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O registro imobiliário no Brasil.
Trabalho apresentado pela delegação brasileira em Barcelona
Eduardo Augusto *

Da esquerda para a direita: o juiz paulista, Luís Paulo Aliende Ribeiro, o secretário-geral do CINDER, Enrique Rajoi Brey, e os registradores Eduardo Augusto, Aline Molinari e Emanuel Santos.

Para a conclusão do 4º Curso Ibero-americano de Direito Registral, que foi ministrado em novembro de 2004 na cidade de Barcelona, Espanha, foi exigida, de cada delegação, um trabalho sobre o registro imobiliário de seu País.

Coube à delegação brasileira, que era formada pelos registradores imobiliários Aline Manfrin Molinari, Eduardo Agostinho Arruda Augusto e Emanuel Costa Santos, e pelo juiz paulista Luís Paulo Aliende Ribeiro, a última apresentação, que fora efetivada exatamente na véspera da solenidade de conclusão do curso.

Foi elaborada uma apresentação em powerpoint e o trabalho foi acompanhado pelos 24 outros alunos (representando 13 países), e pela coordenação do curso (o coordenador, Prof. Sergio Llebaria Samper, e a secretária geral, Mila Miras). Antes do início da exposição, todos os presentes recebam em CD-ROM cópia integral da apresentação.

Tendo como fundo musical a canção “brasileirinho”, foi efetuada uma sessão de slides com imagens das belezas naturais do Brasil, das principais estrelas do futebol (alguns de nossos heróis são também heróis em Barcelona), de outras celebridades de nosso País e cenas do nosso inimitável Carnaval.

Após essa introdução, que cativou os espectadores, foi iniciado o trabalho em si.

Para o início de cada fala, surgia um vídeo com uma pergunta-chave efetuada por um dos demais alunos do curso. Eis o teor da apresentação:

Mário César Olmos Lopomo (Chile) : Aliende, onde está prevista a função do registrador do Brasil, é na constituição ou na lei?

Aliende : Mário, a atividade notarial e registral no Brasil está prevista na Constituição da República, em seu artigo 236.

- trata-se de uma delegação do poder público exercida em caráter privado, ou seja, é inegavelmente um serviço público, mas cuja atuação fica a cargo de um particular, que a exerce com independência e responsabilidade;

- a fiscalização dos atos notariais e registrais é feita pelo Poder Judiciário, que a exerce como uma atividade atípica, de cunho administrativo e não judicial;

- com isso se alia a eficiência do exercício privado da delegação com o controle e regulação por uma autoridade pública concursada (o Corregedor-Geral da Justiça), que não sofre ingerência política;

- o ingresso na atividade depende de concurso público de provas e títulos, efetuado pelo Tribunal de Justiça, sendo um concurso sério e bastante rigoroso, que objetiva selecionar os melhores profissionais do direito para o desempenho de tão importante e complexa atividade;

- e uma das maiores vantagens da atividade notarial e registral no Brasil está na sua total independência do Poder Executivo, ou seja, não fica sujeita às variações políticas, podendo e devendo atuar, com total segurança, de forma independente e imparcial.

Juan Luis Guzman Bencosme (República Dominicana) : Aline, como é no Brasil a atuação do registrador da propriedade imobiliária?

Aline : Juan, para responder sua questão, devemos antes verificar quais são os pressupostos da qualificação registral.

- como já fora dito, nós prestamos um serviço público em caráter privado;

- o sistema privatizado permite uma melhor gestão administrativa e financeira, o que resulta na eficiência, que é um dos princípios expressos da Administração Pública e do sistema registral, beneficiando toda a sociedade;

- o registrador é um profissional do Direito (Lei nº 8.935/94), aprovado em rigoroso concurso público de provas e títulos, o que garante à frente das serventias um profissional com vasto conhecimento jurídico, que é o principal pressuposto para a atividade de qualificação registral;

- a qualificação registral, que em resumo é decidir se um título deve ou não ingressar no fólio real, é um poder-dever, do qual o registrador não pode se eximir;

- para tal, sua forma de atuação deve ser pautada pela independência, imparcialidade e responsabilidade, sendo que a decisão do registrador é orientada na lei e nos princípios registrais, ou seja, pelo seu “livre convencimento motivado”, cujo resultado final sempre será a tão desejada segurança jurídica.

Percie Obdulio Mejía (Honduras) : Emanuel, o registro da propriedade no Brasil dedica-se apenas ao assunto registral dos bens imóveis ou possui outras funções legais?

Emanuel : Percie, no Brasil a atividade registral atua em diversas áreas de grande importância para o desenvolvimento do País.

- há a função econômica, em que o registro permite a criação de uma base sólida para investimentos, havendo espaço para novos instrumentos jurídicos cuja segurança jurídica poderá ser encontrada apenas no registro público;

- o meio ambiente tem encontrado no registro um excelente parceiro, já havendo várias formas de proteção ambiental que têm acesso ao fólio real;

- a função urbanística do registro atua com a preocupação de garantir a ordenação do crescimento das cidades, pois planejamento gera investimentos e investimentos geram novas modalidades contratuais, colaborando tudo isso para o desenvolvimento do País;

- outra função do registro é a proteção do consumidor, em que a qualificação registral atua como instrumento eficaz de defesa da sociedade, evitando abusos, equilibrando as partes e buscando a necessária e tão-esperada segurança jurídico-econômico-social.

- e a última e talvez mais importante função: a função social do registro, em que o registrador tem buscado parcerias para a criação de mecanismos para facilitar o acesso da população mais carente à moradia, utilizando como base o princípio da dignidade da pessoa humana, cujo objetivo final é, e sempre será, a paz social.

Gladys Elizabeth Diez Franco (Paraguai) : Eduardo, como funciona a relação cadastro-registro em seu País?

Eduardo : Gladys, esse assunto tem causado muita discussão no Brasil em seu passado recente, e hoje o entendimento que prevalece é o mesmo utilizado aqui na Espanha.

- cadastro e registro são institutos distintos, com objetivos diferentes, mas que devem coexistir de forma pacífica e coordenada para que os objetivos de ambos sejam alcançados;

- o cadastro se ocupa da condição física e corpórea dos bens, cujo interesse somente passa a existir na avaliação do conjunto (estratégias públicas, política de tributação, avaliação da situação econômica e social, etc.);

- o registro se ocupa com a condição jurídica de cada bem, pouco importando o conjunto, pois o que interessa é o direito real ligado a um bem individualizado e não o conjunto de direitos reais que existe sobre uma determinada região;

- portanto, o cadastro se preocupa com a estatística sobre o conjunto de imóveis de uma determinada região (função política), enquanto que o registro possui a incumbência de qualificar os direitos reais que incidem em cada imóvel individualizado (função jurídica);

- em suma, podemos dizer que Brasil e Espanha possuem a mesma interpretação no tocante à relação cadastro-registro, havendo diferença apenas no fato de que no Brasil a relação entre as instituições responsáveis encontra-se ainda em fase de desenvolvimento, enquanto que na Espanha tal interconexão já existe há algum tempo.
Após isso, o registrador Eduardo Augusto, na função de diretor de assuntos agrários do Irib e em nome do presidente Sérgio Jacomino, convidou todos os representantes das nações ibero-americanas para o CINDER 2005 – o Congresso Internacional de Direito Registral, que será realizado em Fortaleza, no próximo mês de novembro. Reforçaram o convite, por mensagem gravada em vídeo, o Dr. Enrique Rajoi Brey, secretário geral do Cinder, e o Dr. Nicolas Nogueroles Peiró, registrador e diretor de relações internacionais do Colégio de Registradores da Espanha.

Para finalizar a exposição da delegação brasileira, houve uma apresentação de slides com as melhores fotos do curso e com os votos de que a convivência nesses 21 dias consiga aprimorar o desenvolvimento da atividade registral em todo o mundo, colaborando para a segurança jurídica que deve sempre prevalecer nos países verdadeiramente democráticos.

* Eduardo Augusto é Registrador Imobiliário em Conchas-SP e Diretor de Assuntos Agrários do Irib.