art. 1.790).
Garantia de direito sucessório à prole eventual (arts. 1.799 e 1.800).
Alteração na ordem da vocação hereditária, incluindo o cônjuge como concorrente dos descendentes, dependendo do regime de bens (art. 1.829).

5. do patrimônio de afetação  (Arts. 1º ao 11 e arts. 53 e 54, LEI Nº 10.931/04)

ASPECTOS FISCAIS e ASPECTOS REGISTRAIS

Do Patrimônio de Afetação

Conceito

O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

ASPECTOS FISCAIS

DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será efetivada quando atendidos os seguintes REQUISITOS:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (averbação na matrícula do imóvel).
OBS.: Pelo que se depreende desses dispositivos, primeiramente será realizada a averbação da afetação no Registro Imobiliário e, após, poderá ser feita a opção pelo regime especial de tributação.

Art. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada (a incorporadora responderá com outro patrimônio, excluído o patrimônio afetado).

Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

OBS.: Incentivo fiscal para a opção pelo regime especial.

§ 1o ... considera-se receita mensal ...;
§ 2o O pagamento ... poderá ser compensado, ...;
§ 3o ...
§ 4o A opção obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput, a partir do mês da opção;
Art. 5o O pagamento até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houver sido auferida a receita.
Parágrafo único. ...

Art. 6o Os créditos tributários ... não poderão ser objeto de parcelamento.

Art. 7o O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

Arts. 8º, 9º, 10 e 11 ...

CONCLUSÕES
ASPECTOS FISCAIS

PARA O INCORPORADOR:

No campo fiscal, por um lado é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal (artigo 4º, caput, da Lei nº 10.931/04). Por outro lado, pode ser prejudicial a escolha eis que ficará reduzido o patrimônio do incorporador que responderá pelos demais débitos (art. 3º, parágrafo único, da Lei nº 10.931/04).

PARA O ADQUIRENTE:

O regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um incremento nas vendas na planta, favorecendo os adquirentes.

ASPECTOS REGISTRAIS

ALTERAÇÕES NA LEI Nº 4.591/64

Art. 31- A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

OBS.: - AFETAÇÃO é a destinação para uma finalidade.

            • Existência de Incorporação Imobiliária (registro);
            • OPÇÃO do Incorporador (no memorial ou após);
            • O patrimônio de afetação é uma “ficção”.

§1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

OBS.: Ocorre a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações. Não há garantia para o adquirente de que a obra será executada, mas sim de que há um patrimônio reservado para tal finalidade.

§2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

§3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (intuito de respeitar a destinação do patrimônio)

§4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o.

§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.

§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea "a"); e
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").

OBS.: Mais de um regime de afetação da mesma incorporação.

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.

OBS.: Se a opção for posterior ao registro da incorporação, será realizada em documento apartado.

§11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

OBS.: Como fica a norma do art. 1.475 do CC?

§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis. (resguardo das instituições financeiras)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

OBS.: - A afetação nasce com a AVERBAÇÃO no RI;

- A afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (Habite-se);

- Tendo havido alguma alienação, é necessária a anuência do adquirente da futura unidade;

- No caso de desistência da incorporação, isto é, usado o prazo de CARÊNCIA, se houver, uma vez restituídas aos adquirentes as quantias devidas, será extinto o patrimônio de afetação.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.

§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.

§ 3o A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste artigo.

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:

I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

...

VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.

OBS.: Parece uma imprecisão da lei permitir a instituição de condomínio antes da conclusão da obra. Porém, o que se tem entendido é que já existe o condomínio na FASE DE CONSTRUÇÃO. Portanto, tem-se uma espécie de PRÉ-instituição condominial?

§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.

§ 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.

§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra.

OBS.: Ver §§ 7º e 12, II.

§ 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.

§ 6o Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.

§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.

§ 8o Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.

§ 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.

§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.

§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.

§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

§15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.

OBS.: Cuidado! Se trata de uma exceção à regra de que o arrematante não responde por débitos anteriores, servindo o valor pago para o rateio entre os credores (ver exclusão de responsabilidade prevista no §20).

§16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).

§17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.

§18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.

§19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.

§20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação." (NR)

Art. 54. A Lei n