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ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL
PODER JUDICIÁRIO · CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA
PROJETO “GLEBA LEGAL”
João Pedro Lamana Paiva *

Estratégia da Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul para mitigar as irregularidades das propriedades rurais

 Fundamentos Constitucionais do Projeto  

      •          Função Social de Propriedade (art. 5º, XXIII, CF: “A propriedade atenderá a sua função social):

      •          a propriedade tem que ser usada adequadamente;

      •          restrição do caráter absolutista.

      •          Construção de um Estado Democrático de Direito: plenitude do exercício da cidadania;

      •          dignidade humana (arts. 1º, III e 170, CF).

Fundamentos legais:    

      •          Provimento nº 007/05-CGJ/RS.

      •          Legislação Correlata:

      •          Lei nº 4.504/64;

      •          Lei nº 4.947/66;

      •          Lei nº 5.868/72;

      •          Lei nº 6.015/73;

      •          Lei nº 6.739/79;

      •          Constituição Federal/88;

      •          Lei nº 9.393/96;

      •          Lei nº 10.267/01;

      •          Decreto nº 4.449/02;

      •          Lei nº 10.931/04.

 Origem do Problema:  

      •          Ausência de preocupação do legislador com a formação de condomínios pro diviso;

      •          O Estatuto da Terra impôs, pelo estabelecimento da fração mínima de parcelamento, a escrituração e o registro de imóveis rurais como frações/partes ideais, impedindo a sua correta definição/localização e impondo a criação de milhares de condomínios irreais;

      •          Até o advento do Estatuto da Terra, por não haver restrição, o imóvel rural poderia ser fracionado, independentemente da área. Tal sistema funcionava perfeitamente;

      •          Em virtude de terem sido gerados registros deficientes e não correspondentes à realidade (fração ideal), os pequenos proprietários rurais têm enormes dificuldades de disporem e de onerarem seus imóveis, atitudes imprescindíveis para que possam produzir;

      •          Tal situação impede o desenvolvimento da política agrícola nacional, contrariando preceitos constitucionais estabelecidos.

 O que é o Projeto GLEBA LEGAL?  

É um Provimento editado pelo Desembargador Aristides Pedroso de Albuquerque Neto, Corregedor-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, que tem por finalidade a regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada ( pro diviso ).

Tal regularização abrangerá quaisquer glebas rurais, sem distinção entre as oriundas de condomínios em que é impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos (art. 1º, parágrafo único).

 Procedimentos para Regularização    (art. 2º)
 

      •          Deverá ser respeitada a fração mínima de parcelamento;

      •          A identificação da parcela deverá observar os requisitos da matrícula (arts. 176, inciso II, nº 3, e 225 da Lei nº 6.015/73 - LRP);

      •          A localização da parcela será feita mediante Escritura Pública Declaratória por declaração do proprietário, com a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser extremada, devendo contar, no mínimo, com cinco (5) anos de posse (arts. 3º e 4º);

      •          Na falta das anuências, admite-se a notificação dos lindeiros (mesmo procedimento criado pela Lei nº 10.931/04);

      •          A simples apresentação do título servirá para a abertura da matrícula e a realização do REGISTRO de localização da gleba (igual ao caso de divisão);

      •          Tratando-se de localização cumulada com retificação, o Registrador praticará, primeiramente, a averbação da retificação;

      •          A adoção do procedimento de localização não impede a realização da divisão, inclusive judicial, nem afasta a aplicação da Lei nº 10.267/01 (exigência do Georreferenciamento), conforme estabelecem os artigos 8º e 10;

      •          Não será necessária a intervenção do Ministério Público, nem do Poder Judiciário.

 Espécies de Localização e Documentação Necessária  

LOCALIZAÇÃO SIMPLES (art. 5º):

      •          Desnecessária a retificação da descrição do imóvel;

      •          Dispensável a apresentação de planta, memorial descritivo, ART (em imóveis sem medidas lineares, apenas com a área total em metros quadrados ou em hectares);

      •          Necessidade de apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, e a de ônus real (art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/86), do CCIR e do ITR dos últimos cinco (5) anos.

LOCALIZAÇÃO CUMULADA COM RETIFICAÇÃO (art. 5º, §2º):

      •          Necessária a apresentação de planta, memorial descritivo e ART;

      •          Necessidade de apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, e a de ônus real (art. 1º, IV, do Decreto nº 93.240/86), do CCIR e do ITR dos últimos cinco (5) anos.

Cautelas do Registrador  (art. 9º)  

      •          HIPOTECA: dispensa anuência do credor, mas o Registrador comunicará o ocorrido;

      •          PENHORA COMUM: dispensa autorização judicial, mas o Registrador comunicará o Juízo competente;

      •          PENHORA à favor do INSS: exige a anuência do credor;

      •          ANTICRESE: exige a anuência do credor;

      •          PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: deverão comparecer juntos, o fiduciante e o fiduciário;

      •          USUFRUTO: deverão comparecer juntos o nu-proprietário e o usufrutuário;

      •          INDISPONIBILIDADE por ORDEM JUDICIAL: não será possível a localização;

      •          ARROLAMENTO FISCAL: é possível a localização, mas o Registrador comunicará o ocorrido;

      •          OUTROS ÔNUS, CLÁUSULAS E GRAVAMES: aplicável a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão.

 Benefícios:  

      •          mitigar a formação e a manutenção de condomínios pro diviso;

      •          outorgar ao proprietário certeza quanto a coisa que integra seu patrimônio;

      •          segurança jurídica para todos;

      •          Impossibilidade de aplicação do Projeto

 Glebas inferiores à fração mínima de parcelamento.  

Já está sendo idealizado projeto que permita, também, a regularização destas áreas.

 Um Novo Paradigma de Regularização Fundiária proposto pela Corregedoria-Geral da Justiça/RS  

É notório que um dos principais objetivos do Governo Federal é a execução de programas de regularização fundiária. Antecipando-se ao Ministério do Desenvolvimento Agrário (MDA), a Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, mais uma vez, inova e edita norma administrativa para tal mister.

Parabéns ao Eminente Desembargador Aristides Pedroso de Albuquerque Neto e toda sua equipe.

* João Pedro Lamana Paiva é Registrador e Tabelião de Protesto - www.lamanapaiva.com.br

PROVIMENTO Nº 07/2005-CGJ
Institui o Projeto “Gleba Legal”  

O Excelentíssimo Desembargador ARISTIDES PEDROSO DE ALBUQUERQUE NETO, Digníssimo Corregedor-Geral da Justiça, no exercício de suas atribuições legais,

CONSIDERANDO que o universo das normas da legislação ordinária que versam sobre a função da propriedade imóvel, sua aquisição e perda, deve ser visto pelo prisma dos objetivos constitucionais, para a preservação da unidade e coerência do sistema jurídico;

CONSIDERANDO que a inviolabilidade do direito à propriedade merece ser dimensionada em harmonia com o princípio, também constitucional, de sua função social;

CONSIDERANDO que a construção de um Estado Democrático de Direito, em que a plenitude do exercício da cidadania avulta como um de seus autênticos objetivos fundamentais, com o resguardo dos valores mínimos da dignidade humana;

CONSIDERANDO que a moderna função do Direito não se limita à clássica solução conceitual de conflitos de interesses e de geração de segurança jurídica, mas, além disso, importa na criação de condições para a valorização da cidadania e na promoção da justiça social;

CONSIDERANDO que um dos principais objetivos das regras legais regulamentadoras do parcelamento do solo rural sempre foi a proteção jurídica dos adquirentes de imóveis e o asseguramento de condições para uma adequada produção agrícola, não obstante a ausência de preocupação do Legislador com a formação de condomínios pro diviso ;

CONSIDERANDO que a Magna Carta, ao consagrar o Direito de Propriedade, não estabeleceu limitações outras, assegurando ao cidadão não apenas o acesso à propriedade e à posse, mas sua decorrente e imprescindível titulação, porque só com a implementação deste requisito torna-se possível seu pleno exercício;

CONSIDERANDO que a legislação federal vem impondo, desde os primórdios dos anos 60 do século passado, a escrituração e o registro de imóveis rurais como frações ideais, impedindo sua correta e completa definição/localização e estabelecendo a criação de milhares de condomínios irreais;

CONSIDERANDO que essa situação, a par de estabelecer registros imobiliários deficientes e não correspondentes à realidade, tem obstado o direito dos agricultores, notadamente os pequenos proprietários, de disporem de seus imóveis para a obtenção de financiamentos bancários destinados ao próprio desenvolvimento agrícola;

CONSIDERANDO que esse estado de coisas erige-se como obstáculo ao desenvolvimento da política agrícola nacional, contrariando preceitos constitucionalmente estabelecidos;

CONSIDERANDO haver imóveis rurais com situação fática consolidada e irreversível, mas cujo título não espelha a real localização, impedindo que cada quinhão adquira autonomia e destinação social compatíveis, com evidente repercussão na ordem jurídica, prejuízo aos proprietários e ao desenvolvimento da política governamental de apoio à agricultura;

CONSIDERANDO o peculiar interesse da sociedade na regularização dos condomínios pro diviso , através de normatização inexistente até o momento;

CONSIDERANDO que nem sempre é possível ao proprietário da parcela obter a anuência de todos os condôminos, obrigando-se a recorrer ao Poder Judiciário, o que gera importante oneração de prazos e custos;

CONSIDERANDO o empenho de Notários e Registradores de Imóveis para que, com segurança jurídica, possam ser alcançadas as soluções necessárias;

CONSIDERANDO a edição da Lei federal 10.267, de 28 de agosto de 2001, que alterou dispositivos das Leis 4.947, de 6 de abril de 1966, 5.868, de 12 de dezembro de 1972, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 6.739, de 05 de dezembro de 1979 e 9.393, de 19 de dezembro de 1996;

CONSIDERANDO a edição da Lei federal 10.931, de 02 de agosto de 2004, que alterou o procedimento de retificação no Registro Imobiliário;

RESOLVE PROVER:

TÍTULO I
Das disposições gerais

Art. 1º – A regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém em situação localizada, ou seja, pro divisas, obedecerá ao disposto neste Provimento.

Parágrafo único – A regularização abrangerá quaisquer glebas rurais, sem distinção entre as oriundas de condomínios em que seja impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, daquelas dentro de área maior identificada e da qual sejam eles conhecidos.

TÍTULO II
Da Regularização do Imóvel Rural

Art. 2º – Nas comarcas do Estado do Rio Grande do Sul, para os condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, far-se-á com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem extremadas.

Parágrafo único – A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos artigos 176, inciso II, n.º 3, e 225 da Lei 6.015/73;

Art. 3º – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar, deve contar no mínimo cinco (05) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

Parágrafo único – Para comprovação do prazo de posse localizadaserá suficiente a declaração do proprietário, corroborada pelos confrontantes.

Art. 4º – A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante escritura pública declaratória.

§ 1° – É obrigatória a intervenção, na escritura pública, de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área maior.

§ 2° – Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, será ele notificado a manifestar-se no prazo de quinze (15) dias, através do Ofício do Registro de Títulos e Documentos, a requerimento do interessado.

§ 3° – A notificação será dirigida ao endereço fornecido pelo requerente ou ao próprio imóvel contíguo; não encontrado ou dado como em lugar incerto e não sabido, o lindeiro será notificado mediante edital, publicado em jornal local, com o mesmo prazo fixado no § 2°.

§ 4° – Transcorrido o prazo sem oposição, a anuência será presumida.

Art. 5° – Tratando-se de simples localização de parcela, desnecessária retificação da descrição do imóvel, dispensar-se-á a apresentação de planta, memorial ou outro documento, bastando a exibição do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e a prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR), que deverão ser certificados na escritura.

§ 1° – Por retificação da descrição do imóvel entende-se aquela quealtereou inclua dados necessários não constantes na descrição original, como medidas de perímetro e segmentos, ângulos e outros. Para este fim, serãoaplicadas as normas relativas à retificação de registro imobiliário constantes nos artigos 212 e seguintes da Lei dos Registros Públicos.

§ 2° –Tratando-se de localização cumulada com retificação de descrição da parcela, serão exigidos por ocasião da escritura pública declaratória os seguintes documentos:

I – planta do imóvel;

II – memorial descritivo incluindo a descrição das configurações da planta;

III – anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto.

Art. 6º – A escritura pública declaratória será protocolada no Ofício do Registro Imobiliário da circunscrição do imóvel, verificando o Oficial de sua regularidade em atenção aos princípios registrais.

§ 1° – O Registrador localizará a gleba lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.

§ 2° – Tratando-se de localização cumulada com retificação de descrição da gleba, o Registrador praticará dois atos, a averbação desta e o registro daquela.

Art. 7º – À escritura de localização da parcelae ao respectivo registro aplicam-se os emolumentos relativos às divisões e extinções de condomínio.

Art. 8º – A adoção do procedimento previsto neste Provimento não elide a possibilidade de efetivação de escritura pública de divisão ou ajuizamento de ação de divisão, restando ao interessado a opção, respeitadas as circunstâncias de cada caso.

Art. 9º –Na eventualidade da incidência de cláusulas, ônus ou gravames sobre a parcela objeto da localização ou retificação, serão observadas as providências abaixo.

I – No caso de hipoteca, não será necessária a anuência do credor hipotecário, todavia o Registrador de Imóveiscomunicará a ele a realização do registro da localização da parcela;

II – No caso de penhora, não será necessária prévia autorização judicial para o registro e/ou retificação, mas o Registrador comunicará o fato ao Juízo, por ofício;

III – No caso de penhora fiscal em favor do Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS), havendo o devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será admitida a localização da gleba sem a expressa anuência daquele Órgão, uma vez que perdida a disponibilidade do bem na forma do artigo 53 da Lei 8.212, de 24/07/1991;

IV – No caso de anticrese, indispensável a anuência do credor anticrético;

V – No caso de propriedade fiduciária, a localização da parcela será instrumentalizada em conjunto, pelo credor e pelo devedor;

VI – No caso de usufruto, a localização será obrigatoriamente firmada pelonu-proprietário e pelo usufrutuário;

VII – No caso de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da administração pública federal, não será admitido o processamento, uma vez que consistente emato de disposição;

VIII – Na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de cautela fiscal, possível o registro da localização, porém o Registrador comunicará o fato imediatamente ao agente fiscal;

IX – No caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames não expressamente previstos neste artigo, será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão;

Art. 10 – A necessidade ou não de prévio georreferenciamento da parcela a ser localizada será determinada de acordo com as normas da legislação federal.

Art. 11 – Este Provimento entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Porto Alegre, 12 de abril de 2005.

Des. ARISTIDES PEDROSO DE ALBUQUERQUE NETO
Corregedor-Geral da Justiça