O registrador Fábio Marsiglio será entrevistado no programa Campo legal , no canal Rural da TV a cabo neste domingo, 28 de novembro, às 17h, com reapresentação na terça-feira, 30, às 17h.

O tema do programa será o georreferenciamento de imóveis rurais, que vem merecendo amplo debate dos registradores prediais brasileiros.

Por ocasião do 19º Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, os debates sobre a lei 10.267/2001 e seu decreto regulamentador fundamentaram e consubstanciaram a Carta de Araraquara, apresentada formalmente ao Incra e ao Ministério de Desenvolvimento Agrário para apreciação das medidas sugeridas.

Por expressa indicação do Irib, o registrador paulista Fábio Marsiglio Martins está acompanhando essas discussões no grupo de trabalho criado pelo Incra com o objetivo de adequar a infra-estrutura criada pela Lei 10.267/2001 às reais necessidades do mercado e da sociedade. Veja no BE 1435.

 

O jornal Diário de São Paulo publicou no domingo, dia 14/11, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre instituição de condomínio foi enviada por Antônio Augusto e respondida pelo 3  o  registrador de imóveis da capital, doutor George Takeda.

Registro de Imóveis - Diário Responde  

Feita a transcrição relativa a um terreno, foi averbada a construção de um edifício com 9 apartamentos e 8 lojas. Eu sou o proprietário e agora pretendo vender separadamente esses apartamentos e lojas a diferentes pessoas. Devo fazer a instituição de condomínio? Como devo proceder?

Tratando-se de um edifício de apartamentos, a venda em separado das unidades somente pode ser feita após a individualização das unidades com a devida instituição de condomínio perante o registro de imóveis.

No caso, a averbação da construção foi efetuada em época anterior a 1/1/76, quando entrou em vigor a lei 6.015/73, que passou a exigir matrícula individualizada para cada imóvel. Assim, primeiramente é necessária a abertura da matrícula e, como a finalidade é a instituição de condomínio, a descrição do terreno na transcrição deve conter todas as medidas perimetrais e a respectiva área superficial. Caso a descrição não esteja apropriada, é preciso antes ser feita a retificação junto ao registro de imóveis pelo procedimento previsto no artigo 213 da lei 6.015/73, redação dada pelo artigo 59, lei 10.931, de 2/8/2004.

Estando em termos a matrícula, a instituição de condomínio se faz mediante requerimento dirigido ao oficial de registro de imóveis, assinando por todos os proprietários e contendo os seguintes documentos: 1) memorial de instituição de condomínio com a descrição das áreas construídas privativas e comuns com suas respectivas áreas, a fração ideal correspondente no terreno e demais elementos exigidos em lei; 2) projeto da construção aprovado pela municipalidade e comprovação da execução das obras (auto de conclusão, habite-se ou documento equivalente); 3) convenção de condomínio de acordo com os requisitos constantes do Código Civil e na lei 4.591/64.

Deve ser observado que, sendo caso de instituição de condomínio e não de incorporação, não é necessária a apresentação de toda a documentação exigida no artigo 32 da lei 4.591/64.

Como a instituição de condomínio requer conhecimentos técnicos especializados, principalmente quanto à elaboração do memorial de instituição, cálculo das áreas privativas e das áreas comuns e elaboração da convenção condominial, é recomendado que os proprietários se valham do aconselhamento de profissionais experientes.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br – tel. 289-3599 e-mail [email protected]

 

O jornal Diário de São Paulo publicou no último domingo, dia 21/11, no caderno de imóveis, mais uma coluna do Irib, que esclarece as dúvidas mais freqüentes do consumidor no momento de comprar um imóvel.

A pergunta da semana sobre venda de fração ideal vinculada a unidade futura foi enviada por Sandra Motta e respondida pela advogada do Irib, Rafaela Morais Alves.

Registro de Imóveis - Diário Responde  

Adquiri do incorporador um apartamento (fração ideal vinculada a uma unidade futura). Posso vender este imóvel antes de ser averbada a construção e feito o registro do condomínio?

Inicialmente cabe esclarecer que é condição essencial para a negociação das unidades condominiais o arquivamento da documentação no cartório de Registro de Imóveis, conforme elencado no artigo 32 da lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), visto que, o caput do mencionado dispositivo legal impõe que: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos...”

Nesse contexto, a negociação das unidades futuras é possível desde que tenha sido feito o registro da incorporação. Desta forma, se a incorporação imobiliária foi objeto de registro no Serviço Predial Competente, constando na matrícula deste imóvel que sobre ele está ou será construído um edifício, definindo a quantidade de unidades autônomas, não há impedimento para a comercialização dessas futuras unidades, as quais poderão ser livremente negociadas da seguinte forma: o incorporador poderá vender ou comprometer a venda a terceiros uma fração ideal de terreno equivalente a “x” m2, a qual corresponderá o apartamento 5, por exemplo.

Este terceiro (comprador), por sua vez, deverá registrar seu título aquisitivo a fim de que na matrícula do imóvel conste a sua aquisição. Ou seja, para que conste que a fração ideal de “x” m2 foi realmente vendida a ele. Posteriormente, este também poderá vender ou compromissar à venda sua fração ideal para outra pessoa, posto que o direito de propriedade implica na livre disposição dos bens e direitos. Logo, se a fração ideal adquirida primeiramente do incorporador foi registrada, poderá o adquirente deste fração ideal vendê-la a outra pessoa, isto porque o fato do empreendimento condominial ainda estar em construção não inviabiliza a sua alienação, desde que cumpridas as exigências do dispositivo legal acima mencionado (Lei do Condomínio).

Palestra em Campinas  

A recém-editada lei 10.931/04 trouxe novos rumos para o mercado imobiliário e o Irib realizará uma palestra em Campinas, em parceria com o Ductor e a Arisp, sobre os temas enfocados pela lei, com o objetivo de proporcionar uma visão técnica e científica especialmente sobre o problema dos loteamentos fechados e chácaras de recreio, cuja compra e venda ainda suscita fraudes e insegurança no mercado.

No dia 4 de dezembro, a partir das 9 horas, a registradora e diretora de Urbanismo, Regularização Fundiária e Meio Ambiente do Irib, Patrícia Ferraz, ministrará a palestra “Loteamentos Fechados: Um problema em aberto”, no Ductor, em Campinas. Inscrições pelo telefone 19- 3233-3022.

Fonte: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Irib.

Site: www.irib.org.br - tel. 289-3599 e-mail [email protected]

 

É nula a alienação de bem imóvel parte da sociedade conjugal sem a aprovação da mulher. Essa foi a conclusão do relator, ministro Humberto Gomes de Barros, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), depois de analisar recurso pedindo a anulação de hipoteca efetuada com assinatura falsa. O relator concedeu a solicitação em desfavor do Banco do Brasil S. A. e enfatizou: "Não há meia hipoteca."

Cynthia Costa Goulart de Freitas Mazoque ajuizou, contra o Banco do Brasil, ação para invalidar contrato bancário e hipoteca. Seu principal argumento foi o da falsificação de sua assinatura por parte do marido, sócio da empresa Agropecuária Santa Inês Ltda, ao oferecer o imóvel do casal ao banco em garantia de financiamento de crédito comercial, mediante hipoteca.

Informada da penhora, a proprietária da casa tentou resguardar seu direito real sobre o bem, mas não conseguiu o resultado desejado. Novamente tentou reverter o processo, mas o juízo de primeiro grau teve entendimento contrário à pretensão da recorrente. O imóvel, então, foi leiloado, mesmo sob a alegação de Cynthia Mazoque de não ter assinado o contrato de hipoteca. A falsificação somente foi comprovada em processo criminal.

O Banco do Brasil contestou essa comprovação, por entender já ser a sentença imutável, por não mais lhe caber recursos (coisa julgada material), assim, não se poderia falar em nulidade do título. Sustentou não ter a eventual falta de assinatura na cédula a faculdade de gerar a nulidade da hipoteca, mas, tão-somente, levar à exclusão do direito de co-propriedade (meação), no caso, da esposa – mas se comprovado que o débito contraído pelo marido não gerou benefício à família.

O juízo de primeiro grau, ao decidir sobre a ação criminal, entendeu não existir o efeito da coisa julgada material, por não ter sido apreciado o pedido de nulidade do título nos recursos interpostos pela co-proprietária do bem. Por fim, decidiu ser inválido o contrato por falta de consentimento de uma das partes.

A sentença, portanto, declarou inexistente o contrato de cédula de crédito comercial apenas em relação à Cynthia Mazoque, determinando o cancelamento da hipoteca e sua reintegração de posse no referido imóvel. Também foi determinada indenização por danos morais.

Em apelação ao Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, o Banco do Brasil mostrou insatisfação com a sentença, reformada pelo Tribunal apenas para condenar o banco a pagar a importância correspondente à metade do valor do imóvel, acrescido de juros legais, mas afastando a anulação da hipoteca e a reintegração de posse.

Diante da decisão, a co-proprietária recorreu ao STJ alegando ter o Tribunal de Alçada ofendido artigos do Código Civil, como o 235, que diz: "Marido não pode, sem o consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis."

Para o relator no STJ, ministro Humberto Gomes de Barros, o legislador, ao elaborar o artigo 235 do Código Civil, objetivou dar segurança e proteção à família, pois os imóveis podem assegurar uma renda para seu sustento, garantir o futuro ou proporcionar abrigo aos filhos. Segundo o relator, a jurisprudência do STJ diz ser nula a alienação de bem imóvel parte da sociedade conjugal sem a aprovação da mulher. Depois citou o artigo 145 do Código Civil, o qual assegura ser nulo ato jurídico quando for desprezada alguma formalidade considerada essencial pela lei.

Esclarece o ministro ser a hipoteca uma modalidade de garantia real de dívida, mas, para sua eficácia, a lei exige, entre outros fatores, a anuência dos co-proprietários dos bens do casamento. Portanto o imóvel em questão não poderia ser dado em garantia, porque o devedor (marido) não tinha sua livre disposição, pois necessitava da autorização da mulher, o que não obteve.

Em sua compreensão, o relator enfatizou não fazer sentido dizer que a hipoteca é ineficaz em relação a determinada pessoa, porque "não há meia hipoteca", ou ela existe ou não existe, pois a hipoteca traz em si o potencial da alienação – alienação essa que deverá incidir sobre o imóvel inteiro. "Por isso, ou é eficaz ou não o é", considerou. Dessa forma, foi declarada nula a hipoteca. O voto do relator foi acompanhado por unanimidade na Terceira Turma. Ana Cristina Vilela (61) 319-8591. Processo: Resp 651318 (Notícias do STJ , 10/11/2004 : É nula a hipoteca firmada com falsificação da assinatura da mulher).

 

É descabida a recusa da Serasa Centralização de Serviços dos Bancos S.A. ao poder público estadual, representado por seu órgão de defesa do consumidor, baseada em sigilo de dados que são transmitidos cotidianamente a outros interessados. Para a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a atividade econômica da Serasa já revela que os dados requisitados não estão protegidos legalmente por sigilo.

O secretário de Defesa do Consumidor do Rio de Janeiro, com vistas à Lei Estadual 3.762/2002, que proíbe cadastro de inadimplentes, notificou a Serasa a apresentar relação "de consumidores do serviço público, no período entre 8/1/2002 a 27/3/2002".

A Serasa impetrou mandado de segurança contra o ato do secretário estadual para impedir o cumprimento de notificação do fiscal da Secretaria. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro indeferiu o pedido considerando "ausente ilegalidade em ato que tem suporte no exercício do poder de polícia e não constitui quebra de sigilo".

Inconformada, a Serasa recorreu ao STJ sustentando que a notificação teria violado o seu direito líquido e certo de manter o sigilo do seu banco de dados. "Além disso, a lei estadual destinar-se-ia somente às empresas prestadoras de serviços públicos. Dessa forma, a Serasa não poderia receber notificação objetivando a verificação do cumprimento do disposto no referido diploma legal", afirmou a defesa.

Para o relator, ministro Castro Meira, a notificação expedida pelo órgão estadual de defesa do consumidor em nada prejudica qualquer segredo industrial ou comercial da Serasa. "O ente público não atua no mercado nem pode utilizar as informações requeridas para fazer concorrência com a recorrente. Caso divulgue tais informações, caberá ao titular dos dados divulgados postular a responsabilização por eventual dano moral".

A Serasa, considerando que a decisão da Segunda Turma foi omissa quanto à alegação de inconstitucionalidade da lei estadual fluminense, opôs embargos de declaração.

O ministro Castro Meira reafirmou a posição da Turma, considerando que, mesmo se reconhecesse a inconstitucionalidade da Lei Estadual fluminense nº 3.762/02, não haveria como conceder-se a segurança, pois revela-se ilegítima a recusa da Serasa em prestar informações aos órgãos oficiais de defesa do consumidor.

"O ato de verificar os dados mantidos em serviço cadastral de consumidores configura etapa de uma apuração que, nos termos do artigo 55 do CDC, inclui-se no rol de atribuições legais dos órgãos oficiais de defesa do consumidor", afirmou o ministro.Cristine Genú (61) 319-8592. Processo: RMS 16897 (Notícias do STJ, 11/11/2004 : Órgão oficial de defesa de consumidor pode requerer informações cadastrais da Serasa).