Trata-se de ação de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel proposta pelo ora recorrido. Note-se que a controvérsia requer o exame de duas nulidades suscitadas pelo recorrente, quais sejam: saber se a ausência do valor do débito e da intimação do cônjuge no documento de notificação de mora e a falta da citação do cônjuge no processo de conhecimento determinavam nulidades insanáveis e passíveis de macular o processo desde o momento de sua prática. A Turma, por maioria, não conheceu o recurso, considerando que o acórdão recorrido aplicou corretamente o direito à espécie. Argumentou a Min. Relatora que tanto a citação do cônjuge para figurar no pólo passivo da ação de contrato quanto sua intimação para constituição da mora, nas hipóteses de apenas o marido ter firmado o compromisso de compra e venda, são desnecessárias. Aplica-se o fundamento jurídico de que a promessa de compra e venda gera somente efeitos obrigacionais, não sendo assim a outorga da mulher requisito de validade do pacto firmado. Assim, desnecessária a formação de litisconsórcio passivo e prescindível a notificação para a regular constituição da mora, uma vez que não se funda no direito de propriedade, mas no direito contratual. Precedentes citados do STF: RE 99.877-SP, DJ 2/12/1983; do STJ: REsp 37.466-RS, DJ 3/2/1997. REsp 677.117-PR , relator ministro Nancy Andrighi, julgado em 2/12/2004. (Informativo de jurisprudência do STJ n.231, 29/11 a 3/12/2004).

 

A contestação oferecida em uma primeira ação de usucapião, que foi julgada por falta de comprovação de ser a autora possuidora do imóvel e por falta do lapso de tempo exigido para usucapir, não interrompe o prazo da prescrição aquisitiva. A oposição que trata o art. 550 do CC/1916 refere-se a medidas efetivas que visem a quebrar a continuidade da posse. Comprovada a posse desde o ano de 1947, sem qualquer medida judicial ou extrajudicial para interromper a posse mansa e pacífica dos possuidores, deve ser reconhecido o direito ao usucapião pretendido. Prosseguindo o julgamento, a Turma, por maioria, conheceu e deu provimento ao recurso. REsp 234.240-SC , relator ministro Antônio de Pádua Ribeiro, julgado e m 2/12/2004. (Informativo de jurisprudência do STJ n.231, 29/11 a 3/12/2004).

 

Os recorrentes adquiriram imóvel mediante escritura pública com pacto adjeto de hipoteca e financiamento. Porém, após serem imitidos na posse, constataram uma série de irregularidades no imóvel, tal como área menor do que a permitida pela norma de edificações locais e falta de revestimento, o que ocasionou rachaduras e infiltrações. Assim, propuseram a rescisão contratual contra o banco financiador e a construtora. O juiz de Direito da Vara de Fazenda Pública reconheceu a ilegitimidade passiva do banco e condenou a construtora, mas o Tribunal de Justiça anulou a sentença por incompetência do juízo, ao considerar essa exclusão. Diante disso, a Turma entendeu que a promessa de compra e venda não poderia subsistir sem o financiamento, visto haver interdependência entre os contratos, e firmou que a instituição financeira é parte legítima no feito. Note-se que o banco não se limitou a financiar a construção do imóvel, propiciou, também, meios para que os recorrentes adquirissem as unidades. Firmada a legitimidade do banco, a Turma entendeu competente a Vara da Fazenda Pública e determinou que os autos retornassem àquele juízo para exame do mérito em relação à financeira. Precedentes citados: REsp 51.169-RS, DJ 28/2/2000, e REsp 647.372-SC. REsp 331.340-DF , relator ministro Barros Monteiro, julgado em 2/12/2004. (Informativo de jurisprudência do STJ n.231, 29/11 a 3/12/2004). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

S.I.M.C. requer homologação da sentença de divórcio proferida pela Décima Quinta Comarca Judicial do Condado de Palm Beach, Flórida, Estados Unidos.

Houve anuência do requerido.

Os requisitos regimentais foram observados (artigos 217 e 218, RISTF).

Os requerentes celebraram um acordo de divórcio.

Juntaram aos autos o seu inteiro teor, devidamente autenticado pelo Consulado brasileiro nos Estados Unidos e traduzido por tradutor juramentado no Brasil.

O PGR manifestou-se pelo deferimento do pedido, com ressalva quanto aos bens imóveis, tendo em vista que o acordo não menciona a localização dos mesmos.

A sentença homologada não ofende a soberania nacional, a ordem pública e aos bons costumes.

Não há óbice à homologação da sentença sem ressalva, pois ainda que houvesse bens imóveis situados no Brasil, a partilha se deu por acordo entre as partes.

Nesse sentido foi julgada SEC 7146:

Ementa. Homologação de sentença estrangeira. Partilha de imóveis situados no território brasileiro. Artigo 89 do Código de Processo Civil. Soberania nacional. Não viola a soberania nacional o provimento judicial estrangeiro que ratifica acordo, celebrado pelos antigos cônjuges, acerca de bens imóveis localizados no Brasil. Precedentes. Pedido formulado conforme o artigo 216 do Regimento Interno do STF. Homologação deferida.

...“ (Ilmar, DJ 2/8/2002).

E, ainda, as SE 4448, Néri, 18/3/1991 e SE 3408, Rafael Mayer, 31/10/1991.

Assim, homologo a sentença estrangeira. Expeça-se a carta de sentença.

Brasília, 28/6/ 2004. Ministro Nelson Jobim (Sentença estrangeira 7.770-1/EUA, DJU 3/8/2004, p.20).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. O recurso especial (alíneas “a” e “c”) desafia acórdão que ratificou a extinção, sem julgamento do mérito, de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de restituição de valores pagos, exercida contra o recorrido.

A recorrente queixa-se de ofensa aos artigos 51, XI e 53 da lei 8.078/90. Aponta dissídio jurisprudencial.

Sustenta que lhe assiste o direito de restituição das parcelas quitadas, vez que existe previsão legal proibindo a perda total das parcelas pagas, nos contratos que estabeleçam relação de consumo, com fulcro no artigo 53 da lei 8.078/90.

Não foram apresentadas contra-razões. Decido:

O Tribunal a quo não encontrou fundamento "que ampare pretensão de quem adquire um imóvel e, depois de vários anos, rescinda o contrato e queira a devolução de tudo o que pagou, com correção monetária, juros, custas e honorários advocatícios. Tudo isso baseado no próprio inadimplemento e deixando para trás todos os encargos assumidos quando da contratação e da posse. Que é a hipótese do contrato firmado em 7/11/96".

O STJ admite que o promitente-comprador, ainda que inadimplente, pleiteie a rescisão do compromisso de compra e venda. A exemplo, os seguintes precedentes: REsp 200.019, Pargendler; REsp 99.440, Sálvio e EREsp 59.870, Barros Monteiro, este assim ementado:

"Promessa de venda e compra. Resilição. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Restituição.

- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.

Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte." (ERESP 59870, Barros Monteiro).

Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, o juiz pode determinar a devolução das parcelas pagas, porém não na sua integralidade, de forma a evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes. Este é o entendimento do STJ. Confiram-se os seguintes precedentes:

"I - Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, pode o juiz, ao determinar a devolução das parcelas pagas e com fundamento no artigo 924 do Código Civil, reduzi-las ao patamar mais justo com o objetivo de evitar o enriquecimento.sem causa de qualquer uma das partes.

II - Precedentes desta Corte.

III - Recurso especial não conhecido."(RESP 155.313, Pádua Ribeiro);

"A C. 2  a  Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp 59.870-SP, relator ministro Barros Monteiro, unânime; DJU de 9/12/02).

II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém, não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado em 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial parcialmente provido. (RESP 508053, Aldir Passarinho);

Civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Utilização do bem pelos compradores. Cláusula penal. Estipulação. Com base no artigo 924 do CC, o julgador possui autorização legal para proceder à redução do percentual estipulado a título de cláusula penal para patamar justo, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes contratantes e o prejuízo da outra. - Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que o promissário-comprador continua a nesse residir após incorrer em mora das parcelas a lhe serem devolvidas, deve ser deduzido em favor do promitente vendedor valor correspondente à locação do imóvel durante o período entre a mora e a sua reintegração na posse do bem, a ser determinada de acordo com as circunstancias do caso concreto."(RESP 400336, Nancy).

Do exposto, conheço do recurso especial e lhe dou provimento para afastar a extinção do processo sem julgamento do mérito, vez que o inadimplente tem interesse processual em pretender a rescisão do contrato.

Determino o retorno dos autos à origem, para retomada do julgamento.

Brasília, 29/6/2004. Ministro Humberto Gomes, relator (Recurso Especial 401.298/SP, DJU 3/8/2004, p.351). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Trata-se de conflito de competência instaurado entre o juízo federal e o juízo de direito nos autos de retificação do registro imobiliário do imóvel denominado Fazenda Santa Quitéria. Entendeu o juízo suscitado que os confrontantes da área em questão é a comunidade indígena "Wassu Cocal", tendo interesse da Funai no caso.

Nesta instância, manifestou-se a douta Subprocuradoria-geral da República pelo conhecimento do conflito, para declarar competente a justiça comum estadual.

Acolho o parecer. Reiteradamente esta Corte tem decidido que compete ao juízo de direito processar e julgar pedido de cancelamento ou de retificação de registro de imóveis, ainda que envolva ente federal.

Vejam-se nesse sentido as seguintes ementas:

"Conflito de competência. Retificação de registro imobiliário. Procedimento administrativo. Competência da justiça estadual.

Segundo entendimento firmado pela Segunda Seção (CC 16.048/RJ), compete à justiça comum do estado processar e julgar pedido de retificação de registro imobiliário, nos termos do artigo 213 da lei 6.015/73.

Conflito conhecido e declarado competente o juízo de direito da Vara de Registros Públicos de Joinvile-SC." (CC 22.414-SC, relator ministro Bueno de Souza, DJ de 4/6/2001)

"Competência. Conflito. Retificação de registro imobiliário. Autarquia federal. Precedente da seção. Competência da justiça estadual.

Enquanto de natureza meramente administrativa o requerimento, inexistindo lide, compete ao juiz de direito, corregedor dos registros públicos, processar e julgar pedido de retificação de registro imobiliário, ainda quando formulado por ente federal com prerrogativa de foro na justiça federal, em face da natureza administrativa do requerimento." (CC 16.416-PE, relator ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 11/11/1996)

"Competência. Registro de imóveis. Dúvida suscitada pelo oficial do registro imobiliário.

Em face de sua natureza administrativa, o procedimento de dúvida deve ser decidido pelo juízo estadual corregedor do cartório de registro de imóveis, que o formulou.

Conflito conhecido, declarado competente o suscitado." (CC 4.840, relator ministro Barros Monteiro, DJ de 4/10/1993);

"Conflito de competência. Retificação de registro imobiliário. Procedimento administrativo. Interesse da união federal.

1. Segundo entendimento firmado pela 2  a  Seção (CC 16.048-RJ), compete à justiça comum do estado processar e julgar requerimento administrativo formulado para retificar registro imobiliário, na forma do artigo 213 da lei 6.015/73, não deslocando a competência para a justiça federal a manifestação de interesse por parte da união, eis que não há, de fato, uma ‘causa’.

2. Conflito conhecido para declarar a competência da justiça estadual.” (CC 19.836/PE, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 9/12/1997).

Ante o exposto, conheço do conflito e declaro competente o juízo de direito da Vara de Joaquim Gomes, AL, suscitado.

Brasília, 29/6/2004. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, relator (Conflito de Competência 40.917/AL, DJU 3/8/2004, p.232). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Agrava-se de decisão que negou trânsito a recurso especial, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, em que a recorrente alega violação do disposto nos artigos 1.030 do Código Civil de 1916, 267, VI, e 295, II e III, do Código de Processo Civil, insurgindo-se contra acórdão cuja ementa dispõe:

“Apelação cível. Promessa de compra e venda. Transação. Cláusulas abusivas. Revisão. Devolução de parcelas pagas.

O juiz está autorizado a revisar o acordo feito pelas partes, ante flagrante abusividade, incidindo o princípio que veda o enriquecimento de uma parte às custas da excessiva oneração da outra." O inconformismo não prospera.

Os temas insertos nos dispositivos legais invocados não foram debatidos pelo Tribunal de origem e sequer foram opostos embargos declaratórios com objetivo de suprir eventual omissão. Ausente o requisito do prequestionamento, incidem os verbetes 282 e 356 da Súmula do Pretório Excelso, bem anotados pelo decisório agravado. Ademais, o v. acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em hipóteses semelhantes, assim se manifestou, verbis :

"Processual civil. Recurso especial. Compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução das parcelas pagas. Precedentes.

I - A fim de se evitar enriquecimento injusto de uma das partes, deve a vendedora reter 10% do valor total das parcelas pagas, monetariamente corrigido, para pagamento de encargos por ela suportados.

II - Agravo de instrumento desprovido." (Ag 508.500-RS, relator o eminente ministro Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 5/8/2003).

"Civil. Promessa de compra e venda. Rescisão. Devolução de parcelas pagas. Proporcionalidade. CC, artigo 924. l - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim.

II - É tranqüilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do artigo 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento." (REsp 244.625-SP, relator o eminente ministro Castro Filho, DJ de 25/2/2002).

"Direito civil. Promessa de compra e venda. Extinção. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. Artigos 51-IV e 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade. Recurso desacolhido.

I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou-se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do comprador.

Il - O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei, impondo-se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável.

III - O acórdão que aprecia todos os pontos suscitados e necessários ao deslinde da controvérsia não contraria o artigo 535, CPC, não se podendo exigir do órgão julgador menção expressa a dispositivos legais se solucionou a demanda na conformidade do pedido. IV - A dessemelhança fática entre o acórdão impugnado e o aresto paradigma não caracteriza a divergência jurisprudencial hábil a instaurar a via do recurso especial." (REsp 292.942-MG, relator o eminente ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 7/5/2001).

"Promessa de compra e venda. Resolução. Restituição. Julgamento a ser proferido na ação. A promitente vendedora tem o direito de reter 10% do que recebeu, mas fica obrigada a restituir o excedente, matéria que deve ser desde logo decidida na ação de resolução. Recurso conhecido e provido em parte." (REsp 239.576/SP, relator o eminente ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 15/5/2000).

"Civil. Promessa de compra e venda de imóveis em construção. Inadimplemento. Perda parcial das quantias pagas. Mesmo se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção estabelecer, para a hipótese de inadimplemento do promitente-comprador, a perda total das quantias pagas, e ainda que tenha sido celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, pode o juiz, autorizado pelo disposto no artigo 924, CC, reduzi-la a patamar justo, com o fito de evitar enriquecimento sem causa que de sua imposição integral adviria à promitente-vendedora. Devolução que, pelas peculiaridades da espécie, fica estipulada em 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido." (REsp 114.071-DF, por mim relatado, DJ de 21/6/1999)

Isso posto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 18/6/2004. Ministro César Asfor Rocha, relator (Agravo de Instrumento 587.566/RS, DJU 4/8/2004, p.480). 

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Agrava-se de decisão que negou seguimento a recurso especial, fundado na alínea "a" do permissivo constitucional, em que se alega ofensa aos artigos 14, II e parágrafo primeiro, 20, II e parágrafo primeiro, 25, Il e parágrafo primeiro, 27, II, e 36 do decreto-lei 167/67.

O acórdão recorrido está assim ementado:

"Suscitação de dúvida pelo oficial do registro de imóveis. Direito adquirido do credor hipotecário em segundo grau.

1. Há uma hipoteca de segundo grau em favor do Banco do Brasil e hipoteca de terceiro grau em favor do Banco do Estado do Paraná.

2. Banco do Brasil apresentou aditivo de retificação e ratificação à cédula rural pignoratícia e hipotecária.

3. É necessária a anuência do credor hipotecário de terceiro grau, ou seja, do Banestado S.A., para que seja registrado o aditivo de retificação e ratificação à cédula rural pignoratícia e hipotecária formulado pelo Banco do Brasil, pois restaria prejudicada a garantia do Banestado S.A., que teria que aguardar o vencimento da cédula ratificada para poder executá-la, ou seja somente em 1/11/2018, conforme previsto no aditivo.

Recurso desprovido". Não merece prosperar o inconformismo.

Registro, inicialmente, que o egrégio Tribunal de origem não negou a possibilidade de prorrogação do vencimento da cédula rural pignoratícia e hipotecária. Apenas, considerou a peculiaridade do caso sub judice , no qual a pretendida prorrogação, representada pelo pedido de registro do aditivo de retificação e ratificação à cédula, prejudicaria o credor hipotecário em terceiro grau, o Banco da Estado do Paraná S.A., em razão da regra do artigo 813 do CCB/1916, que dispõe: "Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira."

A argumentação do recurso especial no sentido da ausência de prejuízo para o Banestado enseja necessariamente o reexame do conjunto fático-probatório da causa, tarefa, como cediço, inexeqüível na via eleita, a teor do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

Isso posto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 21/6/2004. Ministro César Asfor Rocha, relator (Agravo de Instrumento 576.101/PR, DJU 4/8/2004, p.460).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Recurso especial (alíneas "a" e "c") desafia acórdão assim ementado:

"Civil. Incorporação. Compra e venda: direito real. Penhora ou hipoteca de todo imóvel incorporado após averbação no registro de imóveis: impossibilidade. Recurso não provido.

1- A incorporação é forma de se adquirir imóvel em construção por parte do comprador e de propiciar ao construtor financiamento com captação da poupança popular. Por esse motivo suas normas de regência são de ordem pública.

1.1- Uma vez depositados os memoriais, promovida a incorporação e celebrados os contratos de venda e compra, já não se pode falar em um único proprietário. Todos os adquirentes têm direito real sobre o imóvel, recebendo também a posse.

1.2- Qualquer relação contratual com terceiro precisa da anuência de todos os envolvidos: proprietário do terreno, incorporador e comprador, porque a relação bilateral dos contratos impede modificação unilateral de quaisquer das partes.

2- Após a averbação da incorporação é impossível onerar o imóvel como um todo, porque estar-se-ia violando o direito do consumidor adquirente. A penhora ou hipoteca com anuência do promitente comprador deve ser por unidade e sem casos especialíssimos, pois o objetivo da incorporação é permitir ao incorporador-construtor captar recurso diretamente com o povo e com anuência do governo.

3- Com o pagamento ou quitação total da unidade, a hipoteca ou penhora, se consentidas pelo adquirente comprador, deve ser levantada imediatamente, independentemente da vontade do credor."

Opostos embargos declaratórios. Foram rejeitados.

O recorrente queixa-se, preliminarmente, de ofensa ao artigo 535, II do CPC. No mérito, alega ofensa aos artigos 531, 533, 674, IX, 676, 677, 755, 759, 761 e 811 do CC; 1  o  , 2  o  , 3  o  do CDC. Aponta divergência jurisprudencial.

Insurge contra a omissão do acórdão no que se refere aos dispositivos apontados nos embargos; a desconstituição da hipoteca; a aplicação do CDC ao presente contrato.

Decido.

- Da alegada ofensa ao artigo 535 do CPC

O Tribunal a quo decidiu de forma clara, precisa; observou os limites objetivos da pretensão recursal e assentou-se em fundamentação suficiente.

Os embargos de declaração não se prestam para o reexame da decisão, como pretendido pelo embargante.

- Da desconstituição da hipoteca

A jurisprudência proclama que, em contratos de financiamento para construção de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação, a garantia hipotecária do contrato concedida pela incorporadora ao banco não atinge o terceiro adquirente da unidade (Eres. 415.667, Castro Filho).

- Da incidência do CDC

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. Incide a Súmula 297.

Nego seguimento ao recurso (art. 557, CPC).

Brasília, 28/6/2004. Ministro Humberto Gomes de Barros, relator (Recurso Especial 437.350/DF, DJU 4/8/2004, p.341).