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TV JUSTIÇA

No programa que foi ao ar no dia 24 de julho de 2005 a diretora de urbanismo e regularização fundiária do Irib, Patrícia Ferraz, entrevistou Evangelina de Almeida Pinho, advogada, especialista em Direito urbanístico, gerente regional do patrimônio do estado de São Paulo. Foi diretora do Resolo, entre 2001 e 2004, e hoje é gerente regional da SPU. 

Registro no cartório de registro de imóveis é forma mais eficaz de segurança

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Apresentação

Cartório, o parceiro amigo é o programa da TV Justiça que vai ao ar aos domingos, às 7h, com reapresentação na terça-feira, às 10h e sexta-feira, às 18h30. Uma iniciativa da Anoreg-BR, o programa é coordenado por seu diretor, José Maria Siviero, e realizado pelas entidades dos notários e registradores.

O Irib gravou uma série de programas sobre o tema da regularização fundiária urbana, no último dia 3 de junho, em São Paulo.

No programa que foi ao ar no dia 24 de julho de 2005 a diretora de urbanismo e regularização fundiária do Irib, Patrícia Ferraz, entrevistou Evangelina de Almeida Pinho, advogada, especialista em Direito urbanístico, gerente regional do patrimônio do estado de São Paulo. Foi diretora do Resolo, entre 2001 e 2004, e hoje é gerente regional da SPU. 

Registro no cartório de registro de imóveis é forma mais eficaz de segurança

Patrícia Ferraz: O que é o patrimônio da União?

Evangelina Pinho: Eu sou a gerente do patrimônio da União aqui no estado de São Paulo. A minha gerência é vinculada à Secretaria do Patrimônio da União, que é uma secretaria nacional, que trata de todos os bens imóveis que pertencem à União, por conta de disposição constitucional, como as áreas de praia, ou por serem áreas protegidas por faixa de mananciais, as matas e florestas nacionais. E, também, aqueles imóveis que foram adquiridos pela União ao longo da sua existência pelo pagamento de impostos com entrega de bens e aqueles que a União desapropriou. É um patrimônio muito grande, desde uma área enorme de preservação ambiental até uma área de bens disponíveis. No estado de São Paulo, esse patrimônio em terrenos equivale a cerca de 13 bilhões de reais, é muito valioso.

Patrícia Ferraz: Como é feito o controle dessas áreas pela SPU?

Evangelina Pinho: Tradicionalmente, a SPU controlou seu patrimônio com a inscrição em livros próprios, à semelhança de um tombamento. Temos livros em que está anotado esse patrimônio adquirido desde o século XIX e sistema informático de cadastros imobiliários. Na verdade, temos alguns programas em que há registro desse patrimônio, mas é um sistema de registros, precisa ser modernizado. É isso que tentamos fazer em âmbito nacional. A Secretária do Patrimônio Alexandra Reschke tem como meta a melhoria das condições de informatização e já está trabalhando com o referenciamento desses dados. Devemos buscar parcerias com os cartórios de registro de imóveis para levar todo esse volume de dados arquivado administrativamente para o registro em cartório imobiliário.

Patrícia Ferraz: Por que a SPU tem a preocupação de trazer esses dados para o registro de imóveis?

Evangelina Pinho: Isso reflete a própria evolução da legislação patrimonial brasileira. Além da vantagem de ser um instrumento importante de publicidade da propriedade, acreditamos que o registro no cartório de registro de imóveis é uma forma mais eficaz de segurança do que o controle administrativo.

Patrícia Ferraz: Vocês têm alguma estratégia para trazer essas áreas para o registro? Por que não é possível fazer tudo de uma vez?

Evangelina Pinho: É que no trabalho junto à Secretaria do Patrimônio da União temos de conviver diariamente com a questão da irregularidade dessas áreas. Temos áreas ocupadas irregularmente tanto por população de baixa renda quanto por populações de alta renda. Precisamos fazer um cadastramento, ou recadastramento, das áreas, para identificar quem são efetivamente as pessoas que hoje ocupam e detêm o domínio dessas áreas, o uso, ou pelo menos a posse. Na verdade, esperamos contar com o apoio das prefeituras, que têm sido bastante prestativas no sentido de nos fornecer informações, de disponibilizar as bases cartográficas, para que possamos fazer um trabalho conjunto e, a seguir, trabalhar a migração desses dados para os cartórios a partir desse georreferenciamento.

Patrícia Ferraz: O georreferenciamento é uma descrição muito mais segura e pormenorizada de cada imóvel. A SPU espera obter mais segurança com relação à identificação do seu patrimônio?

Evangelina Pinho: Com certeza. A grande vantagem do georreferenciamento dessas propriedades é associar todas as informações cadastrais de posse de área, de tamanho e descrição, de fotos da área a um sistema único de cadastro. Temos um único índice de cadastramento, que informa a inscrição patrimonial. Com a base de dados georreferenciada, conseguimos migrar para ele todas as informações, desde dados das prefeituras municipais, no que se refere a pagamento de tributos, por exemplo, até informações cartoriais.

Patrícia Ferraz: Qual o volume de áreas da União que são objeto de parcelamentos irregulares ou clandestinos e ocupações informais?

Evangelina Pinho: Um volume realmente muito grande. Como eu disse, temos ocupações feitas por populações de baixa renda, e que precisam passar por um processo de regularização, bem como ocupações de população de alta renda e que também precisa passar por um processo de regularização, exceto naqueles locais em que não é permitida a ocupação. Não podemos admitir, por exemplo, a ocupação de praia. É um bem de uso comum do povo, tem que estar disponível. Temos que trabalhar para retirar essas ocupações das regiões de praia. Aqui em São Paulo, temos um grande programa de regularização com municípios da Baixada Santista – Santos, Guarujá, Cubatão e São Vicente –, onde começamos um processo de regularização fundiária junto às populações de mais baixa renda. Em relação à população de alta renda, destacaria o trabalho de regularização das áreas que estão ocupadas, hoje, pelos condomínios Alphaville e Tamboré.

Patrícia Ferraz: Você está falando de áreas que são ocupadas por população de baixa renda e áreas que são ocupadas por população de alta renda. A SPU pretende dar tratamento diferenciado para estas áreas?

Evangelina Pinho: Do ponto de vista de vista da metodologia da intervenção, não, ou seja, precisamos cumprir as mesmas etapas no processo de regularização. Precisa ser feito o cadastramento, ou recadastramento, das áreas tanto de baixa como de alta renda. Trata-se, na verdade, de todo um procedimento jurídico de análise processual e de encaminhamento dos instrumentos de regularização aos cartórios.

O que eu comentava é que a área de Alphaville e Tamboré, por exemplo, merece atenção especial. Muitas pessoas ocupam terras. Elas compraram esse lote ou essa casa de uma outra pessoa, que já havia construído, e não têm essa situação regularizada administrativamente, ou seja, o registro da SPU em seus nomes. Regularizar esses imóveis é um trabalho importante para ser feito pela SPU bem como a regularização de imóveis localizados no litoral Norte do estado de São Paulo. Já existem determinações do Tribunal de Contas da União, da Controladoria Geral da União, para o recadastramento de uma série de imóveis localizados nos municípios de São Sebastião, do Guarujá e de Ilha Comprida – este já localizado no litoral Sul.

Enfim, temos um cronograma de intervenção no sentido da regularização dessas áreas. Em relação às áreas ocupadas por populações de baixa renda, nosso trabalho está concentrado na região da Baixada Santista, onde temos parcerias com as prefeituras que estão fazendo o processo de cadastramento no Guarujá, em Cubatão, Santos e São Vicente. São áreas que já têm um grau suficiente de urbanização para se consolidar famílias nesses locais. Nós temos cuidado para que essa consolidação não implique dano ambiental, pelo contrário, regularizamos na ótica do saneamento ambiental em que se urbaniza primeiro. Conseguimos fazer a regularização do ponto de vista urbanístico e a partir daí a consolidação das famílias, proporcionando instrumentos que garantam a segurança jurídica.

Patrícia Ferraz: A regularização fundiária tem várias etapas: uma administrativa, que é promovida pelo poder público, e depois toda documentação produzida administrativamente é levada para o cartório de registro de imóveis. Qual a expectativa da SPU tem relação ao que vai ocorrer depois que essas informações forem todas levadas para o registro de imóveis? Hoje, as pessoas têm dificuldades para obter informações na SPU por conta de falta de estrutura e o serviço de registro imobiliário já está completamente estruturado no Brasil. 

SPU já emite certidões pela Internet  

Evangelina Pinho: Essa tarefa de recadastrar e de alimentar nossos cadastros com dados reais é fundamental para que possamos prestar a informação que o cidadão precisa em tempo hábil. Com as certidões emitidas pela SPU, ele consegue informar o cartório de registro de imóveis, o que vai facilitar muito sua vida.

A SPU tem investido nacionalmente no sistema de informatização dessas informações. Hoje, uma pessoa inscrita na SPU que queira transferir seu imóvel já consegue adquirir essa certidão pela internet, na página da SPU. Basta procurar por Secretaria do Patrimônio da União no site do Ministério do Planejamento. Estamos agilizando os processos burocráticos. Sem dúvida, conseguiremos maior facilidade em prestar informações com a atualização dos nossos cadastros e com essas informações nos cartórios de registro de imóveis.

Patrícia Ferraz: Quais são os instrumentos que a SPU está utilizando para promover a regularização fundiária tanto nas áreas ocupadas por população de baixa renda como naquelas ocupadas por população de alta renda.

Evangelina Pinho: Tradicionalmente, a legislação patrimonial da União tem dois instrumentos prioritários. Na verdade, o instrumento prioritário para a regularização é o contrato de aforamento. Esse é um dos instrumentos mais utilizados.

Patrícia Ferraz: Explique o que é o contrato de aforamento e o que ele transmite para o ocupante da área.

Evangelina Pinho: No contrato de aforamento a União transfere o domínio útil de imóvel de sua propriedade para particulares, com direito real, ou seja, um direito que pode ser transferido e que é hipotecável, portanto pode ser dado como garantia. É o instrumento tradicional que a legislação patrimonial usou para ceder suas terras.

Outro instrumento criado pela legislação patrimonial é o instrumento da ocupação. É instrumento mais precário que o aforamento. É mais fácil de ser constituído, mas não transfere direito real sobre a área, por isso é mais precário. Ele foi criado justamente para regularizar um grande volume de terras da União, irregularmente ocupadas.

Patrícia Ferraz: Esse título de ocupação é dado de forma coletiva ou individual?

Evangelina Pinho: De forma individual. São contratos de ocupação previstos especificamente pela legislação patrimonial. Em relação aos instrumentos da regularização do Estatuto da Cidade, eu diria que a SPU está engajada no programa nacional de regularização fundiária juntamente com o Ministério das Cidades e Ministério do Planejamento. Trabalhamos no país inteiro e temos algumas ações acontecendo no Recife, em Vitória do Espírito Santo, no Rio de Janeiro e aqui em São Paulo. Pretendemos usar os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e não só o nosso contrato de aforamento, ou os contratos de ocupação com a concessão do direito real de uso e a concessão de uso especial para moradia, criada pela Medida Provisória 2.220. O Patrimônio da União precisa ter essa amplitude de utilizar todos os instrumentos que a legislação permite para adaptar a cada situação.

Patrícia Ferraz: Quais são os critérios que a SPU tem utilizado na definição dos instrumentos para a regularização fundiária das suas áreas?

Evangelina Pinho: Os critérios variam de acordo com a situação da ocupação. Quando é possível para as prefeituras com as quais temos parcerias, a SPU faz aforamentos. Os municípios é que repassam esse aforamento para a população moradora da área. Atualmente, nossa consultoria jurídica do Ministério do Planejamento estuda formas para que a SPU possa fazer diretamente essa transferência da titularidade para o ocupante da área. Se bem que a prefeitura sempre será nossa parceira, uma vez que o processo de regularização está relacionado ao processo de desenvolvimento local e necessita de um conjunto de ações que são tipicamente desenvolvidas pelo município, como é o caso das ações de urbanização.  

Vamos conseguir firmar convênio com o Irib para adquirir conhecimento científico    

Patrícia Ferraz: No departamento de regularização do solo do município de São Paulo, Resolo, vocês desenvolveram uma vocação de interação do departamento de regularização fundiária com a população. Você consegue levar essa experiência para a SPU?

Evangelina Pinho: Na verdade, essa aproximação com a população, essa interlocução com a sociedade civil é um investimento geral do atual governo federal. São várias as iniciativas que o governo tem feito em todo o país. Especificamente na regularização fundiária, a prefeitura tem sido nossa principal parceira nesse processo de aproximação. Na verdade, o trabalho no âmbito federal torna mais difícil a convivência com os movimentos sociais. Mesmo assim, tem sido constante o nosso contato com os movimentos nacionais de moradia, para identificação de áreas. No município de São Paulo, e ao longo do estado, estamos identificando áreas propícias à implantação de novos programas habitacionais.

Patrícia Ferraz: Como a SPU estabelece suas prioridades de intervenção? Por que não é possível regularizar tudo de uma vez?

Evangelina Pinho: Gostaria de registrar um fato importante. Eu assumi a gerência regional do Patrimônio da União, aqui em São Paulo, em julho de 2004. Para assumir esse cargo eu precisei entrar com habeas corpus preventivo. É uma coisa absolutamente surreal, existiam ações de mandatos de prisão para a gerência em razão de o Patrimônio da União não conseguir dar conta da emissão de certidões ou do cumprimento de ordens judiciais em tempo hábil. O gerente é que responde pelo órgão não conseguir responder à burocracia e atender o pedido dos contribuintes.

Em função disso, tivemos muito trabalho para reestruturar a SPU e tentar fazer o maior número possível de parcerias com as prefeituras. Nós temos nos pautado pelas decisões tomadas pelo Tribunal de Contas da União e pela Controladoria Geral da União. Nossa prioridade hoje é atender aquilo que os órgãos de controle interno e externo determinam, como as coisas a serem cumpridas, que efetivamente são aquelas que precisam ser cumpridas: demarcar áreas de marinha, faixas de terreno de marinha, recadastrar imóveis, trabalhar nessa esfera de regularização.

Patrícia Ferraz: O que você conseguiu trazer para a SPU da sua experiência no Resolo?

Evangelina Pinho: Acho que o principal mesmo foi a experiência em fazer parcerias com diversos órgãos que adquirimos na gestão da prefeita Marta Suplicy. A parceria que se firmou com os cartórios de registro de imóveis, por exemplo, é reflexo disso, bem como com o poder Judiciário de modo geral. O principal foi ter agregado ao nosso trabalho essa consciência de que precisamos trabalhar sempre em parceria com os diversos órgãos.

Patrícia Ferraz: O que traz de produtivo esse contato da SPU com os cartórios de registro de imóveis que se incrementa a cada dia?

Evangelina Pinho: O cartório tem sido parceiro na estruturação de alguns programas. Recentemente, participamos de uma reunião interessante no Irib, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. O professor Jürgen  Phillips, da Universidade de Santa Catarina, expôs sua metodologia sobre a implantação de faixa de marinha. Certamente vamos conseguir firmar um convênio com o Irib para adquirir um pouco do conhecimento científico que vocês registradores detêm e que pode nos auxiliar bastante.