O jornal Diário de São Paulo publicou no dia 19/12, domingo, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta sobre desmembramento e alienação de imóvel foi enviada por Thiago Meneses e respondida pela advogada do Irib, Rafaela Morais Alves.

Informamos que, em função das festas de final de ano, o caderno de imóveis do jornal Diário de São Paulo voltará a publicar a coluna do Irib somente no dia 9 de janeiro de 2005.

 Registro de Imóveis – Diário Responde  

 Possuo uma construção composta de dois salões comerciais divididos por paredes de tijolos, sem ligação entre ambos, com saída direta para via pública. Pretendo vender um dos salões e seu terreno, como proceder?  

É muito comum ocorrer a edificação de duas casas sobre o mesmo terreno, mas o que deve ser observado é se a situação atual do imóvel (terreno com dois salões), corresponde à realidade jurídica constante na matrícula dele arquivada no Registro de Imóveis competente.

O que acontece muitas vezes é que, mesmo que haja duas casas sobre o mesmo terreno, o que se tem é somente “um imóvel”, isto porque, enquanto não procedido o desmembramento desse imóvel prevalece a descrição constante na matrícula, a qual menciona “dois salões e respectivo terreno”. Esse fato ocorre porque, dentre os vários princípios que regem os cartórios de registro de imóveis brasileiros está o princípio da unitariedade, que determina que a matrícula deve corresponder a um único imóvel.

Logo, se a matrícula se refere a dois prédios, não poderia o proprietário, antes do desmembramento desse imóvel, alienar somente um dos prédios e parte do terreno como se fossem isolados do todo. Assim, para proceder à venda de somente um dos prédios, ou salões, é necessário que ele seja um imóvel autônomo e individualizado, possuindo matrícula própria e distinta, que irá retratar o imóvel como sendo “um prédio e respectivo terreno, situado na rua tal, número tal etc.”, de forma que a descrição do imóvel constante no cartório seja alterada.

Para isso é necessário proceder ao desmembramento do imóvel, que se constitui na divisão de uma gleba (terreno) em lotes, aproveitando o sistema viário existente, ou seja, não implicando na abertura de novas vias de circulação ou logradouros públicos.

Além desse ponto, deve ser observado que os lotes a serem criados deverão, conforme a lei federal 6.766/79, ter área mínima de 125 m 2 . Contudo, essa área poderá sofrer alterações de município para município, visto que lei municipal poderá estabelecer limite mínimo de área total diverso do acima indicado, uma vez que cabe ao município disciplinar e adequar aspectos relativos à ocupação do solo urbano a fim de ordenar o seu território. Dessa forma, se forem feitas duas edificações vizinhas, com paredes de meação, recebendo a aprovação da prefeitura municipal como unidades distintas, diferentes e separadas, elas poderão ser vendidas, hipotecadas ou negociadas separadamente, porém somente após a averbação do desmembramento no cartório de registro de imóveis com a conseqüente abertura de matrículas para cada uma. Se a prefeitura aprovou a construção e, posteriormente, aprovou o desmembramento do terreno, base física de cada uma das edificações, nada impede que se abra uma matrícula por construção e respectivo terreno, registrando-se a venda de cada uma delas.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - tel. 289-3599 e-mail [email protected] 

 

O presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ministro Edson Vidigal, pediu informações ao ministro da Justiça sobre relatório de identificação da terra indígena Yvykatu. Somente depois de recebidas as informações, o ministro apreciará o mandado de segurança em que a Agropecuária Pedra Branca tenta conseguir liminar para sobrestar a ato administrativo que reconhece a área como terra indígena.

Segundo a empresa, em março deste ano fio publicada portaria do presidente da Fundação Nacional do Índio (Funai), aprovando o relatório. A Pedra Branca apresentou recurso administrativo contra a referida portaria, requerendo a produção de provas de modo a demonstrar que a área onde está localizada a propriedade rural efetivamente não se trata de área indígena.

Afirma ainda que o processo foi encaminhado ao Ministério da Justiça, onde deverá ser declarado os limites da área indígena e determinada a demarcação. É contra esse provável ato do ministro da Justiça que a Pedra Branca impetrou o mandado de segurança, visando além da produção de provas, que lhe seja garantido o duplo grau de cognição antes de qualquer tomada de decisão por parte do ministro da Justiça.

Sustenta que, a demorar a decisão, pode ser homologada a de demarcação das terras e, conseqüentemente a propriedade será invadida pelos silvícolas.

Ao analisar o pedido, o ministro Edson Vidigal não vislumbrou a urgência necessária para que a questão seja decidida durante o recesso forense. Assim, após chegadas as informações, a ação deve ser apreciada pelo relator. Regina Célia Amaral (61) 319-8593. Processo: MS 10269 (Notícias do STJ, 23/12/2004: Ação pedindo sobrestamento de demarcação de área indígena será apreciado pelo relator ).

 

A.S.S.F. comprou um imóvel na Chácara Boa Vista, no Distrito Federal, mas não tem direito ao bem, onde antes moravam os vendedores havia dez anos. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que acompanhou por unanimidade o voto do relator, ministro Barros Monteiro, em seu entendimento de que o comprador não é dono da terra adquirida em 1989, por se tratar de uma ocupação precária, uma detenção e não uma posse. Ficou mantida, assim, a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) em favor da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap).

O relator destaca que o antigo morador da chácara, A.P.S., havia requerido à Fundação Zoobotânica do Distrito Federal a regularização da chácara, comprovando a natureza do imóvel de bem público. A.P.S. e sua mulher, G.M.J., desistiram da ocupação da gleba. Constata-se, portanto, que o comprador "tinha e tem consciência de que se trata de mera ocupação de bem público dominical, insuscetível de ser apossado por particular".

Reforça o relator não induzirem posse os atos de mera permissão ou tolerância (artigo 497 do Código Civil/1916). De acordo com julgado do Supremo Tribunal Federal (STF): "O bem do Estado é inintegrável no patrimônio do particular, pela prescrição aquisitiva ou usucapião. O poder do particular sobre terras públicas não é posse, mas mera detenção."

Concluiu o ministro ser o caso dos autos o de uma ocupação precária e, por isso, passível de reclamo pelo poder público a qualquer tempo. O relator também cita precedente da Terceira Turma, da relatoria do ministro Carlos Alberto Menezes Direito: "Tratando-se de ocupação de áreas públicas sem a devida autorização, afastadas pelo exame da prova dos autos as alegações do réu, não há direito à permanência, configurando o esbulho pela não devolução das áreas ocupadas após a devida notificação."

Histórico

A.S.S.F. obteve vitória no juízo de primeiro grau, onde alegou ser possuidor direto da área de terras localizada às margens da estrada que liga o Plano Piloto a Sobradinho, chamada de Chácara Boa Vista número 10. A propriedade foi adquirida de A.P.S. e de sua mulher em 23 de janeiro de 1989.

Diz A.S.S.F. que os vendedores exerciam a posse mansa e pacífica da referida área havia mais de dez anos. Conta ter sido acordado, em fevereiro de 1990, por funcionários da Terracap acompanhados de policiais militares. Nessa mesma ocasião iniciou-se a derrubada das casas vizinhas e foi avisado de que o mesmo ocorreria com a sua.

O juiz de primeiro grau determinou que a Terracap se abstivesse de ameaçar a posse do autor, sob pena de pagar multa diária de R$ 300,00. A Companhia apelou ao TJDF, e a Quinta Turma, por maioria, julgou improcedente a ação de A.S.S.F. Ele ainda recorreu ao próprio Tribunal estadual, mas perdeu e entrou com recurso no STJ.

Afirmou ser admissível a posse sobre coisas públicas dominicais e incontestável a ocupação por vários anos, de forma mansa e pacífica, do imóvel em questão. Disse, ainda, que, para a concessão da proteção possessória, basta a prova da posse como estado de fato e receio de roubo. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 146367 (Notícias do STJ, 23/12/2004: Comprador de área na Chácara Boa Vista não tem direito ao imóvel) .

 

O VI Congresso Brasileiro de Direito Notarial e de Registro, realizado na semana de 16 a 19 de novembro, em Brasília/DF, foi de extrema importância para a atividade. A maior conquista desse Congresso foi o fortalecimento das relações entre a Anoreg-BR e o governo federal. Exemplo disso foram os convênios e acordos firmados com vários ministérios. Com a Secretaria especial de Direitos Humanos foi firmado acordo para fixar condições de cooperação mútua, com vistas à realização de ações para facilitar o acesso ao registro civil de nascimento, em todo o território nacional, e erradicar o sub-registro de nascimento nos termos da Constituição federal e da legislação vigente à espécie. Já com o Ministério de Desenvolvimento Social e Combate à Fome, foi firmado protocolo de intenção para adoção de medidas conjuntas com a Anoreg-BR tendentes a fiscalizar a distribuição do Programa Bolsa Família e prestar atendimento à população para recebimento dos pedidos de cadastro. E, ainda, o Ministério do Trabalho e Emprego considerando que a Anoreg-BR, por seus associados e titulares, são responsáveis como cidadãos para desenvolver ações que promovam a dignidade de cada brasileiro, celebrou protocolo onde cada cartório participará do “Projeto Primeiro Emprego”.

CÓDIGO CIVIL E SEU DIA-A-DIA

Colação dos bens doados em vida pelo falecido ao cônjuge sobrevivente

Ainda que a doutrina e a jurisprudência brasileira não estejam, até agora, caminhando numa única direção quanto ao instituto da concorrência do cônjuge sobrevivente, não só com os descendentes, mas também com os ascendentes, o certo é que em algumas hipóteses o cônjuge supérstite herda em conjunto com os descendentes.

Essa nova feição traz reflexos importantes quanto à necessidade de se trazer bens à colação, para que se efetive a partilha de maneira justa. Apenas para relembrar, a colação é um dos importantes institutos jurídicos presentes no direito sucessório e tem como principal finalidade restabelecer a igualdade rompida, eventualmente, em vista de doação feita pelo falecido a um dos herdeiros em detrimento do direito de outro herdeiro, ainda em vida. Daí se dizer que para haver colação, mister se faz a verificação de três requisitos, a saber: ser descendente, cônjuge sobrevivente e donatário. Donatário é aquele que foi contemplado por ato de liberalidade do falecido, ainda em vida, em face da existência de uma doação. Como se vê, o grande escopo da colação é procurar igualar ao máximo a legítima dos herdeiros. Entende-se por legítima, por sua vez, a parte que cabe a cada um dos herdeiros, respeitando-se igual direito, na herança do falecido.

Tendo em vista essas noções gerais, necessário se faz partir para a análise proposta. Na verdade, a pergunta que se faz é a seguinte: o cônjuge sobrevivente deverá colacionar os bens recebidos por doação em vida da esposa ou do marido falecido?

A dúvida surge, em face do disposto no artigo 2.002, do Código Civil. Ali se tem o seguinte: "os descendentes que concorrerem à sucessão do ascendente comum são obrigados, para igualar as legítimas, a conferir o valor das doações que dele em vida receberam, sob pena de sonegação". Como se vê, o dispositivo fala na obrigação dos descendentes, não mencionando o cônjuge sobrevivente, que também é herdeiro, como dito. Aliás, não há regra que obrigue o cônjuge sobrevivente a trazer o bem à colação, por isso, há quem diga que, considerando a omissão, o cônjuge sobrevivente não tem a obrigação aqui mencionada em relação aos descendentes. Ademais, quando o legislador introduziu o instituto da colação, tinha mesmo por objetivo, igualar as legítimas dos descendentes, segundo aqueles que acreditam não ter o cônjuge sobrevivente a obrigação de trazer os bens à colação.

Uma análise sistemática, por outro lado, conduz-nos a outra direção. O artigo 2003, por exemplo, diz: "a colação tem por fim igualar, na proporção estabelecida neste Código, as Iegítimas dos descendentes e do cônjuge sobrevivente, obrigando também os donatários que, ao tempo do falecimento do doador, já não possuírem os bens doados". Nesse dispositivo, como se vê, o legislador falou expressamente no cônjuge sobrevivente. De fato, pela redação do dispositivo, o cônjuge supérstite tem direito a requerer a igualdade na legítima, em relação aos descendentes. Ora, se tem esse direito, então, deve também trazer à colação os bens que recebeu por liberalidade do cônjuge falecido. Se tem o direito, também tem que suportar o ônus, para se evitar situações injustas.

Além disso, o artigo 544 do Código Civil, praticamente encerra qualquer dúvida que se possa suscitar, quando preceitua: "a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança".

Assim, dúvida não há no sentido de que o cônjuge sobrevivente tem, sim, obrigação de trazer à colação os bens recebidos por liberalidade do marido ou esposa já falecida, para que se possa igualar a legítima, na forma e nos casos em que a legislação assim o prever.

Rodrigo Toscano de Brito

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VOCÊ SABIA...

... que através do testamento toda pessoa capaz pode dispor da totalidade dos seus bens, ou de parte deles, para depois de sua morte? Essa é a principal finalidade do testamento, mas deve se observar uma série de limitações impostas pela lei, tal como a de que a legítima dos herdeiros necessários não poderá ser incluída no testamento. E pela existência dessa e de outras restrições que é recomendável a consulta a profissional especializado, como é o caso dos notários, para a realização do testamento, que também poderá contar com a ajuda de um advogado para se buscar as melhores soluções para os casos apresentados. (Correio da Paraíba/PB, seção Justiça/Informe Notarial, 28/11/2004, p.B-6).

 

A Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg) firmou quatro acordos com o governo federal.

O principal, assinado pelo ministro do Trabalho, Ricardo Berzoini, estabelece uma parceria entre cartórios e o programa Primeiro Emprego.

Com o convênio, os mais de 20 mil cartórios do país vão contratar jovens com idade entre 16 e 24 anos e renda familiar inferior a meio salário mínimo, além de portadores de necessidades especiais.

Berzoini acredita que a parceria fortalecerá o programa Primeiro Emprego. “Ele será reconhecido como um programa de sucesso não só porque o governo fez a sua parte, mas porque a sociedade civil soube reconhecer que este programa precisa de mobilização social. A sociedade fez a sua parte junto com o governo”, disse.

Os outros dois acordos assinados visam facilitar registros de nascimento e fortalecer programas sociais, como Bolsa Família e o Fome Zero. (ABr) (Diário Regional/SP, seção Geral, 21/11/2004, p.A-2).

 

A partir do início do ano que vem estarão funcionando dois serviços que devem facilitar o dia-a-dia de quem precisa dos cartórios. A Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg) vai lançar a certificação digital e um serviço telefônico 0800 de consultoria jurídica com orientações sobre compra, venda e registros de imóveis.

A associação já dispõe de uma central de atendimento ao cidadão e há um ano lançou em São Paulo, numa parceria com a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT), o cartório 24 horas. Com o novo sistema, qualquer pessoa ou empresa que precisa de um documento nos cartórios de qualquer ponto do país pode solicitá-lo sem sair de casa, por meio do site www.cartorio24horas.com.br , e receber o documento por Sedex ou carta registrada.

Vantagens - As maiores vantagens para a população, de acordo com o presidente da Anoreg-Brasil, Rogério Portugal Bacellar, é a redução dos custos e a rapidez na emissão do documento. O novo sistema permite mais agilidade nos cartórios e "mostra a preocupação com a modernização no atendimento a quem precisa dos serviços cartoriais", acrescentou Portugal.

Além de São Paulo, o cartório 24 horas já foi adotado no Paraná, Amazonas, Rondônia, Sergipe, Espírito Santo, Pará e Rio de Janeiro. A Anoreg-Brasil, tem 21 mil unidades afiliadas e mantém 500 mil empregos diretos. (Diário Regional/SP, seção Geral, 4/11/2004, p.A-8).

 

Estimado Dr. Sérgio Jacomino

Filio-me ao vosso sonho, pois acredito que todas as realizações nascem exatamente de projetos, que uma vez idealizados com os atributos da perseverança e persistência desenganadamente brotam frutos proliferadores de novas sementes que uma vez plantadas se estendem infinitamente pela natureza da vida.

Fiquei emocionado com sua mensagem de natal e a retribuo com o franqueamento de todos os meus serviços nas minhas unidades de desempenho (Maceió-Sede e Recife-Sub-Sede).

Um ano vindouro recheado de novos sonhos realizáveis.

Abraços

Flávio Moura
Associado do IRIB
(Usuário Irib 2784)