PERGUNTA: Ofiador responde por dívida de locatário em contrato de aluguel prorrogado por prazo indeterminado que teve cláusula alterada, firmado sem seu consentimento? C.M – Pinheiros, SP.

RESPOSTA DO IRIB:  A fiança é a modalidade de garantia locatícia mais comum e tem por fim, basicamente, garantir ao locador o pagamento dos aluguéis caso o locatário não os pague. Geralmente há uma cláusula contratual que determina que o fiador se responsabilizará pelo cumprimento das obrigações do locatário “até a entrega das chaves”. É neste ponto que surgem as discussões, já que pode ocorrer a seguinte situação: o fiador obrigou-se por determinado prazo e, decorrido o período previamente fixado, há a prorrogação do contrato de locação, que passa a ser um contrato por prazo indeterminado, isto é, sem um prazo certo para a entrega das chaves. Pergunta-se, então, se, neste caso, o fiador se responsabilizará pelo pagamento, por exemplo, dos aluguéis que o locatário deixar de pagar, a partir de então, em uma eventual ação de cobrança.

Hoje, o entendimento majoritário dos tribunais é no sentido de não haver esta vinculação e o fundamento jurídico é que, por ser a fiança um contrato benéfico, isto é, que somente traz benefícios ao locatário em detrimento do fiador, não admite interpretações extensivas, ampliando ou prorrogando as obrigações assumidas pelo fiador sem seu expresso consentimento (artigo 819, Código Civil Brasileiro).

A responsabilidade do fiador, portanto, fica delimitada aos encargos do contrato de locação originalmente firmado, não surtindo efeitos em relação a ele a prorrogação ou demais alterações contratuais constituídas sem sua anuência, ainda que exista cláusula determinando que tais obrigações se estenderão “até a entrega das chaves”. É neste sentido que a jurisprudência vem se consolidando, havendo, inclusive, súmula do Superior Tribunal de Justiça explicitando ser necessária a expressa anuência do fiador para que persista a garantia fiduciária (Súmula 214).

Também é importante lembrar que a fiança é uma garantia pessoal, que não vincula diretamente um bem imóvel do fiador ao pagamento da dívida do locatário. Assim sendo, a fiança não poderá ser levada a registro na serventia imobiliária competente, uma vez que, somente as garantias reais que figurem no contrato de locação (hipoteca, alienação fiduciária de bem imóvel e, para alguns, a caução de determinado bem imóvel), podem ser levadas ao registro imobiliário (artigo 37 da Lei n. 8.245/91). com vinculação direta do imóvel para o cumprimento das dívidas locatícias.

(Resposta oferecida por Aline Molinari, registradora de imóveis em Viradouro, SP). 

 

No I Congresso de Regularização Fundiária em Áreas de Preservação Permanente, promovido amanhã e depois de amanhã (Dias 1  o  e 2 de setembro) pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente de Guarujá, a diretora do Irib, Patrícia Ferraz discorrerá (dia 2, às 14h15) sobre o tema “Regularização Fundiária: Função Social da Propriedade e Desenvolvimento Econômico Sustentado”. O Congresso tem por objetivo discutir e encontrar um caminho que leve a alternativas para solucionar o problema da regularização fundiária em áreas de preservação permanente, dentro do ordenamento jurídico, além da redução dos impactos ambientais urbanos oriundos da ocupação desordenada, bem como fornecer suporte ao executivo municipal no cumprimento de sua política social.

Local: Casa Grande Hotel

Avenida Miguel Stéfano, 1.001 – Enseada – Guarujá, SP.

(Gazeta Mercantil/SP, seção Agenda, 31/8/2005) 

 

Especialistas em questões fundiárias estarão reunidos no I Congresso de Regularização Fundiária em Áreas de Preservação Permanente , promovido pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente do Guarujá, litoral de São Paulo.

O evento será nos dias 1 e 2 de setembro, no hotel Casa Grande, avenida Miguel Estéphano, 1001, Enseada. O objetivo da reunião é discutir e encontrar caminhos legais que permitam solucionar questões relativas à regularização fundiária em áreas de preservação ambiental.

Especialistas da área jurídica e ambiental, além do terceiro setor, estarão presentes no evento. Entre eles a diretora de urbanismo e regularização fundiária do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Patrícia Ferraz, o desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Lineu Reinado, promotor do Meio Ambiente de Santos, Daury de Paula Junior, o promotor do Meio Ambiente de São Vicente, Fernando Reverendo Vidal Akaoui, entre outros.

A inscrição é gratuita. Mais informações pelo telefone (13) 3389-6000, ramal 4414 ou no site da prefeitura.

(Revista Consultor Jurídico, 31/8/2005).