O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo, dia 9/1, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta sobre reserva legal inaugura a primeira coluna deste ano. Foi enviada por Mônica Varella e respondida pelo registrador Marcelo Augusto Santana de Melo, oficial titular do Registro de Imóveis de Araçatuba, SP. Destacamos, também, a colaboração do registrador Fábio Martins Marsiglio, de Piedade, SP.

Registro de Imóveis - Diário Responde

Comprei um terreno em área rural, de 42,9399 ha, com muita vegetação. Gostaria de saber se devo destinar parte da área à preservação ambiental, segundo a legislação referente à constituição de reserva legal?

Existem vários espaços territoriais especialmente protegidos que uma propriedade rural pode possuir, sendo os mais comuns as áreas de preservação permanente e as reservas legais.

As áreas de preservação permanente são definidas pelo Código Florestal (arts. 2  o  e 3  o  ) e abrangem matas ciliares (em torno de cursos d’água), no topo de morros, montes, montanhas e serras, entre outras.

A reserva legal por sua vez é uma área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção da fauna e flora nativas.

Está prevista no artigo 16 do Código Florestal e limita o regular uso da propriedade, tratando-se de espaço protegido inclusive pela Constituição Federal (arts. 225, §1  o  , III) e sua existência decorre da própria lei.

No Estado de São Paulo, a área da reserva legal deve ser de 20%.

A descrição da reserva legal deve ser confirmada pelo órgão ambiental e depois averbada na matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente, sendo vedada a alteração de sua destinação, nos casos de transmissão, a qualquer título, de desmembramento ou de retificação da área, com as exceções previstas neste Código (§8  o  do artigo 16 do Código Florestal, redação dada pela MP 2.166-67/2001).

No Estado de São Paulo, o primeiro passo para se estabelecer a reserva legal é procurar o DEPRN – Departamento Estadual de Proteção de Recursos Naturais ( http://www.ambiente.sp  .gov.br ) para obtenção da relação da documentação a ser apresentada.

Importante lembrar que de acordo com o artigo 10 do decreto 4.449/2002 atualmente está sendo exigida descrição georreferenciada do imóvel certificada pelo Incra para áreas superiores a quinhentos hectares, o que não é o caso do leitor. No caso em questão, cuja área é de 42,9399 ha, o proprietário poderá providenciar a descrição da mesma forma da constante da matrícula.

Pode ocorrer da matrícula ou transcrição apresentar descrição precária (sem medidas, localização, rumos e ângulos), tornando impossível a localização da área da reserva legal, o que obrigará o interessado a proceder previamente a retificação do registro nos termos dos artigos 213 e seguintes da lei 6.015/73.

Importante o proprietário rural definir e averbar a reserva legal o quanto antes porque se trata de condição para obtenção de licenciamento ambiental (autorização para corte de árvores, por exemplo) e obtenção de crédito rural em alguns bancos.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br – e-mail: [email protected] - tel. 3289-3599 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. M.S.F. e outros interpõem agravo de instrumento contra o despacho que não admitiu recurso especial assentado em contrariedade aos artigos 10, parágrafo 2  o  , 282 e 1.046, parágrafo 1  o  , do Código de Processo Civil e 489, 490 e 492 do Código Civil.

Insurgem-se contra acórdão assim ementado:

“Civil e processual civil. Reintegração de posse. Área pública adquirida mediante contrato com IDHAB. Configuração do esbulho dos detentores do imóvel em face da inexistência de justo título. Procedência do pedido para reintegrar os autores na posse. Pedido de indenização pela realização de benfeitorias formulado na própria contestação. Impossibilidade. O caráter dúplice das ações possessórias está limitado ao contido no artigo 922 do CPC. Necessidade de ajuizamento de ação própria ou reconvenção. Recurso improvido.

I - O autor adquiriu o direito de posse das áreas objeto do litígio, de propriedade da Terracap, em face de convênio firmado com o lnstituto de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal –IDHAB/DF, para implemento de projeto habitacional na Região Ad­ministrativa de Samambaia.

II - Em face das circunstâncias acima delineadas é forçoso reconhecer que a posse do imóvel vindicado é do autor, e, portanto, em seu favor deve incidir a proteção.

Ill - Em virtude do caráter dúplice das ações possessórias pode o réu, na própria contestação, deduzir pretensão contra o autor, desde que consubstanciada em proteção possessória ou indenização pelos prejuízos resultantes da ofensa cometida pelo requerente, devendo, para deduzir pretensões outras, ajuizar ação própria ou valer-se da via reconvencional.

IV - Recurso conhecido e improvido."

Decido. A irresignação não prospera.

Os dispositivos do Código de Processo Civil não foram tratados no acórdão recorrido, carecendo do indispensável prequestionamento. Ressalto que não foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão.

No mais, o Tribunal manteve a procedência da ação de reintegração de posse com os seguintes fundamentos:

"(...) provados os pressupostos insertos no artigo 927 do Código de Processo Civil, a reintegração, em sentença final, é juridicamente perfeita.

Conforme se depreende do conjunto probatório dos autos, o autor adquiriu o direito de posse das áreas, de propriedade da Terracap, em face de convênio firmado com o Instituto de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – IDHAB/DF para implemento de projeto habitacional na Região Administrativa de Samambaia.

... os réus/apelantes postulam a proteção possessória, ao argumento de que adquiriram o citado direito real mediante acordo verbal entre os mesmos e a Sra. M.B., possuidora das terras em litígio.

Entretanto, a instrução processual demonstrou que tanto a senhora M.B. quanto os apelantes sempre souberam que a ti­tularidade das citadas glebas pertencia à Terracap. E, mais, que a 'posse' exercida pela citada líder comunitária sempre se deu em caráter precário, posto que jamais reconhecida oficialmente pela Administração. Acrescente-se, ainda, que os réus não possuem, além da palavra da senhora M.B., nenhum instrumento que autorize a estada ou permanência na área questionada.

In casu , em face das circunstâncias acima delineadas é forçoso reconhecer que a posse do imóvel vindicado é do autor, e, portanto, em seu favor deve incidir a proteção".

A tese recursal é no sentido de que a posse dos recorrentes é "mansa e pacífica, e possível de legalização e boa-fé, porque não foi violenta, clandestina ou precária e desconheciam a existência de algum vício ou obstáculo que lhes impedissem de adquirir o imóvel". Como se vê, os argumentos dos recorrentes não encontram respaldo no entendimento do acórdão, que, para ser ultrapassado, demandaria o revolvimento de provas, o que esbarra no óbice da súmula 7/STJ.

Quanto ao dissídio, não houve o necessário cotejo analítico, descumpridas, assim, as disposições do artigo 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil, entendimento também exposto na decisão ora agravada e não impugnado na petição de agravo, conforme exigido na Corte.

Nego provimento ao agravo de instrumento.

Brasília, 31/8/2004. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relator (Agravo de Instrumento 606.789/DF, DJU 8/9/2004, p.289). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Conflito de competência. Penal. Disposição de coisa alheia como própria. Esbulho de área da União. Loteamento e alienação clandestinos. Princípio da consunção. Competência da justiça federal.

1. Constatado que o imóvel ilegalmente parcelado é da União e sabendo-se que os delitos de alienação de coisa alheia como própria e esbulho de bem da União absorvem o delito de loteamento clandestino, deve ser fixada a competência da justiça federal.

2. Conflito de competência conhecido para declarar a competência para processar e julgar o feito o Juízo Federal da 10  a  Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal, o suscitante.

Brasília, 8/9/2004 (Data do Julgamento). Relator: Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Conflito de Competência 35.634/DF, DJU 20/9/2004, p.183). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Conflito de competência. Penal. Disposição de coisa alheia como própria. Esbulho de área da União. Loteamento e alienação clandestinos. Princípio da consunção. Competência da justiça federal.

1. Constatado que o imóvel ilegalmente parcelado é da União e sabendo-se que os delitos de alienação de coisa alheia como própria e esbulho de bem da União absorvem o delito de loteamento clandestino, deve ser fixada a competência da justiça federal.

2. Conflito de competência conhecido para declarar a competência para processar e julgar o feito o Juízo Federal da 10  a  Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal, o suscitante.

Brasília, 8/9/2004 (Data do Julgamento). Relator: Ministro Hélio Quaglia Barbosa (Conflito de Competência 35.765/DF, DJU 20/9/2004, p.183). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Agravo de instrumento contra inadmissão de recurso especial interposto pelo Ministério Público do Estado do Paraná, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição federal, impugnando acórdão ­da Segunda Câmara Criminal do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado:

­"Denúncia crime. Prefeito municipal. Cessão de uso, sem as formalidades legais, de área de terras do município, em área industrial, para instalação de in­dústria. Omissão do novo prefeito em reaver os lo­tes de terrenos, por não ter sido atingida a finalidade da cessão de uso, preliminar de doação. Pos­se dos cessionários cedidas, com anuência do pre­feito, para terceiro, mediante indenização. Conduta atípica dos denunciados. Denúncia improcedente.

- A cessão verbal de uso de terreno em área do município destinado ao desenvolvimento industrial, como medida preliminar de doação, constitui irregularidade administrativa, mas não caracteriza crime de utilização, pelo prefeito, de bens públicos em proveito ou de terceiro, definido no artigo 1  o  , inciso Il, do decreto-lei 201, de 27/2/67, vez que ausente o dolo específico do uso indevido. Também não o caracteriza a omissão do novo prefeito em retomar o imóvel cuja cessão de uso perdeu sua finalidade, porque não realizado o em­preendimento para o qual foi destinado.

- A orientação do prefeito, quando procurado por terceiro, que tem empresa instalada em imóvel vizinho, e pretende ampliá-la, para que indenize aos cessionários a fim de transferirem a posse do imóvel cujo uso lhes foi cedido, e requeira depois sua doação, nos termos da lei municipal que criou o parque industrial da cidade, é conduta atípica, não se caracterizando como estelionato. A cessão da posse, embora vedada quando da cessão verbal de uso, também não tipifica crime dessa natureza”.

Opostos embargos de declaração, foram estes acolhidos em decisão sumariada da seguinte forma:

“Embargos de declaração. Omissão do dispositivo legal no qual se embasou o acórdão. Ocorrência. Acolhimento.

- É de se acolher os embargos de declaração, se o acórdão embargado omite-se em explicitar o dispositivo legal no qual se embasou, vez que este é requisito do acórdão, nos termos do artigo 381, IV, do CPP.”

Pugna o parquet recorrente no sentido de se “(...) modificar o v. acórdão recorrido, a fim de que a denúncia oferecida pelo Ministério Público do Estado do Paraná (...) seja recebida.”

Negativa de vigência aos artigos 41 e 43 do Código de Processo Penal funda a insurgência especial.

Decido. Preenchidos os requisitos legais e presentes os elementos necessários ao julgamento do mérito, dou provimento ao agravo de instrumento, determinando a sua conversão em recurso especial, na forma do artigo 544, parágrafo 3  o  , do Código de Processo Civil.

Brasília, 30/8/2004. Ministro Hamilton Carvalhido, relator (Agravo de Instrumento 606.601/PR, DJU 17/9/2004, p.534). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Despacho. Trata-se de agravo de instrumento manifestado pelo Banco do Nordeste do Brasil S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência ao artigo 169, do Código Civil, em questão exposta nesta ementa:

“Embargos de terceiro. Penhora sobre imóvel objeto de compra e venda anterior. Gravame hipotecário posteriormente afastado. Tutela de direito possessório do terceiro adquirente. Honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Recurso provido em parte.

A escritura de compra e venda de imóvel é suficiente para lastrear a pretensão possessória de terceiro adquirente em face de credor hipotecário.

Do dispositivo legal invocado não cuidou o acórdão recorrido, a despeito da oposição de embargos de declaração. Incide, pois, na espécie, a Súmula 211 do STJ. Ademais, a controvérsia reclama o reexame fático reflexo, com óbice na Súmula 7.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 31/8/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento 596.709/BA, DJU 8/9/2004, p.357). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Cuida-se de agravo de instrumento interposto de decisão que negou seguimento ao recurso especial, fundado nas alíneas "a” e “c” do permissivo constitucional, no qual se alegou afronta ao artigo 3  o  da LICC, 755, 809, 810, I e II, 811, 849, 856 do CC/1916, 20, 535, II, 655, parágrafo 2  o  , do CPC, 1  o  , 18, 167, I, 172 da lei 6.015/73, bem como dissídio jurisprudencial.

A questão foi devidamente apreciada e decidida, com fundamentação suficiente, indicados os motivos de seu convencimento, de forma que não se ressente o acórdão de nulidade. Nos termos de jurisprudência pacífica deste STJ, “o julgador não está obrigado a responder todas as considerações das partes, bastando que decida a questão por inteiro e motivadamente” (Resp 415.706/PR, 4  a  Turma, relator o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 12/8/2002).

No tocante à desnecessidade de registro do compromisso de compra e venda e à desoneração da hipoteca, não prospera o inconformismo, pois o v. acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, a exemplo dos seguintes julgados, verbis:

"Processual civil. Embargos de terceiro. Financia­mento para construção. Execução da dívida da construtora pelo financiador. Hipoteca do terreno onde construído o edifício de apartamentos prome­tidos à venda. Terceiros compromissários compra­dores. Súmula 84/STJ. Penhora. Bem de família. Lei 8.009/90. Impenhorabilidade.

- São cabíveis os embargos de terceiro opostos pelos compromissários compradores de unidade residencial de edifício de aparta­mentos financiado, contra a penhora do terreno, efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição financeira contra a construtora devedora.

- Os terceiros embargantes não firmaram os contratos que instituíram a hipoteca em execução, razão pela qual não respondem pela dívida assumida exclusivamente pela construtora, com o bem imóvel des­tinado à moradia da família, prometido à venda, que se encontra imune à hipoteca instituída pela construtora em favor do banco financiador.

- lncidência da súmula 84 do STJ às hipóteses de bem imóvel sobre o qual recai hipoteca oferecida pela construtora para a ga­rantia do financiamento, que traz o seguinte enunciado: "É admis­sível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. (REsp 263.261/MG, 4  a  Turma, relator ministro Cesar Asfor Rocha, DJ de 20/5/2002).

"Civil. Hipoteca incidente sobre unidades habitacionais financiadas. Pagamento pelo adquirente junto à construtora. Não repasse ao banco. Liberação do ônus. Legitimidade. Orientação jurisprudencial reiterada do STJ. Súmula 83. Incidência. Agravo. Improvimento." (AgRg no Ag 539.664/BA, 4  a  Turma, relator ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de 25/2/2004).

O entendimento firmado no STJ é no sentido de que o adquirente de unidade autônoma em empreendimento habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que comprou, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, ­após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da lei 4.864/65. (AgRg no Ag 495.539/GO, 4  a  Turma, relator ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de 6/10/2003)

Em tais temas, pela alínea "c", melhor sorte não tem o recorrente, pois não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação desta Casa se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. Incidência da Súmula 83/STJ.

Por fim, em relação ao artigo 20 do CPC, bem decidiu o v. aresto recorrido que: “no que diz respeito aos honorários advocatícios, não pode haver dúvida no sentido de que são os mesmos devidos, pois tendo seu bem arrestado e posteriormente penhorado, os apelados tiveram de fazer valer seus direitos através dos embargos de terceiro opostos por i. advogada que precisou contratar, devendo, assim, a instituição financeira responder por isso”. A divergência, nesse ponto, não restou caracterizada, ante a falta de similitude fática entre os julgados.

Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 31/8/2004. Ministro Barros Monteiro, relator (Agravo de Instrumento 600.906/SP, DJU 8/9/2004, p.363). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Despacho. Trata-se de agravo de instrumento manifestado por Aloani Incorporação Administração e Construção Ltda. contra decisão que inad­mitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência aos artigos 128, 286, 293, 460 e 535, do CPC, em questão espelhada nesta ­ementa:

“Processo civil. Julgamento extra-petita. Inocorrência. Não implica julgamento extra-petita indicar o julgador, ao acolher o pe­dido, fundamento legal diverso do mencionado na inicial. Prece­dentes do STJ. Preliminar não acolhida.

Contrato de permuta de imóvel. Celebração através de instrumento particular com permuta de terreno de unidades a serem construídas em empreendimento levado a efeito no local. Instrumento particular de distrato, consubstanciando em instrumento particular de rescisão do primitivo contrato celebrado entre as partes que é eficaz, atingindo a finalidade e os demais atos celebrados que tinham por objeto a permuta. Recurso não provido."

Não constam do acórdão embargado os vícios previstos no artigo 535, do CPC, mas decisão contrária à pretendida pela agravante. Além disso, a questão depende de reexame de matéria de fato e das con­dições contratuais, ao teor das Súmulas 05 e 07 do STJ.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 30/8/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento 600.907/SP, DJU 8/9/2004, p.363). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Família Paulista Crédito Imobiliário contra decisão que negou seguimento a re­curso especial manejado contra acórdão assim ementado:

"Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa. ­Inocorrência, uma vez que a matéria controvertida exige apenas prova documental. Preliminar rejeitada.

Embargos de terceiro. Ajuizamento fundado em posse oriun­da de compromisso de compra e venda anterior à constituição da hipoteca. Possibilidade. Interpretação da súmula 84 do E. STJ. Hipoteca posterior ao compromisso, que prevê a alienação livre de ônus reais. Posse de boa-fé, que não pode ser atingida pelo referido ônus. Embargos julgados procedentes. Apelação desprovida"

As razões expostas no agravo de instrumento não conseguiram in­firmar a decisão agravada.

A matéria já foi reiteradamente decidida por esta Corte no sentido do acórdão recorrido.

Cito, entre outras, as seguintes ementas:

"Direito imobiliário. Recurso especial. Ação de embargos de ter­ceiro à execução. Construção e incorporação. Contrato de finan­ciamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Prévia celebração de compromisso de compra e venda com terceiro adquirente. Invalidade da hipoteca.

- É nula a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador.

Recurso especial a que não se conhece." (Resp 409.076/SC, relatora ministra Nancy Andrighi, DJ de 9/12/2002)

"Embargos de terceiro. Promessa de compra e venda. Falta de registro. Hipoteca. Cédula de crédito comercial.

A falta de registro do contrato de promessa de compra e venda de unidades residenciais integrantes de empreendimento imobiliário não impede a defesa da posse por embargos de terceiros, oferecidos pelos promissários compradores contra a execução hipotecária promovida pelo banco credor de cédula de crédito comercial emitida por empresa ­integrante do mesmo grupo da construtora dos apartamentos, figurando esta como garantidora do financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já ofe­recidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa-fé." (RESP 287.774/DF, relator mi­nistro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 2/4/2001)

"Civil. Imóvel cedido para incorporação e construção de edifício. Permuta com apartamentos. Posterior hipoteca pela construtora. Não abrangência sobre as unidades cedidas aos ex-proprietários.

A hipoteca decorrente de financiamento concedido pelo banco à incorporadora e construtora para construção de edifício, não alcanç­a as unidades que o ex-proprietário do terreno recebeu da construtora em troca ou como prévio pagamento deste.

Recurso conhecido e provido." (RESP 146.659-MG, relator ministro César Asfor Rocha, DJ de 5/6/2000)

"Compra e venda de bem imóvel assinado e pago antes do contrato de financiamento entre a construtora e o banco, mediante garantia hipotecária. Ausência de consentimento dos promitentes compradores. Cláusula que institui mandato para esse fim considerada abu­siva, a teor do artigo 51, VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

1. Considerando o acórdão recorrido que o bem foi comprado e integralmente pago antes do contrato de financiamento com garantia hipotecária, que os adquirentes não autorizaram a constituição de tal gravame, que sequer o mandato foi exercido e, ainda, que é abusiva a cláusula que institui o mandato, a teor do artigo 51, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, não existe afronta a nenhum dispositivo sobre a higidez da hipoteca, presente a peculiaridade do cenário descrito.

2. Recurso especial não conhecido.” (Resp 296.453/RS, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 3/9/2001)

Saliente-se que a ausência de registro da escritura no cartório de imóveis não impede a oposição dos embargos de terceiro, como determina a súmula 84, verbis :

“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com o entendimento desta Corte, nego provimento ao agravo de instrumento.

Brasília, 26/8/2004. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, relator (Agravo de Instrumento 606.125/SP, DJU 10/9/2004, p.376/377).