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Retificação de registros: a nova sistemática adotada pela lei 10.931 
Helvécio Duia Castello  * (Vitória/ES)

1. Introdução

Antes de começarmos a desenvolver o tema da retificação de registros, é imperioso que se faça uma abordagem sobre a indispensabilidade de uma mudança de paradigma.

É indispensável afastar os velhos conceitos que sempre nortearam as retificações de registro, principalmente quando elas importavam em alterações dos imóveis, seja nas formas e medidas perimetrais, seja na área resultante dessas modificações.

Um conceito, no entanto, permanece inalterado. A retificação administrativa direta, realizada no próprio serviço registral imobiliário sem a participação judicial, continua partindo de um conceito fundamental: só pode ser “intramuros”.

Se houver modificação das divisas reais – não das tabulares – nem a retificação tradicional, realizada no âmbito do juízo competente em matéria de registros públicos pode ser feita em instância administrativa, cujos interessados, nesse caso, necessariamente serão encaminhados às vias contenciosas.

Uma exceção a essa regra, como veremos adiante, é a norma do parágrafo nono do novo artigo 213 da LRP, que permite alteração de divisas entre dois confrontantes por meio de escritura pública.

A maior modificação decorrente da nova norma legal é o deslocamento da competência para análise e decisão, que saiu da esfera do poder Judiciário, como regra geral, e passou para o serviço registral imobiliário.

Cabe agora ao registrador de imóveis, e não mais ao Juízo de Direito, a competência e a responsabilidade pelo ajustamento do direito – descrição tabular – ao fato – descrição do imóvel.

Para que possamos entender verdadeiramente o significado e a amplitude dessa afirmativa, precisamos fazer uma rápida incursão sobre a maneira como vemos o mundo e as consequências dela decorrentes.

Precisamos compreender o que são os paradigmas e um bom exemplo de como eles nascem pode ser retratado na seguinte história:

Como nasce um paradigma

Um grupo de cientistas prendeu cinco macacos numa jaula, em cujo centro puseram uma escada e, sobre ela, um cacho de bananas.

Quando um macaco subia a escada para apanhar as bananas, os cientistas lançavam um jato de água fria nos que estavam no chão.

Depois de certo tempo, quando um macaco ia subir a escada, os outros enchiam-no de pancadas.

Passado mais algum tempo, nenhum macaco subia mais a escada, apesar da tentação das bananas.

Então, os cientistas substituíram um dos cinco macacos.

A primeira coisa que ele fez foi subir a escada, da qual foi rapidamente retirado pelos outros, que o surraram.

Depois de algumas surras, o novo integrante do grupo não mais subia a escada.

Um segundo foi substituído, e o mesmo ocorreu, o primeiro substituto participou, com entusiasmo, da surra ao novato.

Um terceiro foi trocado, e repetiu-se o fato. Um quarto e, finalmente, o último dos veteranos foi substituído.

Os cientistas ficaram, então, com um grupo de cinco macacos que, mesmo nunca tendo tomado um banho frio, continuavam batendo naquele que tentasse chegar às bananas.

Se fosse possível perguntar a algum deles porque batiam em quem tentasse subir a escada, com certeza a resposta seria:

– Não sei, as coisas sempre foram assim por aqui...

“É mais fácil desintegrar um átomo do que um preconceito” (Albert Einstein).

Assim, nós vemos o mundo com as lentes construídas a partir das experiências que vivemos e das informações que acumulamos ao longo de nossa vida.

O professor e consultor norte americano Stephen R. Covey, enquanto pesquisava e preparava programas sobre comunicação e percepção, para os participantes do programa de desenvolvimento para executivos da IBM, interessou-se especialmente pelo modo como a percepção se forma e como determina a maneira como vemos as coisas, e como a maneira como as vemos determina nosso comportamento.

Covey aprendeu que precisamos olhar através das lentes que usamos para ver o mundo tão bem como para o mundo propriamente dito, e que essas lentes nos mostram como interpretamos o que vemos.

Aprendeu ainda que a forma como ele e sua mulher tentavam ajudar um de seus filhos, que tinha sérios problemas de desenvolvimento e de relacionamento, estava errada. Por mais que insistissem em atitudes e comportamentos, seus esforços eram ineficazes porque, apesar de suas ações e palavras, a mensagem real que emitiam era “voce não é capaz, você precisa ser protegido”.

Finalmente Stephan Covey e sua mulher perceberam que se quisessem mudar a situação precisavam primeiro mudar a si próprios e, para mudar efetivamente o seu modo de ser, precisavam primeiro mudar sua percepção .

Para que possamos ver as retificações de registro sob uma ótica jurídica diferente da tradicional, na qual praticamente nada podia ser feito sem prévia autorização judicial, precisamos voltar a Covey para entender dois mecanismos formadores de opinião, que são a ética do caráter e a ética da personalidade .

Na mesma época das pesquisas desenvolvidas para a IBM, Covey estava profundamente envolvido em um estudo abrangente da literatura sobre sucesso, publicado nos Estados Unidos em 1776.

Lendo ou conferindo literalmente centenas de livros, artigos e ensaios sobre temas como auto-estímulo, psicologia popular e motivação própria, tinha ao alcance de suas mãos a essência e o conjunto daquilo que um povo livre e democrático considerava a chave do sucesso para uma vida bem sucedida.

Conforme seu estudo conduzia ao passado, por duzentos anos de escritas sobre o sucesso, Covey notou que um padrão surpreendente emergia do conteúdo dessa literatura.

Percebeu que grande parte da literatura de motivação e sucesso dos últimos cinqüenta anos era superficial. Estava repleta de consciência das aparências sociais, técnicas e soluções rápidas – band-aids e aspirinas sociais que serviam para os problemas agudos e que de vez em quando até davam a impressão de resolvê-los temporariamente, mas que deixavam intocados os problemas crônicos.

Em um contraste marcante, a literatura dos primeiros cento e cinqüenta anos era focada no que se poderia chamar de ética do caráter , considerando a base do sucesso coisas como a integridade, humildade, fidelidade, persistência, coragem, justiça, paciência, diligência, modéstia e a regra de ouro: fazer aos outros o que desejamos que nos façam . A biografia de Benjamim Franklin é representativa nessa literatura. Trata do esforço de um homem para interiorizar certos princípios e hábitos.

A ética do caráter ensina que existem princípios básicos para uma vida proveitosa, e que as pessoas só podem conquistar o verdadeiro sucesso e a felicidade duradoura quando aprendem a integrar esses princípios a seu caráter básico.

Pouco depois da Primeira Guerra mundial, a visão básica do sucesso deslocou-se da ética do caráter para o que se poderia chamar ética da personalidade . O sucesso tornou-se mais uma decorrência da personalidade, da imagem pública, atitudes e comportamentos, habilidade e técnicas que lubrificam o processo de interação humana. As referências à ética do caráter passaram a surgir apenas como enfeite; o que importava eram as técnicas de influência imediata, as estratégias do poder, as habilidades de comunicação e as atitudes positivas.

A partir disso, Stephan Covey tornou-se capaz de perceber o impacto poderoso da ética da personalidade e a entender claramente as discrepâncias   que freqüentemente passam conscientemente despercebidas , entre o que é de fato verdadeiro e o que apenas nos parece verdadeiro , fruto de conceitos enraizados por experiências e informações acumuladas ao longo de nossa existência.

Os elementos da ética da personalidade são fatores benéficos e, por vezes, até essenciais ao sucesso. Mas constituem traços secundários e não primários.

Talvez, acostumados a utilizar nossa capacidade humana de construir a partir de alicerces das gerações anteriores, tenhamos nos concentrado inadvertidamente na construção em si, esquecendo um pouco das bases que a sustentam. Ou, talvez, de tão habituados a colher onde não semeamos, tenhamos simplesmente esquecido da necessidade de semear .

Voltando à questão das retificações de registro, é necessário que se perceba que precisamos mudar o enquadramento ótico do problema.

É indispensável que tenhamos consciência de que o eixo do sistema – retificação de registros – se deslocou do juízo com competência em matéria de registros públicos para o registrador de imóveis.

É imperioso que percebamos que a versão coletiva da verdade, decorrente da massiva aplicação da regra jurídica anterior, agora é outra.

É absolutamente necessário que haja uma percepção coletiva, por parte da classe dos registradores de imóveis, da importância e abrangência da missão que nos foi confiada, e que ela é fruto de uma mudança de paradigma.

Para que possamos entender a correlação entre a dissertação até aqui dispendida e o caso concreto – retificação de registros – precisamos entender nossos próprios paradigmas e aprender a fazer uma mudança de paradigma.

Tanto a ética do caráter quanto a ética da personalidade citadas por Covey são exemplos de paradigmas sociais. A palavra paradigma vem do grego. Na origem, era um termo científico, mas hoje é usada comumente para definir um modelo, teoria, percepção, pressuposto ou padrão de referência.

Em um sentido mais geral, paradigma é a maneira como vemos o mundo, não no sentido visual, mas sim em termos de percepção, compreensão e interpretação.

Dentro de nossos objetivos, um modo simples de entender os paradigmas é vê-los como mapas. Todos nós sabemos que um mapa não é um território. Um mapa é simplesmente a explicação de certos aspectos do território. É exatamente o que um paradigma é. Uma teoria, uma explicação, um modelo de alguma coisa .

Suponha que você queira ir até um local específico, ao Centro de Porto Alegre, por exemplo. Uma planta com as ruas da cidade seria de grande ajuda para chegar ao seu destino. Mas suponha que você tenha o mapa errado. Em função de erro de impressão, o mapa onde está escrito Porto Alegre seja na verdade um mapa de Curitiba ou do Rio de Janeiro. Ainda que você tente chegar ao seu destino com mais empenho, com mais diligência e velocidade, seus esforços só serviriam para levá-lo mais depressa ao lugar errado.

E é exatamente isso que ainda está acontecendo com algumas pessoas em relação às retificações de registro.

Apegados à “confortável” situação de que “é o juiz quem decide” e o registrador imobiliário não tem nenhuma responsabilidade pelas decisões, alguns de nós, registradores, podem ser tentados a “desejar” que as coisas continuem como antes, “empurrando” para o Judiciário nossas novas responsabilidades e atribuições, “recusando-nos” a assumir a integralidade das conseqüências decorrentes do pleno exercício da função de oficial registrador.

Seguindo as orientações e determinações emanadas do poder Judiciário, conforme as regras anteriores, os serviços de registro de imóveis nada mais vinham fazendo senão orientar-se pelos “mapas” que lhes eram fornecidos, ainda que esses “mapas” estivessem errados.

Raramente alguém podia questionar a exatidão dos “mapas”.

Apenas assumíamos a inevitabilidade, às vezes irreal, de que os “mapas” eram infalíveis.

Nossas atitudes e comportamentos derivam desses pressupostos. A maneira como vemos o mundo é a nossa fonte de agir e pensar .

Cada um de nós tem tendência para pensar que vê as coisas como elas são, objetivamente.

Mas não é bem assim.

Vemos o mundo não como ele é, mas como nós fomos condicionados a vê-lo.

Quando abrimos a boca para descrever o que vemos, na verdade descrevemos a nós mesmos, nossas percepções, nossos paradigmas.

Quando as pessoas discordam de nós, imediatamente achamos que há algo errado com elas.

Quanto mais nos conscientizamos de nossos paradigmas, mapas ou pressupostos básicos, e do quanto somos influenciados por nossas experiências, mais responsabilidade podemos assumir por esses paradigmas, mais podemos examiná-los, testá-los em confronto com a realidade, ouvir a opinião dos outros e nos abrir para os conceitos alheios, obtendo desse modo um quadro mais amplo e uma visão mais objetiva.

O poder de uma mudança de paradigma

É possível que a mais importante noção a ser aprendida com a demonstração da percepção esteja na área da mudança de paradigma. Quanto mais alguém se liga à percepção inicial mais poderosa é a experiência. É como se uma luz interna se acendesse subitamente.

O termo mudança de paradigma foi introduzido por Thomas Kuhn, no livro Estrutura das Revoluções Científicas , que influenciou muitos autores. Kuhn mostra como praticamente todas as revoluções no campo da pesquisa científica começaram com rupturas com a tradição, com o modo antigo de pensar e com velhos paradigmas.

Para Ptolomeu, o grande astrônomo egípcio, a Terra era o centro do universo. Mas Copérnico criou uma mudança de paradigma, além de uma imensa resistência e perseguição, ao colocar o Sol no centro. Repentinamente tudo podia ser interpretado de modo diferente.

O modelo de Newton para a Física era um paradigma preciso, e ainda constitui a base da engenharia moderna. No entanto, era parcial e incorreto. O mundo científico foi revolucionado pelo paradigma de Einstein, a Teoria da Relatividade, possuidor de um valor muito maior para a explicação e previsão dos fenômenos.

Enquanto a teoria dos germes não foi elaborada, um alto número de mulheres e crianças morreram durante o parto, sem que ninguém soubesse por quê. Durante as batalhas morriam mais soldados por pequenos ferimentos e doenças do que na linha de frente, em combate. Mas assim que a teoria dos germes foi desenvolvida, um paradigma totalmente novo, uma forma aperfeiçoada e melhor de se entender o que acontecia, tornou possível um avanço realmente significativo na medicina.

Os Estados Unidos de hoje são fruto de uma mudança de paradigma. O conceito tradicional de governo, por séculos, foi a monarquia, baseada no direito divino dos reis. Com o tempo, um paradigma diferente foi criado – o governo do povo, pelo povo e para o povo. A democracia constitucional nasceu, libertando a imensa energia e capacidade do homem, criando um padrão de vida, influência, esperança e liberdade inigualados na história mundial.

Stephan Covey chegou à conclusão que a mudança da ética do caráter para a ética da personalidade nos afastou das raízes que realmente importam, que nutrem a felicidade e o sucesso verdadeiros, ressaltando, contudo, que, quer nos levem a direções positivas ou negativas, quer sejam instantâneas ou fruto de longos processos, as mudanças de paradigma nos conduzem de uma visão de mundo para outra. E essas mudanças promovem transformações significativas. Nossos paradigmas, corretos ou incorretos, são a fonte dos comportamentos e atitudes e, portanto, de nosso relacionamento com os outros.

Para ilustrar essas afirmativas, Stephan Covey relata uma mudança de paradigma que lhe ocorreu em uma manhã de domingo, no metrô de Nova York:

“As pessoas estavam calmamente sentadas, lendo jornais, divagando, descansando com os olhos semicerrados. Era uma cena calma, tranqüila.

Subitamente um homem entrou no vagão do metrô com os filhos. As crianças faziam algazarra e se comportavam mal, de modo que o clima mudou instantaneamente.

O homem sentou-se a meu lado e fechou os olhos, aparentemente ignorando a situação. As crianças corriam de um lado para o outro, atiravam coisas e chegavam até a puxar os jornais dos passageiros, incomodando a todos. Mesmo assim, o homem a meu lado não fazia nada.

Ficou impossível evitar a irritação. Eu não conseguia acreditar que ele pudesse ser tão insensível a ponto de deixar que seus filhos incomodassem os outros daquele jeito, sem tomar uma atitude. Dava para perceber facilmente que as outras pessoas estavam irritadas também. A certa altura, enquanto ainda conseguia manter a calma e o controle, virei para ele e disse:

– Senhor, seus filhos estão perturbando muitas pessoas. Será que não poderia dar um jeito neles?

O homem olhou para mim, como se estivesse tomando consciência da situação naquele exato momento, e disse calmamente:

– Sim, creio que o senhor tem razão. Acabamos de sair do hospital, onde a mãe deles morreu há uma hora. Eu não sei o que pensar, e parece que eles também não sabem como lidar com isso.

Podem imaginar o que senti naquele momento? Meu paradigma mudou. De repente, eu vi as coisas de um modo diferente, e como eu estava vendo as coisas de outro modo, eu pensava, sentia e agia de um jeito diferente. Minha irritação desapareceu.”

Muita gente passa por uma experiência fundamental similar de mudança no pensamento quando enfrenta uma crise séria, encarando suas prioridades sob nova luz.

Os paradigmas são poderosos, pois eles criam as lentes pelas quais vemos o mundo.

A força de uma mudança de paradigma impulsiona os saltos qualitativos, seja a mudança um processo lento e deliberado ou uma transformação instantânea.

Essa percepção teve, dentre outros, o registrador de Araraquara, Emanuel Costa Santos, quando afirma, no comentário feito no âmbito da audiência pública VII, intitulado Lei 10.931/2004 : as alterações no estatuto registral e as novas atribuições dos registradores [http://www.irib.org.br/lei/10931comentarios.asp#294_5]:

“(...) a edição da Lei 10.931/2004 trouxe à realidade jurídica pátria uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma, tal inovação pode e deve ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que há uma redefinição do papel do Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste em relação a matérias que orbitam no estrito campo da vontade de partes maiores e capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, bem como se enquadra historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, busca da geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário.

Nesse quadro deve ser entendida a inclusão do registrador como o destinatário das retificações administrativas dos registros, das averbações e das áreas. Não houve, de modo algum, afastamento do magistrado de sua função típica, ao revés, esta saiu valorizada, à medida que naqueles temas somente será chamado o juiz por para dirimir controvérsias, e não para homologar convergências, jurisdicionalizando-se o feito tão-somente por opção expressa do interessado ou quando houver impugnação que verse sobre direito de propriedade.”

2. Cronologia, da apresentação do anteprojeto no Instituto dos Advogados do Brasil à aprovação da lei 10.931/2004.

A lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, resultou de um anteprojeto do Instituto dos Advogados do Brasil, IAB, elaborado pelo professor Melhim Namem Chalhub. Esse anteprojeto definia o acervo das incorporações imobiliárias como um patrimônio de afetação, incomunicável, que só respondia por suas dívidas e obrigações, e conferia poderes à comissão de representantes dos adquirentes para, em caso de falência da incorporadora, assumir a administração da incorporação e prosseguir a obra com autonomia.

Foi amplamente debatido no XXVI Encontro nacional do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib, realizado em Recife, PE, em setembro de 1999. Esse anteprojeto integra o livro, lançado na ocasião pelo professor Melhim Namem Chalhub, Propriedade Imobiliária – Função Social e Outros Aspectos, da editora Renovar.

Em 24 de novembro de 1999, o deputado Ayrton Xerez, apresentou na Câmara dos deputados o projeto de lei 2.109/99, que reproduzia o anteprojeto do IAB.

Desde essa ocasião até agosto de 2001, o projeto de lei 2.109/99 esteve amplamente em debate no âmbito do poder Executivo, com a participação da Secretaria da Habitação, da Secretaria do Planejamento da Presidência da República, do Ministério da Fazenda, do Banco Central do Brasil e da Receita Federal, com a participação das entidades representativas do financiamento imobiliário e dos setores da construção civil, entre elas a CBIC, a Abecip, o Secovi e a Ademi, com apresentação de sugestões para aperfeiçoamento do projeto.

Em 4 de setembro de 2001, editou-se a medida provisória 2.221, que se tornou inaplicável por distorcer a idéia original, pois transferiu para os adquirentes as responsabilidades fiscais, previdenciárias e trabalhistas da empresa incorporadora.

Dessa data até março de 2004 houve propostas de alterações na MP 2.221/01 por parte dos órgãos públicos e das entidades representativas dos setores interessados – CBIC, Abecip, Secovi e Ademi – visando eliminar as distorções da medida provisória e recompor as características originais do projeto, o que acabou sendo alcançado mediante a criação de um regime tributário especial para os patrimônios de afetação, com uma alíquota única de 7% para IR, PIS/Pasep, CSLL e Cofins.

Em 9 de março de 2004, o poder Executivo enviou à Câmara dos deputados o projeto de lei 3.065/2004, para ser anexado ao projeto de lei 2.109/99, acrescentando a regulamentação de um regime tributário especial, opcional, com alíquota de 7%.

Em 7 de julho de 2004, a Câmara dos deputados aprovou o substitutivo do deputado Ricardo Izar, relator do projeto de lei 2.109/99, ao qual foi anexado o projeto de lei do Executivo 3.065/2004, com a inclusão das diversas sugestões das entidades participantes das discussões para adequar o projeto à realidade.

Em 8 de julho de 2004, o Senado federal aprovou o substitutivo do relator do PL 2.109/99 e PL 3.065/04, sem alteração.

Em 2 de agosto de 2004, o presidente de República Luiz Inácio Lula da Silva sancionou a lei 10.931, que entrou em vigor no dia seguinte, quando de sua publicação no Diário Oficial .

(Fonte: Cartilha “Lei 10.931/2004 – Um Marco para o Mercado Imobiliário”, publicada pela CBIC, Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil.)

3. A antiga regra para as retificações de registro revogada pela lei 10.931

Na vigência da regra normativa aperfeiçoada pela lei 10.931/04, quase todas as retificações de registros tinham que se submeter a processo judicial, fosse ele de natureza contenciosa ou administrativa.

Narciso Orlandi Neto, em sua memorável obra Retificação do Registro de Imóveis (editora Juarez de Oliveira), tratando dos diferentes enfoques da retificação, “parte do pressuposto de que, em nosso sistema jurídico, são matérias pacíficas: a) como regra geral, a eficácia constitutiva do registro nos atos inter vivos de transmissão da propriedade imóvel, nos termos do art. 530, I, do Código Civil (CC 1916); b) a presunção relativa que decorre do registro, princípio estabelecido no art. 859 do Código Civil” (CC 1916).

Apoiado nessas colunas, nosso sistema depende da existência de uma coincidência entre o registro e a realidade (...).

E como a coincidência absoluta entre a realidade registral e a extra-registral é apenas um ideal, principalmente entre nós, surge com freqüência o erro do registro, que nada mais é que a desconformidade da primeira com a segunda. Todos os sistemas dependem, pois, de um mecanismo que permita a adaptação do registro à realidade jurídica. O nosso não é diferente, como mostra o art. 860 do Código Civil (CC 1916) estrategicamente colocado logo após o dispositivo que fala da eficácia do registro: Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique.”

Prosseguindo, ao dissertar sobre a retificação como processo de jurisdição voluntária, Narciso Orlandi leciona.

“Sempre que o registro deva ser retificado, indaga-se dos riscos que a modificação pode provocar a direitos de terceiros. Em quase todos os casos, permite a lei que a retificação seja feita simplesmente por iniciativa de quem é titular do direito de que se trata, ou demonstre, de outra forma, seu interesse. Só por cautela exige-se a intervenção judicial e, também por cautela, são chamadas as pessoas que, em tese, poderiam ser prejudicadas; mas este chamamento não torna o processo contencioso.”

A retificação do registro em que não há, em princípio, litigiosidade, mas em que a lei exige intervenção judicial desenvolve-se na chamada jurisdição voluntária . Nas palavras de José Frederico Marques, não é ela senão a “administração pública dos direitos privados”, pela “limitação aos princípios de autonomia e liberdade, que caracterizam a vida juríco-privada, limitação essa que se funda e baseia na interferência, e no perigo de eventuais contrastes, entre interesses privados e interesses públicos” ( Ensaio sobre a Jurisdição Voluntária , Saraiva, São Paulo, 1959, p.107).

Os registros são públicos, mas os interesses são privados. Os direitos reais são disponíveis, mas sua publicidade é de interesse público .

É evidente o contraste entre o interesse privado e o interesse público.

O poder público restringe a possibilidade de o titular do direito real modificar o instrumento que lhe dá publicidade. Este último é titular do registro, mas não pode modificá-lo de acordo com sua conveniência, pelo risco de interferir em outros interesses privados e gerar conflitos. Aliás, é esta a outra finalidade da intervenção judicial: a prevenção de litígios futuros.

Em parecer oferecido em processo da Corregedoria-geral da Justiça de São Paulo, a respeito de outra matéria, o juiz Ricardo Dip ensina porque não pode o titular do direito inscrito, unilateralmente, modificar o assento: “Enquanto não se possui um sistema de cadastramento físico, não é de admitir que a retificação de características, com os graves reflexos jurídicos que nela se advertem, provenha da simples vontade do disponente registral ou de quem detém algum interesse na medida. Por primeiro, a simples circunstância do maior valor que se há de conceder à segurança estática, em relação à dinâmica, não justifica, de modo algum, que, escudada naquela prevalência, se admita, adrede, potencial vulneração dos interesses do crédito ou do comércio imobiliário; mais ainda, a alteração unilateral de características pode envolver sobreposição total ou parcial (imbricação) de imóveis, com o correspondente risco de uma superposição jurídica” (Decisões Administrativas 1987, Revista dos Tribunais , 1991, p.147).

Embora exercida por juízes, a jurisdição voluntária é, na verdade, administrativa, à medida que, na essência, não é privativa do poder Judiciário. Referindo-se às funções relativas à administração pública de direitos privados, os três processualistas citados esclarecem: “A doutrina preponderante e já tradicional diz que são funções administrativas, tanto quanto aquelas exercidas por outros órgãos; não é pela mera circunstância de serem exercidas por Juízes que tais funções haveriam de caracterizar-se como jurisdicionais” (Op. cit., p. 150).

Tratando da classificação da retificação pela competência, prossegue Narciso Orlandi.

“Quando a retificação puder causar prejuízo a terceiro, exige a lei seja determinada pelo Juiz . A retificação contenciosa é sempre judicial, mas nem toda retificação judicial é contenciosa. É muito comum o entendimento de que a retificação de que cuida o art. § 2º do art. 213 da Lei 6.015/73 é contenciosa, principalmente porque o dispositivo fala em ‘citação dos confrontantes e do alienante’. Quem assim interpreta a lei não leva em consideração que a contenciosidade não está no procedimento adotado nem na competência para processar o pedido. A retificação só é contenciosa quando existem interesses antagônicos, quando há uma pretensão resistida, quando há lide. Uma retificação de área intramuros não tem nenhuma litigiosidade e, apesar disso, processa-se judicialmente, com citação daqueles que potencialmente teriam algum risco .”

E mais, ainda da lavra do mesmo Narciso Orlandi.

“Na retificação do erro evidente, a lei exige do registrador que o faça com a devida cautela. Refere-se o art. 213 da Lei nº 6.015/73 exatamente à decisão sobre a existência de risco. A atribuição dada pela lei ao registrador para retificar o assento é excepcional; em regra deve ser determinada pelo Juiz . Assim, nessa tarefa que só pode executar em alguns casos, o titular da delegação dos atos de registro deve certificar-se de que a modificação que fará no assento não poderá prejudicar ninguém. Ele não pode praticar o ato solicitado fazendo conjecturas, quantificando o risco, levando em consideração a honradez de quem requer. Se houver risco, a intervenção judicial será de rigor. Não se trata de decidir se o risco é menor ou maior, mas apenas se há risco.

A cautela que a lei reclama do registrador não inclui o conhecimento pessoal que tem dos fatos. Ele deve agir como se nada soubesse. Todo o seu convencimento deve basear-se no que consta do assento e dos documentos que lhe são apresentados .”

Redação anterior da lei 6.015/73

“Art. 213. A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro.

§ 1º. A retificação será feita mediante despacho judicial, salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá, com a devida cautela.

§ 2º. Se da retificação resultar alteração da descrição das divisas ou da área do imóvel, serão citados, para se manifestar sobre o requerimento em dez dias, todos os confrontantes e o alienante ou seus sucessores, dispensada a citação destes últimos se a data da transcrição ou da matrícula remontar a mais de vinte anos.

§ 3º. O Ministério Público será ouvido no pedido de retificação.

§ 4º. Se o pedido de retificação for impugnado fundamentadamente, o juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 5º. Da sentença do juiz, deferindo ou não o requerimento, cabe recurso de apelação com ambos os efeitos.

Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.”

4. A nova regra para as retificações de registro criada pela lei 10.931

4.1. O alcance social do novo ordenamento jurídico

O novo ordenamento jurídico estabelecido pela redação dada aos artigos 212, 213 e 214, da LRP (lei 6.015/73) levou em consideração a realidade fática existente no país, abandonando a ficção existente na lei e, fugindo da abstração jurídica representada pelo engessamento da lex derrogada, acompanhou a evolução do mundo e do Direito.

Para isso, levou em consideração, conforme exemplar posicionamento adotado pela Egrégia Corregedoria-geral da Justiça do estado do Rio Grande do Sul (provimento 17/99/CGJ, que instituiu o projeto “More legal II”, que:

a) a construção de um Estado democrático de Direito, em que a plenitude do exercício da cidadania, com o resguardo dos valores mínimos da dignidade humana, avulta com um de seus autênticos objetivos fundamentais;

b) a moderna função do Direito não se limita à clássica solução conceitual de conflitos de interesses e de geração de segurança jurídica, mas em criar condições para a valorização da cidadania e em promover a justiça social;

c) a Carta Maior, ao consagrar o direito de propriedade, não estabeleceu limitações outras, assegurando ao cidadão não apenas o acesso e a posse, mas a decorrente e imprescindível titulação, porque só com a implementação deste requisito torna-se possível seu pleno exercício;

d) a inviolabilidade do direito à propriedade necessariamente precisa ser conjugado com o princípio, também constitucional, de sua função social;

e) um dos objetivos das regras legais regulamentadoras do solo urbano sempre visou a proteção jurídica dos adquirentes de imóveis, especialmente quando integrantes de loteamentos ou parcelamentos assemelhados;

f) os fracionamentos, mesmo quando não planejados ou autorizados administrativamente de forma expressa, geram, em muitas hipóteses, situações fáticas consolidadas e irreversíveis, adquirindo as unidades desmembradas autonomia jurídica e destinação social compatível, com evidente repercussão na ordem jurídica;

g) a integridade das normas de legislação ordinária sobre aquisição, perda e função da propriedade imóvel deve ser vista para a preservação da unidade interna e coerência do sistema;

h) eventual anomalia no registro pode ser alvo de ação própria objetivando sua anulação em processo contencioso (art. 216 da lei 6.015, de 31/12/1973 – Lei de Registros Públicos).

Lei 6.015/73 – com a redação dada pela lei 10.931/04

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I- de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II- a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

§ 1º. Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.

Art. 225. Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do Registro Imobiliário.

§ 1º. Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

§ 2º. Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do oficial de Registro de Imóveis, pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.

§ 3º. A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2°, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4º. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5º. Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

§ 6º. Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

§ 7º. Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

§ 8º. As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.

§ 9º. Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.

§ 11. Independe de retificação:

I- a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;

II- a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.

§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.

Art. 214. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 1º. A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.

§ 2º. Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.

§ 3º. Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

§ 4º. Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

§ 5º. A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.”

A clareza da regra normativa é de tal ordem que dispensa regulamentação normativa.

A lei é absoluta e completamente auto-aplicável, no entanto, é recomendável a uniformização dos procedimentos decorrentes de sua interpretação e aplicação.

5. Conclusões

Em reunião conjunta realizada na cidade de Venda Nova do Imigrante, ES, aos 18 de setembro de 2004, promovida pelo Colégio Registral-ES, pela Anoreg-ES e pelo Sinoreg-ES, com o objetivo de discutir e uniformizar os procedimentos a serem adotados pelos serviços notariais e de registro do estado do Espírito Santo quanto às novas regras aplicáveis às retificações de registro, criadas pela lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, realizada com a presença de inúmeros registradores e notários que prestigiaram o evento e contribuíram com os debates realizados, levadas em consideração também as deliberações tomadas pelo departamento de registro de imóveis da Sejus, Associação dos serventuários da Justiça do estado de Minas Gerais, sobre a matéria, foram aprovadas as seguintes diretrizes.

1. A retificação de que tratam os artigos 212 e 213 estende-se também à matrícula, apesar de o legislador ter mencionado somente os termos “registro” e “averbação”. Entendeu-se que as expressões foram utilizadas em sentido amplo e irrestrito, abrangendo tanto os registros e averbações propriamente ditos quanto a matrícula. Todos são passíveis de retificação, obedecidas as normas legais.

2. O pedido de retificação poderá ser dirigido ao oficial pela parte interessada, que também poderá fazê-lo por meio de procedimento judicial. É importante constar no requerimento dirigido ao serviço registral que “foram respeitadas as divisas do imóvel registrado”. Foi entendido que essa declaração, ainda que não expressamente prevista em lei, é fundamental para minimizar os riscos de “usucapião” disfarçado de retificação de registro.

Para corroborar a conveniência da expressa declaração de que “foram respeitadas as divisas do imóvel registrado”, socorramo-nos da lição do mestre Narciso Orlandi Filho, in: Retificação do Registro de Imóveis (editora Juarez de Oliveira, São Paulo, 1999, p.122-3), ministrada ao tratar do tema Retificação Intramuros – Usucapião – Aluvião – Álveo Abandonado.

“Insiste-se em que o processo não contencioso de retificação de registro não é adequado como forma de aquisição de domínio, não é uma espécie simplificada de usucapião. Qualquer modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma do art. 213 da Lei nº 6.015/73 se resultar de medição intramuros