Durante o 77° ENIC – Encontro Nacional da Construção Civil, em Gramado-RS, o presidente do Irib Sérgio Jacomino entrevistou o diretor de crédito imobiliário do Itaú, Luiz Antonio Rodrigues, que falou sobre a redução da taxa de financiamento obtida pelo banco, o projeto desenvolvido em parceria com o Irib e fez um prognóstico: “Acredito que em três ou quatro anos será possível financiar a casa própria sem necessidade de buscar nenhuma certidão.”

SJ  –  A redução da taxa de financiamento praticada pelo Itaú, de 12% para 8% nos três primeiros anos de contrato, foi uma grande avanço anunciado no 77° Encontro Nacional da Construção Civil. Como foi feito isso?

Luiz Antonio  Rodrigues – O Itaú tem a preocupação de mostrar que o banco tem grande interesse no mercado de crédito imobiliário brasileiro, por isso alocamos para essa área alguns dos nossos melhores e mais criativos profissionais, com muita vocação para mercado e para o atendimento ao cliente. Com essa equipe realizamos muitas coisas, entre elas podemos citar a aplicação do sistema de amortização constante, SAC. Também ajudamos a definir a base da lei sobre o patrimônio de afetação bem como o depósito do incontroverso, além de introduzirmos a CCI, cédula de crédito imobiliário.

Agora demos mais um passo que pode vir a ser uma solução para o problema de habitação do Brasil, ou seja, reduzimos a taxa de juros em seu valor nominal. Na cidade de São Paulo, a redução da taxa de juros de 12% para 8% aumenta a população atendida em quase 50%. Em alguns estados, de acordo com a distribuição de renda, pode acontecer de mais que dobrar o número de candidatos com possibilidade de obterem financiamento. Por isso, insistimos muito com o governo para fazer essa redução temporária de taxa. A decisão demorou um pouco porque o governo pretendia que fossem reduzidas as taxas para todo o período do contrato, mas isso era impossível porque poderia gerar prejuízos irrecuperáveis. Por isso, junto com a Abecip – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, e em negociações intensas com o CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção, contatamos o governo e conseguimos reduzir temporariamente a taxa nos primeiros 36 meses. O Banco Central anunciou a norma há pouco tempo e agora conseguimos operacionalizá-la.

Qual a vantagem dessa operação? Primeiro, a prestação inicial cai em 20% de seu valor, bem como a renda mínima exigida, portanto mais pessoas terão condições de adquirir imóveis. Por exemplo, para uma pessoa comprar um imóvel a R$ 960 de prestação, ela precisaria ter uma renda de R$ 3.840. Agora, com a redução de juros, essa prestação vai ser de R$ 780 e a renda mínima vai ser só de R$ 3.120. Tem muito mais gente que ganha R$ 3.120 do que R$ 3.840.

Outro ponto é que a grande demanda de imóveis no Brasil é para um valor entre R$ 50 mil e R$ 100 mil e hoje, a maior parte das obras que financiamos está entre R$ 200 mil e R$ 250 mil. Por isso, queremos estimular os financiamentos de imóveis com valores na faixa de R$ 50 mil a R$ 100 mil. Fizemos um grande esforço, até com avanços tecnológicos, para conseguir criar esse financiamento a 8% para imóveis de R$ 50 mil a 100 mil, que atendem as necessidades de grande parte da população.

Também fizemos outra coisa que eu, particularmente, achei engenhoso. Com o sistema de amortização constante – SAC, aplicado em todo o período, as prestações começariam a diminuir de valor conforme os pagamentos fossem feitos. Mas no 37º mês, a prestação teria um acréscimo de valor de 20%, um salto grande para o mutuário. A área responsável pelo projeto sugeriu que, ao invés de aplicar o coeficiente de decréscimo da prestação, fosse mantida a mesma prestação inicial, apenas atualizada pela TR, aplicando-se uma amortização adicional sobre as parcelas. Com isso, a prestação ficou praticamente constante durante os 36 primeiros meses e, no 37º mês, ela sobe somente 5% em seu valor. Nessa engenharia, o cliente amortizou mais do saldo de seu contrato, portanto ele pagará menos juros no prazo remanescente após a 37º parcela.

Isso é um novo conjunto de oportunidades somado ao que já vínhamos praticando. Entre outros diferenciais, o Itaú já aprova a concessão de crédito em até 24 horas, coisa que poucos conseguem fazer. O Itaú contrata 80% das propostas de financiamentos em até 30 dias, desses, 15% são contratados em dez dias. As pessoas apresentam os imóveis escolhidos e dez dias depois 15% delas já têm o contrato para levar a registro. Além disso, o crédito imobiliário do Itaú oferece serviços pela internet. O interessado pode fazer a simulação que desejar, bem como mandar uma proposta de financiamento e receber a resposta também pela internet. O cliente pode antecipar pagamentos das parcelas pela Internet, como ocorre nos financiamentos feitos diretamente com as construtoras. E somos extremamente flexíveis nas renegociações de atraso, pois, como usamos o sistema de amortização constante – SAC, o cliente reduz cada vez mais o saldo devedor de seu contrato. E, se por acaso o cliente tem um problema de desemprego ou de doença, temos várias opções para solucionar esses imprevistos.

Na modalidade de financiamento pelo sistema financeiro de habitação – SFH o cliente também pode usar o fundo de garantia do tempo de serviço – FGTS. O perfil dos compradores de imóveis nessa faixa de valores é o seguinte: 40% moram de aluguel, outros 20% moram com os pais, portanto 60% dessas pessoas não têm imóveis próprios. E aqueles que têm um imóvel, pretendem vendê-lo para comprar um melhor. O FGTS pode ser usado como entrada no pagamento, ou para amortização a cada dois anos. Considero uma combinação perfeita, é quase um casamento que não tem dissolução. Acho que conseguimos combinar, num único produto, várias qualidades que temos no banco, em diversos produtos individuais. Ou seja, conseguimos colocar todas as qualidades no crédito imobiliário, a equipe fez um trabalho fantástico.

“Se o atraso fosse somente de 5% dos financiamentos, com o mesmo dinheiro passaríamos de 1.100 unidades para mais de 20.000”.

SJ  – Existe uma demanda por imóveis no Brasil que não encontra forma de ser suprida, como é que o senhor avalia o desenvolvimento do crédito imobiliário no país?

Luiz Antonio  Rodrigues – Houve fantásticas mudanças estruturais no crédito imobiliário com relação à segurança jurídica. O grande problema era que o cliente atrasava o pagamento e a dívida ia crescendo até ultrapassar o valor do imóvel. Com isso, o cliente se sentia absolutamente enganado. Nas pesquisas realizadas, ele declara exatamente isso: “o meu banco, o meu gerente, o meu consultor me tapeou, eu paguei dez anos e hoje devo mais ainda, o imóvel aqui do meu lado custa menos do que o valor que eu devo”. Para evitar isso, procuramos resolver esse problema com a implantação do sistema de amortização constante – SAC. Porém, o que precisamos agora é que o Judiciário se sensibilize com essas questões jurídicas. A adimplência permite o retorno do capital ao mercado, gerando emprego e possibilitando financiar novas moradias. Nós temos um estudo que aponta ser o coeficiente de atraso no pagamento dos financiamentos em torno de 30 a 35%, portanto, para cada bilhão da caderneta de poupança conseguimos produzir cerca de 1.100 imóveis. Se o atraso fosse somente de 5% dos financiamentos, com o mesmo dinheiro passaríamos de 1.100 unidades para mais de 20.000.

Acho que nossa estratégia imobiliária daqui para frente resume-se em batalhar para que, cada vez mais, a prestação seja menor. Esse foi um grande passo, resolvemos a equação para um imóvel de até R$ 100 mil e podemos reduzir a taxa de juros para imóveis até R$ 150 mil, basta que o Banco Central ofereça as mesmas condições que foram oferecidas para imóveis até R$ 100 mil. Se isso acontecer, o mercado crescerá muito. Vale lembrar que nas grandes capitais, os imóveis novos estão concentrados na faixa de R$ 100 a 150 mil.

Outro ponto pelo qual temos batalhado é retirar o PIS e Confins que incidem nesses valores de imóveis, uma vez que não há razão para o governo receber PIS e COFINS sobre imóvel popular. Também acho que, para imóveis de R$ 30 mil a R$ 50 mil, deve-se encontrar uma maneira para se oferecer subsídios para aquisição.

Há uma nova lei que se refere ao depósito do incontroverso. O que significa? Se um contrato imobiliário for questionado judicialmente, o mutuário fica obrigado a pagar o principal da dívida no curso do processo legal e somente os juros de contrato entram em discussão.

Precisamos convencer nossos parceiros para, cada vez mais, derrubar a taxa de juros e, assim, aumentar a quantidade de pessoas beneficiadas com financiamento; e sensibilizar o Judiciário no sentido de que a função social do contrato imobiliário é a pessoa pagar. Pagar é que faz com que o dinheiro circule, para que se possa financiar outro imóvel para outra pessoa, o que implica, também, a geração de mais empregos. Por isso, acredito que estamos no caminho certo.

O financiamento sairá em duas horas: o interessado entra na agência com o vendedor do imóvel, realiza a compra e sai da agência com o contrato registrado.

SJ  – Quais são os projetos do Itaú acerca da modernização do sistema registral?

Luiz Antonio  Rodrigues – Na verdade esse projeto é mais do Irib do que do Itaú. Quando eu vim para o crédito imobiliário, a primeira coisa que fiz foi procurar o Irib, porque antes de atuar nesta área o Itaú tinha me dado a tarefa de reestruturar a área de financiamentos de automóveis. Na época, o mercado de automóveis era incipiente, demorávamos quatro dias para financiar um automóvel e isso era o melhor prazo do mercado. A partir daí fomos modernizando o processo, porém havia um problema crucial: para se fazer a alienação do automóvel se dependia do lojista ou da concessionária. Em 30% a 40% dos casos o banco ficava sem garantia durante todo o período do contrato. Resultado: os prejuízos eram enormes, o custo para recuperar a garantia era elevado e, muitas vezes, colocava o banco em confronto com quem tinha de vender o financiamento, muitas vezes tinham de cortar o financiamento de uma loja.

Tivemos a idéia de discutir um projeto de alienação eletrônica de veículos e, para isso, precisaríamos ter uma central nacional. Foi quando surgiu o Renavan, cujo acesso nos permitiu saber qual era o nome, qual era o carro, ou ainda, se um documento era adulterado. O terceiro passo foi discutir isso com a Prodesp, Companhia de Processamento de Dados do Estado de São Paulo, com quem começamos a desenvolver um mecanismo que se pudesse acessar com um computador de grande porte, para identificar quem era o proprietário de um carro e se ele estava alienado, além dos demais dados do veículo. Criamos uma forma para ninguém conseguir adulterar, só o computador de grande porte poderia remarcar. O Itaú, que financiava 4 mil veículos por mês, passou a financiar 40 mil.

Bem, quando eu vim para o setor de crédito imobiliário, comecei a ver que se tira certidão daqui, certidão dali... Foi então que procuramos o Irib, justamente para propor que fizéssemos com os imóveis o mesmo que foi feito com os automóveis. A percepção do Irib também foi rapidíssima, entenderam o que eu estava falando e começamos a trabalhar em conjunto. Acredito que em três ou quatro anos será possível financiar a casa própria sem necessidade de buscar nenhuma certidão. O financiamento poderá ser feito em duas horas: o interessado vai entrar na agência com o vendedor do imóvel, vai realizar a compra e sair da agência com o contrato registrado e pago. As pessoas acham que eu estou sonhando, mas acredito que é perfeitamente possível se as forças que estão nesse processo entenderem a importância disso para o país, se todos perceberem a inovação fantástica que vai render produtividade, gerar empregos e resolver o problema da habitação. Se essas forças pensarem no interesse do país, não tenho dúvida de que teremos isso em três ou quatro anos. E vamos ficar muito felizes, uma vez que não haverá mais burocracia e teremos segurança ao tirar uma certidão no registro de imóveis que comprovará que não há nenhuma pendência sobre aquele imóvel. Imediatamente, será possível fazer a operação de venda com base numa mensagem eletrônica informando que quem comprou foi fulano e está alienado. E depois, ainda se enviará o contrato no tempo estabelecido, sem atrasos. Isso é uma revolução, ou melhor, é muito mais que uma revolução.

SJ  – Como os incorporadores podem se beneficiar dessa novidade do Itaú, a redução da taxa de juros a 8%? Os produtos deles entrariam no mercado com mais facilidade?

Luiz Antonio  Rodrigues – Na verdade, hoje, os incorporadores estão mais voltados para o mercado de imóveis de valor acima de R$ 200 mil. Se o Banco Central elevar as condições hoje impostas a financiamentos até R$ 100 mil, para o limite de R$ 130 mil, os incorporadores poderão se beneficiar imediatamente, uma vez que existem muitos projetos de imóveis nessa faixa de valores. Porém, o que eu vejo é um benefício para daqui a dois anos, quando todos eles entrarem de cabeça no mercado de R$ 50 mil a R$ 100 mil. Ou até um limite de R$ 130 mil, porque dificilmente se consegue fazer um imóvel de dois dormitórios por menos de R$ 105 mil em cidades como São Paulo, Rio e Brasília, onde os custos encarecem o valor. Portanto, se conseguirmos flexibilizar mais um pouquinho, de R$ 100 mil para R$ 130 mil, o número de projetos que nos próximos dois anos será muito grande, até porque a prestação vai se aproximar muito do valor de aluguel. O Itaú está sinalizando que o grande foco da demanda está entre R$ 50 mil, R$ 100 mil. Talvez R$ 130 mil seria o correto, mas R$ 100 mil já é um referencial. Se conseguirmos colocar o foco da demanda nesses valores e se os construtores começarem a construir nessa faixa de valores, teremos uma quantidade gigantesca de negócios. Eu não tenho dúvidas de que daqui a dois anos seja possível fazer R$ 3,4 bilhões em crédito imobiliário num ano.

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Notas & Notícias - Boletim Eletrônico Irib - São Paulo, 29/08/2005 - n. 1.965 - Mercado imobiliário, segurança jurídica & custos de transação - A experiência espanhola 
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29/08/2005 - n. 1.965. ENIC e SecoviSP. Mercado imobiliário, segurança jurídica & custos de transação A experiência espanhola. Enrique Rajoy Brey, Secretário-Geral do Cinder – Centro Internacional de Direito Registral, com sede em Madri, Espanha – esteve no Brasil entre os dias 15 e 20 de agosto passa

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URL:http://www.irib.org.br/notas_noti/boletimel1961.asp
26/08/2005 - n. 1.961. Presidente do Irib e Secretário-Geral do Cinder marcam presença no 77º Enic A convite da CII/CBIC, falam sobre a experiência espanhola em Gramado. Convidados especialmente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) com apoio do Banco Santander e da Companhia Província de Crédito

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02/08/2005 - n. 1.892. EVENTOS. Construção Civil discute segurança jurídica 77º ENIC 2005 será em Gramado, RS - registradores convidados. A CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção e o SINDUSCON-RS - Sindicato da Indústria da Construção no Estado do Rio Grande do Sul realizarão nos dias 17, 18 e 19 de