O jornal Diário de São Paulo publicou no domingo, dia 28/11, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana, sobre compra e venda de imóvel em construção diante das alterações trazidas pela lei 10.931, foi enviada por Pablo de Mello e respondida, conjuntamente, pelo consultor do Irib, doutor José de Mello Junqueira e pela advogada do Irib, Rafaela Morais Alves.

 Registro de Imóveis - Diário Responde  

Com a nova lei do patrimônio de afetação, ficou mais seguro comprar imóvel na planta?

A recente lei federal 10.931, de 2 de agosto do corrente ano, introduziu no sistema das incorporações imobiliárias o instituto do patrimônio de afetação.

Sem dúvida fica mais segura a aquisição de apartamentos ou unidades comerciais, ainda em construção, isto porque, conforme o próprio nome indica, todos os investimentos financeiros do empreendimento ficam destinados exclusivamente àquela construção, não podendo o incorporador desviar as parcelas recebidas dos adquirentes dos apartamentos ou escritórios para outra obra ou empreendimento.

O terreno, as obras que nele se fizerem e aportes financeiros ficam separados do patrimônio do incorporador, de tal forma que, mesmo que o incorporador venha a falir ou tornar-se insolvente, não afetará aquela obra.

Os adquirentes estão resguardados e eles próprios poderão dar continuidade à construção.

Esse regime dispõe sobre a existência, inclusive, de uma comissão de representantes dos adquirentes com a incumbência de fiscalização da construção, suas contas e do próprio patrimônio de afetação.

É preciso, no entanto, quando da aquisição de apartamentos ou escritórios, verificar se para aquele empreendimento foi instituído o regime de patrimônio de afetação, porque a lei não o tornou obrigatório e sim facultativo, a critério do incorporador.

Logo, quando do registro da incorporação, poderá o incorporador apresentar um termo de afetação, ou seja, um instrumento, que poderá ser particular, no qual irá requerer a averbação da constituição do regime de patrimônio de afetação, ficando este arquivado junto aos documentos referentes à incorporação.

Com essa iniciativa, conforme acima aludido, o terreno e as acessões e benfeitorias oriundas da incorporação imobiliária ficarão vinculadas a esse empreendimento, mantendo-se apartado do patrimônio do incorporador. Esse requerimento deve ser apresentado ao cartório no período que compreende a apresentação dos documentos inerentes ao registro da incorporação até o momento da averbação da conclusão da obra (averbação da construção do edifício ou das casas).

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - Tel. 289-3599 - e-mail [email protected]

 

Não pode ser atribuído à causa, em ações de imissão de posse, o valor de venda do bem. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que, por maioria, acompanhou o voto do ministro Aldir Passarinho Junior, para quem não tem fundamento atribuir à causa o valor de venda do bem estipulado pela Fazenda Municipal para fins de lançamento do IPTU. A Empresa Metropolitana de Águas e Energia S/A (Emae) moveu ação de imissão de posse contra a Associação Desportiva e Cultural Eletropaulo, referente a imóvel situado na cidade de São Paulo (SP) que a ré usa mediante empréstimo (comodato). No recurso interposto pela Emae no Superior Tribunal de Justiça (STJ), discutiu-se o valor da causa. A decisão foi por maioria.

A Emae recorreu de decisão do Primeiro Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, que atribuiu à causa o valor base do lançamento do IPTU. Diz a Emae que – em obediência ao artigo 258, VII, do CPC – indicou para a causa o valor de R$ 1 mil de acordo com sua estimativa e em virtude da impossibilidade de visualização de valor imediato para a lide. Acentuou, também, não estar em discussão a propriedade do bem, que já é seu. Apenas quer restabelecer sua posse (imitir-se na posse). Argumentou existir negativa de vigência ao artigo 258 e contrariedade ao artigo 259, VII, do CPC, no acórdão do Tribunal paulista.

Para o ministro Aldir Passarinho Junior, a recorrente tem razão em seus argumentos. "Não há similitude entre a ação reivindicatória, de natureza real, e a imissão de posse, cingida à obtenção da posse do imóvel disputado, caso dos autos", explicou. Por isso, prosseguiu, não tem fundamento atribuir à causa o valor de venda do bem estipulado pela Fazenda Municipal para fins de lançamento do IPTU.

O relator citou precedentes da Terceira Turma de relatoria da ministra Nancy Andrighi: "Na ação possessória, sem pedido de rescisão contratual, nem perdas e danos, o valor da causa é o benefício patrimonial pretendido pelo autor, dada a omissão legislativa e não a estimativa oficial para lançamento do imposto."

Continua o acórdão citado: "Mesmo que não se vislumbre um proveito econômico imediato na ação de manutenção de posse, inexistindo pedido de perdas e danos, não se pode olvidar a natureza patrimonial da demanda, que está associada ao benefício buscado em juízo, que, por seu turno, deve corresponder ao percentual da área questionada, devendo ser considerado, entre outros elementos, o preço pago pela posse."

Explica o relator que a diferença no caso específico da Emae é que não se tem um valor expresso e declarado. "Aqui ela decorreu de uma incorporação patrimonial por cisão de empresas, inexistindo elementos concretos para aferição da expressão econômica da demanda", analisou. Assim, fixou-se o valor da causa no montante a ela atribuído na inicial. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 650032 (Notícias do STJ, 6/12/2004: Em ação de imissão de posse é incabível atribuir à causa o valor de venda do bem ).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Ementa. Direito de Retenção. Acessões. Má-fé. Onipresença do Estado.

- Sem impugnação, a inércia do Estado em impedir o implante de acessões no imóvel faz presumir má-fé da administração (Art. 548, parágrafo único do Código Bevilácqua).

Ação reivindicatória. Procedência. Direito de retenção. Princípio da causalidade. Sucumbência devida.

- Com a procedência do pedido reivindicatório, a sucumbência é devida pelos réus ainda que haja direito de retenção. Afinal, perde-se a propriedade, foco principal da lide. O direito de retenção não elide a procedência total do pedido reivindicatório.

Brasília, 3/6/2004. Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros (Recurso Especial 170.613/RS, DJU 28/6/2004, p.300).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Processual civil. Agravo regimental. Agravo de instrumento. Ausência de peça obrigatória. Reconsideração. Ausência de prequestionamento. Súmulas 211/STJ e 282/STF. Agravo de instrumento não conhecido.

Trata-se de agravo regimental contra a r. decisão que não conheceu do agravo de instrumento, em face da ausência de peça obrigatória prevista no artigo 544, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil.

Em suas razões, aduz o agravante que a peça considerada ausente encontra-se acostada às fls. 190/191, restando preenchidos os requisitos para o conhecimento e provimento do agravo de instrumento.

Conclui pelo juízo de retratação, para que seja o agravo de instrumento conhecido e provido, determinando-se a subido do recurso especial.

É o relatório.

Compulsando os autos, verifica-se que razão assiste ao agravante, pois demonstrada a presença da peça obrigatória ao instrumento de agravo, impõe-se a reconsideração da r. decisão, tornando-a sem efeito.

Todavia, superada esta questão, por outros fundamentos, o agravo de instrumento não merece conhecimento.

Verifica-se que não houve o prequestionamento dos artigos tidos por violados pelo recorrente, já que o acórdão recorrido fundamentou sua decisão na Súmula 84/STJ, não fazendo juízo de valor acerca dos mencionados artigos, por entender estar pacificada a matéria discutida, o agravante não preencheu o requisito do prequestionamento, incidindo, in casu , a Súmula 211/STJ.

Nesse sentido, alguns precedentes desta Corte:

"Processual civil. Medida cautelar. Seqüestro. Ausência de prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ. Recurso especial interposto com fulcro no artigo 105, letra "c", da CF. Divergência não configurada. Reexame de provas. Súmula 7/STJ.

I - A ausência de prequestionamento das matérias versadas no recurso especial, embora opostos embargos declaratórios, impede sua admissibilidade, a teor da Súmula n  o  211 do STJ.

II - É inadmissível o apelo especial manifestado pela alínea "c" do permissivo constitucional que deixa de demonstrar a existência de suposta divergência jurisprudencial, nos moldes estabelecidos pelo artigo 255 do RISTJ c/c o 541, parágrafo único, do CPC.

III - A análise da ocorrência, ou não, do periculum in mora e do fumus boni iuris , por ensejar reexame de provas, é obstada pela Súmula n  o  7 deste STJ.

IV - Agravo regimental improvido."

(AGRESP 215614/RJ, relator ministro Francisco Falcão, 1  a  Turma, DJ 17/5/2004)

"Agravo regimental. Agravo de instrumento. Contribuição para o seguro de acidente do trabalho. Compensação. Ausência de prequestionamento.

As matérias atinentes à compensação e prescrição efetivamente não foram objeto de exame pela Corte de origem. Aplica-se à espécie o enunciado da Súmula n  o  211 desta Corte, da qual se extrai o entendimento de que é "impossível o acesso ao recurso especial se o tema não foi objeto de debate na Corte de origem. Tal ausência não é suprida pela mera oposição dos embargos declaratórios. Faz-se imprescindível que os embargos (de declaração) sejam acolhidos pela Corte de origem para que reste sanada a possível omissão constante do v. acórdão embargado" (REsp 43.622/SP, relator ministro César Asfor Rocha, DJU 27/6/94).

Agravo regimental não provido."

(AGA 518779/MG, relator ministro Franciulli Netto, 2  a  Turma, DJ 10/5/2004)

Nesse sentido, o enunciado sumular 282 do Supremo Tribunal Federal:

"É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada."

Dessa forma, não há como prover o agravo de instrumento, vez que ausente o prequestionamento exigido na lei.

Ainda que ultrapassada fosse a questão quanto à falta de prequestionamento, melhor resultado não caberia ao recorrente, vez que não há violação a preceitos legais quando o entendimento acerca da matéria encontra-se pacificado e sumulado.

Assim, cumpre observar que o acórdão atacado, via apelo excepcional, decidido conforme entendimento sumular desta Corte, in verbis :

“Ementa. Apelação cível. Embargos de terceiro. Procedência. Penhora efetuada nos autos de execução fiscal. Terceiro possuidor. Desnecessidade do registro da posse. Súmula 84/ STJ. Conjunto probatório. Anterioridade da posse em relação à citação do executado e da penhora. Fato não elidido pela defesa. Recurso não provido.

Evidencia-se pelo conjunto probatório de que a transferência do terreno penhorado em execução fiscal ocorreu antes da citação do executado e da penhora, pode o terceiro defender a sua posse, mesmo que essa esteja desprovida do registro, nos termos da Súmula 84/STJ."

Ante o exposto, dá-se provimento ao agravo regimental, reconsiderando a r. decisão agravada. reconhecendo presente a peça obrigatória apontada como ausente ao instrumento de agravo, porém, por ausência do obrigatório prequestionamento, não é possível conhecer do agravo de instrumento, observadas as Súmulas 211/STJ e 282/STF.

Brasília, 24/5/2004. Relatora: Ministra Denise Arruda (AgRg no Agravo de Instrumento n  o  507.779/MS, DJU 28/6/2004, p.530).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Despacho. Trata-se de agravo de instrumento manifestado pelo Banco Bradesco S.A. contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se alega negativa de vigência aos artigos 20, parágrafo quarto e 535, do CPC, em questão exposta nesta ementa:

"Apelação cível. Embargos de terceiros. Meação do cônjuge. Pretensão de responsabilizar o oficial de justiça pela constrição. Pleito improcedente. Ato gerado em face de pedido do credor para inscrever a penhora. Sentença escorreita. Apelo improvido.

Se a constrição judicial sobre o bem de terceiro decorre da inscrição de penhora efetuada a pedido do credor, obrigando o cônjuge meeiro a interpor embargos de terceiros, deve ser ele e não o oficial de justiça o responsável pela sucumbência, mesmo que o ato tenha sido praticado olvidando pedido de exclusão da meação pelo meirinho."

Inocorrem no acórdão embargado os vícios previstos no artigo 535, do CPC, mas decisão contrária à pretendida pelo agravante, não sendo possível, por outro lado, a inovação na lide.

E, no caso, o acórdão demonstra que inobstante tenha havido equívoco do meirinho, o recorrente endossou o ato constritivo, ao invés de haver, de logo, se manifestado pela sua retificação, o que afastaria, aí sim, a sua responsabilidade.

Com relação à verba honorária, não é vedado na utilização do artigo 20, parágrafo quarto, adotar-se percentual sobre o valor da causa.

Pelo exposto, nego provimento ao agravo.

Brasília, 21/6/2004. Ministro Aldir Passarinho Júnior, relator (Agravo de Instrumento 579.616/MT, DJU 28/6/2004, p.806).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. Cuida-se de agravo de instrumento interposto por A.S. visando destrancar recurso especial fundado no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal.

No presente feito o recorrente sustentou a hipótese de não-incidência do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) sobre imóvel de sua propriedade, alegando, essencialmente, que está situado em área de preservação ambiental, sendo, portanto, rural, e que a cobrança do IPTU configura bitributação, uma vez que recolhera o Imposto Territorial Rural (ITR) sobre o mesmo imóvel.

Sustentou ainda que o Ministério Público Estadual movera Ação Civil Pública em seu desfavor, visando preservar a área em questão de danos ambientais, fato que, no seu entender, comprova a natureza eminentemente rural do imóvel.

O Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo decidiu pelo improvimento dos embargos à execução fiscal, deixando assente o seguinte:

"O imóvel insere-se na zona urbana, conforme lei municipal, satisfazendo as exigências do artigo 32, parágrafo primeiro do Código Tributário Nacional. Não ficou demonstrado que o imóvel houvesse sido cadastrado pelo Incra como situado na zona rural, de maneira a sujeitar-se à incidência do imposto territorial rural.

Pouco importa que o imóvel se situe às margens da represa Billings, em área de preservação de mananciais. Tal circunstância não é causa legal de isenção.

É público e notório que a área não foi preservada, tendo sido objeto de loteamento clandestino promovido pela apelante, em concurso com outrem, do que aufere vantagem financeira, tanto que é réu de ação civil pública promovida pelo Ministério Público do Estado, em defesa do patrimônio ecológico.

Se a área não foi preservada, não se pode invocar o fato da sua situação, para eximir o apelante do pagamento dos tributos. Havendo sido loteado e gozando de serviços públicos à disposição dos moradores, os tributos incidentes sobre o imóvel devem ser pagos. O contrário seria premiar o apelante pela sua má-fé."

Primeiramente, observa-se que não houve a vulneração do artigo 535 do Código de Processo Civil, porquanto o tribunal a quo decidiu todas as questões levantadas pelas partes, ainda que de forma contrária aos interesses do agravante.

O artigo 332 do referido Código não está prequestionado, e, ademais, é despicienda a sustentação da tese de cerceamento do direito de defesa fundada em suas disposições, porquanto a prova pretendida pelo agravante foi indeferida por não ter sido produzida no momento conferido pela lei processual, e não porque era meio ilegal ou inidôneo à comprovação de sua alegações.

Cabe, ainda, ressalvar que o recurso especial é via imprópria para dirimir questões atinentes à violação das normas constitucionais, sendo que, nos termos dos incisos do artigo 102 da Constituição Federal, ficou reservada essa competência ao Supremo Tribunal Federal.

Por fim, observa-se que a matéria discutida - vulneração do artigo 32, §1  o  , do Código Tributário Nacional - está assentada no exame do conjunto fático-probatório dos autos, de forma que rever o posicionamento adotado pelo Tribunal a quo implicaria adentrar no exame dessas questões fáticas, o que é vedado em sede de recurso especial. Incide à espécie a Súmula n  o  7 do Superior Tribunal Justiça.

Por tais razões, nego seguimento ao agravo de instrumento.

Brasília, 16/6/2004. Ministro João Otávio de Noronha, relator (Agravo de Instrumento 501.657/SP, DJU 29/6/2004, p.234).

 

Sérgio Jacomino, seleção e verbetação.

Decisão. O Banco Itaú S.A. interpõe recurso especial pelas letras a e c do permissivo constitucional, contra acórdão assim ementado:

“Apelação. Falência. Sistema Financeiro Imobiliário. Adquirentes promitentes de unidades residenciais dadas em hipoteca mesmo sendo público que a incorporadora passava por enormes dificuldades financeiras. Ofensa aos princípios da boa-fé consagrados no CDC.

Não prevalece diante do terceiro adquirente de boa-fé a hipoteca constituída pela incorporadora junto à instituição financeira porque a estrutura não só do Código de Defesa do Consumidor, como também, do próprio sistema habitacional, foi consolidada para respeitar o direito do consumidor. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel pelo SFH assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Apelo improvido".

Alegou o recorrente contrariedade ao disposto nos artigos 677, 755, 758, 811, 848, 849 e 850 do Código Civil; 5  o  e do decreto-lei 58/37, 23, parágrafo quarto da lei 4.864/65, 535, II do CPC e quinto, incisos XX e XXXVI da Constituição federal, além de divergência jurisprudencial.

O recurso foi admitido apenas com base na letra c, III do artigo 105 da Constituição federal.

Nesta instância, manifesta-se a douta Subprocuradoria-geral da República pelo desprovimento do recurso.

A matéria já é conhecida deste Tribunal, que, por ambas as Turmas que compõem a egrégia 2  a  Seção, já decidiram no sentido do acórdão recorrido.

Vejam-se as ementas desses julgados:

“Civil e processual. Empreendimento imobiliário. Hipoteca incidente sobre a totalidade do imóvel. Venda anterior de unidades autônomas. Construtora que não honrou seus compromissos perante o banco financiador. Exclusão do gravame real.

I. O adquirente de unidade autônoma somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, posto que, em face da celebração da promessa de compra e venda, aqui, inclusive, em data anterior à constituição da hipoteca, a garantia passa a incidir apenas sobre os direitos decorrentes do contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da lei 4.864/65, não podendo subsistir se o débito já foi quitado pelo comprador junto à vendedora.

II. Precedentes do STJ.

Ill. Recurso especial não conhecido " (RESP 433.688-DF, relator ministro Aldir Passarinho Júnior, DJ de 28/10/2003)

"Contratos para aquisição de unidades imobiliárias. Encol. Gravame hipotecário. Código de Defesa do Consumidor. Prequestionamento.

1. Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento.

2. A identificação da abusividade da cláusula que impôs a possibilidade do gravame hipotecário sobre os imóveis vendidos tem força para impedir o conhecimento do especial, considerando a jurisprudência da Corte.

3. Sem o devido prequestionamento da lei 4.591/64, não passa o especial sobre o tema dos documentos necessários como condição prévia à negociação das unidades autônomas.

4. O dissídio, apenas com a transcrição das ementas e sem a confrontação analítica, não revelando se tratada a questão da abusividade das cláusulas, sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, não pode colher êxito.

5. Recurso especial não conhecido." (RESP 555.763-DF, relator ministro Carlos Alberto Menezes Direito, DJ de 22/3/2004)

"Recurso especial. Processual Civil e civil. Ministério Público. Legitimidade. Ação Civil Pública Encol. Hipoteca. Promessa de compra e venda. Cláusulas contratuais. Interpretação. Vedação. Reexame de prova. Inadmissibilidade. Honorários advocatícios. Critérios de eqüidade. Revisão. Impossibilidade.

O recurso especial não se presta ao reexame da matéria fática probatória constante dos autos nem se predispõe à interpretação de cláusulas contratuais.

Os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da incorporação imobiliária).

Detém o Ministério Público legitimidade para ajuizar ação civil pública em que se postula a nulidade de cláusula contratual que autoriza a constituição de hipoteca por dívida de terceiro (Encol), mesmo após a conclusão da obra ou a integralização do preço pelo promitente comprador.

Não se admite, em recurso especial, a revisão do critério adotado pelo Tribunal a quo , por eqüidade na fixação dos honorários advocatícios, em vista da impossibilidade de, nesta via, se reexaminar provas.

Recurso Especial não conhecido." (RESP 334.829-DF, relatora ministra Nancy Andrighi, DJ de 4/2/2002).

"Direito civil. Hipoteca constituída sobre imóvel já prometido à venda e quitado. Invalidade. Encol. Negligencia da instituição financeira. Inobservância da situação do empreendimento. Precedente. Recurso desacolhido.

I - Os artigos 677 e 755 do Código Civil aplicam-se à hipoteca constituída validamente e não à que padece de um vício de existência que a macula de nulidade desde o nascedouro, precisamente a celebração anterior de um compromisso de compra e venda e o pagamento integral do preço do imóvel.

II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo.

III - É da jurisprudência desta Corte que, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidas ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa-fé" (RESP 329.968-DF, relator ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 4/2/2002).

Incide in casu , o disposto na Súmula 83 desta Corte.

Ante o exposto, com base no artigo 557 do CPC, nego seguimento ao recurso.

Brasília, 15/6/2004. Ministro Antônio de Pádua Ribeiro, relator (Recurso Especial 619.905/GO, DJU 1/7/2004, p.646).