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Tributação do lucro imobiliário na alienação de imóvel residencial
A “MP do Bem”
Mauro Antônio Rocha [1]

1. Os imóveis de propriedade das pessoas físicas são registrados e mantidos na declaração de bens que integra a declaração de ajuste anual do Imposto de Renda  [2]por seus valores de aquisição em reais, atualizados até 1º de janeiro de 1996 e, para os imóveis comprados após essa data, pelo valor histórico de aquisição.

O congelamento por quase dez anos do custo expresso em reais gerou uma grave distorção entre o valor patrimonial declarado e o valor real de mercado, com a conseqüência de justificar a apuração de ganho de capital fictício, uma vez que dissociado de efetiva valorização desses bens.

Esse ganho de capital fica então sujeito à tributação e ao pagamento de Imposto de Renda quando da alienação do imóvel, sob a rubrica de lucro imobiliário  [3].

Evidentemente, a expectativa de tributação desses ganhos inapropriáveis pelo contribuinte é um dos motivos de retração do mercado imobiliário em geral, fator de desestímulo à venda de imóveis usados e dificultador da melhoria do padrão de moradia e de ascensão ao mercado de imóveis novos.

Isso influi direta e negativamente no crescimento da indústria da construção civil inibindo o enfrentamento do enorme déficit habitacional brasileiro, a criação de novos empregos e o aquecimento de setores correlatos da economia, com efeitos prejudiciais ao desenvolvimento econômico e social do País.

Com a edição da denominada “ MP do Bem ”  [4]o Governo Federal corrigiu parcialmente essa distorção, adotando as seguintes medidas:

            • Isenção para o ganho de capital auferido na alienação de imóveis de pequeno valor, assim consideradas aqueles com preço de até R$ 35.000,00;
            • Redução do ganho de capital apurado, base de cálculo do imposto, em 0,35% para cada mês de manutenção da propriedade pelo contribuinte;
            • Isenção para o ganho de capital auferido na venda de imóvel residencial quando o produto dessa venda destinar-se à aquisição, em cento e oitenta dias, de outro imóvel residencial.

Essas alterações atingiram os pontos mais sensíveis do mercado imobiliário.

De um lado, proporcionará a realização de negócios com imóveis destinados a famílias de renda inferior a cinco salários mínimos, faixa que concentra dramático déficit de unidades. De outro lado, a redução do ganho de capital tributável relativa ao tempo decorrido, embora não tenha recuperado integralmente a inflação do período, poderá mostrar-se suficiente para estimular a volta do investidor ao mercado.

Acresce a isso tudo que a isenção do imposto na venda e posterior aquisição de imóvel residencial, aliada à manutenção da isenção sobre o lucro imobiliário auferido na venda do único imóvel residencial parecem capazes de provocar o reaquecimento do mercado ordinário de imóveis, com saudável repercussão no mercado de imóveis novos.

2. Após a Medida Provisória nº 252, de 15 de junho 2005, a tributação do lucro imobiliário, regulamentada pelos artigos 117 a 142 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, passou a viger com as seguintes características básicas:

O lucro imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel.

Essa diferença positiva é considerada ganho de capital , tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15% (quinze por cento), de forma definitiva, ou seja, não integra a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, nem pode ser deduzido do devido na declaração.

Valor de alienação é o preço contratado na venda ou na cessão de direitos, no caso de permuta, o valor da torna, se houver. Nas operações não expressas em dinheiro é o valor de mercado do bem. Na alienação com transferência de saldo devedor de financiamento ou consórcio é o valor efetivamente recebido.

Para os efeitos legais, considera-se alienação a compra e venda, permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação, transmissão ‘causa mortis’, doação, adiantamento de legítima, atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Custo de Aquisição é o valor de compra expresso em reais na declaração de ajuste anual. Na ausência de pagamento, será considerado o valor de transmissão utilizado para cálculo do ganho de capital pelo alienante anterior ou, ainda, o valor de mercado corrente na data da aquisição.

Para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1991, o custo de aquisição é o valor de mercado avaliado e informado na declaração de ajuste anual do exercício 1992, ano calendário 1991, atualizado até 1º de janeiro de 1996.

Para os imóveis adquiridos entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de dezembro de 1995, o custo de aquisição corresponde ao valor da aquisição atualizado de acordo com a ‘Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos’ anexa à IN SRF nº 84/2001 e para os adquiridos a partir de 1º de janeiro de 1996 é o valor da aquisição sem qualquer atualização monetária.

Ao custo de aquisição poderão ser acrescidos os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e outras pequenas obras como pinturas, pisos, encanamentos etc.; os gastos com a demolição de prédio, como condição para a alienação do imóvel; as despesas de corretagem suportadas para a aquisição; o valor da contribuição de melhoria; o laudêmio pago; os juros e acréscimos legais pagos para a aquisição etc., quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de ajuste anual.

O ganho de capital constitui a base de cálculo para a tributação do imposto de renda, podendo ser ajustado pelas seguintes reduções admitidas pela legislação vigente:

            • Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á fator de redução do ganho de capital apurado de 0,35% para cada mês decorrido entre a data da aquisição e a da alienação, desde 1º de janeiro de 1996, inclusive para os imóveis adquiridos antes de 31 de dezembro de 1995, sem prejuízo do aproveitamento da redução seguinte.
            • Na alienação de imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, será aplicado percentual redutor fixo de 5% ao ano , determinado em função do ano de aquisição, conforme tabela:

Finalmente, estará isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:

            • Qualquer imóvel adquirido até 1969;
            • Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;
            • Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais);
            • imóvel residencial, por pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada cinco anos.

Notas

[1] Advogado e Coordenador Jurídico de Contratos Habitacionais da Caixa Econômica Federal.

[2] Como parte integrante da declaração de rendimentos, a pessoa física apresentará relação pormenorizada dos bens imóveis e móveis e direitos que, no País ou no exterior, constituam o seu patrimônio e o de seus dependentes, em 31 de dezembro do ano-calendário, bem como os bens e direitos adquiridos e alienados no mesmo ano. (Decreto n º 3.000, de 26 de março de 1999, art. 798. Lei nº 9.250, de 1995, art. 25).

[3] Está sujeita ao pagamento do imposto de que trata este Título a pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza (Decreto n º 3.000/99, art. 117, Lei n º 7.713, de 1988, arts. 2 º e 3 º , §2 º , e Lei n º 8.981, de 1995, art. 21).

[4] Medida Provisória nº 252, de 15 de junho 2005.