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Professores portugueses cumprem agenda em SP 
Visita à Corregedoria-Permanente e a cartórios da Capital

Os professores Mónica V. A. Sousa Jardim e Rafael Luís Vale e Reis, da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, estiveram entre os dias 3 e 4 de julho passados em vista à Capital de São Paulo onde foram recebidos pelo Irib, pelos Cartórios de Registro de Imóveis e pela Corregedoria-Permanente dos Serviços Registrais da Capital de São Paulo.

Os professores lusitanos fazem parte do corpo diretivo do Centro de Estudos Notariais e Registrais da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra – CENoR, além de serem professores na tradicional Faculdade de Direito.

Na manhã de segunda-feira estiveram presentes nas dependências do 5º e 3º registros de imóveis, respectivamente, conhecendo detalhes do procedimento registral brasileiro.

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Recebidos pelos oficiais Sérgio Jacomino e George Takeda, puderam conhecer os avanços tecnológicos do registro predial brasileiro, além de terem contato com o acervo tradicional dos registros, como livros fundiários, fichários, indicadores e documentos de importância jurídica e histórica.

Nas palavras de George Takeda, a visita dos professores portugueses representa um fato “muito importante pelo intercâmbio que proporciona. Deu-se a oportunidade de conhecer a faceta do registro predial brasileiro favorecendo uma visão comparativa do direito português e brasileiro e isso é muito importante”.

Sobre o curso em Ouro Preto, disse que a oportunidade de conviver e ter contato com professores estrangeiros deve ser valorizado. Aprender a complexa matéria conceitual que guarda os direitos reais como é dada lá nas faculdades também é muito importante.

Na parte da tarde foram recebidos na Primeira Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo pelo juiz-titular, Dr. Venício Antonio de Paula Salles e pelas juízas Tânia Mara Ahualli e Maria Isabel Romero Rodrigos onde tomaram contato com as importantes iniciativas do juiz Venício Salles para concretizar a regularização fundiária.

Conheceram em detalhes os procedimentos de dúvida, recursos administrativos e atuação correcional da Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Drs. Mónica Jardim, Sérgio Jacomino, Rafael Vale e Reis, George Takeda, Venício Salles e Tânia Ahualli (esquerda p/direita).

O encontro foi marcado de instigante debate sobre direitos reais e registro, com a apresentação de casos concretos de regularização fundiária, suscitação de dúvidas e retificações, culminando com um passeio pelo Cartório judicial.

Nas palavras do Presidente do Irib, Sérgio Jacomino, a visita dos ilustres professores de Coimbra pavimenta os caminhos e pontes que vêm sendo construídos para inserir o registro imobiliário brasileiro – e os registradores em especial – na agenda de discussões internacionais sobre a função sócio-econômica dos sistemas registrais, abrindo a possibilidade de se conhecer o perfil institucional das atividades no Brasil.

Na ocasião o Dr. Venício apresentou-lhes, em primeira mão, a Ordem de Serviço 4/2005 que acabava de ser assinada pelo magistrado e que vai abaixo publicada.

Ordem de Serviço nº 4/2005

Levo ao conhecimento de todos os Registradores de São Paulo, a nova Ordem de Serviço DIRECIONADA à racionalização dos procedimentos voltados à regularização fundiária e peço especial atenção para suas diretrizes, mormente no que afeta à regularização registrária de loteamentos legalizados pela Municipalidade de São Paulo nos termos do art. 40, da Lei 6.766/79.

Carrego a convicção pessoal que a melhor "justiça" pode ser construída através de uma melhor interpretação dos textos legais, pois já dispomos de todo o arcabouço para tal desiderato, sendo necessário, tão só uma postura mais voltada para os fins maiores de nosso ordenamento, driblando as armadilhas das formas sem conteúdo ou da irracionalidade da exacerbada burocracia ou da rigidez procedimental.

A nova constituição, sempre é bom ressaltar, alçou à condição de princípio e de meta programática, o combate à pobreza, a busca à redução dos desníveis sociais, enaltecendo a solidariedade e a fraternidade, voltada à promoção do bem coletivo (art. 3°), e neste percurso, fundamental se mostra o reconhecimento da função social da propriedade, que encontra na regularização fundiária, uma das melhores e mais efetivas formas de seu cumprimento e respeito.

Não se pode considerar que a função social da propriedade seja tão só um ideal ou um simples programa. Este vetor constitucional se encontra delimitado e materializado pelas normas emanadas dos três níveis, como o Estatuto da Cidade, a nível geral, e o Plano Diretor de Diretrizes, a nível local, exigindo que as URBES se organizem adequadamente, melhor ocupando os espaços internos, ou, melhor resolvendo os problemas de tais ocupações.

A regularização fundiária que se expressa pela "titulação dominial" e pela "urbanização", tem como desafio a regularização dos parcelamentos "regularizáveis", lançados no solo sobre GLEBAS precariamente descritas e delimitadas por vetustas transcrições.

A meta, que é constitucional, e compõe a orientação da Ordem de Serviço, é conferir efetivamente PRIORIDADE ao interesse da cidade, ao interesse coletivo de melhor organizar os espaços urbanos de São Paulo, enfim, de dar aplicação prática à função social.

Esta meta impõe que as deficiências TABULARES reveladas na descrição das antigas glebas não obstruam a regularização do parcelamento. O erro, o desvio ou a imprecisão presente no fólio real, não pode inibir que o parcelamento perfeitamente DESCRITO e apresentado em PLANTA da PMSP deixe de conquistar o acesso registral.

Venício Antonio de Paula Salles Juiz de Direito

ORDEM DE SERVIÇO 4/2005

O Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Juiz de Direito Titular da 1ª Vara de Registros Públicos, da Comarca da Capital do Estado de São Paulo e Corregedor Permanente, no uso de suas atribuições legais e nos termos das Normas emanadas da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça;

Considerando que a função social da propriedade, de que trata a Carta Constitucional, o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor de Diretrizes da Cidade de São Paulo, têm na regularização fundiária uma de suas formas mais ativas de materialização, mormente no que afeta à "titulação dominial";

Considerando que a "titulação dominial" encontra na retificação de registro e na ação da usucapião os seus mecanismos hábeis e eficientes, o que torna necessário o aperfeiçoamento e aprimoramento das formas de processamento, racionalizando os tramites, buscando atingir o sentido prático da priorização dos interesses coletivos;

Considerando, ainda, que o aprimoramento e a racionalização da instrução do usucapião e da ação retificatória, mormente no que diz respeito à confecção ao LAUDO PERICIAL pode contribuir não só para a agilização como também para a redução dos custos para os interessados:

RESOLVE:

CADASTRAMENTO DOS PERITOS:

1. - Fica instituído o sistema de padronização dos laudos periciais a serem desenvolvidos junto à 1ª Vara de Registros Públicos, voltado ao aprimoramento, ordenação e racionalização dos estudos técnicos, para que estes venham a conquistar maior transparência, melhor comunicação e mais apurada eficiência, mediante um enfoque mais objetivo, voltado a revelar apenas as providências necessárias e úteis ao processo;

2. - Os peritos nomeados junto a PRIMEIRA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS, deverão estar habilitados nos termos da orientação da E. Corregedoria Geral de Justiça, comprovando experiência anterior, relacionada a feitos de cunho registral e ações de usucapião. Para tanto deverão demonstrar conhecimento no trato dos dados e documentos tabulares, bem como, deverão comprovar conhecimento do universo de Órgãos e Departamentos que usualmente fornecem elementos para tais estudos especializados;

II. - DAS AÇÕES DE USUCAPIÃO:

II.1 - LAUDO PERICIAL COMPLETO:

3. - Nas ações de USUCAPIÃO em que a posse não coincida com a descrição de uma MATRÍCULA ou transcrição, o estudo técnico não poderá prescindir de LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO da posse, que indicará o imóvel ou os imóveis atingidos. O perito deverá proceder ao estudo filiatório para determinar o(s) titular(es) do domínio do imóvel(eis) atingido(s), bem como, dos confrontantes.

§ 1º - O perito produzirá PLANTA a partir da topografia, indicando as medidas precisas, compondo MEMORIAL que deverá atender à seguinte descrição: (a) - localização do imóvel com a indicação do logradouro público e a numeração; (b) - fixação de ponto de referência ou amarração, que corresponderá à distancia existente entre o imóvel, e o mais próximo ponto de intersecção de vias públicas; (c) - O ponto de referência tratado na letra anterior, será considerado como ponto "1", que comporá juntamente com o ponto "2", a parte frontal do imóvel, sendo que os demais pontos devem indicar a mesma seqüência; (d) - Todas as medidas perimetrais devem ser apresentadas com duas casas decimais, assim como a área de superfície; (e) - O polígono que o imóvel representa deve ser formado com a indicação dos ângulos internos de deflexão (obs: não indicar rumos ou azimutes) (f) indicação dos confrontantes pela localização do imóvel e dado tabular (matrícula ou transcrição), podendo ser indicado o nº de contribuinte;

§ 2º - A topografia deve contemplar a área da posse, com a indicação de todos os imóveis atingidos ou desfalcados, com a indicação da(s) respectivas matrícula(s) ou transcrição(ões);

§ 3º - Na planta deve constar além da área de posse, também as divisas tabulares do(s) imóvel (is) atingido (s), de modo a permitir a visualização da sobreposição (posse e área tabular);

II.2 - LAUDO PERICIAL SIMPLIFICADO:

4. Nos processos em que a posse do USUCAPIÃO venha a coincidir com um imóvel matriculado, transcrito ou contemplado em Planta "AU" depositada na Serventia, poderá ser dispensado o levantamento topográfico, hipótese em que a perícia será simplificada, se limitando à confirmação de que a posse é exercida no local declarado, mediante simples VISTORIA ou CONSTATAÇÃO;

§ 1º - Nestes casos o perito apenas localiza indicando se esta efetivamente se encontra no local descrito tabularmente ou previsto na Planta.

5. - Também pode ser aplicada a perícia simplificada de que trata o item anterior, quando o USUCAPIÃO vier estribado em JUSTO TÍTULO, que descreva uma matrícula ou transcrição;

II.3 - USUCAPIÃO de imóvel situado em PARCELAMENTO IRREGULAR:

6. - Constando dos autos informação prestada pela parte, ou pelo perito ou, ainda, pelo Oficial do REGISTRO DE IMÓVEIS, informando que o imóvel usucapiendo se insere em gleba objeto de parcelamento "não regularizado", a serventia judicial oficiará à Municipalidade, por seu órgão técnico (RESOLO), solicitando informações sobre eventual procedimento de regularização, requisitando o envio da PLANTA de regularização, aprovada ou em fase de aprovação:

§ 1° - Vindo a confirmação da regularização da área e havendo perfeita identificação da posse na respectiva planta "AU", a perícia será simplificada nos termos do item "4" supra.

§ 2º - Também deve ser realizada perícia simplificada quando a planta ainda não tenha conquistado regularização administrativa ou registral, desde que a PMSP certifique se trata de levantamento feito a partir de dados reais existentes no local;

§ 3º - Caso a área não esteja regularizada administrativamente pela PMSP, o curso do feito poderá ser suspenso a pedido da parte, aguardando o arquivamento da planta "AU";

7. - Caso o "parcelamento irregular" não seja alvo de levantamento técnico pela PMSP, poderá ser determinado um levantamento pericial GERAL de toda área por um único perito ou por comissão. Neste caso a Municipalidade (Resolo) será cientificada podendo acompanhar e/ou participar da elaboração da planta geral. Concluída a planta, esta será remetida à Municipalidade e depositada no respectivo Registro Imobiliário.

§ 1º - Após o deposito da planta o Registro de Imóveis, as perícias individualizadas realizadas nos demais processos de usucapião da mesma gleba serão simplificadas, nos termos do item "4";

§ 2º - O perito do processo repassará ao perito que procedeu o levantamento único, o equivalente a 10% (dez por cento) do valor líquido recebido no feito;

II.4 - PROCEDIMENTO NO USUCAPIÃO - LAUDO PRÉVIO:

8. - Em todo e qualquer processo de usucapião poderá ser determinada a inversão no processamento, com a produção da prova técnica pericial precedentemente ao inicio do ciclo citatório, hipótese em que o Laudo COMPLETO ou SIMPLIFICADO, também conterá pesquisa sobre o nome e domicílio do titular do domínio do imóvel usucapiendo e de seus confrontantes;

I. - O titular do domínio será citado no endereço do imóvel e/ou endereço constante do fólio real. Frustradas as tentativas de citação nos endereços constante da informação registral, a serventia judicial deverá diligenciar à Receita Federal, realizando a citação no endereço indicado pelo órgão fiscal. Frustradas todas as tentativas o titular do domínio será citado fictamente, por EDITAL;

II. - Os promitentes compradores ou cessionários também serão citados, juntamente com o titular do domínio, observando-se a mesma orientação do item anterior;

III. - Os confrontantes serão citados no endereço do imóvel e/ou endereço constante do fólio real, sendo que a citação de um co-proprietário inibe a citação dos demais, assim, como a citação de um cônjuge, torna desnecessária a citação do outro;

9.- Quanto o imóvel usucapiendo se situar no interior de parcelamento irregular ou em fase de regularização, a citação deve se limitar ao(s) proprietários da gleba e aos confrontantes de fato.

III - DAS RETIFICAÇÕES DE REGISTRO:

10 . - Para os efeitos de retificação de registro consensual, devem os PERITOS considerar como intramuros a situação do imóvel que conserve a situação da sua implantação original no solo;

§ 1º- Para este efeito o laudo deverá apresentar todos os indícios e vestígios da implantação original, que são revelados: (a) - pela situação apresentada por foto aérea contemporânea à implantação do parcelamento; (b) - pelo respeito ao alinhamento com a via pública; (c) pela proximidade entre a área de superfície tabular e a encontrada no local ou entre as medidas perimetrais e às apuradas pericialmente; (d) - pela existência de divisas consolidadas e respeitadas pelos confrontantes.

IV - DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA:

11. - Os parcelamentos regularizados pela PMSP nos termos do art. 40 da Lei 6.766, cujas áreas coincidam ou não com uma dada transcrição ou matrícula, representando parte de uma gleba, parte de mais de uma gleba ou a área total da transcrição ou matrícula, poderão ser regularizados, mediante pedido formulado à Corregedoria Permanente, direcionado ao descerramento de nova matrícula ou registro:

§ 1º - o requerimento atenderá o item 152, das Normas de Serviço da E. Corregedoria Geral da Justiça, quando vier instruído com os seguintes documentos:

(a) auto de regularização do parcelamento regularizado em via original; (b) planta "AU", com o detalhamento de todo o fracionamento com a numeração dos lotes e a indicação das vias, das quadras, eventual espaços livres e respectivas metragens; (c) certidão de propriedade; (d) memorial descritivo da perimetria geral do parcelamento, metragem de superfície e eventuais confrontações: (e) planta de localização; (f) certidão de que o parcelamento se encontra consolidado em área municipal, e que não se enquadra na previsão do inciso I, do art. 13, da Lei 6.766;

12. - Quanto o Oficial do(s) respectivo(s) Registro(s) de Imóvel(eis) certificar que o PARCELAMENTO REGULARIZADO não se encontra inserido parcial ou totalmente no perímetro da(s) gleba(s) indicada(s) pela PMSP, o juízo censor poderá determinar a realização de PERÍCIA TÉCNICA de índole filiatória, que examinará com profundidade a(s) matrícula(s) ou transcrição(ões) que deve(m) ser desfalcada(s);

13. - Concluído o procedimento, e aprovado judicialmente o pedido de regularização registral do parcelamento regularizado pela PMSP, o Oficial de Registro de Imóveis averbará o desfalque na(s) transcrição(ões) ou matrícula(s) atingida(s), levando em conta a metragem geral do parcelamento regularizado, desmembrando a nova área. Quando o parcelamento atingir mais de uma transcrição ou matrícula, estas serão proporcionalmente desfalcadas das respectivas áreas. Quanto possível, a PMSP indicará na planta os desfalques havidos em cada transcrição.

14. - No registro do parcelamento regularizado o registro transcreverá o memorial perimétrico, bem como indicará as subdivisões internas, formadas por quadras, lotes, vias de circulação, logradouros, e áreas institucionais, quando houver, bem com as medidas e formato de cada lote, a extensão e largura das vias, praças e espaços públicos em geral;

V - REVALIDAÇÃO DE TÍTULOS:

15. - Regularizado o registro do parcelamento os interessados, detentores de direitos sobre os lotes do parcelamento, poderão promover o REGISTRO de seus títulos e documentos de aquisição, nos termos do art. 41, da Lei 6.766, comprovando a quitação;

§ 1º - Quando os contratos de compromisso de venda e compra e cessão(ões) de direitos, não contiverem as qualificações necessárias dos compromissário(s) comprador(es) e seu(s) respectivo(s) cônjuges, serão complementados por requerimento assinado pelo interessado, acompanhado de cópias autenticadas das cédulas de identidade, CPF e certidão de casamento, quando for o caso;

§ 2º - A prova de quitação do preço do lote, se dará através de termo de quitação assinado pelo loteador, com firma reconhecida ou com a apresentação da última parcela do preço avençado, devidamente quitada;

§ 3º - Quanto constar do título que o loteador(es) é (são) representado(s) por procurador, deverá ser apresentada a respectiva prova de representação;

§ 4º - Em qualquer caso, não deve ser exigida a apresentação da CND do INSS e certidão de quitação de tributos federais;

§ 5º - O imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), deverá ser recolhido à PMSP antecedentemente ao pedido de registro;

§ 6º - Quando a descrição do lote constante do título foi imperfeita, o Oficial Registrador complementará os dados faltantes, coletados diretamente da planta "AU", arquivada na serventia imobiliária;

16. - Caso o título ou os documentos de quitação ostentem imperfeições ou desajustes no que diz respeito aos aspectos ligados à especialidade registrária, poderá o interessado requerer a REVALIDAÇÃO, nos termos do § 13º, do art. 213, da Lei de Registros Públicos, visando habilitá-lo à registro;

Parágrafo único: - Para a revalidação de titulo o interessado poderá produzir prova documental ou técnica, notificando, se for o caso, o(s) titular(es) do domínio e/ou o empreendedor(es).

VI - DISPOSIÇÕES FINAIS:

17. - A presente Ordem de Serviço entra em vigor na data de sua publicação, revogando e substituindo a O.S. 03/2004. (*)

18. - Publique-se. Cumpra-se. Comunique-se à E. Corregedoria Geral da Justiça.

VENÍCIO ANTONIO DE PAULA SALLES Juiz de Direito Corregedor Permanente

* pendente de publicação.