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Diretora do Irib é entrevistada pelo Instituto Polis
Patricia Ferraz responde questões sobre o plano diretor e a regularização fundiária em Diadema

O Instituto Pólis em parceria com a OXFAM – fundação internacional que combate a pobreza e exclusão social, estão elaborando relatório contendo experiências sobre planos diretores no processo de regularização fundiária. Trata-se de uma sistematização das informações relacionadas à elaboração e aplicação de planos participativos abrangendo cinco municípios da região sudeste, tais como Diadema (SP), Mariana (MG), Niterói (RJ), Sorocaba (SP) e Franca (SP).

No caso de Diadema, a advogada colaboradora do Instituto Polis, Mariana Mencio, entrevistou no último dia 8 de setembro, a diretora de Regularização Fundiária e Urbanismo do Irib, Patrícia Ferraz, que vem desenvolvendo um bem sucedido trabalho em Diadema, em parceria com a prefeitura local.

Advogada Mariana Mencio, colaboradora do Instituto Pólis, e Patricia Ferraz do Irib

A entrevista, realizada na serventia de Diadema, da qual a diretora do Irib é titular, teve como principais temas abordados: os instrumentos de regularização fundiária previstos pelo plano diretor e legislação complementar, com o objetivo de compreender os aspectos positivos e negativos referentes ao processo de inclusão territorial; a situação de Diadema com relação à moradia regular no município; o contexto histórico da regularização fundiária no município e as causas da irregularidade local.

Tais abordagens servirão de base para a sistematização proposta pelo Instituto Polis, englobando os cinco eixos principais referentes a gestão democrática, instrumentos de planejamento, inclusão territorial, articulação com políticas regionais e federais, viabilidade de implantação das premissas e aplicabilidade dos instrumentos do Estatuto da Cidade.

Diretora aponta causas da irregularidade em Diadema  

A diretora do Irib traçou um panorama da irregularidade no município, relatando que Diadema tem 440 mil habitantes, sendo que apenas 47 mil títulos de propriedade foram registrados no cartório de RI. Buscando alternativas para solucionar o problema em Diadema, a registradora desenvolve um trabalho de regularização fundiária em conjunto com a Prefeitura e a Secretaria Municipal de Habitação, com base no plano diretor, reunindo-se    semanalmente com técnicos da prefeitura.

Patricia Ferraz apontou como uma das causas da irregularidade local, a proximidade de Diadema com a capital paulista, que recebeu alto contingente de pessoas de outras regiões em busca de emprego e moradia de baixo custo. O resultado deste êxodo gerou uma população de 440 mil habitantes, concentrada em um território de 32 Km2, o segundo município com maior densidade populacional, que só perde para São João do Miriti, na Baixada Fluminense.

Urbanização das favelas e criação de núcleos habitacionais  

A partir da década de 80, a Prefeitura Municipal passou a ter uma preocupação constante com a regularização e a primeira forma de trabalhar com o problema dos assentamentos urbanos irregulares e precários foi efetuar a urbanização de favelas, criando os núcleos habitacionais.

Em um segundo momento, a prefeitura começou a perceber que apenas a criação de núcleos habitacionais não era suficiente, era questão de ordem fornecer segurança jurídica aos possuidores que habitavam o local. Por conta disso, foi editada a Lei 8931/1985, que criou a Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), com prazo máximo de 90 anos. Posteriormente, foram editadas outras leis que criaram as Áreas Especiais de Interesse Social, Lei Complementar 50/1996, que passou a ordenar o zoneamento e uso e ocupação do solo; depois veio o Plano Diretor de 2002 que criou as AEIS 2, destinadas a programas de regularização urbanística da terra ou implantação de empreendimentos habitacionais de interesse social.

Embora esteja um passo à frente na questão da regularização, pois na década de 90 a Prefeitura regularizou juridicamente os assentamentos, aplicando a Concessão de Direito Real de Uso e emitindo 25 mil títulos, Patricia Ferraz acredita que “a regularização fundiária feita com a concessão é precária, pois não estabelece vínculo entre o concessionário e o imóvel, com a agravante de que esse título não é aceito como garantia no mercado, para fins de financiamento ou alienação fiduciária a juros mais baixos”.

Alienação de lotes é a forma mais justa de retorno para a administração pública e de conferir título de propriedade  

A diretora do Irib ressaltou a necessidade da alienação de lotes, como forma mais justa de obter retorno para a administração pública e de conferir o título de propriedade ao dono do imóvel, citando exemplos de modelos de regularização em Diadema, como o Jardim das Praias - resultado de uma parceria entre poder público e população -, que está apenas aguardando licenciamento do GRAPROHAB estadual, para que a prefeitura emita a licença urbanística e promova a venda dos lotes e então os títulos de propriedade poderão ser registrados no cartório de Registro de Imóveis.

Citou também outros projetos como o Núcleo Habitacional 18 de agosto e Santa Luzia, além de Três Mosqueteiros, em que a população titulariza CDRU, mas o parcelamento não foi registrado. Como forma de superar as distorções decorrentes da outorga de CDRU, a prefeitura tem utilizado outros títulos como alienação de lotes no Ipoá e Iambere. Esse modelo de parceria público privada iniciado com a experiência positiva do Jardim das Praias, vem sendo apontado como uma das soluções para a regularização. Diadema é um município que já foi premiado pelo êxito de sua experiência com regularização fundiária e os profissionais que desenvolveram os projetos no local servem de referência e são até convidados para desenvolver projetos de regularização em outras localidades.

“A população já tem consciência de que o título de propriedade registrado em cartório não representa somente a garantia de moradia, mas sobretudo é aceito no mercado como garantia real para financiamentos e obtenção de crédito”, opina a diretora do Irib.

Plano Diretor facilitou a regularização fundiária?  

Indagada sobre a efetividade do plano diretor no processo de regularização, Patricia Ferraz afirmou que o plano diretor tem uma enormidade de instrumentos, porém cabe ao poder público utilizá-los. “É determinante, em qualquer município, que haja vontade do poder público em investir na regularização, contratando arquitetos, urbanistas, advogados e especialmente assistentes sociais, para trabalhar em prol disso. Ressalto que o trabalho de assistência social é fundamental, pois trata-se de lidar com a população de baixa renda, especialmente em áreas de ocupação ambiental. As pessoas precisam ser orientadas sobre como procederem para regularizar e qual a importância de ter segurança jurídica no acesso à moradia”, explicou.

Para a diretora do Irib, instrumentos como a desafetação e alienação de áreas são as principais saídas para o acesso à moradia, com segurança jurídica e fomento ao desenvolvimento econômico. “O município poderia editar leis nesse sentido, para viabilizar a agilidade da regularização, pois a concessão – como já disse – é provisória”, sugeriu Patricia Ferraz.

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A registradora criticou a atual interpretação da Procuradoria do Estado em relação ao artigo 180, VII, da Constituição Estadual, que só leva em conta o que foi disposto como área verde ou pública para o projeto aprovado, não considerando se o mesmo foi registrado, o que na sua opinião inviabiliza os processos de regularização fundiária. Outro problema apontado por Patricia Ferraz diz respeito à ausência de normas referentes à regularização fundiária no diploma federal. Ele foi concebido para novos parcelamentos e não para corrigir problemas de regularização, pois esta realidade não existia na época, portanto a utilização dos parâmetros do artigo 4° da Lei 6766/79 para regularização fundiária é inadequada, pois não formaliza a situação de moradia da população.

A partir desta entrevista, a advogada do Instituto Polis, Mariana Mencio, chegou à conclusão de que é possível caracterizar em Diadema três fases distintas de evolução da Administração Pública no que tange à concepção de regularização fundiária. “Em um primeiro momento, a prefeitura preocupou-se apenas em realizar as obras emergenciais de infra-estrutura urbana, procurando fornecer à população condições de moradia digna. Em uma fase intermediária centrou os projetos no sentido de proporcionar à população a segurança da posse, distribuindo títulos de posse. E finalmente, a administração pública alcança um terceiro momento, quando percebe que não adianta apenas conceder títulos que garantam a posse é necessário que ocorra a alienação de lotes, possibilitando que os moradores efetivamente sejam proprietários, até para garantir que a administração pública seja ressarcida ou que receba as mais valias pelo investimento realizado pela implementação da Política Pública”, finalizou a advogada, cujo relatório será divulgado oportunamente neste espaço, assim que for concluído pelo Instituto Polis.

Instituto Pólis desenvolve valioso trabalho em políticas sociais  

O Pólis é uma ONG de atuação nacional, consiste em um instituto de estudos, formação e assessoria em políticas sociais, reconhecido como entidade de utilidade pública nos âmbitos municipal, estadual e federal. Tem parceria com diversas entidades nacionais como o Irib e no âmbito internacional, com a Oxfam-GB, vem realizando importantes esforços para a definição de políticas urbanas de combate à pobreza, em trabalho coletivo e discussões estratégicas. Igualmente, a Oxfam-GB tem apoiado projetos pioneiros do Instituto Pólis, como os referentes ao controle social do orçamento público.