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Direito registral imobiliário 
O Georreferenciamento    (lei 10.267, de 28 de agosto de 2001)  
João Pedro Lamana Paiva *

 Legislação

      •          lei 10.267, de 28/8/2001

      •          decreto 4.449, de 30/10/2002 – instruções normativas 8 e 9, de 13/11/2002 (Incra)

      •          instrução normativa 10, de 18/11/2002 (Incra)

      •          portarias 954 e 955, de 13/11/2002 (Incra)

      •          portaria 1.032, de 2/12/2002 (Incra)

      •          resoluções 34, 35, 36, 37, 38 e 39, de 23/10/2002 (Incra)

      •          instrução normativa 12, de 17/11/2003 (Incra)

      •          lei 10.931, de 2/8/2004

 Objetivos

      •          Com a lei 10.267, de 28 de agosto de 2001, pretende incorporar a base gráfica do cadastro ao registro, proceder a verdadeira interconexão por meio do georreferenciamento .

      •          Colaborar com as duas instituições, cada uma com suas finalidades específicas, mas que não podem ser confundidas.

Cadastro versus registro  

O registro e o cadastro rural  

Panorama geral    

No início, a legislação brasileira não previa critérios objetivos para identificar e descrever um imóvel. Essa problemática é enfrentada em quase todos os países do mundo, conforme se apura pela constatação da recente preocupação em aprimorar esses critérios. A ausência de um referencial único com elementos objetivos criou situações com descrições vagas, confusas, insuficientes e discrepantes de uma cidade para outra e de um ofício predial para outro.

Somente com o advento da Lei dos Registros Públicos (lei 6.015/73), que entrou em vigor em 1976, os ofícios prediais passaram a ter respaldo jurídico para exigir a descrição completa dos imóveis urbanos e rurais, na qual devem constar sua completa localização, denominação (rural), lado da numeração e distância da esquina mais próxima (urbano), área superficial, medidas lineares, entre outros elementos essenciais, em atendimento ao princípio da especialidade.

Uma das pretensões da lei 10.267/01 é a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais.

Ocorre que esse processo levará décadas para ser implementado – a exemplo do sistema de matrícula –, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, a qual somente ocorrerá no momento e nos casos previstos em lei – desmembramento, loteamento, alienação, etc.

 Finalidades    

      •          O registro visa dar autenticidade, segurança, publicidade e eficácia real à aquisição do imóvel - prova o direito.

      •          O cadastro tem a finalidade de arrecadar impostos – fiscal.

      •          O cadastro rural se presta para obter a determinação física do imóvel com a constante da matrícula – princípio da especialidade/georreferenciamento –, em substituição às descrições precárias, bem como a arrecadação de tributos.

É nesse sentido que o georreferenciamento veio em bom momento, pois tem como finalidade primordial alcançar um perfeito cadastro do imóvel rural, pela medição in loco , por profissional devidamente qualificado, levando em consideração as coordenadas estabelecidas pelo sistema geodésico brasileiro, definidas pelo Incra, auferindo sua precisa localização e caracterização, tal como área superficial, medidas lineares e as respectivas confrontações .

Também, tem por escopo possibilitar uma exata coincidência dos elementos físicos do imóvel com os assentos registrais , refletindo o imóvel no fólio real com exatidão, alcançando a segurança jurídica almejada e evitando a sobreposição de áreas .

“Os registros serão provedores de informações ao cadastro e vice-versa” (Sérgio Jacomino).

Outrossim, a pretexto de adequar um imóvel à Lei 10.267/01, deverá ficar bem claro que georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais, se ele for apresentado para registro. Por exemplo, se um sujeito tem a propriedade de um imóvel com cem hectares, a posse (sem título) sobre mais trinta, e uma concessão de uso de terras públicas de outros vinte, não poderá pretender que no registro de Imóveis conste os cento e cinqüenta hectares.

O engenheiro Regis Wellausen Dias conclui que o georreferenciamento estabelece o seguinte:
 

      •          perímetros rigorosamente poligonais e geométricos;

      •          a manipulação é analítica – cálculo matemático;

      •          a planta perde a função-fim, passando a ser um meio de ilustração; e

      •          a precisão é absoluta , limitada a diferença em 50cm.

O GPS consagra-se como interface entre o virtual e o real.

 Integração do georreferenciamento nos títulos registráveis  

Assim, realizado o levantamento,   ele deverá ser encaminhado ao Incra para certificação, a fim de integrar o título que será apresentado no registro predial da situação do imóvel , se se pretender a realização de registros de alienação ou transformação da situação física do imóvel, previstos no caput do artigo nono e no artigo 10 do decreto 4.449/02, que se reportam diretamente aos parágrafos terceiro e quarto do artigo 176, da LRP.

Isso significa que o modo de aquisição de um direito real deverá contar com a presença do documento e adequar o imóvel rural às novas regras previstas, independentemente da origem do título, se judicial, notarial, particular ou administrativo.

Cabe ressaltar que os títulos lavrados anteriormente à promulgação da lei 10.267/01 não precisarão ser retificados e ratificados para adequá-los ao georreferenciamento; basta que os documentos acompanhem o título (art. 16, dec. 4.449/02).

Assim, recomenda-se que todos os agentes envolvidos na formalização de atos concernentes a imóveis rurais – magistrados, tabeliães, escrivães e advogados – tenham pleno conhecimento da aplicação da lei 10.267/01 e de seu decreto regulamentador, com o intuito de facilitar as relações entre todos os envolvidos no georreferenciamento, que não é assunto singelo de tratar, enfocando a atenção dispensada aos títulos judiciais prevista no artigo 225, parágrafo terceiro da LRP, bem como a utilidade de se adequar de imediato os feitos judiciais que envolvam imóveis rurais, conquanto ainda enquadrados no artigo 10 do regulamento, por questão de prudência.

Realiza-se essa ponderação como alerta aos magistrados   para que, com o auxílio dos escrivães judiciais, dêem efetiva aplicação ao texto normativo, ou que entendam que os registradores têm a obrigação de cumprir estritamente o que determina a lei, sob pena de responsabilidade civil, penal e administrativa. Aos oficiais de registro, informa-se que estarão sujeitos a responder, mesmo por crime de prevaricação, se registrarem títulos sem a observância das formalidades legais.

 Casos de exigência do georreferenciamento   (art. 10, dec. 4.449/2002 e port. Incra 1.032/2002)

      •          Mudança de titularidade/transferência/alienação; e

      •          Parcelamento, desmembramento ou remembramento.

Discute-se quanto à exigência do georreferenciamento para os casos de retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental. O procurador do Incra, Ridalvo Machado de Arruda, entende que sim.

Discute-se quanto à exigência ou não do georreferenciamento para os casos de oneração – hipoteca, alienação fiduciária, penhora, etc. A questão é polêmica e, como não poderia deixar de ser, há entendimentos diversos sobre o assunto.

Salvo melhor juízo, entende-se que, até 31 de outubro de 2005, não será necessário o levantamento, sob pena de inviabilizar e emperrar a economia agrícola nacional, mesmo porque ainda haverá um prazo a ser cumprido pelo regulamento.

No entanto, transcorridos os prazos previstos no artigo 10 do dec. 4.449/02 – que ocorrerá em 31 de outubro de 2005 –, aí sim será exigível o georreferenciamento para todos os casos, em obediência ao que prevê o parágrafo segundo de tal dispositivo, que assim estabelece: “ Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto” (grifo nosso).

Cabe esclarecer que há entendimento de que o parágrafo segundo deve ser interpretado em consonância com o caput do artigo 10. Dessa forma, a obrigação do georreferenciamento seria aplicável apenas nos casos de mudança de titularidade/transferência/alienação e/ou de parcelamento, desmembramento ou remembramento.

Considerando nesse sentido, entendo que há redundância entre o parágrafo segundo e o inciso IV do artigo 10, pois ambos denotam a mesma idéia.

 Benefícios    

Ainda, segundo o engenheiro Regis Wellausen Dias, o georreferenciamento traz os seguintes benefícios:
 

      •          o fisco realizará o ITR com muito mais justiça;

      •          os serviços de registro de imóveis certificarão com mais segurança a configuração a posição e a titularidade da coisa;

      •          o Incra fiscalizará os imóveis “improdutivos” e seus “assentamentos”;

      •          o Ibama fiscalizará a “sustentabilidade ambiental” dos imóveis, as unidades de conservação, reservas legais e áreas de preservação.

 Várias etapas da interconexão Cadastro/Registro  

1° PASSO

2° PASSO

3° PASSO

4° PASSO

 A relevância do sistema registral imobiliário  

Pode-se perceber que o sistema registral imobiliário brasileiro está, paulatinamente, recebendo a consideração que sempre mereceu, pelos fins a que se destina, de constituir, declarar, modificar e extinguir direitos, gerando publicidade, autenticidade, segurança jurídica e eficácia.

Por oportuno, percebe-se que a alteração do procedimento de retificação perante o ofício registral imobiliário ressalta a importância da atividade, a confiabilidade no critério prudente e técnico do registrador, bem como sua autonomia funcional.

 Resumo    

A lei 10.267/01 pretende a incorporação de bases gráficas georreferenciadas aos registros de imóveis rurais.

O georreferenciamento provocará uma interconexão entre o registro e o cadastro rural.

Esse processo levará décadas para ser implementado – a exemplo do sistema de matrícula –, uma vez que não foi prevista a obrigatoriedade da atualização das características dos imóveis, que ocorrerá somente no momento e nos casos previstos em lei – desmembramento, loteamento, alienação, etc.

O georreferenciamento não servirá para criar ou extinguir direitos reais, se for apresentado para registro.

Análise de situação problemática
 

      •          Hipótese de matrícula com 500ha e memorial com 585ha

      •          A averbação do memorial não implicará o aumento de área da matrícula (art. 9º, §2º, dec. 4.449/02).  Assim, o aumento de área será obtido por procedimento de retificação – extrajudicial consensual ou judicial (art. 212 seg., lei 6.015/73) ou deverá ser por usucapião?

      •          No caso de aumento de área por retificação extrajudicial, há algum limite que o registrador deverá levar em consideração? (Ver art. 1.258 e 1.259, CC – analogia).

O georreferenciamento deverá integrar o título que será apresentado ao registro predial, independentemente da sua origem – judicial, notarial, particular ou administrativo –, se se pretender:  

a) mudança de titularidade/transferência/alienação; e
b) parcelamento, desmembramento e remembramento.

Os demais atos são discutíveis.

Atualmente, não se aplica o georreferenciamento para os casos de oneração  , mas, a partir de 31 de outubro de 2005, será exigível para todos os casos (art. 10, §2º, dec. 4.449/02).

A adequação do imóvel rural ao georreferenciamento independe de retificação (art. 213, §11, II, LRP).

De posse do (i) memorial georreferenciado, da (ii) certificação do Incra, do (iii) requerimento com a declaração, sob as penas da lei, de que não houve alteração das divisas do imóvel registrado e de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, com firma reconhecida, bem como com o (iv) CCIR, da (v) prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios, se for o caso, da (vi) declaração expressa dos confinantes de que os limites divisórios foram respeitados, também com suas respectivas firmas reconhecidas por autenticidade, e da (vii) ART, o registro de imóveis poderá realizar a averbação de georreferenciamento.

A certificação pelo Incra não importa no reconhecimento do domínio ou na exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, mas sim que não há sobreposição de áreas de acordo com o cadastro do órgão.

Procedidos os atos registrais solicitados, o registro de imóveis expedirá comunicação ao Incra, que , posteriormente, remeterá ao cartório o código da nova numeração do imóvel rural.

Discute-se se a comunicação é obrigatória em todos os casos envolvendo imóveis rurais, ou apenas se incidir a lei 10.267/01 e seu decreto.

* João Pedro Lamana Paiva é  Registrador e tabelião de protesto www.lamanapaiva.com.br . É vice-presidente do Irib. Trabalho apresentado no GeoLondrina - 20º Encontro regional dos oficiais de registro de imóveis - De 5 a 7 de maio de 2005, Londrina, PR